5. Использование земли: права и обязанности пользователей.11
6. Охрана окружающей природной среды в связи с использованием земли.13
7. Возмещение вреда при загрязнении окружающей среды и нерационального использования природных ресурсов: порядок и условия.15
Задача18
Литература и нормативные акты21
1. Общая характеристика земель сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств.
Сельскохозяйственные организации используют в настоящее время основную часть земель сельскохозяйственного назначения, к которым относятся земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.
Земля в сельскохозяйственном производстве является незамени- мым фактором в силу ряда особенностей, среди которых можно назвать следующие: ограниченность (неизмененность количества); неперемеща- емость; невоссоздаваемость; неуничножаемость; практически неисчер- паемость производительной силы.
Земли сельскохозяйственного назначения не случайно ставятся на первое место среди выделяемых в законодательстве семи категории зе- мель земельного фонда страны. Основное их назначение -- производст- во сельскохозяйственной продукции. Иначе говоря, здесь земля высту- пает не только в качестве базиса для производственной деятельности, но и производительной силы, главного средства производства. Поэтому при характеристике данных земель выделяется такое важнейшее их свойство, как плодородие. При отсутствии плодородия невозможно про- изводство сельскохозяйственной продукции.
В отличие от ранее действовавшего законодательства, которое четко выделяло две основные формы сельскохозяйственного производства -- колхозы и совхозы, и довольно подробно определяло правовой режим зе- мель сельскохозяйственного назначения, действующее законодательст- во и практика свидетельствуют о наличии многих неопределенностей в этой сфере.
Отсутствует прочная нормативная база, определяющая правовой режим земель сельскохозяйственных предприятий. Так, Указом Прези- дента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 “О приведе- нии земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации” отменены многие статьи Зе- мельного кодекса 1991 г., в том числе и те, которые затрагивают право- вой режим земель сельскохозяйственного назначения, а взамен не при- няты соответствующие акты. В Федеральном Собрании Российской Федерации обсуждались два конкурирующих проекта федерального закона о земле (один из них внесен Правительством, а другой -- фракцией Выбор России”).
На их базе разработан объединенный проект Земельного кодекса РФ, последний вариант которого принят в мае 1996 г. Государст- енной Думой в третьем чтении. Президент РФ наложил на Кодекс вето.
При рассмотрении конкретных вопросов мы будем ссылаться не только на действующие нормативные акты, в том числе на неотмененные статьи Земельного кодекса 1991 г., но и на имеющийся проект.
Традиционно интересы сельского хозяйства в области землепользо- вания обставлялись особыми гарантиями. И ныне действующее законо- дательство, и указанный законопроект устанавливают приоритет сель- скохозяйственного землепользования, строго ограничивают возмож- ность изменения целевого назначения этих земель, в том числе изъятие их из сельскохозяйственного оборота. Земли, пригодные для сельскохо- зяйственного использования, должны предоставляться прежде всего для сельскохозяйственных целей. Иначе говоря, при наличии нескольких претендентов на определенный участок предпочтение должно быть от- дано тому, кто будет использовать участок для сельскохозяйственных целей. Правда, при предоставлении участка для сельскохозяйственных целей закон не предусматривает каких-либо преимуществ для тех или иных форм ведения хозяйства. Закон исходит из необходимости обеспе- чения свободы выбора форм использования земли. Поэтому при реше- нии вопроса о том, кому конкретно должен быть предоставлен участок для сельскохозяйственных делей, по смыслу закона необходимо учиты- вать не форму ведения хозяйства, а то обстоятельство, насколько умело и рачительно будет использовать участок соответствующий претендент.
Приоритет сельскохозяйственного землепользования выражается и в тех требованиях, которые должны учитываться при изъятии земель для несельскохозяйственных нужд. Ранее действовавшее земельное законо- дательство особо жесткий режим охраны земель при их изъятии уста- навливало в отношении пашни, орошаемых и осушенных земель. Дейст- вующее законодательство (ст. 24 ЗК РСФСР) применительно к изъятию земель для государственных и муниципальных (несельскохозяйствен- ных) нужд выделяет наиболее продуктивные земли двух видов по другим признакам:
1) сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой выше сред- него районного уровня;
2) особо ценные для данного района продуктивные угодья (в том числе опытные поля).
Изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня с целью их предоставления для несельскохозяй- ственных нужд допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, разработкой месторожде- ний ценных полезных ископаемых, строительством объектов культуры истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов , линий связи, электропередачи и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объек. тов.
Изъятие особо ценных для данного региона продуктивных земель в том числе опытных полей (участков) научно-исследовательских учреж-. дений и учебных заведений, а также других особо охраняемых террито. рий, не допускается. Перечень участков таких земель устанавливается органами власти субъектов Российской Федерации.
В случае изъятия земель сельскохозяйственного назначения для не- сельскохозяйственных нужд, кроме убытков, причиненных таким изъ- ятием, возмещаются потери сельскохозяйственного производства.
Последние возмещаются также при ограничении использования зе- мель сельскохозяйственного назначения, вызванного деятельностью каких-либо предприятий и организаций.
Земельное законодательство содержит подробный перечень субъек- тов сельскохозяйственного землепользования. Земли сельскохозяйст- венного назначения предоставляются гражданам и организациям. В частности, гражданам земли предоставляются для ведения крестьянско- го (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводст- ва, животноводства и иных целей, связанных с ведением сельскохозяй- ственного производства.
Подавляющая часть земель сельскохозяйственного назначения ис- пользуется предприятиями -- колхозами и совхозами, которые упоми- наются и в проекте Земельного кодекса, иными государственными, ко- оперативными, общественными предприятиями, акционерными общест- вами, совместными сельскохозяйственными предприятиями, научно-ис- следовательскими учреждениями и учебными заведениями. В качестве субъектов права сельскохозяйственного землепользования могут высту- пать также несельскохозяйственные предприятия, религиозные органи- зации, использующие земли для ведения подсобного сельского хозяйст- ва. В настоящее время формы сельскохозяйственных организации при- водятся в соответствие с новым Гражданским кодексом Российской Фе- дерации и Федеральным законом от 8 декабря 1995 г. “О сельскохозяй- ственной кооперации”, т.е. они преобразуются в хозяйственные обще- ства (акционерные, общества с ограниченной ответственностью), това- рищества, кооперативы.
2. Основания возникновения прав на землю сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств.
Действующее законодательство предусматривает несколько видов прав, на которых может базироваться использование земли сельскохо- зяйственными предприятиями: собственность, бессрочное (постоянное) пользование, временное пользование, аренда.
Конституция Российской Федерации (ст. 9, 36) затрагивает только проблему собственности на землю, устанавливая, что “земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муни- ципальной и иных формах собственности”. Оставляя в стороне спорный вопрос о понятии “форма собственности”, введенном еще Конституцией СССР 1936 г., мы будем говорить не о разнообразии форм, а о множестве субъектов права собственности. До недавнего времени единственным субъектом права собственности на землю было государство. Сейчас вы- деляется и частная собственность на землю, к которой относится не только собственность отдельных граждан, но и юридических лиц. Иначе говоря, всякая земельная собственность, не являющаяся государствен- ной или муниципальной, относится к частной собственности, независи- мо от того, кто является ее субъектом (граждане или юридические лица).
Государственное сельскохозяйственное предприятие не может иметь землю на праве собственности, ибо у государственного предпри- ятия земля может быть только государственной. Другие, т.е. негосудар- ственные сельскохозяйственные предприятия, могут использовать землю как на праве собственности, так и на праве бессрочного (посто- янного) пользования землей. Собственность и право бессрочного (посто- янного) пользования землей -- это два основных титула, на которых зиждется право владения и пользования земельными участками сельско- хозяйственных предприятий. На праве аренды возможна организация сельскохозяйственного производства. На практике сельскохозяйствен- ные предприятия берут земли в аренду или во временное пользование обычно дополнительно к тем, которые они используют на праве собст- венности или бессрочного (постоянного) пользования.
Закон “О сельскохозяйственной кооперации” предусматривает, что при реорганизации сельскохозяйственной организации ее член вправе передать свой участок или свою земельную долю в паевой фонд коопе- ратива (с условием возврата или без такового в случае выхода из коопе- ратива) либо передать участок кооперативу в аренду.
