Договор найма жилого помещения, его особенности

Дав характеристику договору найма жилого помещения и определив его субъективный состав, необходимо остановиться и на определении предмета договора. Содержание договора принято рассматривать как некую совокупность условий. «Общая часть договорного права указывает лишь на одно условие, соглашение по которому влияет на дальнейшую судьбу любого договора. Это - его предмет. Остальные условия определяются законами (в нашем случае - жилищным законодательством и гл. 35 ГК) и разрабатываются непосредственно сторонами по договору»[25] Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1997. - с.151. [25].

Причиной существования родового обязательства (найма) без обособления его видовых особенностей (социальный и коммерческий) выступал не в последнюю очередь единый предмет обязательства - жилое помещение. Выделяются три критерия при определении помещений в качестве предмета договора найма. Во-первых, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.), т.е. «пригодность помещения для проживания» (ст. 7 ЖК РСФСР, ч.1 п.1 ст.673 ГК РФ). Во-вторых, «целевое назначение постоянное проживание в нем физических лиц» (ч.1 п.1 ст.673 ГК РФ) и, в-третьих, «изолированность помещения» (ст.52 ЖК РСФСР)

В связи с тем, что в последнее время широкое распространение приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. Поэтому возможно выделение четвертого критерия - «наличия решения органа местного самоуправления о признании строения жилым».

Обязательное требование к помещению как предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

Предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности, то есть соблюдение тех или иных нормативов, отличает жилое помещение от нежилого.

Определение «пригодности» имеет немаловажное значение, так в соответствии с ГК, наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Если в переданном нанимателю жилом помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель в силу ст. 612 ГК вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть договор. Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из арендной платы.

До принятия части второй ГК критерий "постоянного проживания" не действовал. Это качество жилья было снижено просто до "проживания".

Если первые два критерия (соответствие требованиям и целевое использование - только для проживания) определяют помещение как жилое, то третий (изолированность) определяет жилое помещение именно как предмет договора найма. Это требование было присуще и ГК РСФСР 1964 года. При этом в помещениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, предметом найма могут быть и неизолированные жилые помещения, так как в упоминавшихся ранее ст.673 ГК и ст.52 ЖК идет речь лишь о государственном и муниципальном жилищном фонде, но не частном.

Вопрос изолированности жилых помещений вызывает много различных споров. Для разъяснения некоторых вопросов, рассмотрим обзор судебной практики Верховного суда РФ:

«Моисеева З., Моисеева Е., а также двое детей Моисеевой Е. (Евгения, 1986 года рождения и Александр, 1991 года рождения) проживали в квартире жилой площадью 37,3 кв. м в доме в г. Москве. Данная квартира состояла из трех комнат - двух смежных 17,7 кв.м, 11,5 кв.м и одной изолированной 8,1 кв.м.

Моисеева З. обратилась в суд с иском к Моисеевой Е., префектуре Северо-Западного административного округа г. Москвы, муниципальному округу "Хорошево-Мневники" о заключении отдельного договора жилищного найма на комнату размером 8,1 кв.м, ссылаясь на то, что после смерти в 1991 году ее сына, который был мужем Моисеевой Е., между ней и снохой сложились неприязненные отношения; истица предлагала ответчице произвести обмен занимаемой квартиры, но она отказалась.

Решением Хорошевского межмуниципального суда Северо-Западного округа г.Москвы от 25 июня 1997 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда и президиумом Московского городского суда) в иске отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, отменила судебные постановления и вынесла новое решение об удовлетворении иска Моисеевой З., указав следующее.

Отказывая в иске об изменении договора жилищного найма, суд обосновал это тем, что квартира имеет кухню по размеру менее 6 кв.м и совмещенный санузел; размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы предоставления жилой площади. Судебная коллегия и президиум городского суда, признавая решение суда правильным, также указывали на это.

Однако названные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в иске об изменении договора жилищного найма.

В соответствии со ст. 86 ЖК РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям ст.52 этого Кодекса.

