Институт ренты в гражданском законодательстве

Денежные средства могут быть переданы под выплату ренты в различных формах. Интересный пример приводит К. Победоносцев, описывая доходные государственные четырехпроцентные билеты, он показывает, что "частное лицо отдает правительству свой капитал на бессрочное время, так что правительство предоставляет себе платить или не платить капитал, а производить только ежегодный непрерывный доход, в виде процентов. Эти капиталы вносятся в государственную долговую книгу и не подлежат секвестру за долги владельца билета. И кредитор-вкладчик в общем порядке не может быть принужден к обратному получению капитала" [47; 353-354].

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации [5; 218]. Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности (пенсионерами, инвалидами), здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т. п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

Независимо от того, какое имущество передается по договору ренты, и независимо от состава сторон в договоре ренты, данный вид договора должен иметь письменную форму и подлежит нотариальному удостоверению как отдельный документ, подписанный сторонами (иные правила п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ не подлежат применению). Государственная регистрация договора ренты (упоминаемая в ст. 584) осуществляется учреждениями юстиции путем внесения договора ренты в Единый государственный реестр регистрации недвижимости и сделок с ним и выдачи документа о зарегистрированном договоре ренты либо совершения надписи на нем [48; 178-179].

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК РФ). Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК РФ не содержит указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты [23; 54].

В договоре должно быть отражено: обязательство получателя ренты передать свое имущество за плату или бесплатно в собственность другой стороне; обязательство плательщика ренты систематически выплачивать платежи получателю на протяжении времени действия договора; размер ренты и обеспечение выплат; сроки выплаты рентных платежей; условия расторжения договора; иные условия [57; 22].

При удостоверении договора ренты и пожизненного содержания с иждивением нотариусу гражданами предоставляются следующие документы:

паспорта или другие документы их заменяющие; справка бюро технической инвентаризации на сделку; правоустанавливающий документ на недвижимость, т.е. документ, подтверждающий право собственности получателя ренты на конкретное имущество; выписка из Поземельной книги, выданная Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (для квартир не требуется); также предоставляется согласие сособственника в случае, если передаваемое имущество является совместной собственностью; справка ЖЭУ о прописке; и справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество, полученное в дар или по наследству [69].

С 01 января 2005 года размеры государственной пошлины, взимаемые за удостоверение договоров ренты (пожизненного содержания с иждивением) составляют:

- 0,5 % суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей;

за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке (например, согласие супруга (-и) и отказ от преимущественного права) - 500 рублей;

за свидетельствование подлинности подписи супруга (-и) на заявлении о согласии, подписи сособственников на заявлении об отказе от преимущественного права - 100 рублей;

за удостоверение доверенностей на право пользования и (или) распоряжения недвижимым имуществом: детям, в том числе усыновлённым, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 100 рублей; другим физическим лицам - 500 рублей;

за удостоверение соглашения об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора - 200 рублей.

За нотариальные действия, совершаемые вне помещения нотариальной конторы, пошлина (тариф) взимается в полуторакратном размере. При этом нотариусу возмещаются также и его фактические транспортные расходы за выезд.

От уплаты госпошлины (тарифа) освобождены: Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы, участники и инвалиды Великой Отечественной войны - полностью; инвалиды I и II групп - на 50 % . Лицам, имеющим перечисленные льготы, необходимо будет представить документы, подтверждающие их права на эти льготы [6; 354-358;375-378;381-382].

Ни в НК РФ, ни в Основах законодательства о нотариате не упоминается теперь о пошлине или тарифе за составление проектов документов и выполнение технической работы. Этот пробел большинством нотариусов широко используется: плата за указанные услуги может превышать тариф за соответствующее нотариальное действие в разы! В любом случае рекомендуется заранее, до начала подготовки договора к подписанию согласовать с нотариусом общую стоимость всех услуг. Какая из сторон (и в какой пропорции) берёт на себя эти расходы решается по соглашению между сторонами [65].

Договор ренты принадлежит к группе институтов гражданского права, предусматривающих отчуждение имущества за плату или бесплатно. В первом случае имущество отчуждается с условием предоставления в обмен на него не только периодических рентных платежей, но и оплаты его стоимости. Однако более типичным для подавляющего числа случаев рентных отношений представляется отчуждение имущества в собственность плательщика ренты, бесплатно с получением взамен переданного имущества только периодических рентных платежей. Тем самым договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам, и в этой связи он сходен с договорами займа, купли-продажи, мены и дарения. Хотелось бы отметить, что при отчуждении под выплату ренты любого имущества, приобретенного собственником в период брака на совместные средства, как подлежащего, так и не подлежащего регистрации, для заключения договора ренты требуется нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты на передачу имущества под выплату ренты (п. 3 ст. 35 СК РФ) [7; 28-29]. Аналогичное согласие на заключение договора требуется и от супруга плательщика ренты, поскольку расходы по выплате рентных платежей будут производиться также из совместных средств супругов. При отсутствии у какой-либо из сторон договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество (денежные средства), об этом подается соответствующее заявление, с содержанием которого должна быть ознакомлена другая сторона [64].

