Договор найма жилого помещения

Муниципальный жилищный фонд включает жилые дома и другие жилые помещения, находящиеся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городе Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Общественный жилищный фонд включает жилые дома и другие жилые помещения, находящиеся в собственности общественных организаций. Однако, исходя из смысла ст. 8 Конституции Российской Федерации и базирующейся на ней положений ст. 212 и 213 ГК, устанавливающих формы собственности, общественный жилищный фонд представляет собой разновидность частного жилищного фонда, поскольку входящие в него жилые дома и другие жилые помещения находятся в частной собственности общественных объединений, являющихся юридическими лицами.

Жилищный фонд в коллективной (общей) собственности включает жилые дома и другие жилые помещения, находящиеся в общей совместной или долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений. Он образуется при объединении в товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере (кондоминиумы), собственников квартир в многоквартирных домах и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений. В кондоминиумах в коллективной (общей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории Фед. Закон « О товариществах собственников жилья» от 15. 06. 1996 г. № 72 - ФЗ, Долгополов М.И. и др., Указ. соч. с. 737. В коллективной собственности жилые помещения принадлежат двум и более субъектам на праве общей долевой или общей совместной собственности.

В ст. 12 Основ федеральной жилищной политики особо выделен с учетом специального целевого назначения такой вид жилищного фонда, как жилищный фонд социального использования. Называет такой вид жилищного фонда и п. 1 ст. 672 ГК. Жилищный фонд специального использования - это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и представленных в пределах норма жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования согласно ст. 12 Основ федеральной жилищной политики формируется из государственного, муниципального и общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными муниципальными предприятиями, учреждениями. Из ст. 672 ГК следует, что фонд социального использования создается только за счет жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов. Л.М. Пчелинцева и С.В. Пчелинцев Пчелинцева Л.М., Пчелинцев С.В., Указ. соч. с.7 считают, что норма ст. 672 ГК по данному вопросу более согласуется с положениями Конституции Российской Федерации и части первой ГК о праве собственности.

Учитывая полноту данной в Основах федеральной жилищной политики классификации видов жилищных фондов в Российской Федерации, а также несоблюдение в них же единства классификационного критерия, в юридической литературе предлагаются и иные подходы к определению видов жилищных фондов. В частности Ю.К. толстой Толстой Ю.К. Жилищное право, М., Пост-Фактус, 1996 полагает целесообразным классифицировать жилые помещения не по формам собственности, а в зависимости от оснований их предоставления гражданам: А) жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма;

Б) жилые помещения , предоставляемые по договору коммерческого найма;

В) жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

Г) жилые помещения, находящиеся в собственности граждан;

Д) служебные и специализированные жилые помещения;

Е) жилые помещения. Предоставляемые в пользование гражданам по иным основаниям.

П.И. Седугин Седугин П.И., Указ. соч. с. 73 читает возможным исходить при определении видов жилищных фондов не только из этого принципа, но также и из назначения жилых помещений. В зависимости от этого можно выделить жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (т.е. для использования по договору найма жилого помещения с целью извлечения прибыли).

Исходя из положений Конституции Российской Федерации и ГК , П.В. Крашенинников Крашенинников П.В. Жилищное право, М., Статус, 2000, с. 20 предлагает исходить при классификации жилищных фондов из двух признаков:

1) Принадлежность к той или иной форме собственности. По данному признаку жилищный фонд подразделяется на три вида:

а) частный жилищный фонд (включая собственный жилищный фонд и жилищный фонд жилищный и жилищно-строительных кооперативов;

б) государственный жилищный фонд;

в) муниципальный жилищный фонд. В зависимости от использования. По этому признаку жилищный фонд можно разделить на четыре группы: социальный, коммерческий, индивидуальный и специализированный. Таковы основные понятия жилищного законодательства Российской Федерации.

В различные исторические периоды и в разных странах критерии достаточной обеспеченности жильем являлись разными, а потому потребность человека в жилье удовлетворялась неодинаково и в различных формах. Причем необходимая степень обеспеченности жильем, как правило, зависела от уровня развития государства, его материальных возможностей и существующей в нем общественно-политической системы, являющейся определяющим для норм права, регулирующих основания и порядок обеспечения жильем граждан.

В СССР основной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан являлось бесплатное предоставление жилья за счет государства, нуждающимся в улучшении жилищных условий лицам по установленным действовавшим тогда законодательным нормам.

Привлечение личных средств граждан для решения жилищной проблемы носило эпизодический характер и получило распространение лишь в последний период существования СССР. С учетом сложившихся форм удовлетворения жилищных потребностей граждан и исходя из закрепленного ст. 44 Конституции (Основного закона) СССР 1977 г. права граждан на жилище в советский период понимались как гарантированная для каждого гражданина возможность быть обеспеченным (обладать) постоянным жилищем, отвечающим по размеру и качеству установленным требованиям, либо как право получить в установленном порядке жилое помещение в домах государственного или общественного жилого фонда либо в домах жилищно-строительных кооперативов, а также иметь в собственности дом в соответствии с действующим законодательством Андрианов И.И., Жилищное законодательство: практические вопросы, М., Юрид. Лит., 1988, с. 3 . Граждане СССР имели юридическую возможность (право) стабильного обладания жильем и, во-вторых, юридическую возможность (право) получения при определенных условиях другого жилища в домах государственного или общественного жилищных фондов, в домах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов либо приобретения жилья в собственность Марткович И.Б., Жилищное право: закон и практика, М., Юрид. Лит., 1990, с. 34 . То есть выделялись два основных элемента права на жилище:

А) гарантированная государством возможность пользования гражданином имеющимся у него жилищем;

Б) обязанность государства содействовать обеспечению каждого гражданина жильем Суханова Е.А., Гражданское право, т. 2, М. Бек, 1993, с. 149 .

