Институт купли-продажи недвижимости

1.2 Общая характеристика элементов договора купли-продажи недвижимости

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.

Участниками договора купли-продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные и муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.См.: Маковский А.Л. Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / М.: Инфра, 2004. - с. 137

Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права имеет свои особенности.

Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (а если речь идет о казенном предприятии - правом оперативного управления), оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ ). Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно -- оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя, т.е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления).

Некоторыми особенностями характеризуется процесс продажи недвижимого имущества, когда продавцом выступает частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Законе РФ «Об акционерных обществах»См.: Закон РФ «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 г. № 208- ФЗ // Собрание Законодательства Российской Федерации.01.01.1996 г. № 1. ст.1( с изм. от 19.07.2009 г. № 205-ФЗ// Российская газета .22.07.2009.№133) предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к лицам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25 % балансовой стоимости активов общества. Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно. При стоимости выше 50 % решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров -- владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании ( ст. 78 Закона РФ «Об акционерных обществах» ).

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (главным образом, это имеет значение при продаже жилых помещений)См.: Антокольская М.В. Семейное право: Учеб.для вузов / М.: Юристъ, 2006.- 132 с.. При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить

Предметом данного договора является земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество См.: Гатин А.М. Гражданское право: Учебное пособия/ М :Дашков ИК, 2009.-193 . В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается не согласованным, а договор не заключенным. При продаже здания необходимо учитывать, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество зданияСм.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»//Вестник Высшего Арбитражного суда РФ.-2009.-№9- с.136. При совершении сделок, предметом которых является предприятие нельзя забывать и об объектов, входящих в его состав.. Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации территориальными органами Службы по месту нахождения данных объектов в порядкеСм.: Приказ Минюста РФ от 4 марта 2005 г. N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами" (с изменениями и дополнениями от 20 декабря 2007 г.)//Российская газета .22.03.2007.№58.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается не заключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного Управлением государственной инспекции по охране памятников истории и культуры, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране.

Кроме того, отдельно следует выделить правовое регулирование купли-продажи нежилых объектов государственной и муниципальной собственности, которая находится вне пределов гражданского законодательства и регулируется законодательством РФ о приватизации. Основными источниками правового регулирования в данном случае является "Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ"См.: Указ Президента РФ « Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» от 22. 07. 1994 г. № 1535 //Собрание законодательства Российской Федерации.25.07.1994.N 13.ст. 1478 ( с изм. от 21.10.2008 г. Указ Президента № 1540// Собрание законодательства РФ.27.10.2008.№43 ст.4919), утвержденная Указом Президента от 22 июля 1994 г. №1535 и др. нормативные акты.

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны предполагаемым отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией.

Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью? В ст. 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрации перехода права собственности на недвижимость. Правда, законодатель не раскрывает содержания этого понятия, создавая трудности при отграничении его от сходных понятий, таких как «регистрация права собственности» и «регистрация сделки». Совершенно очевидно, что «регистрация перехода права собственности» не должна отождествляться с «регистрацией сделки», но последняя может осуществляться одновременно с «регистрацией права собственности», если в договоре стороны не предусмотрели иной момент перехода права собственности.

Словосочетание «государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», употребленное в ст. 551 ГК РФ, является юридико-техническим приемом и подразумевает регистрацию права собственности на недвижимость, приобретенную по договору. Таким образом, «регистрация права собственности» и «регистрация перехода права собственности» являются тождественными понятиями с тем лишь отличием, что в последнем делается ударение на вторичный способ приобретения права собственности. Наряду с этим допустимо словосочетание «регистрация возникновения и прекращения права собственности».

Итак, договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Совершенно справедливо авторы указывают на то, что Закон о регистрации не требует фактической передачи имущества для регистрации перехода праваСм.: Васильев Г.С. О некоторых вопросах перехода права собственности по договору // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.- 2008.-№4.-16-18 с.. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее.

Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор ( ст. 558 ГК РФ). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности ( ст. 551 ГК РФ ).

Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РФ.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключеннымСм.: Кашин Р.Н. Цена как существенное условие договора// Юрист.- 2009 .-№9 - с.4-8. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не действуют в силу прямого указания п. 1 ст. 555 ГК РФ, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

Таким образом, элементами договора купли продажи недвижимости являются, стороны, предмет (недвижимость), форма, цена.

Глава 2 Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества

2.1 Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества

Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного определения не существовало вовсеСм.:Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права.-2004.-№6.-с.20-21. Указ Петра о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась прежде всего часть земной поверхности и все с ней связанное настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещиСм.:Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности. - М.: Инфра-М, 2002. - с. 1. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен полностью. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, а также минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана связь с землей. Однако Основы дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал новый Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (ст. 130 ГК), но и определил общие контуры правового режима недвижимости.

В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла. Недвижимость все больше стала вовлекаться в рыночный оборотСм.: Ахмеров М.Р. Институционная трансформация рынка коммерческой недвижимости/автореф. дис. . . канд.экон.наук -Казань, 2009.- с. 5

Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью.

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещамСм.:Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А.Хохлова - М.: Инфра, 2004. -с. 25. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

В ст. 130 ГК к видам недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.См.: Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности.// - М.: Инфра-М, 2002. - С. 3

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет морское судно как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания» (ст. 7). Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос.

Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5