Институт купли-продажи недвижимости

Право частной собственности охраняется закономСм.:Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993). //Российская газета №237. 25.12.1993. (с учетом поправок внесенных ФКЗ от 30.12.2008. №6- ФКЗ // Собрание законодательства РФ. 2009.№4.ст.445.). Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК).

Так, собственники жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки: купли, продажи, мены, дарения, завещания и залога. В тоже время собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Нежелание собственника имущества содержать свое имущество в надлежащем состоянии способно причинить вред третьим лицам См.: Макаров И.А. Способы защиты от бездействия собственника имущества, уклоняющегося от несения бремени его содержания//Закон.-2009.-№ 11- с. 13-24

В соответствии со ст. 129 ГК все вещи (в том числе и недвижимые) делятся на изъятые из оборота (т.е. те, которые не могут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому при наличии специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 3 указанной статьи особо упоминает землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные ресурсы в качестве объектов, которые отчуждаются или переходят от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно Закона РФ «О недрах» недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью См.: Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 г. № 2395-1 / / Российская газета.15.03.1995.№52.( с изм. от 17.07.2009 г. № 164-ФЗ// Российская газета.23.07.2009.№ 134) Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Объектами исключительной собственности государства являются также леса. Как следует из ст. 12 Лесного кодекса, оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Государство устанавливает специальные лесохозяйственные регламенты об использовании лесов. Невыполнение гражданами, юридическими лицами, осуществляющими использование лесов, лесохозяйственного регламента и проекта освоения лесов является основанием для досрочного расторжения договоров аренды лесного участка или договоров купли-продажи лесных насаждений, а также принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования лесным участком или безвозмездного срочного пользования лесным участкомСм.: Лесной кодекс ст.25 от 4.12.2006 г. № 200-ФЗ // «Собрание законодательство РФ»11.12. 2006.№50.ст.5778.(с изм. от 24.07.2009.№ 209-ФЗ // Российская газета . 28.08.2009.№ 137). Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством РФ. Также не подлежат продаже:

* земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;

* земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;

* земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

При продаже предприятия-должника из состава его имущества подлежат исключению, т.е. не могут продаваться: имущество специального назначения, не подлежащее приватизации, и объекты социально-коммунальной сферы.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки, как:

1) невосполнимость и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений оборота-способности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;

2) связанность с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

3) наличие индивидуальных признаков (в первую очередь местонахождение на определенном земельном участке);

4) использование исключительно в соответствии с их целевым назначением. См.: Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование.//М.: Спарк, 2003. - С. 11

Что касается отнесенных к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то они могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей, например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками.

Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями: 1) земельные участки (включая недра и водные объекты); 2) лесной фонд; 3) здания и сооружения; 4) жилые помещения; 5) предприятия как имущественные комплексы; 6) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

2.2 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Составной частью более строгого режима недвижимого имущества является его государственная регистрация. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст.2 Федерального Закона Российской Федерации « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») См.: Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 27.07.1997 г. № 122.// Собрание законодательства Российской Федерации 28.07.1997 г. №30.ст 3594.(с изм. от 17.07.2009 г. № 174-ФЗ//Российская газета.22.07.2009.№133).

Применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности, исключающие применение некоторых общих положений ГК РФ о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.164 ГК РФ); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).

Статья 165 ГК РФ устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» (п.3 ст.165).

Однако из общего правила об обязательности регистрации сделок с недвижимостью существует ряд исключений. В случае заключения договора продажи недвижимости регистрации подлежит не договор как таковой, а переход права по договору. Поэтому вопрос о ничтожности самого договора по мотивам неосуществления его регистрации вообще возникнуть не может. Более того, пункт 2 статьи 551 ГК РФ допускает исполнение сторонами договора продажи недвижимости до государственной регистрации, однако указывает, что такое исполнение не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Таким образом, в случае спора между контрагентами по исполненному договору суд будет рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее свои права на нее, хотя на отношения с третьими лицами это никоим образом не повлияет. При этом суду предоставлено право вынести решение о регистрации перехода права собственности, если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который ведут учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (п.1 ст. 9 Федерального Закона Российской Федерации « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для некоторых объектов недвижимогои имущества (морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания) существуют иные реестры, такие как Государственный судовой реестр РФ, реестр арендованных иностранных судов, Государственный реестр гражданских воздушных судов РФ и др. ^ См.:Рябоконь О.В., Ванеев А.С. Арбитрабельность споров в отношении недвижимости в практике международных коммерческих судов России и Украины // Закон .-2009.-№6-203-213 с.

Указанные реестры должны охватить широкий круг прав, включая право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотеки, сервитута, а в случаях, предусмотренных Кодексом или иными законами, также и иные права (п.1 ст. 131 ГК РФ). В реестре должна фиксироваться принадлежность определенному лицу соответствующих прав, прекращение либо переход их к другим лицам.

