Договор найма жилого помещения

Постановление Правительства РФ «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения Долгополов М.И. и др. Указ. соч. стр. 508» п. 1, признано целесообразным продолжить реформирование правоотношений в жилищно-коммунальной сфере и системы управления жилищным фондом, обеспечивая при этом адресную защиту населения.

Увязывать изменение платы за жилье и коммунальные услуги с системой мер по социальной защите малоимущих граждан, уровнем дохода населения и реализацией мероприятий по снижению издержек жилищно-коммунальных услуг. При не внесении нанимателем «Квартирной платы» в установленный срок, она взыскивается по исполнительной нотариуса (ст. 35 Основ законодательства о нотариате Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, 30 декабря 2001 г. № 194 - ФЗ, М., Ось - 89, 2002). Все вышесказанное, касающиеся платы по договору социального найма мы можем представить отдельно в схеме № 2.

Схема 2. Плата по договору социального найма жилого помещения.

 1.2.5. Права и обязанности сторон.

Действующее жилищное законодательство и гражданское определяют договор найма жилого помещения как двустороннее обязательство, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности.

Основной обязанностью наймодателя по договорам социального найма и коммерческого найма является предоставление свободного жилого помещения, пригодного для проживания (п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 676 ГК; ст. 51 ЖК). Оно должно быть также свободным от проживания других лиц, отвечать жилищным потребностям нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Предоставляемое жилое помещение по договору социального найма к моменту передачи не может быть занято другим нанимателем или сохраняться за ним в период его отсутствия.

Обязанности наймодателя носят длящийся характер. Наймодатель обязан: осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату жилищно-коммунальные услуги (п. 2 ст. 676 ГК). Наймодатель обязан производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (п. 2 ст. 681 ГК).

Жилищное законодательство устанавливает за наймодателем обязанность своевременного ремонта жилых помещений (ст. 141 ЖК) и содействовать нанимателю в проведении текущего ремонта (ст. 143 ЖК). При осуществлении капитального ремонта наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение, пригодное для проживания и соответствующее санитарным и техническим требованиям (ст. 82 ЖК). Договор найма жилого помещения не расторгается, и наниматель вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставляемое ему на время ремонта. При невыполнении наймодателем капитального ремонта наниматель вправе произвести ремонт по сметной стоимости и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение, потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо расторгнуть договор найма с последующим возмещением убытков.

Наймодатель не отвечает за недостатки сданного внаем жилого помещения, которые были оговорены в договоре или заранее известны нанимателю, либо могли быть обнаружены при осмотре жилого помещения. При обнаружении нанимателем скрытых недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию жилым помещением, наниматель вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо досрочное расторжение договора и возмещение убытков. Помимо возмещения убытков, наниматель имеет право требовать компенсации морального вреда, предусмотренной Федеральным законом от 9 января 1996 г. «О защите прав потребителей Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, 30 декабря 2001 г. № 194 - ФЗ, М., Ось - 89, 2002», если наймодатель - юридическое лицо; либо индивидуальный предприниматель.

Пленум Верховного суда РФ в постановлении № 7 от 17 января 1997 г. «О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума Верховного суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей определил, что отношения, реализуемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг, по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК).

Законодатель возложил одинаковые обязанности на нанимателя по договорам социального и коммерческого найма; обусловленные социальным назначением и техническим состоянием объекта договора. В их число входят: использование жилого помещения по назначению, только для проживания, обеспечение сохранности жилого фонда и поддержание его в надлежащем состоянии (ст. 687 ГК). Наниматель обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

В случае освобождения жилого помещения наниматель обязан либо произвести текущий ремонт, либо оплатить его стоимость с дополнительными обязательствами, о которых он был извещен заранее.

Наниматель обязан в установленные договором найма сроки вносить плату за жилое помещение, своевременно вносить плату за коммунальные услуги, принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и при дворовой территории.

