Договор найма жилого помещения

2) принятие решения о предоставлении жилого помещения;

3) выдача ордера.

С вопросом о заключении договора социального найма жилого помещения и правовым значением таких фактов, как постановка на учет, выдача ордера, тесно связан вопрос о моменте возникновения жилищного правоотношения.

Спор о моменте возникновения жилищного правоотношения велся еще советскими учеными-цивилистами. Можно выделить три основные позиции по данной проблеме. Сторонники первой рассматривают ордер как единственное основание возникновения жилищного правоотношения, а договор найма жилого помещения - лишь как договорное оформление уже существующих отношений, цель которого - конкретизировать их. Вторая позиция, напротив, исходит из положения, что административный акт не может породить двустороннего обязательственного отношения. Оно может возникнуть исключительно из договора. Согласно третьей концепции жилищное правоотношение возникает из совокупности юридических фактов - юридического состава.

В отношении набора юридических фактов, необходимых для возникновения жилищного правоотношения, мнения ученых не совпадают. Некоторые считают, что для этого достаточно наличия ордера и заключенного в соответствии с ним договора найма жилого помещения <*>. Другие полагают, что для возникновения жилищного правоотношения необходимо четыре элемента - решение о предоставлении жилого помещения, отраженное в ордере, договор найма жилого помещения, фактическое вселение гражданина в жилое помещение <**>.

--------------------------------

<*> См., например: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 28.

<**> См., например: Советское жилищное право. Минск, 1968. Ч. I. С. 93.

Иногда в число юридических фактов, на основании которых возникает жилищное правоотношение, включается также постановка гражданина на учет, наступление очереди <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское право. Учебник / Под ред. А.Г. Калпина. С. 162.

Разногласия в определении момента возникновения жилищного правоотношения связаны с неоднозначным пониманием того, что представляет собой "жилищное правоотношение".

Жилищные отношения неоднородны и имеют различные основания возникновения. Таким образом, не может идти речи о едином жилищном правоотношении. Постановка гражданина на учет, выдача ордера осуществляются на основании административных актов, которые не создают гражданско-правового обязательства ни по отдельности, ни в совокупности с другими юридическими фактами. Эти отношения носят иной характер и предшествуют возникновению гражданско-правового отношения по использованию переданного внаем жилого помещения. Единственное основание для возникновения данного правоотношения - договор найма жилого помещения.

Нельзя согласиться с мнением о том, что для возникновения правоотношения по договору социального найма необходимо вселение гражданина в жилое помещение. Поскольку этот договор консенсуальный, отношения сторон возникают с момента его заключения, а не с момента фактической передачи гражданину жилого помещения.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется в пределах населенного пункта, где гражданин проживает, как правило, в виде отдельной квартиры на семью (ч. 1 ст. 28 ЖК).

При предоставлении жилого помещения должны учитываться интересы нанимателя и членов его семьи, в том числе:

число проживающих с нанимателем лиц (ст. 40 ЖК - в зависимости от числа проживающих определяется необходимый минимум жилой площади);

половой состав лиц, вселяемых в жилое помещение, - не допускается заселение одной комнаты лицами одного пола старше девяти лет, за исключением супругов (ч. 1 ст. 41 ЖК);

состояние здоровья граждан, вселяющихся в жилое помещение (ч. 2 ст. 41 ЖК) <*>.

--------------------------------

<*> К примеру, граждане, страдающие заболеваниями опорно-двигательной системы, другими заболеваниями, а также инвалиды, семьи, имеющие детей-инвалидов, которым по заключению лечебных учреждений либо в соответствии с их индивидуальной программой реабилитации рекомендовано проживание на нижних этажах домов без лифтов, в домах с лифтами либо в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации, обеспечиваются, по их заявлению, жилыми помещениями на нижних этажах домов без лифтов, в домах с лифтами, в специально построенных домах либо в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации.

Могут быть учтены и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Определенные особенности имеет предоставление освободившихся жилых помещений в домах коммунального заселения.

Если в коммунальной квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем, оно подлежит передаче в пользование последнего.

Освобождающиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах, где проживают несколько нанимателей, должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при их отсутствии - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь). При отсутствии в квартире таких граждан освобождающееся жилое помещение передается иным нанимателям жилого помещения по договору коммерческого найма или купли-продажи.

При согласии всех нанимателей один из них может приобрести другие жилые помещения и передать их для переселения остальным нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, занять освободившиеся в квартире жилые помещения без дополнительной платы и приватизировать их в установленном порядке (ст. 16 Основ федеральной жилищной политики).