Государственная регистрация носит публичный характер. Соответственно орган, который ее осуществляет, обязан предоставлять любому лицу информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных им правах или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд (п.2 ст.7 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 17 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п.1 ст. 17, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 указанного закона См.: Обзор судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о землепользовании и государственной регистрации прав на землю. Утвержден Президиумом Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 25 сентября 2009 г. /Режим доступа: http://11aas.arbitr.ru/pract/obobschenija_sudebnoj_praktiki/2304.html. Отказ соответствующего органа в регистрации или уклонение от нее могут быть обжалованы в суд.

Проиллюстрируем примером из практики Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда Российской Федерации.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества - нежилое здание и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества .Решением Арбитражного суда Самарской области от 13 ноября 2008 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 17 февраля 2009 г. Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд указанное решение суда отменил, заявленные требования удовлетворил.

При этом суд исходил из того, что в договоре купли-продажи в статье «предмет договора» содержится подробное описание объекта. Из штампа МП БТИ г. Самары проставленного на договоре купли-продажи т, что данное имущество имеет инвентарный номер 25392.

Таким образом, в представленном для регистрации права собственности договоре купли-продажи содержится достаточно сведений для идентификации объекта недвижимого имущества, право на который возникло на основании данного договора, и было зарегистрировано 11 апреля 1994 г.

Учитывая несовпадение площадей объекта недвижимого имущества указанного в договоре купли-продажи и объекта недвижимого имущества, в регистрации права на который было отказано, для подтверждения идентичности указанных объектов к заявлению были приложены документы, из которых следует, что в отношении нежилого здания была произведена реконструкция, в результате которой площадь указанного здания составила 482,90 кв. м.

Согласно заключения Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара общая площадь нежилого здания после реконструкции составляет 482,90 кв. м. В соответствии с пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на реконструкцию и ввод в эксплуатацию не требуется, поэтому представленные Территориальным управлением Росимущества на государственную регистрацию прав документы соответствовали требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 мая 2009 г. постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2009 г. по настоящему делу оставлено без измененияСм.: Обзор судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о землепользовании и государственной регистрации прав на землю. Утвержден Президиумом Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 25 сентября 2009 г. /Режим доступа: http://11aas.arbitr.ru/pract/obobschenija_sudebnoj_praktiki/2304.html.

Этот пример наглядно показывает, что регистрирующие органы обязаны действовать в строгих рамках закона. Не допускается каких либо «отклонений» от норм закона.

Однако в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий См.:Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 июля 2009 г. № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ - 2009.-№9- 166 с.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельства о государственной регистрации права. Свидетельство должно быть заполнено и подписано государственным регистратором, то есть подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течении которого должна быть произведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя)Приказ Минюста РФ от 18.09.2003 г. № 226 « Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними и информации о зарегистрированных правах»( с изм. От 24.12.2004 г., 30.12.2005 г.,06.12.2006 г.) // Российская газета.08.10 2003.№ 201. Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.

Как сказано в п.1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества, отказе собственника от права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Законом не установлено такое основание прекращения права собственности, как признания недействительности проведенной регистрации, равно как выданного учреждением юстиции свидетельства о регистрации права. Нельзя лишать прав на недвижимость по жалобе на действия регистрирующего органа.

Нельзя признать соответствующей закону практику оспаривания государственной регистрации как ненормативного акта госоргана с привлечением в качестве ответчика учреждения юстиции. Предметом иска должно быть признание недействительным правового основания для регистрации договора купли-продажи. Ответчиком по такому иску должно быть не учреждение юстиции, а лицо, нарушившее нормы материального права при передаче прав на недвижимость. Государственная регистрация вторична, т.е. может быть произведена лишь в случае наличия законного основания возникновения права на недвижимость и должна подтверждать только существующее право См.: Макаров И.А. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество // Арбитражная практика.- 2008.-№8(89)-с. 29-39.

Государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

Внося в единый государственный реестр запись о праве, регистрационная служба от имени государства признает и подтверждает, что право на недвижимое имущество возникло у лица на законных основаниях. Регистрирующие органы должны тщательно проверять предоставленные документы, однако, как было указано выше, регистрирующие органы не должны выходить за пределы своих полномочий и рамок закона.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними это неизменный элемент отношений, возникающих по поводу недвижимого имущества. В связи с этим исследования на эту тему всегда актуальны и важны.

2.3 Основания и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой

Договор купли-продажи может быть признан недействительным только по решению суда, в том случае если он:

· не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ);

· заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ);

· является мнимой или притворной сделкой ( 170 ГК РФ);

· заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ);

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5