Гражданско-правовые режимы удовлетворения жилищных потребностей граждан

По срочности ГК РФ выделяет два вида договоров коммерческого найма:

долгосрочный (до 5 лет), дающий определенную устойчивость правовому положению нанимателя, которая выражается в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения, даже если договор был заключен на максимально допустимый законом срок - 5 лет (в отличие от аналогичной ситуации по договору аренды - п. 3 ст. 610). По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок (ст. 684). При долгосрочном договоре значительно шире по сравнению с краткосрочным договором круг прав нанимателя: он имеет право с согласия наймодателя вселять в жилое помещение других граждан (ст. 679) и временных жильцов (ст. 680), передавать часть или все нанятое им жилое помещение поднанимателю по договору поднайма (ст. 685);

краткосрочный, который заключается на срок до одного года. При этом значительно сужаются правомочия нанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 683). Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может вселять в жилое помещение других лиц, временных жильцов, заключать договор поднайма жилого помещения.

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения бессрочный (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством. Бессрочный характер договора отражает не только его потребительскую, но и социальную направленность (предоставление жилья малоимущим слоям населения).

Специфическим правом нанимателя по договору социального найма жилого помещения является право на замену (ст. 81 ЖК РФ) и обмен (статьи 72 - 75) занимаемого жилого помещения. Право нанимателя на обмен жилого помещения возникает только из договора социального найма жилого помещения. Причинами осуществления обмена являются семейные обстоятельства, смена места работы и т.д. При совершении обмена объяснение наймодателю его причин не требуется.

По договору обмена жилых помещений наниматель жилого помещения по договору социального найма жилого помещения обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому нанимателю, который, в свою очередь, передает взамен принадлежащее ему по договору социального найма жилое помещение. Договор обмена жилыми помещениями является самостоятельным по своей природе договором и распространяется лишь на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма жилого помещения.

При обмене жилых помещений, принадлежащих лицам на праве собственности, применяются нормы главы 31 ГК РФ о договоре мены. Договор мены отличается от договора обмена предметом, сторонами, источниками правового регулирования, порядком оформления, условиями. Так, договор мены может быть заключен в отношении любого помещения, а при заключении договора обмена без соблюдения учетной нормы наймодатель вправе отказать в даче согласия на совершение такого договора.

ЖК РФ не предусматривает обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности. ЖК РФ, как и ГК РФ, не содержит возможности обмена жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.

Наниматель по договорам коммерческого и социального найма жилого помещения несет ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение своих обязанностей в соответствии с законодательством (пункты 2, 4 ст. 687, статьи 393 - 406 ГК РФ, ст. 68, ч. 4 ст. 83, статьи 90, 91, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ).

Договоры коммерческого и социального найма жилого помещения имеют черты сходства и различия. Оба договора характеризуются потребительской направленностью, которая выражается в предоставлении определенных гарантий более слабой стороне - гражданину (нанимателю). В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения более детально урегулирован ЖК РФ.

Содержащиеся в нормах главы 35 ГК РФ отсылки к жилищному законодательству не исчерпывают случаев его применения для регулирования отношений сторон по договору коммерческого найма. Исходя из принципа свободы договора стороны договора коммерческого найма вправе включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства (в том числе касающихся договора социального найма жилого помещения). Жилищное законодательство применяется, если не противоречит требованиям императивных норм главы 35 ГК РФ и сущности договора коммерческого найма.

2.4 Ипотечное жилищное кредитовании в России

Острейшая проблема обеспечения граждан жильем в современной России привела к необходимости поиска и разработки новых схем и путей удовлетворения потребности россиян в доступном жилье. Мировая практика решения проблемы убеждает в том, что наиболее эффективным механизмом в рассматриваемой сфере выступает ипотечное жилищное кредитование, а также государственное и муниципальное субсидирование отдельных категорий граждан, процентных ставок по жилищным кредитам для получения ипотечного кредита на приобретение жилья Афонина А.В. Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения // Жилищное право. - 2007. - № 4. - С. 18..

Основные идеи системы ипотечного жилищного кредитования были сформулированы в Постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" СЗ РФ. - 2000. - № 3. - Ст. 278., которым была одобрена Концепция развития этой системы. Она предусматривает три главных направления работы в указанной сфере:

1) долгосрочное жилищное кредитование населения;

2) кредитование жилищного строительства;

3) государственная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Характерно, что эта Концепция определяет долгосрочный ипотечный жилищный кредит как "кредит или заем, предоставленные физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья...". Исходя из этого, говоря о долгосрочном ипотечном жилищном кредите, нужно иметь в виду прежде всего кредитование под залог приобретаемого жилья. Предполагается, что такая система рассчитана на граждан (семьи) со средними и низкими показателями дохода. Однако, учитывая стандартную схему предоставления долгосрочного ипотечного кредита на приобретение жилья, предусмотренную федеральной программой, следует говорить о ее безусловной ориентированности на слои населения со стабильными средними доходами.

