Здійснення права на житло шляхом приватизації

До обов'язків продавця відноситься також необхідність попередити покупця про права третіх осіб на житло, що продається (ст. 229 ЦК УРСР). Відповідно до цього безпосередньо із закону випливає, що покупець має бути попереджений продавцем про наявність існуючих обтяжень житла у вигляді договорів позики, найму чи застави на це житло, існуючих сервітутних прав або про права одного з подружжя чи іншого співвласника на житло. На жаль, у законодавстві не передбачено дійових механізмів проти продавця, який цей свій обов'язок не виконує. У той же час встановлення обтяжень житла іншим шляхом (не із попередження продавця) іноді буває ускладненим. Наприклад, застави житла враховуються в окремих реєстрах. Договори найму житла системно ніде не обліковуються. З прийняттям нового цивільного кодексу актуальним буде питання реєстрації обмежених речових прав на житло. Тому було б доцільним введення Єдиного реєстру прав на житло з відображенням у ньому всіх існуючих обтяжень житла: договорів застави, речових прав, договорів найму житла тощо. Це сприятиме закріпленню прав на житло та інформуванню набувачів житла про всі його обтяження.

Крім того, на продавця покладено обов'язок зберігати продане житло, якщо право власності переходить до покупця раніше його передачі (ст. 230 ЦК УРСР); а також обов'язок попередити про недоліки речі, що продається (ст. 234 ЦК УРСР). Останній обов'язок продавця передбачає те, що безпосередньо в договорі необхідно перелічити всі недоліки майна, про які сторони домовилися як про припустимі. У іншому випадку покупець може наполягати на тому, що недоліки житла виявлені ним вже після укладення договору. Тоді він має право вимагати відповідного зниження договірної ціни житла чи розірвання договору, а також компенсації понесених ним збитків. До речі, у дореволюційному російському праві діяла аналогічна норма, яка свідчила, що продавець в силу закону відповідає перед покупцем за всі недоліки речі, котрі не були обумовлені ним під час продажу.

Основними обов'язками покупця є сплата встановленої договором ціни та обов'язок прийняти житло. Необхідно зазначити, що сплата грошових коштів покупцем продавцеві повинна здійснюватися відповідно до ст. 169 ЦК УРСР у національній валюті України.

Цікавим є той факт, що деякі правові системи передбачають специфічне оформлення факту передачі житла за договором на його відчуження. Так, наприклад, обов'язок прийняти куплену річ покупцем має свою специфіку в цивільному праві Російської Федерації. У ст. 556 ЦК РФ закріплений обов'язок сторін передавати нерухомість по передавальному акту або іншому акту про передачу, який підписується сторонами. Це служить документальним підтвердженням юридичного факту передання житла та вважається виконанням відповідного обов'язку продавця. Ухилення однієї зі сторін від

підписання акту вважається відмовою передати або прийняти майно. Незважаючи на те, що в українському праві аналогічної норми не міститься, сторони можуть факультативно домовитися про таку умову, що буде обов'язковою для них у договорі купівлі-продажу житла.

Перехід права власності на житло до набувача є можливим лише тоді, коли продавець сам є власником майна (зокрема житла) або особа діє за належним повноваженням, що видане йому власником на відчуження такого майна. У той же час є і деякі виключення з цього правила. Наприклад, продаж житла державним виконавцем чи комісіонером також зустрічається у ряді випадків і є законною підставою для відчуження.

Детально не зупиняючись на праві власності як такому, доцільним буде розглянути саме момент переходу цього права. Ще римські юристи говорили, що ніхто не може вважатися таким, що продав річ у власність, про яку було домовлено, щоб вона не перейшла до покупця1. Ст. 128 ЦК УРСР встановлює, що перехід права власності до набувача майна відбувається з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Будь-яких спеціальних норм відносно виникнення права власності на житло чи інше нерухоме майно законодавством не передбачено. Тому, виходячи з диспозитивної норми закону, сторони можуть вказати у договорі, що право власності на житло у набувача виникає, наприклад, з моменту державної реєстрації або з моменту нотаріального посвідчення договору. Для порівняння слід навести приклад з іноземного законодавства. У ст. 223 ЦК РФ це питання регламентоване більш конкретно. Тут прямо передбачено, що майно, яке підлягає державній реєстрації, переходить у власність набувача з моменту цієї реєстрації, якщо інше не передбачене законом.