4. Предмет договора социального найма и иных договоров найма - жилое помещение. Вместе с тем есть и определенные особенности. В частности, к предмету договора социального найма предъявляются более высокие требования: жилое помещение должно быть не только пригодным для проживания, но и благоустроенным применительно к условиям населенного пункта (п. 1 ст. 40 ЖК).

Требования благоустроенности применительно к условиям населенного пункта не исчерпываются обязательными санитарно-техническими нормами, которые практически одинаковы для всех населенных пунктов. Эти требования зависят от таких факторов, как уровень экономического развития региона (населенного пункта), наличие необходимой инфраструктуры и т.д.

Например, в г. Москве Законом "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" установлено, что благоустроенные жилые помещения должны иметь все виды удобств - электроснабжение, водопровод, канализацию, отопление, ванну или душ, газовую или электрическую плиту, горячее водоснабжение (или газовую колонку) независимо от материала стен.

Если требование пригодности для проживания предъявляется к любому жилому помещению, то требование о благоустроенности применительно к условиям населенного пункта не всегда обязательно даже для заключения договора социального найма. ЖК, к примеру, в определенных случаях допускает выселение граждан в жилые помещения, соответствующие санитарным и техническим нормам, т.е. в отношении которых соблюдается только требование о пригодности для проживания (ст. 97, 108).

Своеобразной позиции по вопросу об уровне благоустроенности жилого помещения, составляющего предмет рассматриваемых договоров, придерживается М.И. Брагинский. По его мнению, при определении степени пригодности жилых помещений в договоре коммерческого найма следует руководствоваться ст. 40 ЖК <*>, т.е. пригодность к проживанию должна включать в себя благоустроенность жилого помещения, а также его соответствие санитарным и техническим требованиям. Однако, как уже было показано выше, понятия "благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта" и "пригодность для проживания" совпадают лишь частично. Положения п. 1 ст. 40 ЖК в части уровня благоустроенности помещения применительно к условиям населенного пункта не следует в обязательном порядке распространять на договор коммерческого найма. Повышению уровня благоустройства жилых помещений, предоставляемых по этому договору, должно способствовать развитие конкуренции в данной сфере, а также повышение требований к общему уровню благоустроенности жилых помещений.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 705.

Особенности социального найма заключаются также в том, что в качестве его предмета не названы жилой дом, а также часть дома или квартиры. По договору социального найма может быть предоставлено изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат (ч. 1 ст. 52 ЖК). Вместе с тем по договору социального найма в общежитии предметом найма может стать даже часть комнаты.

Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться в пределах нормы жилой площади (ч. 2 ст. 40 ЖК), которая установлена в размере 12 кв. м на одного человека (ст. 38 ЖК). Эта норма носит ограничительный характер, а не предусматривает минимальный размер площади на одного человека.

Этот вывод можно сделать из положений ст. 40 ЖК, где указывается, что жилое помещение предоставляется в пределах нормы, предусмотренной ст. 38 ЖК, но не менее отдельно устанавливаемого размера. Согласно ст. 39 ЖК сверх нормы жилой площади дополнительная жилая площадь может быть предоставлена только определенным категориям граждан, в том числе гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. В Постановлении ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. "О праве пользования дополнительной жилой площадью" <*>, не утратившем силу и в настоящее время, установлено, что дополнительная площадь предоставляется в виде отдельной комнаты. При отсутствии отдельной комнаты дополнительная площадь предоставляется в размере 10 кв. м, а для научных работников, писателей и композиторов - в размере не менее 20 кв. м.

--------------------------------

<*> СУ РСФСР. 1930. N 14. Ст. 181.

При предоставлении жилых помещений в домах специализированного жилищного фонда эта норма жилой площади может быть иной. К примеру, жилая площадь в общежитии составляет не менее 6 кв. м на одного человека (п. 11 Примерного положения об общежитиях) <*>.

--------------------------------

<*> Утверждено Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 // СП РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95; САПП РФ. 1993. N 31. Ст. 2860.

В Основах федеральной жилищной политики присутствует понятие "социальная норма площади жилья" - размер площади жилого помещения, приходящейся на одного человека, в пределах которой предоставляются компенсации (субсидии) по оплате жилья и коммунальных услуг.

Согласно ст. 11 Основ федеральной жилищной политики социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.

