Договор найма жилого помещения, его особенности

И даже учитывая то, что Постановление от 18 июня 1996 г. N 707 уже утратило свою юридическую силу, противоречие еще существует. Каковы же пути его разрешения?

Несмотря на то, что во многих нормативных актах обязанность по содержанию придомовой территории закреплена за наймодателем или арендодателем, наниматель или соответственно арендатор должны принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории, что и позволяет включать эти затраты в состав квартплаты.

Разграничение в структуре платежей за жилье необходимо по той причине, что могут возникать вопросы об оплате, а вернее о составе платы за жилище и ее размере в том случае, когда наниматель, допустим, фактически не проживает в занимаемом помещении. При документальном подтверждении факта и времени отсутствия граждан по месту постоянного проживания (регистрации) они освобождаются за соответствующий период от обязанности оплатить услуги за вывоз мусора, канализацию, газо- и водоснабжение.

Так, согласно Временным правилам пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории города Казани, утвержденными Постановлением Главы администрации г. Казани от 1 декабря 1993 г. N 1213[15] Временные правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории города Казани, утверждены Постановлением Главы администрации г. Казани от 1 декабря 1993 г. N 1213. [15], "в случае отсутствия отдельных жильцов свыше одного месяца, оплата за коммунальные услуги за время их отсутствия не взимается. От оплаты за телефон и отопление отсутствующие лица не освобождаются".

В то же время интересы наймодателя не должны страдать от того, живет наниматель в данном помещении или нет. В этом случае невнесение платы за жилое помещение (платы за наем), которая предусмотрена договором найма жилого помещения, должно рассматриваться как нарушение договорного обязательства, что может повлечь расторжение данного договора.

При этом необходимо учитывать, что данные нормы, в основном, рассчитаны на коммерческий наем и применяться к социальному найму могут лишь с учетом жилищного законодательства, так как в перечне применяемых к социальному найму статей ГК (п.3 ст.672 ГК РФ) нет ст.ст. 687 ГК и 688 ГК, регулирующих вопросы расторжения договора найма. К социальному найму логично было бы отнести ст. 98 ЖК, которая не предусматривает в числе оснований для выселения нанимателя (т.е. расторжения договора найма) невнесение квартирной платы.

Отсутствие же оплаты коммунальных услуг не влечет столь тяжелых последствий, как невнесение платы за жилье. Просрочка в оплате жилья и коммунальных услуг влекла до недавнего времени применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как начисление пени (1%) за каждый день просрочки (постановление Совета Министров - Правительства РФ от 22 сентября 1993 г. N 935 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсации (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг"[16] Постановление СМ РФ от 22 сентября 1993 г. N 935 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг" // Российские вести, N 187, 1993 г. [16]).

В то же время остается в силе другое постановление Правительства РФ, предусматривающее взыскание пени (1%) за несвоевременную оплату коммунальных услуг (постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов"[17] Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов" // Собрание законодательства Российской Федерации от 24 октября 1994 г., №26, ст. 2795. [17]).

При коммерческом найме помещений и размер оплаты, и ответственность за невнесение или нарушение сроков внесения платы, по логике вещей, должны устанавливаться соглашением сторон.

Общим правилом для обоих видов найма является то, что взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности, которая может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины (п.2 ст.330, пп.1 и 2 ст.401 ГК РФ). В гражданском праве, как известно, действует, за отдельными исключениями, презумпция вины. Иначе говоря наниматель считается виновным, пока не докажет отсутствия своей вины в происшедшем. В качестве примера невиновного нарушения своих обязанностей нанимателем ряд ученых считают задержку или невыплату заработной платы, являющейся единственным источником существования того или иного гражданина.

Рассмотрим теперь последствия нарушения наймодателем своих обязанностей. В статье 676 ГК не указаны последствия нарушения наймодателем своих обязанностей. Общим последствием невыполнения или ненадлежащего выполнения стороной своих обязательств является возмещение причиненных убытков. Помимо возмещения убытков наниматель вправе требовать компенсации морального вреда. Возможность предъявления указанных требований установлена ст. 15 Закона о защите прав потребителей[18] ????? ?????????? ????????? "? ?????? ???? ????????????" (? ??????????? ?? 17 ??????? 1999 ?.) // ???????? ???????????????? ?????????? ?????????, 20 ??????? 1999 ?., N 51, ??. 6287. [18] и постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей"[19] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" // Российская газета, 26 ноября 1994 г. [19], разъяснившего, что Закон о защите прав потребителей распространяется и на отношения между нанимателем и наймодателем: отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг.

