Гражданско-правовые режимы удовлетворения жилищных потребностей граждан

Основными договорами в жилищной сфере, направленными на передачу жилого помещения в возмездное владение и пользование, являются договоры коммерческого и социального найма жилого помещения.

Оба договора имеют своей целью удовлетворение важнейшей потребности граждан в жилье. Характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещения должна строиться на основе их сравнительного анализа, который позволит, с одной стороны, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого из них, а с другой - в силу недостаточной урегулированности договора коммерческого найма нормами ГК РФ выявить возможность применения к последнему отдельных положений договора социального найма, если это не противоречит его сущности и положениям ГК РФ о нем.

Особенности правового регулирования и сфера действия договоров. Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ (статьи 674, 675, 678, 680, пункты 1 - 3 ст. 685), договор социального найма жилого помещения - ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III. Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения (государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования), оставляет все другие пригодные для проживания граждан помещения возможными объектами договора коммерческого найма. Таким образом, выявляется один из важнейших признаков договора - сфера его действия Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. - 2003. - № 2. - С. 21..

По договору социального найма жилое помещение предоставляется в государственном или муниципальном жилищном фонде (п. 1 ст. 672 ГК РФ, ст. 49 ЖК РФ). В ГК РФ не содержится указания, из какого жилищного фонда предоставляются жилые помещения по договору коммерческого найма. В ЖК РФ дается понятие жилищного фонда и выделяются его виды в зависимости от формы собственности и целей использования (в частности, жилищный фонд коммерческого использования - п. 4 ч. 3 ст. 19) Семина Т.А. Право граждан на получение жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования как аспект права на жилище // Жилищное право. - 2007. - № 2. - С. 15..

Н. и З. обратились к мировому судье судебного участка N 4 г. Набережные Челны с иском к КМУП "Челныстройремонт" о зачете произведенных ими затрат на ремонт квартиры и приобретение необходимого для проживания в ней оборудования в сумме 13091 руб. в счет задолженности по квартплате, будущих платежей по квартплате и за коммунальные услуги. В обоснование своих требований они ссылались на следующее. Предоставленная им в мае 2002 г. по договору социального найма двухкомнатная квартира не была отремонтирована, находилась в антисанитарном состоянии, поскольку ранее в ней располагался опорный пункт милиции, в ней отсутствовали газовая плита, санфаянс, смесители для ванны и кухни, мойка на кухне и умывальник в ванной. В связи с этим наниматели были вынуждены произвести ремонт в квартире, а также купить и установить необходимое для проживания оборудование.

Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Наниматели вынуждены были за счет собственных средств привести предоставленную им квартиру в пригодное для проживания состояние, хотя такая обязанность в силу п. 3.1 договора социального найма жилого помещения в доме КМУП "Челныстройремонт" лежит на наймодателе, т.е. ответчике.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что поскольку предоставленная наймодателем по договору социального найма жилого помещения квартира не отвечала санитарным и техническим требованиям, т.е. находилась в ненадлежащем состоянии, в связи с чем Н. и З. понесли затраты личных средств на устранение недостатков квартиры, то они вправе требовать от наймодателя зачета понесенных расходов в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги, за исключением расходов на краску, клей и другие материалы, использованные для текущего ремонта квартиры.

Судебная коллегия находит данный вывод суда апелляционной инстанции правильным, основанным на нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения, и имеющихся в деле доказательствах Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2005 года по делу № 11-в05-5 // Бюллетень верховного суда РФ.- 2005.- № 9.- С.13..

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен при отсутствии на этот счет императивной нормы ГК РФ в любом жилищном фонде, за исключением жилищного фонда социального использования (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), в котором жилые помещения могут предоставляться только по договору социального найма. Так, не исключается возможность заключения договора коммерческого найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, о чем часто упоминается в п. 3 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 154, ч. 3 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ. Эти договоры, являясь по своей юридической природе гражданско-правовыми, будут находиться в сфере приоритетного регулирования ГК РФ, тем более что в ЖК РФ они лишь упоминаются, но детально не регулируются.