В силу ст.52 ЖК РСФСР предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Как видно из материалов дела, на каждого проживающего в упомянутой квартире жильца приходится по 9,3 кв. м жилой площади. Комната размером 8,1 кв. м., на которую Моисеева З. просила заключить отдельный договор найма, изолированная. Между Моисеевыми, как установлено в суде первой инстанции, состоялось соглашение о порядке пользования квартирой, согласно которому Моисеева З. длительное время пользовалась изолированной комнатой, а Моисеева Е. и двое ее детей - двумя смежными комнатами.

Статьями 52 и 86 ЖК РСФСР предусмотрены условия, при которых возможно заключение отдельного договора найма на жилое помещение в квартире. Небольшой размер кухни и совмещенный санузел в квартире не являются препятствием по смыслу приведенных статей ЖК РСФСР для заключения такого договора найма.

Не может служить основанием к отказу в иске об измерении договора жилищного найма и то обстоятельство, что размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы предоставления жилой площади.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п.15 постановления от 26 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР"[26] Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" // Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985 г., N 3. - с. 6. [26], в случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст.38 ЖК РСФСР нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв. м.»[27] Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам" // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1999 г., N 8, с. 17; N 9, с.18; N 10, с. 15; N 11, с. 20; N 12, с. 4, 2000 г., N 1, с. 17.

  [27].

Раз жилое помещение является предметом найма, то объектом данного обязательства являются действия. Одновременно с этим жилое помещение может выступать и объектом в правоотношениях собственности, как и всякая любая вещь.

Принимая во внимание, что многие ценности выполняют несколько ролей, как было только что показано на примере жилого помещения, принято говорить об объекте как некоем благе, по поводу которого возникает соответствующее правоотношение. Применительно к жилищному законодательству этим благом является удовлетворение каким-либо способом (приватизация, наем жилого помещения и т.д.) потребности физического лица в жилье.

Если вышеприведенные критерии предмета найма относятся к обоим видам найма, то вот порядок определения размера этого предмета (жилого помещения) имеет различие. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади, а при коммерческом найме размер помещения не ограничивается. Следует обратить внимание, что закон, применительно к социальному найму, говорит именно о норме предоставления, но не пользования жильем.

Перемена предмета в смысле перевода жилого помещения в нежилое трансформирует рассматриваемое обязательство в договор аренды нежилого помещения, прекращая таким образом жилищные правоотношения. Наряду с этим нельзя не отметить, что предметом договора аренды может быть все-таки и жилое помещение. Особенность в данном случае заключается в том, что субъектом аренды выступает юридическое лицо, которое получает жилое помещение во временное владение и (или) пользование для проживания граждан.

Сама перемена предмета непосредственно связана с таким критерием жилого помещения, как его соответствие предъявляемым к жилому помещению требованиям, с помощью которых оценивается уровень пригодности помещения для проживания. Признание жилого помещения непригодным для постоянного проживания и является одним из оснований для перевода помещения в нежилой фонд.

Возникает вопрос: если при переводе помещения в нежилой фонд жилищные правоотношения прекращаются, то как с этих позиций рассматривать перепланировку? Думается, что это изменение (но не замена или перемена) предмета договора с распространением на это соответственно правил ст.450 ГК, но при условии, что такая перепланировка не ведет к увеличению подсобной площади за счет жилой.

Вообще правила перепланировки жилого помещения строги как для договора социального, так и коммерческого найма. Наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст.678 ГК РФ), а наймодатель, в свою очередь, - производить без согласия нанимателя переоборудование жилого помещения, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением.

При договоре же социального найма, перепланировка возможна только при соблюдении ряда условий и только с согласия администрации.

Обобщая все изложенное выше, можно отметить, что Гражданский кодекс РФ ввел положения, регулирующие обе разновидности найма. Но при этом в гл.35 ГК "Наем жилого помещения" не выделены общие и особенные нормы, что затрудняет понимание особенностей данных договоров. Желательно, чтобы специфика социального найма нашла свое полное отражение в новом жилищном законодательстве России. Тем самым будут более четко разграничены социальный и коммерческий наем. Регулирование договора социального найма в новом Жилищном кодексе России будет также способствовать усилению роли жилищного законодательства, его сохранению как целостной системы.

