Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств
В ст. 52 Земельного кодекса 1991 г. формулируется в обобщенной виде права собственников земельных участков, землепользователей и арендаторов. В условиях свободы хозяйственной деятельности на первое место поставлено право самостоятельно хозяйствовать на земле. Это оз- начает, что никто не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность
собственника или землепользователя, поскольку он не нарушает дейст- вующее земельное законодательство. Как и прежде, собственникам и землепользователям разрешается использовать в установленном поряд- ке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспро- страненные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объек- ты, пресные подземные воды. Для промышленного использования требу- ются соответствующие разрешения.
Собственнику и землепользователю предоставлено право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и соорУ' жения. За ними закрепляется право собственности на посевы и посадки
сельскохозяйственных культур и насаждений, право в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культур-технические „другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы.
Собственник получает стоимость земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных или муниципальных нужд и на возмещение убытков, а также может отчуждать земельные участки, передавать в аренду, дополнительно покупать земельные участ- ки. Согласно ст. 54 ЗК РСФСР 1991 г., нарушенные земельные права подлежат восстановлению. Специальная статья Земельного кодекса (ст. 55) посвящена гарантиям прав собственников земельных участков, землепользователей и арендаторов. В частности, в ней установлено, что изъятие для государственных или общественных нужд земель колхозов, совхозов, сельскохозяйственных, научно-исследовательских учрежде- ний и учебных хозяйств, других государственных, кооперативных, обще- ственных сельскохозяйственных предприятий может производиться при условии строительства по их желанию жилых, производственных и иных построек взамен изымаемых и возмещения в полном объеме всех других убытков.
Земельный кодекс РСФСР (ст. 39) содержал 11 оснований прекра- щения прав на землю. Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 эта статья отменена, видимо, в силу того, что данные основания требуют пересмотра. Однако есть безусловные осно- вания, при наступлении которых право на землю (полностью или частич- но) подлежит обязательному прекращению. К ним относятся:
добровольный отказ от земельного участка или его части;
продажа участка;
истечение срока, на который был предоставлен земельный участок;
прекращение деятельности предприятия, учреждения, организации;
выделение из земель сельскохозяйственных предприятий земель- ных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства граж- данам, выходящим из состава этих предприятий;
изъятие (выкуп) земель для государственных, общественных и иных нужд, а также с целью предоставления их гражданам.
Многие из перечисленных в ст. 39 Земельного кодекса оснований прекращения права на землю носят условный характер, т.е. прекраще- ние права может иметь место, но если условие отпадает, то прекращать право на землю нельзя. Например, основанием для прекращения прав на землю является использование земли не по целевому назначению. Если же собственник или пользователь приступил к использованию земель- ного участка по целевому назначению, то вопрос о прекращении прав на Этот участок отпадает. От некоторых оснований прекращения прав на землю можно вполне отказаться и предусмотреть другие меры воздейст- вия в отношении владельцев земли. Речь идет о таких основаниях, как иррациональное использование земли; использование участка способа- wh, приводящими к снижению плодородия почв, ухудшению экологичес- ки обстановки; систематическая неуплата земельного налога; неис- пользование в течение определенного периода участка.
6. Охрана окружающей природной среды в связи с использованием земли.
В цепи экологических отношений определяющее место занимар земля. По утверждению великого русского почвоведа В.В. Докучаев;^ почвенный слой земли является отражением природы. Ухудшение каче^ ства почв -- свидетельство общего экологического ухудшения. Иначе говоря, все природные объекты взаимосвязаны, но цементирующим зве- ном в этой взаимосвязи является земля.
Земельное законодательство уделяет охране земель особое внима- ние. Согласно ст. 101 ЗК РСФСР 1991 г. на собственников земли, зем- лепользователей и арендаторов возлагаются обязанности осуществлять рациональную организацию территории, восстанавливать и повышать плодородие почв, а также других полезных свойств земли; проводить ме- роприятия по защите земель от водной и ветровой эрозии, загрязнения от других процессов разрушения; осуществлять защиту от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель вредителями и болезнями растений и т.д. Общеизвестно, что от правильной организации террито- рии зависит качество использования земли. Рациональная организация территории обеспечивается путем проведения внутрихозяйственного землеустройства в сельскохозяйственных предприятиях (ст. 112,114 ЗК РСФСР 1991 г.). Она осуществляется за счет бюджета, из фондов от платы за землю и из средств самих землевладельцев.
