Договор найма государственного и муниципального жилищного фонда

· сноса дома, в котором находится жилое помещение;

· переоборудования жилого помещения в нежилое;

· признания жилья непригодным для проживания;

· если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом.

Расторжение договора социального найма имеет место также в случаях самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 29 ЖК, о чем уже упоминалось); приватизации жилого помещения (Закон о приватизации жилых помещений действует, за исключением положений, признанных утратившими силу с 01.03.2005, до 01.03.2010); обмена жилого помещения (ст. 74 ЖК); замены жилого помещения (ст. 81).

В случае расторжения договора социального найма в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 29 (п. 2 ч. 5 - расторжение договора по иску органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки), законодатель не устанавливает последствий. Согласно ст. 29 ЖК на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Таким образом, поскольку судом отказано в сохранении жилья в таком виде, представляется возможным классифицировать этот случай как существенное нарушение состояния жилого помещения, т.е. его значительное повреждение, что «создает угрозу жизни или здоровью» граждан и, следовательно, применять ст. 83 (п. 2 ч. 4).

В Жилищном кодексе не предусматриваются положения об утрате права пользования жилым помещением. Вместе с тем утратившими такое право следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых из помещения, если совместное их проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (ст. 91 ЖК).

Вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора, если виновным в порче жилья или нарушении интересов соседей является один из пользователей жилым помещением. Утрата права пользования жилым помещением касается лишь виновного лица, а договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников, тогда как в случае расторжения договора он перестает действовать в отношении нанимателя и членов его семьи одновременно. Следовательно, расторжение договора социального найма в соответствии со ст. 83 ЖК должно иметь место, если семья бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, а также, если претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать семье в целом. Что касается такого основания расторжения договора, как использование жилья не по назначению, а также невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то возможна постановка вопроса о расторжении договора, поскольку в подобных ситуациях виновными предполагаются все участники договора на стороне нанимателя, в том числе и временно отсутствующие.

В случаях, предусмотренных п. 2-4 ч. 4 ст. 83 ЖК, виновные лица - наниматель и (или) члены его семьи, проживающие совместно с ним, выселяются без предоставления другого жилья.

В связи с рассматриваемым вопросом следует затронуть ст. 71 ЖК. Согласно данной статье временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма жилого помещения. Статья не устанавливает последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору. В данном случае была бы правильной постановка вопроса о расторжении договора, в частности, если жилье используется не по назначению (сдано, например, под офис); если не вносится плата за жилье.

Если временно отсутствующий дееспособный член семьи пренебрегает обязанностями по договору, например, не участвует в оплате жилья, правомерна постановка вопроса об утрате им права пользования жилым помещением. Договор жилищного найма может быть признан недействительным по основаниям, установленным ГК (ст. 166-181). Договор, признанный недействительным, является «несуществующим» с момента его заключения, тогда как при расторжении действие его прекращается с момента расторжения.

Согласно ч. 5 ст. 83 ЖК договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя. Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. -- М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», издательство «АСТ МОСКВА», 2007. -- 256 с..

Заключение

В процессе работы были рассмотрены вопросы, связанные с договором найма жилого помещения, его заключением, изменением и расторжением.

В ходе исследования был проведен подбор материала, характеризующий основные элементы договора найма жилого помещения, анализ судебных решений по поводу изменения и расторжения договора найма. Т.о., задачи в плане изучения и анализа жилищных правоотношений в аспекте проблем, касающихся сторон найма и их полного и по возможности справедливого осуществления ими своих прав и обязанностей были успешно выполнены. Отсюда выводы, которые построены исходя из результатов выполненной работы:

Чтобы правильно применить правовые нормы, регулирующие сделки с жилыми помещениями, необходимо сопоставить гражданское и жилищное законодательство по особенности предмета регулирования сделок с жилыми помещениями.

Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота.

Жилищное законодательство регулирует вопросы, связанные с использованием жилищного фонда, его эксплуатацией и ряд других вопросов.

С учетом вышеизложенного можно дать следующее определение договора найма жилого помещения в соответствии с требованиями норм главы 35 ГК РФ, именуемого для ясности договором коммерческого найма: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое «наймодатель», предоставляет в пользование другой стороне - гражданину, именуемому «наниматель», приемлемое свободное изолированное жилое помещение, не относящееся к государственному или муниципальному фонду социального использования, на срок не свыше пяти лет, за свободную плату, для проживания лично и с другими постоянно проживающими с ним гражданами».