Итак, согласно действующему законодательству, собственником зе- мельного участка может быть любое негосударственное сельскохозяйст- венное предприятие. Теоретически таким собственником может быть и колхоз. В связи с принятием нормативных актов о реорганизации колхо- зов и совхозов (см. Указ Президента Российской Федерации от 27 декаб- ря 1991 г. № 323 “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР” и постановление Правительства Российской Феде- рации от 29 декабря 1991 г. № 86 “О порядке реорганизации колхозов и совхозов”) начался и практически в основном завершен процесс преоб- разования колхозов и совхозов в сельскохозяйственные кооперативы, акционерные общества, в другие формы хозяйствования.
Этими актами было предписано завершить преобразование указан- ных хозяйств и привести их статус в соответствие с Законом РСФСР “О предприятиях и предпринимательской деятельности” (ныне отменен) в течение 1992 г. Однако постановление Правительства Россий- ской Федерации от 6 марта 1992 г. “О ходе и развитии аграрной реформы в Российской Федерации” (п. 6) не исключило сохранение такой формы предприятия, как колхоз, на основе коллективной формы собственности на землю, если этого пожелает общее собрание колхозников.
3. Формы и виды собственности на землю у крестьян (фермеров), кооперативов, хозяйственных обществ. Их законодательное закрепление.
Многие колхозы пока не пожелали перейти в другие формы хозяй- ствования. Они остались негосударственными предприятиями, хотя их деятельность базировалась на государственной земле, которая в силу упомянутых актов подлежала приватизации. Самым простым способом приватизации земли могла бы быть передача ее в собственность пред. приятиям. Однако законодательство пошло по другому пути.
В негосударственных сельскохозяйственных предприятиях законо- дательство предусмотрело введение так называемой коллективной соб- ственности. Понятие “коллективная собственность” было введено еще союзным Законом о собственности, а затем законами РСФСР “О земель- ной реформе” и “О собственности в РСФСР”. В ст. 5 ныне отмененного Закона от 23 ноября 1990 г. “О земельной реформе в РСФСР” было пре- дусмотрено право передачи земель сельскохозяйственных предприятий в коллективную собственность. Понятие “коллективная собственность” юридически некорректно, и в принципе никто из ученых не дал вразуми- тельного его толкования.
В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. понятие “коллективная собст- венность” употребляется вместо широко применяемого в гражданском законодательстве термина “общая собственность”. Правда, Указом Пре- зидента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 соответст- вующие статьи Земельного кодекса отменены. В проекте федерального закона о земле в соответствии с гражданским законодательством разли- чаются две разновидности общей собственности: совместная и долевая. В проекте Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в общую собственность граждан, имеющих в соответствии с законо- дательством долю в праве общей собственности на земельный участок (земельную долю, пай), из земель реорганизуемых сельскохозяйствен- ных предприятий бесплатно передаются сельскохозяйственные угодья в пределах среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собствен- ность, умноженной на число указанных граждан.
Оставшиеся после бесплатной передачи в общую собственность сельскохозяйственные угодья отграничиваются в натуре и включаются в фонд перераспределения земель.
Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. № 337 “О реализации конституционных прав граждан на землю” предусматри- вается право собственника земельной доли без согласия других участ- ников долевой собственности передавать земельную долю по наследст- ву, использовать ее (с выделением земельного участка в натуре) для ве- дения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства. продать, подарить, обменять земельную долю на имущественный паи или земельную долю в другом хозяйстве; передать ее (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяй- ствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, передать земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохо- зяйственной организации.
Не всякая форма организации производства может базироваться на общей собственности. Такой форме хозяйствования, как акционерное общество, вообще не присуща общая долевая и совместная собствен- ность. Акционеры в соответствии с законодательством об акционерных обществах имеют право только на акции, которые можно продать и по- лучить их стоимость. Никакая доля имущества акционера не выделяется (кроме случая, когда общество ликвидируется).