У науці при вирішенні цього питання існує декілька підходів. Так, деякі вчені висловлюють думку, що право власності у набувача житлового будинку (квартири) виникає з моменту нотаріального посвідчення договору, тому що саме з цією умовою пов'язані підстави визнання договору недійсним, а реєстрація договору у виконкомі має значення лише для обліку будівель та майнових прав на них1. Як доповнення, О.А. Романов відмічає, що до реєстрації прав нового власника договір має повну юридичну силу, а права, що виникають з нього як з консенсуального правочину, забезпечуються судовим захистом2. Є.О. Суханов, виходячи із норм російського законодавства, вважає вдалим, що момент виникнення права власності на нерухомість пов'язано саме з моментом державної реєстрації. При цьому здійснюється державна реєстрація прав на майно, яку не можна змішувати з спеціальною реєстрацією чи обліком деяких видів майна (автотранспорту тощо). Незважаючи на те, що сьогодні ст. 128 ЦК УРСР як загальне правило пов'язує перехід права власності на житло не з нотаріальним посвідченням договору чи державною реєстрацією, а саме з передачею його продавцем покупцеві необхідно підтримати Є.О. Суханова та його позицію у цьому питанні і саме так розглядати законодавчу перспективу цього питання. Бо якщо вважати моментом переходу права власності на житло нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, то складається ситуація, коли недобросовісний відчужувач може ще раз продати це житло за дублікатами правовстановлюючих документів, на що звертає увагу М.М. Бородін та С. Семідочний. Адже саме при державній реєстрації вносяться відповідні зміни у реєстр власників житла. Саме за цим реєстром нотаріус перевіряє належність житла відповідному власнику. Але до моменту державної реєстрації договору у цьому реєстрі відображені дані лише про попереднього власника, тобто новий власник відображується у реєстрі лише після державної реєстрації права власності. Тому ідеальним варіантом було б здійснення державної реєстрації безпосередньо після нотаріального посвідчення договору на відчуження житла. У підсумку, щоб уникнути вказаних негараздів при відчуженні житла, у договорі на його відчуження слід вказувати, що моментом переходу права власності на житло є момент державної реєстрації.

6. Відчуження житла, що знаходиться у заставі

У сучасній правозастосувальній практиці досить поширеними є випадки, коли житло виступає у ролі заставленого майна та у зв'язку з цим стає забезпеченням виконання іншого, що є основним, зобов'язання. Тому необхідно розглянути, яким чином відбувається відчуження цього житла. Не зупиняючись на процедурі встановлення самої застави, розглянемо лише вплив заставного обтяження на житло при його відчуженні. Передусім визначимо, що відчуження житла, що знаходиться у заставі, тобто зміна його власника, може відбуватися за двома основними підставами. Перша - це відчуження житла за ініціативою власника (заставодавця). Друга підстава - це відчуження житла як заставного, забезпечення іншого зобов'язання, що є основним. Останнє може відбуватися лише тоді, коли не є виконаним основне зобов'язання,, забезпеченням якого виступає житло та воно своєю вартістю погашає борг, що виникає перед кредитором (заставоутримувачем). Розглянемо кожний з цих випадків окремо.

