Здійснення права на житло шляхом приватизації

На думку С.П. Грішаєва, виникнення права власності за договором міни житла у кожного з набувачів необхідно віднести до того моменту, коли він здійснить державну реєстрацію. Така конструкція, на наш погляд, є цілком виправданою. Щодо діючого та перспективного законодавства, то ст. 128 ЦК УРСР та 4 ст. 763 проекту ЦК України передбачає, що право власності у сторін договору міни виникає водночас після виконання зобов'язань з переданням майна обома сторонами, якщо інше не передбачене законом, іншими правовими актами або договором.

Виконання всіх обов'язків за договором міни кожною з зобов'язаних сторін є необхідною і достатньою підставою для припинення договору. При цьому кожна із сторін стає власником того майна, що перейшло до неї від іншої сторони. Крім того, у кожного з відчужувачів за договором міни припиняється право власності на майно, що передано ним іншій стороні. При цьому вносяться відповідні зміни у реєстр власників житла.

З моменту належного виконання договору міни кожною з сторін припиняються зобов'язання сторін та договір як документ стає правовстановлюючим документом, що підтверджує право власності на житло. Цей договір є основним документом, що може згодом стати підставою для укладення інших правочинів з житлом та має правовстановлююче значення.

8. Договір довічного утримання

Поняття та юридична характеристика договору

За договором довічного утримання одна сторона, що є особою непрацездатною за віком або станом здоров'я (відчужувач), передає у власність другій стороні (набувачеві майна) будинок або його частину, замість чого набувач майна зобов'язується надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування, догляду і необхідної допомоги (ст. 425 ЦК УРСР), Відразу ж зазначимо, що договір довічного утримання, який закріплено у ЦК УРСР, - єдиний з розглянутих видів договорів, за яким може відчужуватись тільки житло. Наприклад, за договорами купівлі-продажу чи міни може відчужуватись будь-яке не виключене з цивільного обігу майно. Але договір довічного утримання може укладатись лише з приводу житлового будинку, його частини чи іншого житла, що знаходиться у приватній власності. Це випливає з легального визначення договору, що було наведено вище.

Договір довічного утримання необхідно віднести до договорів на отримання житла у власність. Хоча за ЦК УРСР зазначений договір належить до групи договорів про надання послуг. За часів прийняття ЦК УРСР, у 1963 році законотворень виходив з того, що непрацездатна особа, відчужуючи будинок чи його частину, має на меті передусім одержати утримання, догляд та інші послуги, яких вона потребує через непрацездатність.

Цей договір є сплатним, оскільки майно надається набувачу не безкоштовно, а на платній основі. Платою є зустрічне матеріальне або грошове надання з боку набувача на користь відчужувача майна чи вказаної ним третьої особи (останнє передбачене проектом ЦК України). Необхідно зазначити, що проект ЦК України передбачає можливість зустрічного надання не тільки в натурі, а також і у вигляді грошей. Договір довічного утримання не можна визначити як еквівалентний договір. Цей договір необхідно віднести до алеаторних договорів, оскільки на момент його укладення не можна визначити, що буде більшим - вартість житла чи остаточна вартість зустрічного надання. Адже період життя відчужувача на момент укладення договору не є відомим.

Договір вважається укладеним з моменту наявності згоди за всіма істотними умовами, що виражена у встановленій законом формі, коли відчужувач передасть набувачеві житло. Отже, цей договір є реальним. На це вказує і легальне його визначення. Оскільки з передачею житла основний обов'язок відчужувача є виконаним і з цього моменту в нього виникає право вимагати від набувача надання матеріального забезпечення, а набувач несе лише обов'язок - надавати відчужувачеві матеріальне забезпечення, можна зробити висновок, що цей договір є одностороннім. Така думка є типовою у вітчизняній правовій літературі. Але є й інші думки. Наприклад, В.А. Тархов визнавав договір довічного утримання також сплатним, але при цьому визначав його консенсуальним та двостороннім.

Виникає питання про те, чи повинен набувач майна здійснювати матеріальне надання відчужувачеві особисто чи може робити це через інших осіб. Вважаємо, що безпосереднє надання за договором довічного утримання може, а в деяких випадках лише повинне бути здійснено іншими особами за рахунок набувача. Наприклад, розглянемо ситуацію, коли відчужувач майна, виходячи з фізичного стану, вимагає постійного медичного догляду, а набувач не є кваліфікованим медиком. Тут особисте надання медичних послуг набувачем відчужувачеві є не тільки неможливим, але й небезпечним, а в ряді випадків навіть протиправним. Не виникає сумніву, що довічне утримання повинно бути спрямоване на якісне надання передбаченого договором утримання. Тому, коли набувач не може особисто здійснити надання, він зобов'язаний доручити це іншим особам. Інакше довелося б вводити в договір умову про спеціального суб'єкта - набувача, яким міг би стати, наприклад, професійний медик, причому у кожному разі певної кваліфікації. Але це значно б ускладнювало та невиправдано обмежувало застосування цього договору. Таким чином, сутність договору відносно видів забезпечення не стільки в безпосередньому наданні послуг набувачем відчужувачеві, а в забезпеченні такого надання набувачем за свій рахунок по видах та в межах, передбачених договором на користь відчужувача.