Важное значение имеет борьба с водной и ветровой эрозией почв. По этому вопросу принималось немало специальных нормативных актов, среди которых следует особо выделить Федеральную целевую программу стабилизации и развития агропромышленного производства в Российской Федерации на 1996--2000 гг. Она предусматривает пере- ход на системы земледелия нового поколения (ландшафтные и другие), технологии возделывания сельскохозяйственных культур, обеспечиваю- щие предотвращение деградации и эрозии почв, экологическую сбалан- сированность и безопасность применения минеральных удобрений и хи- мических средств защиты растений.
В случае невозможности в ближайшее время восстановить плодоро- дие почв деградированных сельскохозяйственных угодий, земель, за- грязненных химическими и радиоактивными веществами свыше допус- тимой концентрации, а также карантинными вредителями и болезнями растений предусматривается консервация земель (т.е. прекращение на них всякой хозяйственной деятельности). Огромный ущерб земле нано- сится вследствие загрязнения почв различными химическими, бактери- альными, паразитарно-бактериальными и радиоактивными веществами. Вред земле могут причинить обычные минеральные удобрения в случае нарушения технологии их применения. Особую опасность представляют химические средства борьбы с сорняками, вредителями и болезням сельхозкультур и т.д. Согласно ст. 102 Земельного кодекса .1991 г., в >№ тересах охраны здоровья человека, окружающей среды и для оценки с стояния почв устанавливаются нормативы предельно допустимых концентраций вредных химических, бактериальных, паразитарно-бактери- льных и радиоактивных веществ в почве. Перечень этих вредных ве- йств весьма широк.
Минеральные удобрения, средства борьбы с сорняками, вредителя- „ц и болезнями сельскохозяйственных культур, регуляторы роста рас- тений должны применяться с соблюдением научно обоснованной техно- логии с целью обеспечения правильного положительного эффекта, с уче- ,ди возможных отрицательных последствий. Перечень химических и биологических средств борьбы с вредителями, болезнями растений, со- рняками, регуляторами роста растений, разрешенных для применения в сельском хозяйстве, устанавливается Министерством сельского хозяй- ства и продовольствия, Министерством здравоохранения, Министерст- вом природных ресурсов Российской Федерации. Этот перечень посто- янно пересматривается и либо уменьшается за счет запрета ряда ве- ществ, либо увеличивается за счет разрешения новых. Для указанных веществ устанавливаются соответствующие нормы и правила их приме- нения: порядок транспортировки, хранения, сроки внесения и дозировка и т.д. При соблюдении необходимых условий указанные вещества если и приносят вред земле и окружающей природной среде в целом, то он не превышает соответствующего уровня, т.е. является минимальным. До- пущенные к применению вещества проходят испытания и подлежат ре- гистрации. Перечисленные процедуры должны обеспечить экологичес- кую безопасность при применении агрохимикатов,
В списки веществ, запрещенных к применению, входят те из них, которые вызывают крайне отрицательные последствия. В качестве при- мера можно привести препарат ДДТ, который практически не подверга- ется распаду и представляет огромную опасность для всех живых орга- низмов, поскольку он почти не выводится из них и имеет свойство на- капливаться. За использование запрещенных веществ предусмотрена от- ветственность. Применение бактериальных и паразитарно-бактериаль- ных веществ регулируется прежде всего Министерством здравоохране- ния Российской Федерации, поскольку эти вещества затрагивают не только сугубо природоохранный аспект, но и здоровье населения. К числу исключительно вредных относятся радиоактивные вещества как особо опасные для загрязнения окружающей природной среды.
7. Возмещение вреда при загрязнении окружающей среды и нерационального использования природных ресурсов: порядок и условия.
Вопросы охраны окружающей природной среды регулируются спе- циальными законами РСФСР от 19 декабря 1991 г. “Об охране окружаю- щей природной среды” с последующими изменениями и дополнениями, и земельным законодательством.