Глава 3. Особенности отдельных договоров найма жилых помещений по действующему законодательству РТ.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 22 апреля 2000 г. N 283[28] Постановление КМ РТ от 22 апреля 2000 г. N 283 "О внесении изменений и дополнений в Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Республике Татарстан" // Нормативные акты Республики Татарстан, №5, май 2000 г. [28] были внесены изменения в «Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Республике Татарстан»[29] Постановление КМ РТ и Татарского республиканского совета профсоюзов N 28 "Об утверждении правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РТ", 24.01.92. [29].

В соответствии с добавленными нормами участникам Великой Отечественной войны по их желанию может быть предоставлено отдельно на семью (супруг и супруга) жилое помещение государственного жилищного фонда на условиях пожизненного проживания в нем по договору найма с освобождением от платежей за наем, техническое обслуживание, ремонт жилья и коммунальные услуги.

Таким образом, можно говорить о разновидности договора социального найма особенностью которого является, то что, во-первых, жилое помещение передается определенному кругу субъектов (участникам Великой Отечественной войны и их супругу (супруге)), во-вторых, данное жилое помещение предоставляется на условиях пожизненного проживания, в-третьих, наниматель по такому договору освобождается от платежей за наем, техническое обслуживание, ремонт жилья и коммунальные услуги.

На основании данного договора наймодатель сдает, а наниматель принимает в пожизненное владение и пользование жилое помещение, относящееся к республиканской (или коммунальной) собственности, для использования в целях проживания с освобождением от ряда платежей.

Важной чертой данного договора является то, что вселение в жилое помещение других граждан не допускается. Кроме того, жилое помещение являющееся предметом такого договора, приватизации и обмену не подлежит.

В типовой форме договора, прилагающейся к Постановлению кабинета министров, расписываются и другие права и обязанности наймодателя и нанимателя.

Так, наймодатель обязан:

в трехдневный срок после подписания договора предоставить указанное в договоре жилое помещение нанимателю;

обеспечить свободный доступ нанимателю в жилое помещение после передачи ему жилого помещения;

производить капитальный ремонт жилого дома и заблаговременно уведомлять нанимателя о предстоящем ремонте и при необходимости предоставить иное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим нормам; и др.

Наниматель обязан:

не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя и межведомственной комиссии районной администрации;

своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения. Обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния; и др.

Появление такого рода договора найма жилых помещений обусловлено, прежде всего, стремлением государства осуществить социальное обеспечение тех слоев населения, которые не могут самостоятельно обеспечить себя жильем.

Итак, нами было рассмотрено правовое положение договора социального найма жилых помещений участниками Великой Отечественной войны. Перейдем теперь к рассмотрению правового положения договора поднайма, а также правовому статусу временного проживания.

Наниматель вправе предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам на условиях временного проживания или договора поднайма. Общим является то, что как временные жильцы, так и поднаниматели не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, а также то, что для вселения как временных жильцов, так и поднанимателей необходимо согласие всех постоянно проживающих в жилом помещении граждан. Наряду с этим ГК устанавливает разный правовой режим для регулирования тех и других отношений.

Временное проживание - это безвозмездное пользование жилой площадью, оно ограничено сроком, конкретная часть жилого помещения в пользование не выделяется. Временные жильцы могут быть вселены на срок не более шести месяцев. Для этого не требуется согласия наймодателя. Наниматель обязан лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов лишь в одном случае: если не соблюдено требование о норме жилой площади. Временное пользование прекращается по истечении согласованного срока проживания. Если срок в договоре не установлен, наниматель либо каждый постоянно проживающий на этой жилой площади гражданин в любое время до истечения шести месяцев вправе потребовать выселения временных жильцов. Не позднее семи дней после предъявления требования о выселении временный жилец обязан освободить помещение. При отказе от этого выселение производится в судебном порядке.

Договор поднайма жилого помещения - это возмездный договор. Его предельный срок ограничен сроком действия самого договора найма. Однако если договор найма заключается на новый срок, это не влечет за собой автоматически продления срока договора поднайма. Заключить договор поднайма можно только с согласия наймодателя. Предметом договора поднайма может быть либо все помещение, либо его часть. Вне зависимости от этого ответственным по договору найма перед наймодателем всегда остается наниматель. Для заключения договора поднайма обязательно соблюдение требования о норме жилой площади.

Заключение.

Использованная литература.