За характером дії цей договір є договором на користь його контрагентів. Але, як вже зазначалося вище, ч. 1 ст. 798 проекту ЦК України передбачає можливість укладення договору довічного утримання на користь третьої особи за вибором відчужувача майна. У цьому випадку мова йде про складне зобов'язання. Адже незважаючи на те, що правочин укладається між двома сторонами, третя особа набуває право вимоги майнового надання, тобто стає вигодонабувачем. Щодо оплатності необхідно вказати: для набувача вона виявляється в необхідності здійснювати майнове утримання замість отриманого житла. Для відчужувана вона проявляється в тому, що після передачі у власність речі він може вимагати від набувача вчинення певних дій, хоч і не відносно себе. Для третьої особи надання може бути як сплатним, так і безоплатним. Коли третя особа отримує довічно певні блага матеріального характеру (необхідне утримання, харчування, медичну чи фармацевтичну допомогу) завдяки відчужувачеві майна безоплатно, не надаючи останньому будь-якого зустрічного задоволення, а також без перекладу боргу від відчужувача до третьої особи. Такі відносини між відчужувачем і третьою особою нагадують собою дарування, оскільки вигоду третя особа отримує безоплатно по волі відчужувача. У той же час не виключена можливість, коли відносини між відчужувачем і третьою особою будуть побудовані на платній основі. Але в такому випадку платність буде знаходитись за межами договору довічного утримання.

Ст. 427 ЦК УРСР встановлює, що відчуження будинку набувачем за життя відчужувача не є можливим. Ч. 1 ст. 800 проекту ЦК України також передбачає обмеження розпорядження набувача майном та встановлює, що відчужувач майна набуває право застави на це майно, а набувач не має права під час дії договору обтяжувати майно боргами та відчужувати його. Тобто встановлена спеціальна норма щодо неможливості відчуження предмета застави, оскільки взагалі відчуження майна заставодавцем можливе із згоди заставоутримувача, що передбачено ст. 17 Закону України «Про заставу». Як бачимо, позиція законодавця щодо заборони відчуження майна набувачем під час життя відчужувача є традиційною та незмінною. Це обмеження цілком виправдано, оскільки відчужувач майна виконує своє основне зобов'язання за договором, коли надає майно набувачу у власність, тобто безпосередньо після укладення договору. Але набувач майна, навпаки, виконує свої зобов'язання протягом тривалого, що не є визначеним остаточно, часу. Адже обмеження щодо відчуження майна набувачем за договором довічного утримання спрямоване передусім на те, щоб зберегти майно у той період, коли набувач ще не виконав свої зобов'язання. Тобто виконує функцію забезпечення виконання зобов'язання боржником та захищає найслабкішу сторону цього договору - кредитора.

Оскільки набувач стає власником майна, він бере на себе усі обтяження та ризики, що пов'язані з цим майном. У тому числі він сплачує усі податки та платежі з майна, несе ризик його випадкової загибелі чи пошкодження. Останнє передбачено ст. 427 ЦК УРСР. З цього випливає, що у разі випадкової загибелі або псування майна набувач не звільняється надалі від здійснення надання на користь відчужувача. Таким чином, обов'язок щодо здійснення надання на користь відчужувача не залежить від фактичного володіння річчю набувачем. Визначним є факт виникнення у набувача права власності на майно, а це породжує його обов'язки.

При розгляді договору довічного утримання вважаємо за необхідне провести порівняльну характеристику із законодавством інших країн. Оскільки тривалий час російське та українське законодавство мали дуже близькі правові норми, розглянемо, як там регулюються такі відносини. У ЦК РФ договір довічного утримання має істотні відмінності від ЦК УРСР та від проекту ЦК України. Суттєвою відмінністю є те, що російське законодавство не виділяє довічне утримання як окремий вид договірного зобов'язання, а визначає його як різновид договору ренти. До договору довічного утримання за ЦК РФ застосовуються правила про довічну ренту з урахуванням особливостей, які характерні тільки для довічного утримання. Довічне утримання, що передбачене проектом ЦК України, суттєво відрізняється від російського. По-перше, російським законодавцем не передбачена можливість укладення відчужувачем договору довічного утримання на користь третьої особи, що знайшло відображення у проекті ЦК України. По-друге, проект ЦК України передбачає можливість за договором довічного утримання відчужувати поряд з нерухомістю також цінне рухоме майно, але останнє не є можливим за ЦК РФ. Нарешті, російське законодавство не встановлює можливість укладення договору довічного утримання на користь кількох фізичних осіб, а виходячи з ч. 2 ст. 798 проекту ЦК України це припускається. При цьому передбачено, що частки відчужувачів майна в праві на надання за таким договором вважаються рівними, якщо інше не передбачене в договорі. Останнє, судячи з всього, буде мати такий вигляд. Особи, які мають необхідність у довічному утриманні, і є власниками майна в різних частках, за укладеним договором довічного утримання будуть отримувати допомогу від набувача майна пропорційно цим часткам на право власності у відчужуваному майні. Але можливий і інший порядок, він залежить лише від волевиявлення сторін.