Наниматель не вправе производить переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого помещения без письменного разрешений наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести это жилое помещение в прежнее состояние (2.2. ст. 678 ГК, 2.3. ст. 84 ЖК).

По договору социального найма наниматель приобретает ряд прав, гарантирующих удовлетворение его потребностей в жилье: право на сохранение жилой площади в случае временного отсутствия (с. 60 ЖК); право на бронирование жилого помещения (ст. 62 ЖК); право на обмен жилых помещений (2.1. ст. 67 ЖК); право сдачи помещения в поднаем (ст. (76 ЖК) и ряд других.

К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма относится право нанимателя с согласия наймодателя вселять граждан в качестве постоянно с ним проживающих. При этом круг лиц, постоянно проживающих с нанимателем в нанимаемом помещении, определяется договором (п. 2 ст. 677 ГК). На вселение несоршеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК). Обязательным условием такого вселения является соблюдение требований законодательства о норме площади жилой на одного человека, кроме случаев вселения несоршеннолетних детей.

Наниматель вправе разрешить безвозмездно проживать временным жильцам с согласия всех с ним проживающих и уведомления наймодателя, а также с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю за плату. Временное проживание и поднаем ограничены сроком. Срок не может превышать шести месяцев для временных жильцов, а срок действия договора поднайма ограничивается сроком основного договора коммерческого найма.

Закон не уточняет круг граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма. В него могут входить не только супруг, дети, родители, иждивенцы, но и иные лица, состоящие с нанимателем в дружеских, приятельских или иных отношениях.

Жилищный кодекс иначе решает вопрос вселения иных граждан в занимаемое нанимателем жилое помещение по договору социального найма. Круг их сужен: это - супруг (супруга), дети, родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица. В соответствии с 2.2. ст. 53 ЖК иные лица в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи нанимателя, если проживают совместно с ним и ведет общее хозяйство. На вселение указанных граждан требуется обязательное письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. Исключение, как и в договоре коммерческого найма, составляют несоршеннолетние дети (2.1. ст. 54 ЖК).

Граждане, включенные в договоры коммерческого и социального найма в качестве соответственно постоянно проживающих или членов семьи, имеют равные с нанимателем права пользования жилым помещением.

Иначе распределяется их ответственность. Включенные в договор социального найма совершеннолетние члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Характер такой ответственности не может быть изменен соглашением сторон, так как предусмотрен жилищным законодательством (2.2. ст. 53 ЖК).

В договоре коммерческого найма наниматель возлагает на себя ответственность за действия постоянно проживающих с ним граждан, нарушающих условия договора (п. 3 ст. 677 ГК). Солидарная ответственность постоянно проживающих граждан допускается только на основании заключенного с нанимателем договора о несении такой ответственности. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК).

 1.2.6. Изменение условий договора.

В период действия договора различные обстоятельства могут вызвать необходимость изменения условий договора найма жилого помещения.

Изменение условий договора коммерческого найма жилого помещения допускается только с согласия наймодателя по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. Наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно с ним проживающим (ст. 6868 ГК).

В случае смерти нанимателя, признания его недееспособным, либо выбытия из жилого помещения, права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Такой гражданин должен быть указан в договоре. Договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях. Согласие наймодателя в этом случае не требуется.

При отсутствии соглашения, между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре в качестве постоянно проживающих, они становятся сонанимателями жилого помещения (п. 2 ст. 686 ГК). В противном случае такие меры решаются в судебном порядке.

Жилищное законодательство предусматривает более широкий перечень оснований изменения договора социального найма. Они касаются не только нанимателя, но и состава семьи и предмета договра.

Так изменением договора социального найма является присоединение нанимателем освободившейся в квартире комнаты, не изолированной от занимаемого им жилого помещения, либо изолированного жилого помещения (ч. 1.2. ст. 46 ЖК). Такое изменение договора внесет иные условия оплаты жилого помещения.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать с согласия нанимателя и оставшихся совершеннолетних членов семьи заключения договора найма вместо первоначального нанимателя. Данное правило действует также в случае смерти нанимателя (ст. 88 ЖК).

Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи вправе требовать раздела жилой площади и заключения с ним отдельного договора социального найма при возможности выделения жилой площади в соответствии с причитающейся ему долей, либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением (ст. 52, 86 ЖК).

Споры, возникшие с признанием члена семьи нанимателем, а также требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке.

Изменение договора возможно по требованию нанимателей, проживающих в отдельной квартире по разным договорам (лиц, вступающих в брак, супругов, ранее проживающих раздельно, детей, родителей и т.д.). Указанные граждане вправе требовать заключение с кем-либо одним договора социального найма на все занимаемые ими жилые помещения. Отказ наймодателя в заключении одного договора может быть обжалован в судебном порядке (ст. 87 ЖК).

 1.2.7. Прекращение договора.

Договор коммерческого найма жилого помещения прекращается по истечении его срока и при отсутствии согласия нанимателя пролонгировать договор, в случае смерти одного нанимателя, а также гибели предмета договора.

Статья 687 ГК закрепляет право нанимателя и наймодателя расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения по соглашению сторон и в судебном порядке.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, уведомив письменным предупреждением наймодателя за три месяца. По истечении указанного срока, с даты извещения наймодателя, договор будет расторгнутым.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

А) не внесение платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при заключении договора на срок до одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (2.2. п. 2 ст. 687 ГК),

Б) при разрушении или порче, а также при использовании жилого помещения не по назначению как самим нанимателем, так и лиц, с ним проживающих (2.3. п. 2 ст. 687 ГК);

В) непригодность помещения для постоянного проживания или его аварийного состояния (п. 3 ст. 687 ГК);

Г) систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем и лицами, совместно с ним проживающими (п. 4 ст. 687 ГК).

Суд, рассматривая требования наймодателя о расторжении договора, вправе предоставить срок не более одного года нанимателю для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в этот срок наниматель не выполнит указанные в решении суда действия, то при повторном обращении наймодателя в суд расторгается договор найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения суда не более чем на один год.

Договор социального найма может прекратить действие с предоставлением нанимателю и членам его семьи другого благоустроенного жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий, а также (как и договор коммерческого найма) в случае смерти одного нанимателя или гибели предмета договора. По иным основаниям договор найма прекращается путем расторжения по инициативе нанимателя или наймодателя.

Наниматель жилого помещения в домах жилищного фонда социального использования в любое время, с согласия членов семьи, может требовать расторжения договора найма жилого помещения (ст. 89 ЖК). Расторжение же договора по требованию наймодателя осуществляется в судебном порядке и лишь в исключительных случаях (из домов, гразящих обвалом и при самоуправном занятии жилого помещения) в административном порядке.

Досрочное расторжение договора коммерческого найма по требованию наймодателя влечет выселение нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц из нанимаемого ими жилого помещения. В том случае наниматель и постоянно проживающие с ним граждане выселяются без предоставления другого жилого помещения.

Иначе законодательство подходит к решению этого вопроса в договоре социального найма. Поскольку расторжение договора может производиться по разным основаниям, ЖК предусмотрел следующие последствия выселения граждан: с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления другого жилого помещения.

С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях: если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд (ст. 92 ЖК); если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое (ст. 92 ЖК); если дом (жилое помещение) грозит обвалом (ст. 93 ЖК); если жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено (ст. 83 ЖК); если офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы в Вооруженных Силах и приравненные к ним лица, проживающие в военных городках, утратившие связь с Вооруженными Силами (ст. 94 ЖК).

Предоставление гражданам в связи с вселение в другое жилое благоустроенное помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Иначе решается вопрос в случае занятия семьей квартиры большей площади и отсутствия у них прав на дополнительную жилую площадь. При предоставлении жилого помещения такой семье ее размер может быть увеличен, но не менее нормы жилой площади на человека.