Во всех случаях первыми и главными субъектами, участниками рынка ипотечного жилищного кредитования выступают заемщики - граждане РФ, которые заключили соответствующие кредитные договоры (договоры займа) с кредитными и иными организациями с целью приобрести жилье. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья. Анализируя правовое положение граждан, намеренных улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита, нужно понимать, что такое правовое положение характеризуется известной сложностью. Дело в том, что само ипотечное кредитование на приобретение квартиры представляет собой комплексный процесс, в котором гражданин выступает не только в роли заемщика по кредитному договору, но также в роли залогодателя по договору об ипотеке приобретаемого жилого помещения и покупателя по договору купли-продажи квартиры. В каждом случае правовое положение гражданина характеризуется определенным набором прав и обязанностей, которые необходимо знать и соблюдать. Тем не менее обычный порядок совершения ипотечной сделки по приобретению квартиры в современной России подразумевает в первую очередь обращение гражданина к потенциальному кредитору (в кредитную и иную организацию) с целью выбора кредитной программы и расчета возможного размера кредита. Именно этот факт объясняет изначальное упоминание гражданина в качестве заемщика.

Согласно статье 819 ГК РФ заемщиком считается лицо, которое получает от банка или иной кредитной организации (кредитора) денежные средства (кредит) в размере и на условиях, предусмотренных договором, обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В то же время в соответствии со статьей 807 Кодекса заемщику может быть предоставлена сумма денег в собственность займодавцем по договору займа. На такую сумму также начисляются проценты, которые подлежат возвращению заемщиком вместе с суммой основного займа. Учитывая родственный характер указанных договоров, а также применение правил, предусмотренных в отношении договора займа, к договору кредита, мы рассматриваем эти договоры в тесной взаимосвязи. В обоих случаях главная обязанность заемщика-гражданина - обязанность возвратить кредит и начисленные на сумму кредита проценты в предусмотренные договором сроки.

Очевидно, что упоминание в качестве заемщиков только граждан РФ не исключает для иностранных граждан возможности приобрести жилье на территории РФ через систему ипотечного жилищного кредитования. Данное утверждение основано также на части 3 статьи 62 Конституции РФ и на статье 4 Федерального закона от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" СЗ РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3032., устанавливающих на территории России равные с российскими гражданами права иностранцев за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Ипотечные программы многих российских банков свидетельствуют о том, что отсутствие российского гражданства не препятствует получению ипотечного кредита на приобретение квартиры.

Нижнее возрастное ограничение для потенциального заемщика составляет 18 лет. Однако здесь, конечно, необходимо обратить внимание на то, что даже при наличии у совершеннолетнего заемщика необходимых средств для первоначального взноса (как правило, 25 - 35% стоимости жилья) он, во всяком случае, проходит процедуру андеррайтинга, которая представляет собой всестороннюю проверку кредитной организацией или иной уполномоченной организацией платежеспособности заемщика и реальной возможности для него вернуть кредит и начисляемые по такому кредиту проценты в установленные договором сроки. При подобной проверке учитываются в первую очередь размер, надежность и перспективность получаемых заемщиком периодических доходов. При этом расходы заемщика по уплате платежей по кредиту и процентов не должны превышать 30 - 33% от его совокупного подтвержденного месячного дохода. Данные показатели предусмотрены как федеральной, так и региональными программами развития ипотечного кредитования, подтверждаются объективными экономическими расчетами Рогожина Н.Н., Туманов А., Хегедуш Дж. Особенности политики жилищного финансирования в России и Венгрии. Сравнительный анализ доступности ипотечных кредитов и приобретения жилья в Москве и Будапеште // Жилищное право.- 2004. - № 2. - С. 11.. К примеру, в США подобные показатели колеблются от 28 до 38% в зависимости от вида кредита Рогожина Н.Н. Опыт зарубежных стран в области ипотечного кредитования граждан с низкими и умеренными доходами // Жилищное право. - 2003. - № 2. - С. 33..

Сегодня при стабильном среднем доходе заемщика, как правило, необходимо поручительство также получающих стабильный доход физических или юридических лиц в качестве дополнительного обеспечения исполнения заемщиком своих кредитных обязательств. Причем в данном случае нужно различать созаемщиков и поручителей, хотя роли тех и других примерно схожи. Оформление созаемщика осуществляется, чтобы обеспечить кредитору дополнительную гарантию исполнения кредитного обязательства, а также выполнить определенные квалификационные требования кредитора (о совокупном доходе семьи, возрасте заемщика и другие). Созаемщики обязуются на тех же условиях, что и заемщик, возвратить кредитору сумму кредита и выплатить проценты за пользование заемными средствами, то есть созаемщик несет солидарную ответственность. Согласно пункту 1 статьи 322 ГК РФ солидарная обязанность может возникнуть, если она предусмотрена договором, в частности в случае неделимости предмета обязательства. Особенностью здесь выступает то, что при солидарной обязанности кредитор имеет право требовать исполнения обязательства как от всех солидарных должников совместно, так и от каждого в отдельности, причем как полностью, так и в части долга (пункт 1 статьи 323 Кодекса). Очевидно, что такая ситуация выгодна для кредитора.