Згідно з ч. 1 ст. 17 Закону України «Про заставу» заставодавець зберігає право на відчуження заставленого житла, якщо інше не передбачено законом та договором. Тобто обмеження щодо відчуження заставленого житла можуть бути встановлені імперативно, законом чи за взаємною згодою сторін, безпосередньо у договорі застави житла на весь період дії застави чи на якийсь час. Якщо законом чи договором вказані обмеження не встановлені, власник житла може відчужувати заставлене житло, але тільки за згодою заставоутримувача. У цьому випадку покупець стає новим заставоутримувачем та до нього має переходити борг за основним зобов'язанням (ч. 2 ст. 17 Закону України «Про заставу»). Тобто фактично маємо окремий випадок переведення боргу, коли первісний заставодавець, відчужуючи житло, перекладає на набувача борг за основним зобов'язанням. У той же час право власності на заставлене житло також переходить до набувача, який стає новим заставоутримувачем. Щодо документального оформлення цих правовідносин то воно має бути таким. Заставоутримувач дає згоду на те, що первісний заставодавець не заперечує проти відчуження заставленого житла набувачеві за умови переходу до нього основного боргу, забезпеченого заставою. Ця згода посвідчується нотаріально. Первісний заставодавець та набувач майна укладають договір на відчуження заставленого житла (наприклад, договір купівлі-продажу житла). Набувач житла, що має стати новим заставодавцем та заставоутримувач вносять відповідні зміни до договору застави. При цьому вартість житла для набувача поділяється на два платежі. Адже вартість житла складається з суми боргу, що випливає з основного договору, забезпеченого заставою (вона сплачується заставоутримувачу) та боргу за договором на відчуження житла (що сплачується відчужувачеві житла).

Вважаємо, що ця угода також може оформлюватись одним документом. Учасниками цього правочину будуть набувач житла (він же новий заставодавець), відчужувач майна (він же власник житла та первісний заставодавець) та заставоутримувач (він же кредитор за основним, забезпеченим заставою зобов'язанням). При цьому матиме місце змішаний договір з елементами договорів купівлі-продажу (чи іншого договору на відчуження житла), застави та переведення боргу. Договір має бути обов'язково нотаріально посвідчений, оскільки ця форма передбачається ст. 13 Закону України «Про заставу». У подальшому заставне обтяження знімається з житла за умови сплати новим заставодавцем боргу за основним зобов'язанням заставоутримувача, за взаємною згодою сторін (що не звільняє набувача житла від сплати основного боргу), заміною предмета застави (ст. 7 Закону України «Про заставу») тощо.

Іншим засобом відчуження житла, що знаходиться у заставі, є звертання на це майно стягнення. Це стягнення проводиться за ініціативою заставоутримувача у разі невиконання основного, забезпеченого заставою зобов'язання.

Реалізація заставленого житла проводиться шляхом організації прилюдних торгів, що є загальною диспозитивною вимогою, передбаченою у ст. 21 Закону України «Про заставу». Сторони у договорі застави можуть домовитись і про інший порядок реалізації заставленого майна (наприклад, за рішенням третейського суду). Правовою метою застави є забезпечення зобов'язання вартістю предмета застави, але не отримання предмета застави у власність заставоутримувача. Тому задоволенням вимог заставодавця, як правило, стає саме вартість житла, що є предметом застави, а не само це житло, що випливає з ч. 2 ст. 1 Закону України «Про заставу». Тому договір застави за своєю сутністю не є правовстановлюючим документом, що свідчить про перехід права власності на житло.

Реалізація житла, що є предметом застави, може проводитись державним виконавцем на підставі виконавчого листа суду, наказу арбітражного суду, виконавчого припису нотаріуса тощо. Найбільш поширеним засобом реалізації заставленого майна взагалі та житла, зокрема, є прилюдні торги (аукціон). Процедура прилюдних торгів регламентована положенням Кабінету Міністрів України «Про порядок проведення аукціонів (прилюдних торгів) з реалізації заставленого майна» від 22 грудня 1997 року №1448. Порядок проведення прилюдних торгів такий. Організатор аукціону визначає початкову вартість реалізації заставленого житла (за експертною оцінкою) та публікує інформацію про прилюдні торги у місцевій пресі не менш ніж за 30 днів до початку аукціону. У публікації має міститись місцезнаходження житла; дані технічної інвентаризації (загальна та житлова площа, кількість кімнат, рік побудови тощо); початкова вартість реалізації житла; сума коштів, що вносяться учасником перед початком аукціону, банківські реквізити для їх внесення; кінцевий термін прийняття заяв; час та місце проведення аукціону тощо.