Жилищное законодательство содержит ряд основания выселения граждан с предоставлением им другого жилого помещения, в том числе и неблагоустроенного ( п. 2.2. 1 ст. 95, 2.2. ст. 100, ст. 108, 2.2. ст. 110 ЖК). К этой категории относятся граждане, получившие жилое помещение в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию; граждане в случае признания ордера на жилое помещение недействительным; рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятиями, учреждениями, организациями, а также граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, проживающие в служебных жилых помещениях, но имеющие право предоставления им другого жилого помещения; работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, при наличии оснований, предусмотренных в ч. 2 ст. 110 и ст. 108 ЖК.

Выселение без предоставления жилого помещения применяется в виде санкции за совершенное право нарушение, если законом не установлено иное.

К числу оснований для расторжения договора социального найма без предоставления жилого помещения ЖК относит: систематическое разрушение и порчу жилого помещения нанимателем, членами его семьи или другими совместно проживающими с ним лицами, использования помещения не по назначению, систематическое нарушение правил общежития, делающие невозможным проживание с указанным лицами в одной квартире или одном доме при применении мер предупреждения и общественного воздействия, невозможности совместного проживания лиц, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав (ст. 98 ЖК), признание выданного ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц (2.1. ст. 100 ЖК). Прекращение трудовых отношений рабочих и служащих, исключение из членов колхоза лиц, вселенных в служебные жилые помещения этих организаций, и не имеющих права на выселение с предоставлением другого жилого помещения (ст. 107, 108 ЖК), окончившие срока сезонных и временных работ и обучение в учебных заведениях (2.1. ст. 110 ЖК), также служит основанием для выселения без предоставления другого жилого помещения.

Наиболее часто встречаются в практике случаи выселения из общежития работников предприятий, учреждений, организаций, поселившихся в общежитии в связи с работой, но уволенных по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления (2.2. ст. 110 ЖК). Так судебная компания по гражданским делам Верховного Суда РСФСР признала обоснованным решение Верховного Суда Башкирской АССР, а иск Уфимского производственного объединения им. С.М. Кирова к Х.О. выселении ее из общежития в связи с расторжением трудового договора по приказу администрации за совершение прогула без уважительной причины подлежащим удовлетворению.

 2.Сравнительный анализ договоров коммерческого и социального найма

2.1. Отличие договоров коммерческого и социального найма по предмету, субъектам, срокам, правам и обязанностям сторон, основаниям изменения и прекращения

Коммерческий найм жилого помещения является одной из сфер реализации права граждан на жилище. И реализуется путем заключения договора коммерческого найма жилого помещения в домах частного, государственного или муниципального жилищных фондов. Согласно ст. 17 Основ федеральной жилищной политики доли государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемые по договору коммерческого найма, определяются Правительством Российской Федерации и органами государственного управления субъектов Российской Федерации.

Порядок, условия договора, форма договора коммерческого найма, права и обязанности сторон, расторжение договора регламентируется гл. 35 ГК. Договор коммерческого найма жилого помещения - это соглашение в силу которого одна сторона - собстве Долгополов М.И. и др., Указ. соч. стр. 72нник жилого помещения или управомоченному им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается с собственником жилого помещения управомоченному им лицам и гражданам на основе их свободного волеизъявления и правомерного положения в гражданском обороте и является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений. Предоставляемое по такому договору жилое помещение должно находиться в частном жилищном фонде или государственном и муниципальном фонде, не предназначенном для социального использования.

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения является собственник жилого помещения (гражданин, юридическое лицо, государство, субъект Российской Федерации, муниципальные образования, или управомоченное им лицо. Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Наряду с нанимателем право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма имеют граждане, постоянно проживающие с ним (п. 2 ст. 677 ГК). Среди них могут быть как члены семьи нанимателя, так и иные лица, не водящие в состав семьи нанимателя. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если в договоре отсутствуют такие указания, то вселение других граждан в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем может быть произведено с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. При вселении в жилое помещение несоршеннолетних детей такого соглашения не требуется (п. 2. ст. 677, ст. 679 ГК).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8