Так, в ст. 103 ЗК РСФСР 1991 г. сформулированы экологические и са- харно-гигиенические требования к размещению, проектированию и вводу в эксплуатацию объектов, строении и сооружении, влияющих состояние земель. В ней, по существу, определяется, в каких случаев должны применяться экологические и санитарно-гигиенические требо- вания, каково их содержание. При размещении, проектировании, стро- ительстве и вводе в эксплуатацию новых и реконструируемых объекта” строений и сооружений, а также внедрении новых технологий, отриця тельно влияющих на состояние земель, должны предусматриваться осуществляться мероприятия по охране земель. Оценка влияния на ее стояние земель и эффективность защитных мероприятий производится по результатам государственной санитарно-гигиенической и экологичес кой экспертиз, без положительного заключения которых запрещается внедрение новых техники и технологий, осуществление мероприятии по мелиорации земель, строительству (реконструкции) предприятий и дру. гих объектов. Среди таких объектов, непосредственно связанных с сель- скохозяйственным производством, следует назвать сельскохозяйствен- ные и перерабатывающие предприятия, животноводческие комплексы и даже жилые дома в населенных пунктах. Отрицательное влияние на со- стояние земель и других природных ресурсов соответствующих объек- тов должно быть предотвращено своевременно. Поэтому предусматри- вается предпроектная и последующая оценки возможного отрицательно- го влияния соответствующих объектов на окружающую природную среду с тем, чтобы заблаговременно определить меры по недопущению вредного воздействия. Указанные меры сводятся прежде всего к оснаще- нию строящихся и действующих объектов современным обезвреживаю- щим, улавливающим, очистным оборудованием, прогнозированию воз- можных вредных последствий и их предупреждению.
Закон РСФСР от 19 декабря 1991 г. “Об охране окружающей при- родной среды” содержит обширные экологические требования, соблю- дение которых обязательно при осуществлении сельскохозяйственного производства. Так, согласно ст. 46 Закона, предприятия, объединения, организации и граждане, ведущие сельское хозяйство, обязаны выпол- нять комплекс мер по охране почв, водоемов, лесов и иной растительнос- ти, животного мира от вредного воздействия стихийных сил природы, по- бочных последствий применения сложной сельскохозяйственной техни- ки, химических веществ, мелиоративных работ и других факторов, ухуд- шающих состояние окружающей природной среды, причиняющих вред здоровью человека.
На животноводческие фермы и комплексы, предприятия, перераба- тывающие сельскохозяйственную продукцию, возлагается обязанность создавать необходимые санитарно-защитные зоны и очистительные со- оружения, исключающие загрязнение почв, поверхностных и подземных вод, поверхностей водосборов, водоемов и атмосферного воздуха.
Закон РСФСР от 19 декабря 1991 г. предусматривает различные виды ответственности за экологические правонарушения. В частности, в ст. 84 Закона предусмотрена административная ответственность:
за невыполнение обязанностей по проведению государственной эко- логической экспертизы и требований, содержащихся в ее заключениях, за предоставление заведомо необоснованных экспертных заключений;
нарушение экологических требований при проектировании, разме- щении, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию и правил эксплуатации предприятий, сооружений, технологических линий;
загрязнение окружающей природной среды и причинение вследст- вие этого вреда здоровью человека, растительному и животному миру и т.п.
За экологические правонарушения предусмотрен штраф, размер ко- торого определяется в кратном исчислении к минимальному размеру за- работной платы. Штрафы налагаются специально уполномоченными на то государственными органами в области охраны окружающей природ- ной среды и санитарно-эпидемиологического надзора.
Привлечение к административной, а в предусмотренных Уголовным кодексом Российской Федерации случаях и к уголовной ответственнос- ти не освобождает от обязанности полного возмещения вреда, причинен- ного экологическими правонарушениями (ст. 86--87 Закона).
Действующее законодательство предусматривает не только меры от- ветственности за нарушение требований по охране земель и в целом ок- ружающей природной среды, но и меры поощрения, экономического сти- мулирования охраны земель и других природных ресурсов. Согласно ст. 103 ЗК РСФСР 1991 г., экономическое стимулирование рациональ- чого использования и охраны земель направлено на повышение заинте- ресованности собствеников земли и землепользователей в сохранении и производстве плодородия почв, на защиту земель от негативных пос- ябдствий производственной деятельности. В ст. 106 Кодекса установле- чывиды экономического стимулирования рационального использования и охраны земель: выделение средств республиканского или местного бюджета для восстановления земель, нарушенных не по вине лиц, ис- пользующих эти земли. Необходимость восстановления земель чаще всего возникает в тех случаях, когда земли сельскохозяйственного на- значения возвращаются после использования их для нужд горных разработок, изыскательских и иных работ, связанных с нарушением почв ного покрова.
