Договор найма жилого помещения

Нанимателем по договору социального найма может стать гражданин, имеющий для этого предусмотренные законодательством основания:

1) нуждаемость в улучшении жилищных условий;

2) соответствующий размер доходов, приходящихся на члена семьи, претендующей на получение жилья;

3) в случаях, установленных законодательством, - постоянное проживание в определенной местности.

Совместно с нанимателем по договору социального найма в жилое помещение могут быть вселены члены его семьи. Семья по жилищному законодательству - группа лиц, связанная наличием отношений родства, свойства либо совместным проживанием и ведением общего хозяйства.

Членами семьи нанимателя являются супруг, дети, родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица (ст. 54 ЖК).

В зависимости от оснований для вселения к нанимателю можно выделить две категории членов семьи:

близкие родственники (родители, дети), а также супруг нанимателя, которые могут быть вселены без подтверждения факта совместного проживания и ведения общего хозяйства;

другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, иные лица, которые вселяются только при наличии доказательств совместного проживания и ведения совместного хозяйства.

Лица, не соответствующие установленным ст. 53 ЖК требованиям, не могут быть признаны членами семьи нанимателя и приобрести самостоятельное право пользования жилым помещением даже при длительном совместном проживании <*>.

--------------------------------

<*> БВС РФ. 1996. N 3. С. 8.

Таким образом, в договоре социального найма наниматель ограничен в возможности вселения в жилое помещение иных лиц для постоянного проживания.

Лицо, вселившееся в жилое помещение как член семьи нанимателя, приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Самостоятельность данного права выражается, в частности, в том, что лицо, вселившееся в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя, не утрачивает право пользования жилым помещением, если впоследствии перестает быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в этом помещении, например бывший супруг (ч. 3 ст. 53 ЖК). Выбытие из жилого помещения нанимателя не влечет за собой автоматического прекращения права пользования жилым помещением членов семьи нанимателя, за исключением некоторых случаев (например, если речь идет о найме служебного жилого помещения).

Члены семьи нанимателя в договоре социального найма, проживающие совместно с ним, не только пользуются наравне с нанимателем всеми правами, но и несут обязанности, вытекающие из договора социального найма (ч. 1 ст. 53 ЖК).

Согласно ст. 81 ЖК наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.

Вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.

Временные жильцы самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. Они обязаны освободить помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке временные жильцы выселяются при прекращении договора найма жилого помещения.

3. Договор социального найма жилого помещения заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК, ч. 1 ст. 51 ЖК).

Заключению договора социального найма предшествует принятие уполномоченным государственным или муниципальным органом решения о предоставлении жилого помещения. Для принятия такого решения необходимо, чтобы гражданин относился к той категории граждан, которая имеет право на получение жилья по договору социального найма, и совершил определенные действия.

Согласно ст. 28 ЖК право на получение жилых помещений социального использования имеют нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане, постоянно проживающие в данном населенном пункте.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий согласно ст. 29 ЖК признаются граждане:

1) имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектами РФ <*>;

--------------------------------

<*> К примеру, в г. Москве норма постановки на учет - 10 кв. м общей площади на человека для отдельных квартир и 15 кв. м для квартир коммунального заселения.

2) проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем санитарным и техническим требованиям;

3) проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;

4) проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;

5) проживающие в общежитиях (за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением);

6) проживающие длительное время на условиях поднайма либо коммерческого найма и не имеющие другой жилой площади.

Субъекты РФ вправе расширить перечень оснований для признания гражданина нуждающимся. К примеру, согласно Закону г. Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" <*> граждане, проживающие в Москве в общей сложности не менее 40 лет, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от размера занимаемого жилого помещения при условии проживания в квартирах коммунального заселения не менее последних 10 лет и при наличии полного трудового стажа, необходимого для назначения пенсии в соответствии с законодательством РФ либо последних пяти лет независимо от трудового стажа при наличии инвалидности I или II группы.

--------------------------------

<*> Ведомости Московской городской Думы. 2003. N 5.

Обязательным условием для предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма является постоянное проживание в данном населенном пункте, за исключением случаев, установленных законодательством. К примеру, не требуется установление факта постоянного проживания при заключении договора социального найма на определенный срок с беженцами и вынужденными переселенцами.