Специфика предмета обоих договоров определяет их характеристику как консенсуальных, возмездных, двусторонне обязывающих и взаимных. Оба обязательства возникают из соглашения сторон, однако договор социального найма жилого помещения отягощен административным актом - решением органа местного самоуправления, которое, в свою очередь, является основанием заключения самого договора (части 3, 4 ст. 57 ЖК РФ).

Возмездность договоров предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (статьи 671, 678, 682 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 67, статьи 153 - 156 ЖК РФ). В отношении коммерческого найма плата за жилое помещение устанавливается в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, определенная в договоре, не должна превышать этот размер. Трудно себе представить, как исходя из современного законодательного уровня защиты права собственности, целей и коммерческого характера договора будет обосновываться такое ограничение платы, если речь не идет о социальном жилье Тимофеева С.В. Социализация жилищного права: проблемы выбора приоритетов // Военно-юридический журнал. - 2007. - № 5. - С. 32..

Важной гарантией прав сторон является правило п. 2 ст. 682 ГК РФ о недопущении одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В договоре коммерческого найма должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение. Если стороны этого не предусмотрели, считается, что плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК РФ (ст. 155). При социальном найме плата за жилое помещение детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154 - 156, 159, 160), другими нормативными правовыми актами Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // СЗ РФ. - 2006. - № 34. - Ст. 3680. о порядке исчисления и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам при определенных условиях.

Помимо платы за жилое помещение, наниматель по договорам коммерческого и социального найма жилого помещения должен оплачивать коммунальные услуги (ст. 678 ГК РФ, статьи 154 - 155, 157 ЖК РФ). Оплата коммунальных услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от формы собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электро- и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Федерации в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ) Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» // СЗ РФ. - 2005. - № 51. - Ст. 5547; Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» // СЗ РФ. - 2006. - № 22. - Ст. 2338; Постановление Правительства РФ от 17 мая 2002 г. № 317 «Об утверждении правил пользования газом и предоставления услуг по газоснабжению в Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2002. - № 20. - Ст. 1870..

Согласно п. 3 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" плата за коммунальные услуги для граждан-нанимателей и собственников жилых помещений устанавливается с учетом надбавок к ценам (тарифам) для потребителей, определяемых в соответствии с этим Законом.

Наниматель жилого помещения по договорам коммерческого и социального найма несет ответственность за несвоевременное и неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 330, пункты 1, 2 ст. 401 ГК РФ, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ). Общее правило для обоих видов найма - взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности. Неустойка может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины, которая, в свою очередь, презюмируется.

При определенных, указанных в законе условиях наниматели по договору социального найма жилого помещения имеют право на предоставление субсидий по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ). Граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора коммерческого найма, заключенного с собственниками жилых помещений (физическими и юридическими лицами) частного жилищного фонда, или договора поднайма, заключенного с нанимателями жилых помещений в жилищном фонде независимо от формы собственности, не имеют права на получение субсидий Постановление Правительства РФ от 3 марта 2007 г. № 137 «Об утверждении правил предоставления субсидий из федерального фонда софинансирования социальных расходов на частичное возмещение расходов бюджетов субъектов Российской Федерации по предоставлению гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» // СЗ РФ. - 2007. - № 11. - Ст. 1328; Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» (в ред. от 18.06.2007) // СЗ РФ. - 2005. - № 51. - Ст. 5547. .

Договору социального найма жилого помещения, в отличие от коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Кроме того, являясь публичным по своей юридической природе, договор социального найма жилого помещения относится к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма жилого помещения Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» // СЗ РФ. - 2005. - № 22. - Ст. 2126. ведет к фактическому отсутствию согласования условий договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, прежде всего собственника жилого помещения, и не является обязательным.

Основной целью договоров коммерческого и социального найма жилого помещения является удовлетворение потребности граждан в жилье (потребительская направленность). Потребительский характер обозначен нормами ГК РФ (статьи 671, 672, 678) и ЖК РФ (ст. 17), в соответствии с которыми жилое помещение должно предоставляться гражданину для проживания в нем, а гражданин должен использовать жилое помещение по назначению. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). При коммерческом найме такое использование жилого помещения должно быть обязательно согласовано с его собственником в договоре. Запрещается размещать в жилых домах промышленное производство (ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).