Наступна відмінність полягає у тому, що у проекті ЦК України передбачена можливість заміни предмету договору довічного утримання на рівноцінне за вартістю майно. Вважаємо це позитивною зміною. Адже відчужувач за договором довічного утримання може хворіти, наприклад, на астму. При деяких формах цього захворювання лікарі наполягають, щоб хворий постійно знаходився на свіжому повітрі. Але якщо житло знаходиться у промисловому районі міста та відчужувач буде продовжувати користуватись ним, це може призвести до пагубних наслідків для нього. З урахуванням змін, що запропоновані у проекті ЦК України, в цьому випадку досить буде за взаємним погодженням сторін лише замінити предмет договору на інше житло, і це буде оптимальним розв'язанням ситуації. Оскільки встановлюється обмеження лише за вартістю заміненого майна, а не за його видами, у такий спосіб може замінюватись житло на інше нерухоме чи рухоме майно або навпаки. Інша відмінність. За російським законодавством відчуження майна, що передане для забезпечення довічного утримання, можливе при наявності згоди на це одержувача ренти. Проект ЦК України забороняє відчуження цього майна за життя відчужувача (ч. 1 ст. 800). На цьому основні відмінності закінчуються.

Близькими моментами договорів довічного утримання за ЦК РФ та проектом ЦК України, що не є врегульованими ЦК УРСР, є наступні. Передбачена можливість заміни довічного утримання в натурі періодичними грошовими платежами. Прогресивним є те, що законом визначена мінімальна щомісячна сума утримання. Тотожними є формулювання, що при вирішенні спорів щодо обсягів довічного утримання суд повинен керуватися принципами сумлінності та розумності. Зараз, коли ЦК УРСР передбачає обсяг матеріального надання, обмежений лише угодою сторін, не є виключенням і випадки, коли забезпечення відчужувача настільки невелике, що він неспроможний підтримувати мінімальний життєвий рівень. Можливими є й зворотні ситуації, коли вимоги відчужувача дещо надмірні. Тому, щоб уникнути цих крайнощів, урахування принципу розумності є своєчасним і необхідним.

З наведеного порівняння бачимо, що не є протиріччям положення, коли у ЦК РФ довічне утримання - лише різновид ренти, а згідно з проектом ЦК України - самостійне договірне зобов'язання. Адже, незважаючи на ідентичну назву, це є самостійні зобов'язання з властивими кожному з них ознаками та відмінностями. Виходячи з системи критеріїв, якими керувався законодавець, необхідно зазначити, що в українському законодавстві представлені два багато в чому схожих, але самостійних зобов'язання - рента і довічне утримання. Відмінності цих договорів виявляються у такому: договір ренти не може бути укладений на користь декількох осіб - відчужувачів, а в договорі довічного утримання це можливо. Майно, що передане під виплату ренти, не може бути замінено іншим тотожним за вартістю, але це є можливим за договором довічного утримання. Договір ренти не може бути укладений відчужувачем майна відносно третіх осіб, а за договором довічного утримання така можливість існує. Крім того, за договором довічного утримання забороняється відчуження майна набувачем, що є можливим у договорі ренти. Таким чином, рента і довічне утримання, що подані в проекті ЦК України, не співвідносяться як загальне і часткове, оскільки містять ряд індивідуальних, характерних для одного і не характерних для іншого відмінних ознак.

Істотні умови та форма договору довічного утримання

Визначення предмету договору довічного утримання є однією з його істотних умов та є обов'язковою ознакою дійсності цього договору. Предметом цього договору може бути тільки індивідуально визначена за видом і вартістю річ. Вартісна оцінка житла, що відчужується за договором довічного утримання, необхідна для фіскальних цілей: визначення суми державного мита при посвідченні договору нотаріусом та в зв'язку з необхідністю введення податку на нерухомість, що відображено в ст. 11 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»1. Оцінка вартості житла служить також договірним цілям: при розірванні договору в деяких випадках може бути потрібна оцінка тих змін вартості майна, що сталися за час його перебування у власності набувача. У випадку загибелі майна також може виникнути потреба в оцінці майна для визначення розміру відшкодування.

