Здійснення права на житло шляхом отримання його у користування

6. Зміст житлових правовідносин, що виникають із договору приватного найму

Обов'язок наймодавця

Основним зобов'язанням наймодавця є надання наймачу вільного житла, що є предметом приватного найму.

Наймодавець також зобов'язаний забезпечувати належну експлуатацію будинку, у якому знаходиться здане в найм житло, надавати наймачеві за плату необхідні комунальні послуги, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та того, що знаходяться в помешканні, устаткування для надання комунальних послуг. Капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення є обов'язком наймодавця, якщо інше не встановлено договором найму житлового приміщення.

Після закінчення ремонту власник будинку (квартири) зобов'язаний надати наймачеві займане ним раніше або інше рівноцінне жиле приміщення в належному йому будинку (квартирі), за винятком випадків, коли відповідно до затвердженого виконавчим комітетом місцевої Ради проекту переобладнання чи перепланування будинку (квартири) жиле приміщення, займане наймачем, не може бути збережено. На це не потрібна згода наймача і членів його сім'ї. Право вибору предмета виконання альтернативного зобов'язання по наданню жилого помешкання після капітального ремонту в даному випадку належить наймодавцю. При цьому його право вибору не обмежено якимись умовами, наприклад, неможливістю надати раніше займане приміщення.

Право давати згоду на переустаткування житлового будинку, у якому знаходиться здане в найм житлове помешкання, якщо таке переустаткування істотно змінює умови користування житловим помешканням.

Наймодавець вправі вимагати виселення наймача і членів його сім'ї у випадку, коли капітальний ремонт не може бути зроблено без виселення наймача. У цьому випадку наймодавець не зобов'язаний надавати наймачу на час капітального ремонту інше житлове помешкання. У зв'язку з відсутністю у власника вищезгаданого обов'язку в нього не виникає й обов'язок по відшкодуванню наймачу витрат, викликаних переїздом в інше житло на час ремонту.

Право наймача і членів сім'ї.

При невиконанні наймодавцем своїх обов'язків по капітальному ремонту наймач житлових помешкань вправі зробити ремонт із покладенням усіх витрат по їхній кошторисній вартості на рахунок наймодавця.

Наймач не вправі робити перебудови і реконструкції житлового помешкання без згоди наймодавця.

Наймач вправі вселити в займане їм приміщення подружжя, дітей, батьків, а також інших осіб із письмової згоди власника будинку і всіх проживаючих із наймачем членів сім'ї. Неповнолітні діти можуть бути вселеними без згоди наймодавця і членів сім'ї наймача.

До числа прав наймача за договором комерційного найму житлового помешкання відноситься право здачі житлового помешкання в піднайм, а також право на вселення тимчасових мешканців.

Особи, що вселилися в житлове помешкання з дотриманням зазначених вище вимог у якості членів сім'ї наймача, набувають рівне з іншими членами сім'ї право користування помешканням, якщо при їхньому вселенні між цими особами, наймодавцем, наймачем і проживаючими разом з ними членами його сім'ї не було іншої угоди про порядок користування житловим помешканням.

Наймач та інші громадяни, що постійно з ним проживають, вправі за згодою наймодавця замінити у договорі приватного найму житлового помешкання особу наймача.

При тимчасовій відсутності наймача або членів його сім'ї, що мешкають у будинку, який належить громадянину на праві приватної власності, за ними зберігається займане житлове помешкання протягом шести місяців. Право на житло зберігається також у випадках і в межах термінів, установлених пунктами 1 і 5 частини З і частиною 4 ст. 71 ЖК УРСР.

Наймач жилого приміщення в будинку (квартирі) вправі за письмовою згодою проживаючих разом з ним членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, а також власника будинку (квартири) провести обмін займаного жилого приміщення з іншим наймачем у цьому будинку (квартирі) або в іншому будинку (квартирі), що належить суб'єкту недержавної власності.

Відмову власника будинку (квартири) у згоді на обмін жилими приміщеннями не може бути оспорено в судовому порядку.

Обов'язки наймача і членів сім'ї.