Жилые помещения предоставляются из разных жилищных фондов; различны и основания, по которым предоставляется жилье. Договор коммерческого найма может быть заключен в любом жилищном фонде, исключая фонд социального использования жилья, в котором жилые помещения предоставляются по договорам социального найма (ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд социального использования предназначен для социально не защищенных слоев населения, следовательно, договор социального найма заключается не со всеми нуждающимися в улучшении жилищных условий, а только с гражданами определенных категорий (статьи 49, 51, 57), которые в соответствии с законом признаются нуждающимися в жилых помещениях Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. - 1998. - № 1. - С. 37; Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. - 1997. - № 4. - С. 13-14; Ярыгина А.В. Наем жилья // Жилищное право. - 2002. - № 1. - С. 24.. Для заключения договора коммерческого найма достаточно, чтобы наниматель нуждался в жилом помещении, а не обязательно был малоимущим.

Размер предоставляемого жилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен, зависит от желания нанимателя и его финансовых возможностей. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательством нормы (ст. 50 ЖК РФ).

Сторонами договоров коммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п. 1 ст. 671). Категорию нанимателей можно определить путем исключения субъектов, которые в силу п. 2 этой же статьи не могут быть стороной договора, - это юридические лица. О том, что нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин, упоминается и в ст. 677 ГК РФ. По договору социального найма жилого помещения наймодателем является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а именно действующие от его имени уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления либо иные управомоченные лица, которые обязаны передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 672 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ). В обоих договорах наймодателем выступает собственник имущества или уполномоченное им лицо, а в качестве нанимателя - физическое лицо, использующее жилое помещение для проживания.

Существенные отличия в правовом регулировании социального и коммерческого найма усматриваются в определении круга лиц, пользующихся жилым помещением вместе с нанимателем. В жилищном законодательстве используется понятие "члены семьи нанимателя", к которым относятся совместно проживающие с ним супруг, дети и родители (ст. 69 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (лица пенсионного возраста, инвалиды I - III группы, лица, не достигшие 16 лет, учащиеся до 18 лет) признаются членами семьи нанимателя, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица (например, свойственники, опекуны, попечители) могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. Коршунова Н.М. - М., Эксмо. 2005. - С. 175.. Члены семьи нанимателя должны быть обязательно указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ). Перечень членов семьи нанимателя является существенным условием договора социального найма жилого помещения. Изменение субъектного состава членов семьи нанимателя влечет за собой необходимость внесения изменений в договор Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения // Законность. - 2005. - № 7. - С. 20-21..

При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался от термина "члены семьи нанимателя", заменив его категорией постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ). При этом не требуется, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство, были членами его семьи. Не установлены также критерии для определения круга этих лиц. Их устанавливает сам наниматель; но для того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре коммерческого найма либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока его действия (п. 2 ст. 677).

По обоим договорам предусматривается солидарная ответственность дееспособных граждан, совместно проживающих с нанимателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Отличие состоит в том, что для возникновения солидарной ответственности по договору коммерческого найма граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, должны, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем и становятся сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК РФ). По договору социального найма жилого помещения все дееспособные члены семьи нанимателя изначально несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Социальный наем в отличие от коммерческого всегда характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя, так как проживающие совместно с ним члены семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем или нет Потяркин Д. Указ. соч. С. 35 - 36..

Различия договоров коммерческого и социального найма жилого помещения проявляются не только в определении круга лиц, использующих жилое помещение вместе с нанимателем, но и в установлении разных оснований для их вселения. При коммерческом найме, помимо требования о согласии нанимателя, граждан, совместно с ним проживающих, обязательным условием вселения является согласие наймодателя (хотя в ГК РФ не предусмотрены специальные правила, касающиеся формы такого согласия), за исключением вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ). Еще одно основание вселения - соблюдение нормы общей площади жилого помещения (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) на одного человека, предусмотренной жилищным законодательством, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

Особенностью договоров найма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона об их обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Отличительный признак договора коммерческого найма - его срочность. Договор будет считаться заключенным на 5 лет, если иной срок не определен в договоре либо если этот срок превышает 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7