Покупцям надається право ознайомитися з житлом, що буде реалізуватись. Приймання заяв на участь в аукціоні закінчується за три дні до початку його проведення. Аукціон може відбутися за наявності не менш ніж двох покупців. Торги розпочинаються за встановленою початковою ціною, яка може поступово збільшуватись не менш ніж на 10 відсотків. Якщо покупці не висловили бажання придбати майно навіть за початковою ціною, вона може бути знижена до рівня ціни, що задовольняє вимоги заставоутримувача. У разі, якщо після цього немає бажаючих придбати майно, аукціон припиняється.

Згідно з п. 17 Положення про порядок проведення аукціонів (прилюдних торгів) з реалізації заставленого майна, аукціон вважається таким, що не відбувся, коли на його проведення з'явився лише один покупець чи у разі несплати переможцем належної суми. Згідно з п.18 Положення організатор аукціону повідомляє про те, що аукціон не відбувся заставоутримувача, який із згоди заставодавця має право залишити житло собі за початковою ціною. У разі, коли заставодавець такої згоди не дав або заставоутримувач відмовився від прийняття заставленого майна, організатор аукціону призначає повторний аукціон. На повторному аукціоні початкова вартість майна може бути зменшена на ЗО відсотків, але тільки за згодою заставоутримувача. Якщо аукціон не відбувся двічі, організатор аукціону у п'ятиденний термін повертає виконавчі документи заставоутримувачу.

У разі придбання майна з аукціону нотаріус видає переможцю аукціону свідоцтво про придбання майна на аукціоні згідно акта про проведений аукціон. Це свідоцтво є правовстановлюючим документом про право власності на житло та підлягає державній реєстрації.

7. Договір міни житла

Поняття та загальна характеристика договору

Згідно зі статтею 241 ЦК УРСР за договором міни житла між сторонами проводиться обмін одного житла на інше. Кожна зі сторін, що бере участь у міні житла, вважається продавцем того житла, яке вона дає в обмін, і покупцем житла, яке вона отримує.

Як відзначається в юридичній літературі, у ЦК УРСР фактично не наведено визначення договору міни. Ця прогалина усунута в проекті ЦК України, де у п. 1 ст. 763 міститься таке визначення: «за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати іншій стороні у власність один товар в обмін на інший товар». З цього випливає, що у договорі міни житла мають брати участь самі власники житлових приміщень чи їхні повноважні представники.

Разом з поняттям «міна» вживається термін «бартер», тому необхідно проаналізувати їх співвідношення. До того ж визначення бартеру пропонується укладачами проекту ЦК України до легального закріплення, оскільки у ст. ст. 763, 764 закріплене поняття «міна (бартер)». У сучасній літературі відмічається, що бартер є різновидом міни2. Але перше застосовується переважно в правочинах між суб'єктами підприємницької діяльності, зокрема між суб'єктами зовнішньоекономічної діяльності, а також при обміні робіт (послуг). Підтвердженням того служить вживання терміну «бартерна операція» в Указі Президента України «Про регулювання бартерних (товарообмінних) операцій в області зовнішньоекономічної діяльності» від 27 січня 1995 року № 84/953. Тому «міна» є узагальнюючим поняттям, що охоплює за своїм змістом також і поняття «бартеру». У правовідносинах з житлом традиційно вживається саме поняття «міна», тому воно буде використовуватись і нами.