Таким образом, Основы изменили порядок определения нормы предоставления жилых помещений, отнеся этот вопрос к ведению субъектов Федерации. Вместе с тем Постановлением Правительства РФ от 26 мая 1997 г. N 621 "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг" <*> был установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилья. Этот стандарт составляет 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи из трех и более человек, 42 кв. м - на семью из двух человек и 33 кв. м - на одиноко проживающего человека. В соответствии с данным стандартом определяется социальная норма жилья в регионах (см., например, ст. 8 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы") <**>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1997. N 22. Ст. 2597.

<**> Ведомости Московской городской Думы. 2001. N 2.

Размер платы за наем в договоре социального найма не относится к существенным условиям и не подлежит согласованию. Плата определяется на основании установленных уполномоченными на то государственными органами цен и тарифов. К тому же, в договоре социального найма невозможно зафиксировать определенную цену, поскольку такой договор, по общему правилу, сроком не ограничен, а устанавливаемые уполномоченными органами тарифы периодически изменяются.

КонсультантПлюс: примечание.

Постановление Правительства РФ от 02.08.1999 N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 30.08.2004 N 444 "О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг".

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" <*> размер платы за жилье по договору социального найма устанавливается органами местного самоуправления.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1999. N 33. Ст. 4116; 2003. N 4. Ст. 334; N 27 (ч. II). Ст. 2800.

В последние годы проводится реформа системы оплаты жилья и коммунальных услуг, направленная на создание системы оплаты коммунальных услуг, позволяющей полностью обеспечить экономически обоснованные затраты организаций на предоставление жилищно-коммунальных услуг населению.

Правительством РФ ежегодно устанавливается федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц. Этот стандарт устанавливается дифференцированно по экономическим районам Российской Федерации.

Органы местного самоуправления имеют право устанавливать размер максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи и размер платежей граждан за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма жилого помещения, наниматели жилых помещений по договору найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде оплачивают жилье и коммунальные услуги в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться за счет субсидий. При этом для семей со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума федеральный стандарт применяется с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода в семье к прожиточному минимуму.

Оплата жилья сверх социальной нормы площади жилья и коммунальных услуг сверх нормативов потребления, в том числе оплата дополнительной жилой площади, осуществляется в соответствии с установленными ценами на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифами на коммунальные услуги независимо от совокупного дохода семьи.

При социальном найме не действует правило о недопустимости одностороннего изменения размера платы за наем помещения.

Плата за наем жилья по договору социального найма устанавливается и вносится нанимателем в денежной форме.

Расчеты с наймодателем по договорам социального найма осуществляются через специально созданные для этой цели расчетно-кассовые центры по сбору и обработке коммунальных платежей и предоставлению субсидий гражданам на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Размер платы за пользование конкретным жилым помещением, льготы по его оплате, сумма неустойки (если имела место просрочка платежа) и расчетный счет, на который должен осуществляться платеж, указываются в счете, предъявляемом ежемесячно наймодателем.

Согласно ст. 56 ЖК наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца.

5. Права и обязанности сторон в договорах коммерческого и социального найма во многом совпадают. На договор социального найма распространяются нормы ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685 ГК (ч. 3 ст. 672 ГК), а также другие положения ГК, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Права и обязанности сторон в договоре социального найма конкретизированы в жилищном законодательстве, ведомственных нормативных актах, в частности в Типовом договоре социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда (приложение N 6 к Приказу Госстроя России от 11 декабря 1997 г. N 17-132 "Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" <*>).

--------------------------------

<*> Сборник действующих законодательных, директивных и организационно-методических документов по реформированию жилищно-коммунального хозяйства. М., 1998.

Далее будут рассмотрены некоторые особенности прав и обязанностей сторон по договору социального найма.

При социальном найме обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения определяются императивными нормами жилищного законодательства. Обязанность капитального ремонта всегда лежит на наймодателе. Если капитальный ремонт жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, невозможен без выселения жильцов, закон обязывает наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, на время ремонта, не расторгая договора социального найма ремонтируемого помещения. Переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь и обратно (по окончании ремонта) производится за счет наймодателя. Взамен предоставления жилого помещения на время наниматель может быть переселен при наличии его согласия и согласия членов его семьи в другое благоустроенное жилое помещение для постоянного проживания (ст. 82 ЖК).

Если жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. Если предполагается существенное уменьшение жилого помещения в результате капитального ремонта, по требованию нанимателя ему и членам его семьи до начала капитального ремонта должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7