Статьей 687 ГК определены условия, и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения (как уже отмечалось выше к договору социального найма применяются правила ст. 98 ЖК). Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма. Но при этом он обязан предупредить наймодателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев - договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями.

Наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма лишь по основаниям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований является исчерпывающим и содержится в ст. 687 Гражданского кодекса. Договор найма может быть расторгнут в случаях:

- невыполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение за шесть месяцев, а если договор был заключен на срок менее одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Такое основание для расторжения договора найма или договора социального найма, как невнесение нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, было впервые предусмотрено Законом об основах федеральной жилищной политики (ст. 15 и 18 Закона);

- разрушения или порчи жилого помещения как самим нанимателем, так и любыми другими постоянно или временно проживающими лицами, а также поднанимателем.

Суд, рассматривая требование наймодателя о расторжении договора по указанным причинам, вправе вместо расторжения договора предоставить нанимателю определенный срок (но не более одного года) для устранения допущенных нарушений. Если в этот срок наниматель не совершит указанные в решении действия (не внесет причитающиеся с него суммы за пользование жилым помещением, не приведет в надлежащее состояние жилое помещение и т. п.), то по новому иску наймодателя суд принимает решение о расторжении договора. При этом суд может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года. В таком случае все права и обязанности по договору найма сохраняются на указанный в решении суда срок.

В п. 4 ст. 687 ГК названы еще два основания расторжения договора по требованию наймодателя в судебном порядке: когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо они систематически нарушают права и интересы соседей. Под использованием жилого помещения не по назначению понимается любое использование не для проживания или не только для проживания. Так, в частности, в соответствии со ст. 288 ГК запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций.

Нарушающими права и интересы соседей могут быть расценены любые действия, которыми причиняются существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным, то есть носить систематический характер. В указанных случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений. Предупреждение является обязательным условием предъявления требования о расторжении договора по этим основаниям. Суд может вынести решение о расторжении договора найма, если установит, что и после предупреждения наймодателя наниматель или другие лица продолжают использовать помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей. И в этих случаях суд наделен правом при первом обращении наймодателя предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при втором обращении расторгнуть договор найма.

И, наконец, как наймодатель, так и наниматель могут обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма, если помещение стало непригодным для проживания или пришло в аварийное состояние. Законом могут быть установлены и другие случаи расторжения договора найма.

Гражданский кодекс устанавливает последствия расторжения договора найма жилого помещения (ст. 688 ГК РФ): выселение нанимателя и всех проживающих с ним лиц, то есть полное освобождение жилого помещения.

Основания расторжения договора найма жилого помещения и договора социального найма в результате противоправных действий нанимателя и других проживающих с ним лиц в основном одни и те же (ст. 98 ЖК). Однако порядок выселения имеет принципиальные отличия. Так, согласно ст. 15 Закона об основах федеральной жилищной политики выселение граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора социального найма, за невнесение платы в течение шести месяцев может быть произведено лишь с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Особенностью является и то, что в силу ст. 98 ЖК в случаях использования жилого помещения не по назначению, систематического разрушения и порчи жилого помещения, систематического нарушения прав и интересов соседей выселению подлежат лишь те лица, которые виновны в допускаемых нарушениях. Сам договор продолжает действовать.

К характеристике договора, безусловно, относятся положения о сроке договора. Предполагается, что по социальному найму помещение предоставляется для постоянного (бессрочного) проживания, а по коммерческому найму - лишь для временного (чч.5, 6 ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»). Максимальный срок действия договора коммерческого найма определяется в пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). С тем фактом, что жилое помещение из государственного или муниципального жилого фонда предоставляется в постоянное пользование и владение, связано правило, по которому договор социального найма можно заключить практически один раз в жизни.

Глава 2. Субъектный состав договора аренды (найма) жилых помещений: права и обязанности сторон.

По вопросу о том, кто является наймодателем, в юридической литературе и законодательстве нет единого мнения. Как следует из Жилищного кодекса, на стороне наймодателя при социальном найме выступает жилищно-эксплуатационная организация (ст. 51 ЖК РСФСР). Другой взгляд был отражен П. В. Крашенинниковым, который полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления[20] ????????????? ?.?. ?????????? ???????? ????????????????. ?., 1996. - ?. 41. [20]. Поскольку конкретный субъект не обозначен, то расширяется круг возможных наймодателей.