Наймач зобов'язаний використовувати житлове помешкання тільки для проживання, забезпечувати цілість житлового помешкання і підтримувати його в належному стані. Необхідно при цьому підкреслити, що зміст обов'язку по належному утриманню житлового помешкання не обмежується тільки межами помешкання, а поширюється також на будинок і прибудинкову територію. Наприклад, громадянин викидає сміття на сходові площадки, псує кабіни ліфту і зелені насадження навколо будинку, вигулює у неналежному місці собак і т. д., то він порушує покладені на нього обов'язки по дотриманню правил утримання житлового будинку і прибудинкової території і може бути притягнутий за це до встановленої законом відповідальності. Наймач також зобов'язаний:

- своєчасно вносити плату за житлове помешкання і комунальні платежі;

- робити поточний ремонт, якщо інше не встановлено договором найму житлового помешкання.

- підтримувати найняте житлове помешкання в справному стані;

- при припиненні договору найму звільнити займане житлове помешкання в тому стані, у якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або в стані, обумовленому договором.

Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність по зобов'язаннях, що випливають з даного договору.

Користуючись житловим помешканням, громадянин стикається з цілим колом осіб, що його оточують. Усі вони зацікавлені в тому, щоб відношення по використанню житлового помешкання носили цивілізований характер, відповідали не тільки вказівкам правових норм, але також сформованим нормам моралі і правилам гуртожитку, тобто не виходили за рамки пристойностей. У зв'язку з цим на наймача покладається обов'язок додержуватися правил суспільного співжиття. Наприклад, не порушувати спокою інших осіб з 23 до 7 години та дотримуватись повної тиші.

Права й обов'язки піднаймачів.

Як вказувалось раніше, договір піднайму є похідним від найму, проте являє собою самостійне зобов'язання. Виходячи з цього, можна зазначити, що права і обов'язки піднаймачів аналогічні наймачам.

7. Зміна договору приватного найму житлового помешкання

Договір найму житла в будинку, що належить громадянину на праві приватної власності, може бути змінений тільки за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця, за винятком випадків уселення батьками своїх неповнолітніх дітей, де не потрібна така згода, та надання наймачу по закінченні капітального ремонту будинку іншого житлового помешкання.

Наймач житлового помешкання в зазначеному будинку вправі за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму. У випадку вибуття наймача і членів його сім'ї на постійне проживання в інший населений пункт або в інше житлове помешкання в тому ж населеному пункті договір найму житлового помешкання вважається розірваним із дня вибуття. Якщо з житлового помешкання вибуває не вся сім'я, то договір наймання житлового помешкання не припиняється, а лише вибулий член сім'ї втрачає право користування ним із дня вибуття.

Укладений на певний строк договір найму жилого помешкання в будинку, що належить громадянину на праві особистої власності, припиняється після закінчення цього терміна і може бути продовжений лише за згодою між наймачем і наймодавцем. Дострокове розірвання такого договору з ініціативи наймодавця можливо лише за згодою наймача, а при її відсутності - у судовому порядку.

Найм житлового помешкання, укладений на невизначений термін, може бути розірвано відповідно до вимоги наймодавця, якщо житлове помешкання, що займається наймачем, необхідно для проживання йому і членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про майбутнє розірвання договору за три місяці. Фактами, що підтверджують таку необхідність, можуть бути будь-які обставини: збільшення кількості членів сім'ї, виділення окремих членів сім'ї, бажання об'єднатися з батьками, дітьми або іншими членами сім'ї і т. п. При цьому власник не повинен доводити, що необхідність у використанні житла для його нужд виникла або зросла після укладення договору з наймачем, вона могла існувати і раніше. Важливо довести лише потребу в жилому приміщенні для проживання самого власника і членів його сім'ї. При цьому потреба повинна бути наявною, а не очікуваною, реальною, а не удаваною.

Неприпустимо припинення найму в тих випадках, коли буде встановлено, що власник, посилаючись на потребу в житловому помешканні, у дійсності вимагає виселення, щоб здати помешкання в найм іншій особі або продати будинок. Необхідно також відзначити, що судова практика припускає можливість задоволення потреб власника і членів його сім'ї у використанні помешкання для власного користування шляхом вилучення в наймача частини житлової площі у вигляді окремих ізольованих помешкань.

Позов власника житла про виселення наймача, вселеного в кімнату, що займається безпосередньо самим власником або членами його сім'ї, підлягає задоволенню незалежно від терміну проживання наймача в цій кімнаті.

Договір найму житлового помешкання, укладений як на визначений, так і на невизначений термін, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або спільно проживаючі з ним особи систематично руйнують або псують житлове помешкання, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціального співжиття унеможливлюють для інших проживання з ними в одній квартирі або однім будинку.