Договір міни житла є двостороннім, сплатним та консенсуальним. У дореволюційному російському праві, як відмічає К.П. Победоносцев, існувала така ж конструкція1. Але в римському праві міна була реальним договором. Лише угода про міну не породжувала вимоги про передачу речі. Таке право виникало лише у особи, що передала річ в натурі2. у сучасному праві, коли застосовується консенсуальна конструкція міни житла, цей договір вважається укладеним, коли сторони досягнуть згоди за всіма суттєвими умовами у належній формі. Саме з цього моменту кожна із сторін має належно, тобто відповідно до угоди, виконувати свої обов'язки за договором, а невиконання (неналежне виконання) них захищається законом. Договір міни житла є сплатним, тому що хоч відчужувач і не отримує грошей від контрагента, але він отримує еквівалентне зустрічне надання у вигляді іншого, за його вибором, жилого приміщення чи іншого майна.

Отримуючи житло у власність за договором міни, особа, у свою чергу, має також виконати свої зобов'язання на користь контрагента. Тому цей договір є двостороннім. Причому міна є не тільки двостороннім, але і синаллагматичним зобов'язанням. Адже тут маємо не тільки наявність прав і обов'язків з обох сторін, але і їх еквівалентність. Більше того, договір міни можна вважати класичним прикладом синаллагматичного договору, оскільки грецьке поняття «synallagma», що було легалізоване римськими юристами, в буквальному перекладі означає обмін, мінову угоду.

Окремо потрібно зупинитися на співвідношенні договору міни та купівлі-продажу в тому регулятивному впливі, який вчиняє купівля-продаж на відносини міни. Незважаючи на те, що історично міна попереджала купівлю-продаж, купівля-продаж отримала більш ранню юридичну регламентацію і до сьогодення відносини міни житла не позбавлені правового впливу з боку відносин купівлі-продажу житла. Вказані договори порівнює та обставина, що обидва вони є юридичне закріпленими способами еквівалентного обміну, тому до міни застосовні правила, що регулюють купівлю-продаж житла з урахуванням особливостей міни житла. На нормативному рівні це закріплено у статті 242 ЦК УРСР.

Як міна житла, так і купівля-продаж житла передбачають зустрічне надання чи сплатний еквівалент, що надається покупцем продавцеві в обмін на річ, якою є житлове приміщення. Але основною відмінністю є те, що у першому випадку відчужувачеві надається у власність інше майно, у тому числі й житло, а у другому випадку - відповідна грошова сума, тобто різними є форми еквівалента. Тому при міні житла продавець водночас виступає також покупцем того житла, яке йому надається замість зустрічного надання з його боку. Отримання речі в одному випадку і грошей в іншому складає правову мету для відчужувача за цими договорами. Водночас міна є змішаним договором, у якому є два договори купівлі-продажу та у якому поєднуються два зустрічних юридичних об'єкти купівлі-продажу, дві речі3. У той же час не можна розуміти договір міни як просте складання двох договорів купівлі-продажу - це було б дуже широко. Адже необхідно враховувати виключення з купівлі-продажу істотної її складової частини - грошового еквівалента. Саме таке змішане зобов'язання, що поєднує у собі дві речі, кожна з яких виступає як правова мета та як зустрічний еквівалент у договорі має місце при міні взагалі та при міні житла зокрема.

Оскільки міна не породжує грошового зобов'язання, до неї не можуть бути застосовані правила купівлі-продажу стосовно грошових розрахунків. До того ж тут не можуть застосовуватись правила ст. 214 ЦК УРСР щодо сплати стороною, яка прострочила сплату трьох процентів річних. При наявності в договорі міни грошової доплати правила про грошові розрахунки розповсюджуються на ці правовідносини тільки в частині сплачуваної доплати1. Тобто у договорі міни є припустимим, коли поряд з зустрічним наданням у вигляді іншої речі сплачується грошове надання. При цьому зустрічне грошове надання у міни складає різниця між вартістю отриманої речі та вартістю цієї речі. Отже, щоб зберігався принцип еквівалентності надання при міні та враховуючи, що різну за вартістю річ не завжди можливо знайти, як виняток є припустимим часткові грошові розрахунки у межах цього договору.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11