Вместе с тем в советском законодательстве отмечалось, что хотя право на жилище и означает гарантированную возможность граждан удовлетворить жилищные потребности (получение нового жилого помещения, улучшение жилищных условий, постройка или приобретение жилого дома, бессрочное пользование имеющейся жилой площадью), однако лишь при соблюдении определенных условий, при которых гражданин признается нуждающимся в жилье.

Поэтому государством в соответствующих законодательных и нормативных актах устанавливался критерий нуждаемости граждан в жилье и порядок приема их на учет в качестве таковых, а также порядок предоставления жилых помещений Рясенцев В.А. Советское гражданское право, М., Юрид. Лит., 1987, с. 124 .

В наше время, помимо ранее существовавших: неприкосновенности жилища, экономической доступности жилища, устойчивости субъективных жилых прав, защиты жилищных прав и законных интересов граждан, содействия государства жилищному строительству и др., принято также относить обеспечение здоровой среды обитания; жилой среды, достойной цивилизованного человека, что соответствует нормам международного права Окуньков Л.А. Комментарий и конституции Российской Федерации М. Бек, 1994., с. 128 . С учетом требований современного конституционного, гражданского и жилищного законодательства также необходимо обратить внимание на то, что в Российской Федерации право граждан на жилище охватывает не только возможность непосредственного улучшения жилищных условий, но также неприкосновенность жилища и свободу выбора места жительства О нарушениях прав граждан на выбор места пребывания и жительства в Российской Федерации. Доклад о деятельности уполномоченного по правам человека в Российской Федерации в 1999г. В сб.: Становление и развитие института уполномоченного по правам человека в Российской Федерации и ее субъектах. М. Юрид. Лит. 2000 с. 99 . П.И. Седугин Седугин П.И. Указ. соч. с. 1 , характеризуя сущность права граждан на жилище, отмечает, что право на жилище:

А) по своей юридической природе является государственно-правовым институтом;

Б) имеет многолетний характер;

В) является неотчуждаемым, поскольку относится к числу основных конституционных прав граждан.

Прав на жилище не может быть изъято государством у гражданина или ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции Российской Федерации и федеральных законах. Рассматривая содержание права на жилище, Ю. К. Толстой и А.П. Сергеев Толстой Ю.К., Сергеев А.П. Гражданское право, М., Проспект, 1997, с. 215 обращают внимание на то, что данное право может возникнуть в силу разных оснований и всегда является само по себе элементом жилищных правоотношений, которые предоставляют собой собирательное понятие, охватывающее разные правоотношения (по эксплуатации и управлению жилищным фондом, обеспечению его сохранности и др.), включающие также отношения по предоставлению жилых помещений.

С учетом вышесказанного можно дать определение о сущности граждан на жилище: право на жилище - это гарантированная законом возможность приобретения гражданином жилища по тем или иным основаниям и стабильного пользования или в условиях свободы выбора места жительства и цивилизованной среды обитания при обеспечении государством гарантий неприкосновенности жилища и недопущении произвольного его лишения. Так считают Л.М. Пчелинцева и С.В. Пчелинцев Пчелинцева Л.М., Пчелинцев С.В., Указ соч. с. 11 .

Важное значение в механизме реализации права граждан на жилище имеют юридические гарантии этого права. Юридические гарантии права граждан на жилище - закрепленные законодательством Российской Федерации и ее субъектов средства (способы) и специальные меры, направленные на удовлетворение прав и интересов граждан в жилищной сфере, среди которых различаются условия, которые обеспечивают правомерную реализацию права на жилище (гарантия реализации права) и условия их защиты (гарантии защиты прав).

К юридическим гарантиям реализации права граждан на жилище относятся также меры, выраженные в правовых нормах, как например:

А) оборудование жилищного фонда социального использования за счет государственного и муниципального жилищных фондов и предоставление в нем жилых помещений в нем в порядке очереди нуждающимся в жилье малоимущим и другим указанным в законе гражданам в бессрочное пользование по договору социального найма (ст. 672 ГК; ст. 12 Основ федеральной жилищной политики);

Б) установление требований, которым должно отвечать предоставляемое гражданину по договору социального найма жилое помещение (ст. 40-41 ЖК), а также требований к объекту договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 673 ГК);

В) определение оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 29 ЖК);

Г) наделение членов семьи нанимателя, совместно проживающих с ним, равным с нанимателем правами и обязанностями, вытекающими из договора социального найма жилого помещения (ст. 53 ЖК), а в договоре коммерческого найма жилого помещения и предоставление гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем, равного с ним права по пользованию жилым помещением (ст. 677 ГК);

Д) снятие ограничений на количество, размер и стоимость недвижимого имущества в жилой сфере (ст. 6 Основ федеральной жилищной политики; ст. 213 ГК);

Е) предоставление гражданам льгот, а также компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 15 Основ федеральной жилищной политики);

Ж) другие специальные меры, обеспечивающие реализацию гражданами права на жилище (закрепление принципов недопустимости произвольного лишения жилища, неприкосновенности жилища - ст. 25, 35 Конституции Российской Федерации).