Есть мнение, что созаемщиками могут быть только супруги, другие лица не могут быть оформлены в качестве таковых Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее / Под ред. Радченко И.С. - М., ГроссМедиа. 2004. - С. 132.. Однако актуальная практика ипотечного кредитования опровергает такую точку зрения. Сегодня уже на региональном уровне существуют ипотечные программы, в соответствии с которыми созаемщиками могут выступать не только супруги, но и родители, друзья, даже знакомые. Данные лица становятся созаемщиками, исчисляется их совокупный доход, на основании которого рассчитывается сумма кредита. Однако при этом созаемщики не становятся собственниками приобретаемой с использованием кредитных средств квартиры, а количество будущих собственников не зависит от числа созаемщиков. Созаемщики не могут также претендовать на выделение доли в праве собственности на приобретаемую квартиру. Квартира в любом случае оформляется в собственность основного заемщика, другие лишь включаются в договор. Ситуация с множеством собственников заложенного имущества привела бы к трудностям в оформлении сделки и в обращении взыскания на предмет ипотеки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 361 ГК РФ поручителем признается лицо, которое обязано перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Солидарная ответственность должника и поручителя наступает, однако, лишь в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, что отличает поручителя от созаемщика, поскольку последний ответственен за исполнение в любом случае.

Договор поручительства при ипотечном кредитовании заключается между кредитором и поручителем в письменной форме в виде отдельного документа.

Поручителем может выступить как физическое, так и юридическое лицо, в то время как созаемщик - обычно лишь физическое лицо. При рассмотрении лица кредитором в качестве поручителя на первый план выходит его платежеспособность.

Наконец, еще одним моментом, отличающим созаемщика от поручителя, является то, что доходы созаемщика, как правило, непосредственно учитываются при определении величины ипотечного кредита. Доходы поручителя в этом вопросе не учитываются вовсе.

Следует учитывать, что стандартная ставка банковского процента по жилищному кредиту составляет 14% годовых в рублях. Таким образом, одними из главных барьеров на пути развития системы ипотечного жилищного кредитования выступают низкая платежеспособность населения и дороговизна ипотечных кредитов.

Указанные проблемы отчасти призваны решить целевые адресные субсидии гражданам-заемщикам, идущие прежде всего на уплату первоначального взноса за приобретаемое в кредит жилье в рамках социальных программ ипотечного кредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 определены категории граждан, имеющих возможность получить такие субсидии за счет соответствующих бюджетов. Речь идет о молодых семьях, работниках бюджетной сферы, гражданах, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, гражданах, уволенных и увольняемых с военной службы и других.

Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2006 года № 153 СЗ РФ. - 2006. - № 13. - Ст. 1405. устанавливают порядок выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов который является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета субсидии (жилищной субсидии) для приобретения жилого помещения. В нем обозначены соответствующие категории граждан, которым субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета. К таковым относятся:

- военнослужащие и граждане, уволенные с военной службы в запас или отставку;

- лица, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, имеющие стаж работы или время проживания в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях не менее 15 лет и не имеющие жилья в других регионах Российской Федерации;

- лица, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами;

- лица, пострадавшие от чернобыльской и других аварий, чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий;

- лица рядового и начальствующего состава налоговой полиции;

- сотрудники центрального аппарата Министерства внутренних дел Российской Федерации, министерств (главных управлений, управлений) внутренних дел субъектов Российской Федерации, а также предприятий, учреждений и организаций, непосредственно подчиненных Министерству внутренних дел РФ, а также сотрудники Государственной противопожарной службы, содержащиеся за счет средств федерального бюджета;

- спасатели профессиональных аварийно-спасательных служб и профессиональных аварийно-спасательных формирований федеральных органов исполнительной власти;

- члены казачьих обществ, взявшие на себя в установленном порядке обязательства по несению государственной и иной службы, переселившиеся в пограничные районы Российской Федерации;

- молодые малообеспеченные семьи (один из супругов в возрасте не старше 30 лет).

Кроме прочего, указано, что категориям граждан, не перечисленным в Положении и нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидия предоставляется за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а работникам предприятий и организаций (за исключением бюджетных) - за счет средств этих предприятий и организаций.

Устанавливая перечень категорий граждан, пользующихся особой поддержкой государства при приобретении жилья через систему ипотечного жилищного кредитования, федеральное законодательство намечает пути развития региональной нормативной базы в данной сфере. На сегодняшний день ипотечные программы приняты практически во всех субъектах РФ. Ими предусмотрены гарантии и льготы для отдельных категорий граждан со стороны государства при приобретении жилья. Так, ипотечной программой Красноярского края, которая проводится в соответствии с Законом Красноярского края "О государственной помощи гражданам в приобретении жилья и о краевой целевой программе "Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001 - 2005 годы" от 5 июня 2001 года № 14-1336 установлено, что участниками программы могут выступать граждане, проживающие на территории Красноярского края, а именно:

1) лица, находящиеся в очереди на улучшение жилищных условий и имеющие право на приобретение жилья на льготных условиях в соответствии с действующим законодательством и не воспользовавшиеся этим правом на момент учета в качестве участника данной программы;

2) матери-одиночки, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 квадратных метров на одного члена семьи и имеющие месячный доход на одного члена семьи за предшествующий год менее трех местных прожиточных минимумов;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7