Ю. К. Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается "соответствующей организацией"[21] ??????? ?.?. ???????? ?????. ?., 1996. ?. 28-30. [21]. Правда, далее в том же труде автор пишет: "получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора..."

Нетрудно подметить: при определении наймодателя Ю. К. Толстой опирается на нормы ЖК РСФСР, в то время как П. В. Крашенинников отталкивается от положений ч.3 ст.14 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", указывающих, что договор найма заключается местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями. Представляется, что нормы ЖК имеют предпочтительное значение перед Законом об основах.

Рассматриваемые обязательственные отношения, как и любые другие, всегда должны характеризоваться конкретным субъектным составом, полной определенностью их участников, чему не вполне отвечает формулировка соответствующей нормы Закона об основах. Так как именно местная администрация выдает ордер на вселение в жилое помещение, было бы нелогично утверждать, что местная власть сама себе, пусть даже в разных ипостасях, выдает приказ о передаче лицу, на имя которого выдан ордер, конкретного жилого помещения.

При определении наймодателя жилого помещения разработчики ГК избрали иную отправную точку. На стороне наймодателя может выступать лишь собственник, действующий непосредственно или через уполномоченных лиц.

Государственные предприятия, в том числе и жилищно-эксплуатационные организации, не являются собственниками переданного им на баланс имущества. Они - субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления.

По этой причине, как отмечает В. Н. Литовкин, данные субъекты не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Госкомимущества РФ или его соответствующего территориального органа в зависимости от конкретного собственника данного имущества - России или ее субъекта[22] ??????????? ? ???????????? ??????? ?????????? ?????????, ????? ?????? (???????????) / ??? ???. ?.?.????????. - ?., 1996. - ?. 241. [22].

Тот же автор еще ранее предлагал считать, что наймодателем является все же жилищно-эксплуатационная организация. А в тех случаях, когда данная организация не существует и ее создание не предполагается, место наймодателя должны были занять организация или предприятие, на балансе которых числится жилой дом. Существование такого мнения было оправдано в тех случаях, когда гражданское законодательство специально не указывало, что наймодателем должен быть собственник (ст. 295 ГК РСФСР 1964 года). Требование наличия титула собственника действовало только в отношении так называемой личной собственности граждан (ст. 298 ГК РСФСР).

Но опять вернемся к нормативным актам. В типовом договоре найма жилого помещения коммунального жилищного фонда, утвержденного Постановлением Главы администрации г. Казани от 3 мая 1999 года №846[23] Постановление Главы администрации г.Казани от 3 мая 1999 г. N 846 "О договоре найма жилого помещения коммунального жилищного фонда" // Нормативные акты Республики Татарстан", N 5, май 1999 г. [23], в качестве стороны наймодателя указана жилищно-эксплуатационная организация, а при ее отсутствии - соответствующее предприятие, организация или учреждения (балансодержателя). Считается, что в данном случае легальное определение наймодателя все-таки имеет ключевое значение.

Применительно к коммерческому найму ссылка на ст. 671 ГК при определении наймодателя не вызывает никаких сомнений. На его стороне, как уже отмечалось, должен выступать собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

Сообразуясь с закрепленными в Конституции РФ[24] ч. 2 ст. 8. Конституции Российской Федерации // Российская газета, 25 декабря 1993 года. [24] и ГК РФ (ст.212) формами собственности, в качестве субъекта права собственности (собственника) может выступать гражданин, юридическое лицо и публично-правовое образование. О последнем субъекте речь шла в рамках договора социального найма. В договоре коммерческого найма, как правило, встречается другой тип собственника - частный.

Относительно контрагента наймодателя, т.е. нанимателя, вопрос решается еще проще. Ибо и в социальном, и в коммерческом найме нанимателем может быть только гражданин (естественно, дееспособный). Правда, социальный наем всегда, в отличие от коммерческого, характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя, так как проживающие совместно с ним члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем.

Социальный наем в силу своей значимости в проведении жилищной политики характеризуется еще и тем, что для получения помещения по договору социального найма гражданин должен относиться также к категории лиц, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального назначения.

Страницы: 1, 2, 3