Юридические гарантии реализации гражданами права на жилище заключается также в наделении органов государственной власти и органов местного самоуправления необходимыми полномочиями, в установлении их обязанностей и ответственности в жилищной сфере. Согласно ст. 3 Основ федеральной жилищной политики Долгополов М.И. и др., Указ. соч. с. 66 органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают:

1) порядок учета жилищного фонда, распределение и предоставление гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также их продажи гражданам в государственном, муниципальном и общественном жилом фондах;

2) доступность для населения условия найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве, приобретении и найме жилья;

3) жилищное строительство за счет государственных и местных бюджетов для предоставления гражданам жилья на условиях социального найма, коммерческого найма, купли - продажи (в том числе с учетом льгот, предусмотренных для военнослужащих, беженцев, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, других категорий граждан);

4) Предоставление, продажу в установленном земельным законодательством порядке земельных участков застройщикам для жилищного строительства на территориях определенных градостроительной документацией;

5) содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу;

6) возможность получения налоговых и финансово-кредитных льгот предприятиями, учреждениями, организациями, предприятиями, осуществляющими строительство, содержание, ремонт жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства;

7) поддержку банкам, предоставляющим льготные кредиты для жилищного строительства);

8) правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы;

9) бронирование жилища, а также сохранение права пользования жилищем, неприкосновенность жилища в порядке и на условиях, установленных законодательством;

10) контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере.

Что касается гарантий защиты права граждан на жилище, то она осуществляется в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы и способов защиты. Принято выделить две основные формы и способов защиты прав: юридическую и неюридическую.

Юридическая форма защиты - это деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных или оспариваемых прав (суд, прокуратура, орган внутренних дел и др.). В рамках юридической формы защиты в свою очередь выделяют общий (судебный) и специальный (административный) порядок защиты нарушенных прав. Неюридическая форма защиты - это действия граждан и организаций по защите прав и охраняемых законом интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью к компетентным органам. Такие действия называют самозащитой прав.

Система защиты прав граждан, в том числе и в жилищной сфере, предусмотрена законодательством Российской Федерации. Прежде всего, согласно ст. 80 Конституции Российской Федерации гарантам прав и свобод человека в Российской Федерации является Президент Российской Федерации Положение о Комитете по правам человека при Президенте Российской Федерации. Утверждено Указом Президента Российской Федерации от 18 октября 1996 г. № 1457. с. 3 РФ 1996 № 43 ст. 4886 . Соответствующие меры в области защиты прав граждан осуществляет Правительство Российской Федерации; ст. 19 (ст. 114 Конституции Российской Федерации; ст. 19 Федерального Конституционного Закона от 17 декабря 1997 г. № 2 - ФКЗ «О правительстве Российской Федерации» С 3 РФ 1997 № 51 ст. 5712; 1998 № 1. ст. 1 и другие органы государственной и законодательной власти на федеральном и региональном уровнях (например, Закон города Москвы «Об обращениях граждан» Принят Московской городской Думой 18 июня 1997г. № 25. Норма-Инфра 1997 ), а также межгосударственные органы по защите прав и свобод Карташкин В.А. Как подать жалобу в Европейский суд по правам человека. М. Норма-Инфра 1998 .

Важное значение имеет деятельность Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, осуществляемая в соответствии Федеральным конституционным законом от 26 февраля 1997 г. № 1 - ФКЗ «Об Уполномоченном по правам человека в Российской Федерации» С 3 РФ. 1997. № 9. ст. 1011 . Защита прав гражданина на жилище может осуществляться в судебном порядке по правилам гражданского самоуправления, что соответствует и требованиям ст. 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей судебную защиту прав и свобод каждого гражданина Российской Федерации. В суд могут обжаловаться решения и действия (или бездействие) государственных органов и должностных лиц всех ветвей власти - законодательной, исполнительной и судебной, а также предприятий, учреждений, организаций всех форм собственности, органов местного самоуправления и отдельных государственных и муниципальных служащих, нарушения те или иные жилищные права Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права граждан, с изменениями внесенными Федеральным законом от 14 декабря 1995 г. № 197 - ФЗ. Ведомости РФ. 1993. № 19 ст. 685; С 3 РФ 1995. № 51. ст. 4970;. Защита нарушенных или оспоренных прав проходит в суде в общей юрисдикции в порядке искового производства или производства, возникающего из административно-правовых отношений. Обращения в суд в последние годы становятся все более распространенной и действенной формой защиты права на жилище.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8