Лицо, признанное нуждающимся в улучшении жилищных условий и постоянно проживающее в соответствующем населенном пункте, для получения жилья по договору социального найма должно встать на учет в органе местного самоуправления по месту жительства. Возможны также учет нуждающихся и предоставление жилья по месту работы лиц, работающих в государственных и муниципальных организациях.

Для рассмотрения вопроса о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий подается заявление. К заявлению прилагаются: выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета и, в необходимых случаях, справки бюро технической инвентаризации, учреждений здравоохранения и другие документы, имеющие значение для определения наличия права на получение жилого помещения по договору социального найма и очередности предоставления жилого помещения.

Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР были утверждены Советом Министров РСФСР 31 июля 1984 г. <*>. В соответствии с ними разработаны правила учета нуждающихся в улучшении жилищных условий в субъектах РФ.

--------------------------------

<*> СП РСФСР. 1984. N 14. Ст. 121.

При решении вопроса о постановке на учет с целью улучшения жилищных условий учитываются все проживающие в жилом помещении граждане, а также временно отсутствующие, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением на срок их временного отсутствия. При этом не учитываются граждане, для которых занимаемое жилое помещение является местом пребывания (временные жильцы).

Заявление о постановке на учет должно быть рассмотрено общественной жилищной комиссией в течение одного месяца со дня поступления. Комиссия дает заключение о необходимости принятия на учет либо об отказе в принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, а решение о постановке граждан на учет принимает уполномоченный орган исполнительной власти.

Граждане должны быть письменно уведомлены о принятом решении. В случае принятия решения о постановке на учет в уведомлении указываются имеющиеся у граждан льготы и способ улучшения жилищных условий.

Постановка на учет по месту работы и выделение жилого помещения производятся по совместному решению администрации и профсоюзного комитета (профсоюзных комитетов). Это решение утверждается местной администрацией.

Постановка на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставление жилых помещений в организациях, созданных на базе иных форм собственности, не относящихся к государственной или муниципальной, осуществляются на основании заключаемых трудовых, коллективных или иных соглашений работников с администрацией этих организаций под контролем профессиональных союзов. В данном случае заключается обычный договор найма жилого помещения.

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведется по единому списку, из которого в отдельные списки включаются граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений (ст. 33 ЖК).

На каждого гражданина, принятого на учет, заводится учетное дело, в котором должны содержаться все необходимые документы, являющиеся основанием для постановки на учет.

Жилищные органы один раз в год проверяют данные учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Граждане снимаются с учета в случае:

1) улучшения жилищных условий, в результате которого отпали основания для предоставления жилого помещения;

2) выезда на другое постоянное место жительства;

3) выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет;

4) прекращения трудовых отношений с организацией, если гражданин состоит на учете по месту работы и никто из членов семьи не работает в этой организации. Очередь сохраняется при прекращении трудового договора в связи с уходом на пенсию или переходом на выборную должность. Не могут быть сняты с учета нуждающиеся в улучшении жилищных условий семьи, потерявшие кормильца, состоявшего на учете.

Снятие с учета осуществляется органами, по решению которых граждане были приняты на учет. О снятии с учета граждане должны быть поставлены в известность в письменной форме (ст. 32 ЖК).

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений (ч. 1 ст. 33 ЖК).

Перечень лиц, имеющих право на первоочередное получение жилья, установлен ст. 36 ЖК. В частности, в первую очередь право на получение жилья по договору социального найма имеют инвалиды Великой Отечественной войны и семьи погибших или пропавших без вести воинов (партизан), приравненные к ним в установленном порядке лица; а также лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, и т.д.

Федеральным законодательством, а также нормативными актами субъектов Федерации право первоочередного получения жилого помещения может быть предоставлено и другим категориям граждан, не указанным в ст. 36 ЖК.

Вне очереди жилое помещение предоставляется гражданам, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодно для проживания; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей; гражданам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в государственных или муниципальных образовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения и других учреждениях независимо от форм собственности для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских домах семейного типа, у родственников, при прекращении опеки (попечительства). Также вне очереди жилье предоставляется гражданам по окончании службы в Вооруженных Силах РФ либо по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, если им не могут быть возвращены жилые помещения, которые они ранее занимали (ст. 37 ЖК). Указанный перечень не является исчерпывающим. Законодательством могут быть предусмотрены и иные случаи внеочередного предоставления жилья.