Не вполне ясно, какова природа земельных прав колхоза, коопера- тива, в которых установлена общая собственность. Если предприятие яв- ляется самостоятельным субъектом земельных отношений, то возникает вопрос, в каком качестве оно выступает, имея в виду, что собственника- ми являются члены (работники) соответствующего сельскохозяйствен- ного предприятия. До сих пор государственный акт на право собствен- ности, бессрочного (постоянного) пользования выдается соответствую- щему сельскохозяйственному предприятию с указанием в нем размера земель, находящихся в государственной и долевой собственности, спис- ка собственников и земельной доли каждого из них. Тем самым государ- ственный акт выдается предприятию как юридическому лицу. В то же время право собственности на земельную долю удостоверяется специ- альными документами, в которых указывается размер земельной доли. Естественно, что до выдела из хозяйства земельной доли соответствую- щего работника она может быть только идеальной, т.е. доля в праве соб- ственности. Поэтому смысл выдачи документа, удостоверяющего права на долю, до выдела ее в натуре не вполне ясен. В принципе было бы до- статочно закрепить в законе положение о том, что каждый работник (член) предприятия имеет право на долю земли в виде установленного размера земельного участка, что могло бы фиксироваться в земельно- правовой документации соответствующего предприятия. Фактически работник предприятия может распоряжаться своей долей только после ее выдела (за исключением передачи доли члену того же коллектива). Но при выделе доля превращается в конкретный земельный участок и, следовательно, в самостоятельный объект права, т.е. качество доли ут- рачивается. В случае ликвидации сельскохозяйственного предприятия каждый сособственник имеет право на получение земельного участка в натуре. Согласно общим началам гражданского законодательства, общей собственностью сособственники распоряжаются по взаимному согласию. Но это положение вряд ли применимо к предприятиям, кото- рые базируются на общей долевой собственности. Во всяком случае в законодательстве на этот счет должно быть детальное регулирование от- ношений общей земельной собственности как нового института в зе- мельном законодательстве.
Если в сельскохозяйственном предприятии не введена общая додр. вая собственность, то за ним сохраняется право бессрочного (постоян. ного) пользования землей, находящейся в государственной собственнос- ти. В настоящее время новые колхозы, совхозы, другие сельскохозяйст- венные предприятия практически не возникают, если не считать преоб разования одних форм хозяйствования в другие. При создании всяких новых предприятий земельные участки могут либо вноситься в качестве вклада учредителями хозяйственного общества, либо приобретаться в общем порядке в соответствии с требованиями земельного законодатель- ства (путем предоставления, покупки, аренды).
Сельскохозяйственные предприятия теоретически могут полностью базироваться на арендованной земле, однако на практике аренда земли носит вспомогательный характер. Земельные участки на началах аренды могут предоставляться как гражданам, так и юридическим лицам. Арен- додателями земельных участков выступают местные органы власти (ад- министрация) или органы местного самоуправления. Аренда земли может быть краткосрочной (до 5 лет) или долгосрочной (до 50 лет). Сель- скохозяйственные предприятия могут выступать в качестве как аренда- торов, так и арендодателей (если они являются собственниками земли). Временно неиспользуемые сельскохозяйственные угодья, находящиеся в собственности сельскохозяйственных предприятий, в том числе акци- онерных обществ, могут быть переданы в аренду для сельскохозяйствен- ного использования. Сейчас отменено имевшееся в законодательстве по- ложение о том. что срок аренды не может превышать пяти лет, а пре- дельный размер арендной платы -- суммы земельного налога с арендуе- мых земельных участков. Последнее ограничение сводило на нет аренду и не могло соблюдаться.
В ходе осуществления земельной и аграрной реформ в Российски Федерации бывшие члены колхозов и работники совхозов, преобрази. вавшие свои хозяйства в новые организационно-правовые формы, име нуемые сельскохозяйственные коммерческие организации, получили право на земельную долю в общем массиве сельскохозяйственных зе- мель, на которых они сообща ведут производство.
Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. №337 “О реализации конституционных прав граждан на землю” значительно расширены права собственников земельных долей, в том числе по пере- даче их в аренду другим лицам. Так, собственник земельной доли без со- гласия других участников долевой собственности вправе передать зе- мельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным органи- зациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.
Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могут использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции. Целевое назначение этих участков может быть изменено лишь в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Передача земельных долей в аренду сельскохозяйственным органи- зациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также передача зе- мельных долей или права пользования ими в уставный капитал сельско- хозяйственных организаций осуществляется на основании договоров между собственниками долей и сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. Эти договоры заключают- ся на основе примерных форм, утвержденных Правительством Россий- ской Федерации.
Договоры аренды земельных долей заключаются на срок не менее трех лет. Площадь земель сельскохозяйственного назначения, арендую мыхдля производства сельскохозяйственной продукции, не ограничива- ется. Арендодателями могут выступать как отдельный собственник, так и группа собственников земельных долей.
Дополнительные правила аренды земельных долей изложены так” в особом правовом акте -- Рекомендациях о порядке распоряжения зе- мельными долями и имущественными паями, одобренных постановлен ем Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. № 96.
Договоры аренды земельных долей регистрируются в установлен- порядке на местах в комитетах по земельным ресурсам и землеу- стройству. По желанию сторон данный договор может быть заверен но- тариально. К договору аренду прилагается план арендуемого земельного участка, выполненный в масштабе имеющегося планово-картографичес- кого материала, который выдается арендодателю (одному из арендода- телей) и арендатору.
В названных Рекомендациях имеется Приложение № 1. Оно содер- жит тексты Примерного договора аренды земельной доли и Примерного [постороннего договора аренды земельных долей. Последний отлича- ли от первого лишь числом договаривающихся сторон. К многосторон- нему договору прилагаются также Примерная форма списка арендодате- ли и Примерное дополнительное соглашение об условиях внесения яенднои платы.
Сроки аренды земельной доли и условия ее оплаты определяются до- даром. Действие договора автоматически продлевается на год до тех пор, пока одна из сторон не позднее чем за число месяцев, указанных в даоворе, до истечения срока его действия не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении. Письменное уведомление о эасторжении договора направляется также в райкомзем. При многосто- данем договоре каждый арендодатель имеет право выйти из подписан- ного договора, уведомив об этом арендатора до указанной в договоре даты. Арендатор вправе расторгнуть подписанный договор частично в от- ношении одного или нескольких арендодателей, уведомив их об этом до указанной в договоре даты.
В счет арендной платы арендодатель (арендодатели) может полу- чать деньги, продукцию и услуги. Продукция и услуги, выдаваемые сель- скохозяйственными коммерческими организациями в счет арендной платы, могут относиться к затратам этих организаций.
Арендная плата за земельную долю определяется в рублях за год, жлючая оплату продуктами, услугами, налоговые и иные платежи. При многостороннем договоре арендодатель имеет право на получение аренд- ной платы в размере указанной в договоре суммы или любой ее части в натуре в соответствии с прейскурантом, который может прилагаться к договору и содержит наименование товаров, услуг и их стоимость. Кон- фетные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем По договору арендодатель поручает, а арендатор принимает на себя обязательства перечислить налоговые и иные платежи за землю в счет арендной платы. Налоговые и иные платежи за земельный участок, на- ходящийся в общей долевой собственности, вносят собственники участка, если иное не предусмотрено соответствующим договором аренды зе- мельной доли.
Арендатор вправе использовать земельный участок, соответствую щий арендованной им земельной доле, только в сельскохозяйственных целях и не имеет права продавать, закладывать или отчуждать иным об- разом указанный участок или земельную долю.
После прекращения действия подписанного сторонами договора все права, относящиеся к земельной доле и соответствующему ей земельно- му участку, переходят к арендодателю. Арендодателю (арендодателям) прекратившему арендные отношения с прежним арендатором, может по его желанию выделяться в натуре земельный участок (участки) для рас- поряжения им (ими) в соответствии с законодательством.
При заключении названных договоров в свидетельство на право соб- ственности на земельную долю каждого арендодателя вносится соответ- ствующая запись о передаче доли в аренду. Когда заключается многосто- ронний договор аренды, земельные участки в натуре каждому арендода- телю могут не выдаваться.
5. Использование земли: права и обязанности пользователей.