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма). При регулировании отношений социального найма жилого помещения нормы ЖК РФ имеют приоритет перед нормами ГК Российской Федерации, регулирующими отношения по найму жилого помещения.

Договор найма жилого помещения в муниципальном и государственном жилищном фонде является, по сути, уникальным институтом российского жилищного права. Общие понятия, такие как предмет, под ним понимают жилое помещение, или форма, в данном случае письменная, зачастую встречаются и в других нормах гражданского законодательства. Но само понятие договора нам говорит о том, что одной из сторон (наймодателем) является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, действующее от имени уполномоченного государственного органа или уполномоченного органа местного самоуправления. Или другими словами одна из сторон - государство или муниципалитет. Т.о. государство обязывает себя и органы местного самоуправления содержать фонд социального назначения и с лицами, признанными нуждающимся, в порядке установленном ЖК РФ, заключать в обязательном порядке договор социального найма жилого помещения.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя - основные условия договора найма. При этом ЖК РФ содержит существенный перечень таких обязанностей, например, вопросы, связанные с предоставлением услуг, с осуществлением капитального ремонта наимодателем. Типовой договор социального найма, уточняет условия, расширяет перечень при этом, не противореча ЖК РФ.

Из главы нового ЖК РФ о найме жилого помещения изъято положение о возможности изменения договора социального найма жилья по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя. Поэтому считаем, что возможно было бы дополнение в ст. 82 ЖК РФ пунктом 3 следующего содержания: «Дееспособный член семьи нанимателя с согласия членов своей семьи и наймодателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора социального найма при условии возможности выделения ему изолированного помещения».

Согласно ч. 4 ст. 69 ЖК РФ определяет круг граждан, так называемых бывших членов семьи, которые несут самостоятельную ответственность по договору социального найма. Т.о., бывшие члены семьи нанимателя имеют права и обязанности, тем более право на изменение договора социального найма с определением круга его обязанностей.

В этой связи считаем, что необходимо было бы дополнить ст. 82 ЖК РФ пунктом 4 следующего содержания: «Граждане, указанные в ч. 4 ст. 69, с согласия нанимателя, членов семьи нанимателя и наймодателя вправе требовать изменения договора социального найма с определением объема несущих ими обязательств».

Бывшие члены семьи нанимателя, вынужденные проживать с нанимателем имеют право давать согласие на случай расторжения договора социального найма. Поэтому рекомендуется изменение в ч. 2 ст. 83 ЖК РФ с «Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма» на «Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе граждан, указанных в ч. 4 ст. 69, в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.»

Кроме того, в Российском законодательстве не определён точный круг членов семьи наймодателя, а также основания, по которым необходимо признавать членами семьи нанимателя. Кроме тех, которые указаны в ст. 69, а именно основание совместного проживания и ведения общего хозяйства. Что конкретно является ведением общего хозяйства и совместным проживанием также нигде не указано. Также не указан минимальный период совместного проживания с наймодателем.

Данные предложения, на наш взгляд, должны привнести точность и порядок в изученные нами законы, тем самым защитить обе стороны жилищных правоотношений, касающихся договора социального найма жилого помещения. Кроме того, решение этих и других, описанных в данной работе вопросов, уменьшило бы количество споров, решаемых в суде.

Законами Российской Федерации достаточно прописан данный вопрос. Надеюсь, что наш город скоро будет строить жилье для своих граждан и очередь на улучшение жилищных условий будет двигаться. Сейчас на общегородской очереди для улучшения жилищных условий стоит более 11000 человек. Очередь движется очень медленно. В этом году обеспечиваются жильём граждане стоящие в очереди с 1976 года.

В настоящее время очень много квартир приватизированных, и поэтому в собственность муниципалитета переходят квартиры чаще всего отчуждённые, где наниматель не имея других членов семьи умирает. Но как правило такие квартиры стараются занять другие родственники и близкие люди, в связи с чем возникают споры, которые обжалуются в суде.

Но в настоящее время существует ряд различных программ для улучшения жилищных условий молодыми семьями, чей доход позволяет взять дополнительный кредит к безвозмездной сумме предоставляемой городом. Это программа будет действовать до 2010 года.