Приоритеты в предоставлении жилого помещения могут устанавливаться с соблюдением норм федерального законодательства, субъектами РФ (см., например, Закон г. Москвы от 23 января 2002 г. "О приоритетах предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений в 2002 - 2003 годах") <*>.

--------------------------------

<*> Ведомости Московской городской Думы. 2002. N 3.

Договор социального найма заключается с гражданином, на имя которого выдан ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК).

Ордер на жилое помещение - административный акт, порождающий обязанность жилищно-эксплуатационной организации заключить с держателем ордера договор найма указанного в ордере жилого помещения. Он выдается органом местного самоуправления, принявшим решение о предоставлении жилого помещения <*>.

--------------------------------

<*> Высказывается также мнение, что ордер сам по себе не является административным актом. В качестве административного акта рассматривается при этом решение уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения.

В ордере должны быть перечислены все лица, вселяющиеся в жилое помещение совместно с нанимателем. Включение членов семьи нанимателя в ордер подтверждает их согласие на вселение в предоставляемое жилое помещение <*>.

--------------------------------

<*> См., например: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 11 февраля 1981 г. // БВС РСФСР. 1981. N 7. С. 2.

Ордер имеет двоякое значение: во-первых, как уже указывалось, он порождает обязанность наймодателя заключить договор социального найма жилого помещения с лицом, указанным в ордере в качестве нанимателя (ч. 1 ст. 51 ЖК); во-вторых, является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (ч. 1 ст. 47 ЖК).

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. "О практике применения судами жилищного законодательства" <*>, если вселение в жилое помещение произведено без выдачи ордера, договор найма жилого помещения может быть признан судом недействительным.

--------------------------------

<*> БВС СССР. 1987. N 3. С. 8.

Ордер оформляется по определенной законодательством форме и действителен при условии, что выдан надлежащему лицу, при наличии оснований для предоставления жилого помещения, с соблюдением установленной очередности, на свободное жилое помещение, соответствующее требованиям законодательства в отношении размера, уровня благоустроенности и пригодности для проживания.

Ордер может быть признан судом недействительным, если был получен в результате неправомерных действий получивших его лиц либо должностных лиц, при участии которых было принято решение о предоставлении жилого помещения. К неправомерным действиям лиц, получивших жилое помещение, относится предоставление не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение. Неправомерные действия должностных лиц могут выражаться в несоблюдении очередности предоставления жилых помещений, нарушении процедуры принятия решения о предоставлении жилого помещения и т.д. Поскольку ордер - административный акт, к нему нельзя применить положения гражданского законодательства о недействительности сделок.

Требование о признании ордера недействительным вправе предъявить заинтересованные лица. Это могут быть органы, уполномоченные решать вопрос о предоставлении жилого помещения, прокурор, гражданин, которому принадлежит право пользования жилым помещением, если ордер выдан на занятую жилую площадь. Не могут требовать признания ордера недействительным лица, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и полагающие, что ордер выдан с нарушением очередности, так как права на конкретное жилое помещение, указанное в ордере, они не имеют (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5) <*>.

--------------------------------

<*> БВС РСФСР. 1985. N 3.

Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи (ст. 48 ЖК). Хотя срок исковой давности по указанным требованиям совпадает с общим сроком исковой давности, предусмотренным гражданским законодательством, порядок его исчисления иной - не с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении его права, а с момента выдачи ордера.

Последствия признания ордера недействительным различаются в зависимости от оснований недействительности. В случае когда ордер признан недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц, последние подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение.

Если ордер признан недействительным по иным основаниям, указанные в нем граждане подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали (ст. 100 ЖК).

При признании недействительным ордера, выданного на уже занятое на законных основаниях другим лицом жилое помещение, в соответствии со сложившейся судебной практикой договор найма жилого помещения должен быть расторгнут (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2).

В рассматриваемой ситуации более обоснованным было бы признание договора найма недействительным, поскольку договор социального найма, заключенный в соответствии с ордером, признанным недействительным, по сути, ничем не отличается от договора социального найма, заключенного при отсутствии ордера.

Итак, заключению договора социального найма предшествует несколько стадий:

1) постановка на учет гражданина, нуждающегося в улучшении жилищный условий;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7