При цьому для розірвання договору найму житлового помешкання за вимогою наймодавця за мотивом систематичного порушення наймачем або членами його сім'ї правил співжиття (частина 4 ст. 168 ЖК УРСР) не потрібно, щоб у відношенні відповідачів попередньо починалися міри попередження і суспільного впливу, зазначені в частині 1 ст. 116 ЖК УРСР.

Спеціальною підставою для розірвання договору з наймачем, що мешкає в будинку приватного власника, є також систематична несплата наймачем квартирної плати. У законі не міститься вказівки про те, що варто розуміти під систематичним неплатежем наймачем квартирної плати. Судова практика дотримується позиції, що таким неплатежем варто вважати несплату наймачем квартирної плати протягом трьох місяців підряд. Таке роз'яснення по даному питанню дано також у постанові Пленуму Верховного Суду УРСР від 12 квітня 1985 р. (п. 23).

Оскільки повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну з ним відповідальність по зобов'язаннях, що випливають з договору найму житла (ст. 64 ЖК УРСР), то при систематичному неплатежі квартирної плати виселенню підлягає не тільки основний наймач, але і члени його сім'ї. Виселення не може мати місця, якщо обов'язок по внесенню квартирної плати був порушений при обставинах, що наступили без провини наймача (тривала хвороба, звільнення з роботи і т. п.). Неприпустимо також виселяти наймача, якщо він заперечує проти внесення наймодавцю квартирної плати в сумах, що перевищують договірні.

Практика вважає також виправданою обставиною, якщо заборгованість пов'язана з наявністю між власником і наймачем суперечки про залік у рахунок квартирної плати витрат наймача по терміновому капітальному ремонту житлового помешкання і т.п.

Суд не може винести рішення про виселення наймача й у тому випадку, якщо до моменту пред'явлення позову або до моменту розгляду справи в суді відповідач погасив заборгованість по квартирній платі.

При припиненні договору найму житлового помешкання в будинку, що належить громадянину на праві приватної власності, наймач і спільно проживаючі з ним особи зобов'язані звільнити житлове помешкання, а у випадку відмови вони підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового помешкання.

При переході права власності на житловий будинок (його частини), у якому знаходиться здане в найм житлове помешкання, до іншої особи, договір найму зберігає силу до закінчення зазначеного в ньому терміну. Якщо договір найму укладено без зазначення строку, новий власник житла вправі вимагати його розірвання за умови, якщо воно необхідне для проживання йому самому і членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про майбутнє розірвання договору за три місяці.

Договір припиняється і якщо житло стає непридатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану.

8. Наслідки розірвання договору приватного найму житла

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші фізичні особи, що проживали у помешканні до моменту розірвання договору, втрачають право на конкретне житло і повинні виселитися. Виселення може бути здійснено як у добровільному порядку, так і в примусовому.

Виселення

Діюче законодавство передбачає, що виселення наймача з будинку, який належить громадянину, можливо у разі проведення капітального ремонту (ст.1 65 ЖК) та припинення договору приватного найму (ст. 169 ЖК).

У першому випадку необхідність капітального ремонту житлового будинку не завжди призводить до виселення наймача, а тільки в тих випадках, коли його проведення неможливе без виселення. Слід звернути увагу, що наймодавець не зобов'язаний надавати наймачу на час проведення капітального ремонту інше житлове приміщення. Не виникає у власника й обов'язку по відшкодуванню наймачу витрат, які виникають у зв'язку з переїздом в інше місце проживання на час ремонту.

Після закінчення ремонту наймодавець зобов'язаний надати наймачу те приміщення, яке він раніше займав, або інше, рівноцінне. В останньому випадку згоди наймача та членів його сім'ї не потрібно. При цьому право вибору предмета альтернативного зобов'язання не обмежено якимись умовами, наприклад, неможливістю надати житло, що раніше займалося.

З припиненням договору приватного найму наймач і члени сім'ї, що спільно з ним проживають, підлягають виселенню, оскільки у них припиняється право користуватися і володіти жилим приміщенням. У разі відмови здійснити це добровільно, особи виселяються у судовому порядку. Виселення наймача тягне за собою виселення і осіб, які проживають із ним. Причому це не залежить від наявності чи відсутності вини останніх. Наприклад, за систематичне порушення правил соціального співжиття буде виселено не тільки чоловіка, який здійснював це порушення, але й його дружину, дітей. Очевидно, що такий підхід до умов виселення спрямований у першу чергу на захист права приватної власності громадянина.