Выделяются средства из федерального фонда на покупку жилья детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

Также выделяются средства для улучшения жилищных условий отдельным категориям граждан, вставшим на учёт до 1 марта 2005 г.

Также в связи с разрушением домов относящимся к аварийным началось ускоренное переселение граждан в более благоустроенное жильё. В 2009 г. ожидается переселение граждан из 52 домов ветхого и аварийного фонда. В следующем году таких домов будет больше.

Список использованных нормативных актов, материалов из судебной практики, специальной литературы

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ (ЖК РФ) (с изменениями и дополнениями)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями)

3. Методические рекомендации для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. №18)

4. Закон Ульяновской области от 6 июня 2007 г. №83-ЗО «О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма и порядке определения общей площади жилого помещения, предоставляемого гражданам по договорам социального найма»

5. Закон Ульяновской области от 6 мая 2006 г. №49-ЗО «О порядке ведения органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма»

6. Закон Ульяновской области от 2 ноября 2005 г. №110-ЗО «О порядке определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории Ульяновской области»

7. Труды Комиссии по муниципальной жилищной политике. М., 1917. Вып. I. С. 48.

8. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под общ. ред. Н.В. Федосеева) - «Консалтбанкир», 2006 г.

9. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - «Дело», 2005 г.

10. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю. Тихомирова) - «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2005 г.

11. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе, исправленное, дополненное (под общ. ред. Жуйкова В.М.). - «Юридическая фирма «Контракт», 2007 г.

12. Федеральный закон от 26.01.96 №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации».

13. Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - «За права военнослужащих», 2005. - 381 с.

14. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 28

15. Седугин П.И. Жилищное право. М., 2003. С. 5

16. Крашенинников П.В. Жилищные права граждан: Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (постатейный комментарий). М., 1997. С. 87

17. Крашенинников П.В. Жилищное право. 6-е изд., перераб. и доп. - Москва: Статут, 2008. - 379 с.

18. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо, 2005. 656 с.

19. Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», издательство «АСТ МОСКВА», 2007. - 256 с.

20. Новые правила предоставления жилых помещений нуждающимся. Долгова М.Н. - 2007 г. - 96 с.

21. Потяркин, Д. Договор найма жилого помещения / Д. Потяркин // Российская юстиция. - 1998. - №2 С. 35

22. В.Д. Рузанова. Распорядительные права нанимателя жилья по договору социального найма: основные новации - «Жилищное право», 2006, №2

23. Семина Т.А. Договор социального найма жилого помещения. - «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» - 2004, №4 (21)

24. Особенности жилищного Кодекса РФ. Заведующая Общественной приемной Губернатора Московской области в г. Лыткарино Н.В. Маркевич - Газета «Новый век» - 9 (Пятница), Ноябрь, 2007

25. Егорова О.А. Договор найма жилого помещения: история и современность - Общество- №1, 2004

26. ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера - Июнь, 2005 - №6 (часть II)

27. Собрание законодательства Российской Федерации - 6, Февраль, 2006 - №6 - ст. 697

28. Собрание законодательства Российской Федерации - 30, Май, 2005 - №22 ст. 2126

29. Собрание законодательства РФ - 12, Май, 2008 - №19 - с. 2116

30. Парламентская газета - 30, Декабрь, 2005- №233

31. Российская газета, 10, Февраль, 2006 - №28

32. Российская газета - 27, Декабрь, 1996

33. Ведомость Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 30 июля 1992 г., №30, ст. 1792

34. Российская газета - 2, Декабрь, 1995

35. Российская газета - 24, Октябрь, 2007 - №237

36. Российская газета - 31, Декабрь, 2006 - №297

37. Российская газета - 27, Октябрь, 2007 - №241

38. Парламентская газета - 3, Август, 2006 - №126-127

39. Российская газета - 1, Август, 2007 - №165

40. Ульяновская правда - 23, январь, 2008 - №6 (22,665)

41. Ульяновск сегодня - 15, Июль, 2005 г. №32

42. Ульяновская правда. - 8, Ноябрь, 2005- №103-104

43. Народная газета - 11, май, 2006 - №34

44. Ульяновская правда - 17, Май, 2006 - №35

45. Информационный бюллетень Законодательного Собрания Ульяновской области- №10, 1996

46. Парламентская газета - 5, Ноябрь, 2004 - №208

47. Справочно-правовая система ГАРАНТ (обнов. от февраля 2009 г.).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8