И хотя рекультивация нарушенных земель возлагаете на предприятия и организации, которые возвращают земли после их ис пользования, все же они редко возвращаются в состоянии, пригодное для использования в сельскохозяйственном производстве. Отсюда воз- никает необходимость выделения бюджетных средств на восстановл3 ние нарушенных земель.
Земельный кодекс предусматривает далее освобождение от платы земельные участки, находящиеся в стадии сельскохозяйственного освое3 ния, в период, предусмотренный проектом производства работ. Это от. носится к случаям освоения новых земель или мелиорирования уже ис- пользуемых. Такая льгота объясняется тем, что соответствующие земли в период освоения являются бездоходными, а само освоение относится к числу мероприятий, направленных на рационализацию использования и охрану.
К мерам экономического стимулирования охраны земель относится и правило о частичной компенсации пользователям земли из средств гос- бюджета за снижение дохода, которое произошло в результате времен- ной консервации земель, нарушенных не по вине пользователя. Необхо- димость консервации земель возникает как в силу естественных причин (например, подтопление, оседание почвы), так и человеческой деятель- ности (химическое отравление промышленными предприятиями в ре- зультате сброса сточных вод, отходов и т.п.). Выбытие из эксплуатации части земельной площади вызывает у хозяйства либо прямые убытки, либо наряду с ними и упущенную выгоду. Закон предусматривает частич- ную их компенсацию за счет бюджета, видимо, в связи с тем, что винов- ные в нарушении качества земель предприятия, организации и граждане должны сами возмещать ущерб. Если же нарушение произошло в силу ес- тественных причин, то имеет место страховой случай и убытки возмеща- ют страховые организации (при наличии договора о страховании).
Важной мерой стимулирования охраны земель является поощрение граждан, ведущих крестьянское хозяйство, сельскохозяйственных орга- низаций, а также их руководителей и специалистов за улучшение каче- ства земель, повышение плодородия почв. В Законе не определяются конкретные формы поощрения. Они могут быть различными, например, возмещение за счет госбюджета частичной стоимости капитальных за- трат. понесенных пользователем сельскохозяйственных угодий, уста- новление льготы при плате за землю и другие меры поощрения. Наконец, ст. 106 ЗК РСФСР 1991 г. предусматривает повышенные цены на эколо- гически чистую продукцию. Естественно, что экологически чистая про- дукция может быть получена на экологически безупречных сельскохо- зяйственных угодьях. Тем самым поощряются собственники и пользов тели сельскохозяйственных угодий, которые воздерживаются от чре мерного применения минеральных удобрений, средств борьбы с вреди- телями и болезнями растений, обеспечивают высокие экологические стандарты на выращиваемую продукцию за счет поддержания надле- щего природного качества почв.
Задача
В мае 1991 г. решением районной администрации за акционерным об- ществом “Одинцово” закреплены сельскохозяйственные земли на праве общей долевой собственности. Районной администрацией АОЗТ выдан го- сударственный акт, подтверждающий титульные права (общая долевая собственность).
10 мая 1997 г. АОЗТ “Одинцово” по распоряжению генерального ди- ректора передало по договору дарения 10 га сельскохозяйственных земель в муниципальную собственность района. Данная сделка зарегистрирована районным земельным комитетом. Глава районной администрации передал 10 декабря 1997 г. по договору дарения 10 га сельскохозяйственных земель ЗАО “Юность” для строительства коттеджей и автозаправочных станций и выдал ЗАО “Юность” свидетельство о праве собственности на 10 га ука- занных земель. Районный земельный комитет зарегистрировал договор да- рения.
Определите правовую природу общей долевой собственности сельско- хозяйственных акционерных обществ по ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г.
Какие изменения внесены в правовой режим сельскохозяйственных зе- мель акционерных обществ Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы”?
Какие права принадлежат сельскохозяйственным акционерным обще- ствам по распоряжению закрепленными за ними землями сельскохозяйст- венного назначения?
Каков порядок совершения земельно-правовых сделок? Правомерны ли действия генерального директора, главы районной ад- министрации и районного земельного комитета по совершению указанных земельно-правовых сделок и их государственной регистрации?