1.3 Соціальний найм житла

1. Поняття соціального найму житла

Очевидно, що соціальний найм має місце там, де правостосунки утворюються з приводу житла, що входить у державний або громадський житловий фонд. Поліпшення житлово-побутових умов громадян породило необхідність будівництва державного і суспільного житла. Сьогодні вони представлені ще значною кількістю площі. Основною формою надання такого житла є договір найму. Проте доцільність і прагнення максимального задоволення потреб населення у житловій площі при наявному житловому фонді, можливо, створило умови для виникнення, якщо не окремого, самостійного виду договору, то принаймні особливого різновиду договору майнового найму - «соціального найму».

Особливості договору соціального найму полягають у складній процедурі його укладання, необхідності ряду додаткових підстав для виникнення правовідносин по найму (потреба в поліпшенні житлових умов, постановка на облік осіб, які мають в цьому потребу, ухвалення рішення про надання житла, видача ордера і т. д.), більшій гарантованості прав наймача.

Договір найму житлового помешкання в будинках державного і суспільного фонду ~ це договір, за яким одна сторона (наймодавець - в особі певного органу місцевої влади або громадської організації) передає іншій стороні (наймачу) за плату житлове помешкання для постійного проживання в ньому.

З приводу природи права на житлову площу у правовій літературі висловлювалися різні точки зору. Так, Е.А. Суханов стверджує, що право на житлову площу, що виникає з договору соціального найму, варто віднести до категорії речових прав, причому обмежених речових прав. Він пояснює це тим, що право на житлову площу по своїй суті виникло з договору найму жилого приміщення; право на певну річ (житлове помешкання), що належить іншій особі (право на чуже майно). Це право належить наймачу і членам його сім'ї в межах, передбачених законом і договором. Наймачу і членам його сім'ї забезпечуються ті ж гарантії захисту їх прав і інтересів, що і власнику. З іншого боку речовий характер прав наймача рядом авторів заперечується2 і це, на нашу думку, справедливо.

2. Різновиди соціального найму житла, мета

Проведення класифікації відносин, що виникають із договорів соціального найму житлового помешкання, дозволяє більш повно освітити специфіку і природу даного зобов'язання.

Поділ житлових зобов'язань соціального найму на різновиди, залежно від структури житлового фонду, що існує в Україні, дозволяє виділити найм житла в будинках державного і громадського житлових фондів.

Державний житловий фонд - це сукупність житлових будинків і інших житлових помешкань, що знаходяться в державній власності. Він підрозділяється на дві складові частини: житловий фонд місцевих Рад і житловий відомчий фонд.

Відомчий житловий фонд призначений для задоволення потреб у житлі працівників відповідного міністерства, відомства, підприємства або установи. Таким чином, відомчий житловий фонд - це сукупність багатьох фондів, що належать окремим державним підприємствам на праві господарського відання або установам на праві оперативного управління. Загальне управління будинками відомчого фонду здійснює те підприємство, установа або відомство, на балансі якого вони значаться. Окремі будинки або групи перебувають у віданні домоуправлінь.

Право повного господарського відання дає можливість державній юридичній особі володіти, користуватися і розпоряджатися переданим йому майном, у тому числі житловими будинками (квартирами), у межах, установлених їх установчими документами. Підприємство розпоряджається майном, що йому належить (крім нерухомого майна) самостійно, за винятком випадків, установлених законами або іншими правовими актами. Право оперативного управління вказує, що державні юридичні особи (у т. ч. казенні підприємства) здійснюють стосовно закріпленого за ними майна в межах, установлених законом, відповідно до мети своєї діяльності, завдань власника і призначень майна, права володіння, користування і розпорядження ним.

Мета договору соціального найму житла - задоволення потреб громадян у житлі.

3. Юридична характеристика

Договір соціального найму є двостороннім, сплатним, реальним. Двостороннім він є тому, що права і обов'язки виникають у обох сторін. Наприклад, наймодавець зобов'язаний здійснювати капітальний ремонт, а наймач зобов'язаний користуватися житлом відповідно до договору і виплачувати винагороду за це наймодавцеві. Оплатність договору соціального найму виявляється у зустрічному наданні. Наймодавець надає майно у користування і за це вправі вимагати винагороди. Наймач передає наймодавцеві гроші і за це може вимагати отримання майна у користування. Враховуючи ту обставину, що права та обов'язки у сторін за договором виникають на момент передачі (прийняття) житла, можна дійти висновку, що договір соціального найму житла - реальний.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12