Сходство договора ренты с договорами о передаче имущества не превращает рентный договор в их разновидность. Договору ренты присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности среди других гражданско-правовых договоров. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением - и личный характер, т. е. неразрывно связаны с личностью должника (получателя ренты) [54; 7]. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности (рискованности, от лат. alea - игральная кость, случайность). Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное [36; 295], то есть договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Следует иметь в виду, что в гл. 33 ГК РФ договор ренты сконструирован как реальный. Как и любой реальный договор, договор ренты считается заключенным с момента передачи вещи. Даже если стороны составили письменный документ и заверили его у нотариуса, до момента передачи вещи плательщику ренты этот договор не считается заключенным, вследствие чего права и обязанности по данному договору не могут возникнуть. Следующее юридическое свойство договора ренты заключается в том, что этот договор является односторонним, то есть порождающим у одной стороны только права, а у другой - только обязанности. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Обязанность получателя ренты передать имущество реализуется в момент заключения договора. Поскольку получатель ренты не несет никаких обязанностей по договору, ответственность на него по данному договору Гражданским кодексом РФ также не возлагается.

К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит существу данного договора (п. 2 ст. 585 ГК РФ) [5; 219]. Это объясняется тем, что отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношений купли-продажи), либо бесплатно (по модели отношений дарения). Это необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

В литературе, основанной на Гражданском кодексе РФ, обозначились три точки зрения. Одни считают договор ренты реальным, в то время как, по мнению других это договор консенсуальный, а третьих - в зависимости от объекта либо реальный (при отчуждении движимого имущества), либо консенсуальный (при отчуждении недвижимого имущества). Известно, что, в конечном счете, деление договоров на реальные и консенсуальные основано на различии той роли, которую играет связанная с договором передача вещи (имущества). При реальном договоре передача - необходимый элемент его заключения, а потому: нет передачи - нет и договора. В отличие от этого консенсуальным считается договор, заключенный еще до передачи вещи, вследствие чего собственно передача составляет элемент содержания (исполнения) договора.

Имея в виду указанный критерий, применительно к пожизненному содержанию с иждивением (а теперь - к ренте) следует признать, что легальное определение реального договора в части, относящейся к платежам ренты, должно было содержать формулу "передает в собственность", а консенсуального - "обязуется передать в собственность" [22; 630].

Устанавливая возможность применения к отношениям сторон по передаче имущества правил о купле - продаже, законодатель подразумевал, прежде всего, возложение на получателя ренты обязанностей по передаче имущества и ответственности за их неисполнение, иначе ссылка на нормы, регулирующие куплю - продажу, просто теряет смысл. Следовательно, в силу ст. 585 получатель ренты является носителем не только прав, но и обязанностей, прежде всего обязанности передать плательщику ренты имущество, указанное в договоре. За неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную нормами о купле - продаже и дарении. Но в этом случае договор ренты становится консенсуальным и взаимным, что, как указывалось выше, противоречит ст. 583 и гл. 33 ГК РФ в целом. Таким образом, получается своеобразный замкнутый круг. С одной стороны, к отношениям между получателем и плательщиком ренты по передаче имущества следует применять в силу п. 2 ст. 585 ГК РФ правила о договорах купли - продажи и дарения, с другой стороны, в силу этой же статьи данные правила нельзя применять, поскольку они противоречат юридической природе и, следовательно, существу договора ренты. Логичнее всего было бы внести изменения в Гражданский кодекс РФ, отдельно предусмотрев последствия отказа от передачи имущества плательщику ренты. Можно было бы изменить конструкцию договора ренты и сделать его консенсуальным и взаимным. В этом случае отсылка к договорам купли - продажи и дарения будет правомерной и не противоречащей юридической природе договора ренты.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты.

Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК РФ), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т. п. (п. 1 ст. 602 ГК РФ). В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК РФ) и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК РФ) [5; 218-223]. Цель подобных предписаний закона - защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь соответствующую денежную оценку. Дополнительно хотелось бы рассказать об очень интересном примере, который приводит К. Победоносцев. Описывая доходные государственные четырехпроцентные билеты, он показывает, что "частное лицо отдает правительству свой капитал на бессрочное время, так что правительство предоставляет себе платить или не платить капитал, а производить только ежегодный непрерывный доход, в виде процентов. Эти капиталы вносятся в государственную долговую книгу и не подлежат секвестру за долги владельца билета. И кредитор-вкладчик в общем порядке не может быть принужден к обратному получению капитала" [47; 353-354].

Закон не ограничивает плательщика ренты вправе распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью. Она не исключается из гражданского оборота. Он может ее продать, подарить и иным образом осуществить ее отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена - обязательства плательщика ренты автоматом переходят на нового приобретателя. Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей [37], если только это не договор пожизненного содержания с иждивением.

В большинстве правовых систем закон, защищая интересы рентного кредитора, ограничивается только установлением права следования рентного обременения за недвижимым имуществом. По российскому законодательству рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой. В соответствии с п. 2 ст. 586 ГК РФ плательщик ренты, передавший обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законом устанавливается ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты. В соответствии с п. 2 ст. 587 ГК РФ существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты (имеются в виду любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств: залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др.), либо застраховать по правилам ст. 932 ГК РФ в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя. Такое право залога, возникшее в силу указания закона по праву следования сохраняется при отчуждении плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Право ипотеки, возникающее у получателя ренты, на основании п. 1 ст. 587 ГК РФ подлежит регистрации в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ). Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен - то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты (на практике - единой ставкой рефинансирования, устанавливаемой ЦБ РФ). С учетом того, что уплата указанных процентов не является мерой гражданско-правовой ответственности в ее наиболее распространенном понимании, обязанность по их уплате наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты, в том числе и тогда, когда это произошло не по вине плательщика ренты [31; 156].

2. ВИДЫ ДОГОВОРА РЕНТЫ

2.1 Договор постоянной ренты

Гражданский кодекс РФ выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора - постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф главы 33. Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением [5; 218].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8