Назовите еще раз нормативно-правовые акты федеральных органов го- сударственной власти и органов государственной власти Московской обла- сти, регулирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения.
В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. понятие “коллективная собст- венность” употребляется вместо широко применяемого в гражданском законодательстве термина “общая собственность”. Правда, Указом Пре- зидента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 соответст- вующие статьи Земельного кодекса отменены. В проекте федерального закона о земле в соответствии с гражданским законодательством разли- чаются две разновидности общей собственности: совместная и долевая. В проекте Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в общую собственность граждан, имеющих в соответствии с законо- дательством долю в праве общей собственности на земельный участок (земельную долю, пай), из земель реорганизуемых сельскохозяйствен- ных предприятий бесплатно передаются сельскохозяйственные угодья в пределах среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собствен- ность, умноженной на число указанных граждан.
Оставшиеся после бесплатной передачи в общую собственность сельскохозяйственные угодья отграничиваются в натуре и включаются в фонд перераспределения земель.
Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. № 337 “О реализации конституционных прав граждан на землю” предусматри- вается право собственника земельной доли без согласия других участ- ников долевой собственности передавать земельную долю по наследст- ву, использовать ее (с выделением земельного участка в натуре) для ве- дения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства. продать, подарить, обменять земельную долю на имущественный паи или земельную долю в другом хозяйстве; передать ее (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяй- ствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, передать земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохо- зяйственной организации.
Передача земельных долей в аренду сельскохозяйственным органи- зациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также передача зе- мельных долей или права пользования ими в уставный капитал сельско- хозяйственных организаций осуществляется на основании договоров между собственниками долей и сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами.
Эти договоры заключают- ся на основе примерных форм, утвержденных Правительством Россий- ской Федерации.
Договоры аренды земельных долей заключаются на срок не менее трех лет. Площадь земель сельскохозяйственного назначения, производства сельскохозяйственной продукции, не ограничива- ется. Арендодателями могут выступать как отдельный собственник, так и группа собственников земельных долей.
АОЗТ “Одинцово” неправильно передало по договору дарения сельскохозяйственные земли. Закон “О сельскохозяйственной кооперации” предусматривает, что при реорганизации сельскохозяйственной организации ее член вправе передать свой участок или свою земельную долю в паевой фонд коопе- ратива (с условием возврата или без такового в случае выхода из коопе- ратива) либо передать участок кооперативу в аренду.
Кроме того, закон запрещает акты дарения между коммерческими организациями.
Аренда земли признается основной формой земельно-правовых отношений в г. Москве. Утверждено постановление о Земельно-правовых отношениях в Москве, Постановления Правительства Москвы.
Не всякая форма организации производства может базироваться на общей собственности. Такой форме хозяйствования, как акционерное общество, вообще не присуща общая долевая и совместная собствен- ность. Акционеры в соответствии с законодательством об акционерных обществах имеют право только на акции, которые можно продать и по- лучить их стоимость. Никакая доля имущества акционера не выделяется (кроме случая, когда общество ликвидируется).
Таким образом, можно говорить о неправомерности действий руководства АОЗТ “Одинцово”. Правовые последствия признанной недействительности сделки - отмена всех договоров, ликвидация построенных коттеджей и автозаправочных станций.
Литература и нормативные акты
Аграрное законодательство Российской Федерации. Сборник норма- тивных актов. Составитель Пашова М.С. --М., 1999. Земельное законодательство. М., 1997. Земельный кодекс РФ.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. “О регистрации прав на недви- эдмое имущество и сделок с ним”// СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. “Об ипотеке (залоге) недвижи- юсти” // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
Закон РСФСР от 19 декабря 1991 года “Об охране окружающей при- Долевая водной среды” // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. № 10. Ст. 457.
Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы” // САПП. 1993. № 44. Ст. 4191.
Указ Президента РФ от 16 декабря 1993 года “Об усилении государст- венного контроля за использованием и охраной земель при проведении зе- мельной реформы” // САПП РФ. 1993. № 151. Ст. 4935.
Положение о порядке возмещения убытков собственникам земель, землевладельцам, землепользователям, арендодателям и потерь сельскохозяй ственного производства. Утверждено Постановлением Совета Министров Правительства РФ от 28 января 1993 года. // САПП. 1993. № 6. Ст.483.