Згідно з діючим ЦК за договором довічного утримання може відчужуватись лише житловий будинок чи його частина. З прийняттям Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» можливим стало також відчуження квартир та іншого житла на умовах довічного утримання. Проект ЦК України передбачив ще більш поширений перелік майна, що може відчужуватись за договором довічного утримання. Це може бути будинок чи його частина, квартира, інше нерухоме або те, що має значну цінність, рухоме майно. Це поширення категорій майна відповідає реаліям часу, оскільки, по-перше, деяке рухоме майно зараз має не меншу вартість, ніж нерухомість; по-друге, у власності фізичних осіб, які є відчужувачами майна на законних підставах, тепер знаходяться квартири і виробничі комплекси, які, за малим винятком, раніш належали державі. Оскільки проект ЦК України поширив перелік майна відносно діючого ЦК, виникає питання, чи може відчужувач майна продовжувати користуватися цим майном, якщо згідно з договором у власність набувача переходить не житло, а інше майно (наприклад, автомобіль)? Оскільки чинне законодавство встановлює довічне користування відчужувача житлом, то за аналогією закону це право можна визнати за відчужувачем також і на інше майно, якщо воно надається набувачу за договором довічного утримання. Тобто відчужувач майна в силу договору довічного утримання може зберігати право користування автомобілем чи іншим майном, що відчужується ним за цим договором.

Виходячи з того, що згідно з ЦК УРСР договір довічного утримання належить до договорів на надання послуг, можна зробити висновок, що зустрічне майнове надання, яке отримує відчужувач, також складає предмет цього правочину, тобто є його суттєвою умовою. Форми такого забезпечення відчужувача виражаються в наданні таких благ:

1. Житло. Воно повинно бути цілком визначено. При відсутності в договорі необхідних вказівок відчужувачеві повинна бути надана ізольована кімната, якщо інше не виключається характером житла, що відчужується. Як правило, це житло надається відчужувачеві саме у тому житловому приміщенні, право власності на яке виникає за договором у набувача. В інших випадках повинно бути вказано місцезнаходження житла, кімната, розмір та інші характеристики такого житла.

2. Харчування. Тут можливі два варіанти. Перший. Види харчування, що повинні надаватись, визначаються безпосередньо у договорі. Другий. Конкретні види харчування в договорі не визначаються, а лише вказується, що набувач повинен забезпечувати відчужувачеві майна необхідне харчування. У останньому випадку, як вказано у літературі, необхідно орієнтуватися на рівень забезпечення, необхідний в даних конкретних умовах з точки зору вимог, що, звичайно, пред'являються.

3. Догляд. Конкретні форми догляду залежать передусім від стану здоров'я відчужувача. Угодою сторін можуть бути передбачені і такі форми догляду, що не залежать від стану здоров'я. Наприклад, обробка присадибної ділянки, забезпечення прибирання житла відчужувача тощо.

4. Допомога. Відчужувач може потребувати різні види допомоги. Наприклад, у здійсненні правочинів, складанні листів, отриманні посилок, грошей за переказами тощо. Набувач зобов'язаний надавати йому таку допомогу, яка прямо передбачена договором чи без якої відчужувач, як непрацездатна особа, не може здійснювати певні дії.

З урахуванням того, що сьогодні договір довічного утримання розглядається як різновид договору купівлі-продажу, то, як вважає О.А. Підопригора, можна говорити про ціну цього договору, але ціну своєрідну, яка може виражатись не в грошовій формі, а в матеріальному забезпеченні в натурі. У договорі має бути чітко визначена оцінка відчужуваного майна за погодженням сторін. Зрозуміло, що точно визначити обсяг і розмір витрат на матеріальне забезпечення в натур; чи у грошовій сумі на момент укладення договору неможливо. Це можна зробити лише приблизно, оскільки тривалість життя відчужувана невідома, а сума надання залежить саме від цього. Тому в договорі визначаються саме періодичні обсяги матеріального надання, що має зробити набувач на користь відчужувача (щомісячні, щоквартальні тощо).

У ч. 4 ст. 799 проекту ЦК України передбачена можливість заміни довічного утримання в натурі періодичними грошовими платежами. Це є позитивною зміною, оскільки набувач майна, який на момент укладення договору має можливість безпосередньо надавати утримання і харчування відчужувачеві, за деякими обставинами (наприклад, переїзд в іншу місцевість) об'єктивно може цієї можливості позбавитися. Тоді він може лише домовитися з відчужувачем про заміну безпосереднього натурального надання на періодичні грошові платежі і це вичерпає виникаючу проблему. На наш погляд, тверда грошова оцінка може бути застосована до всіх видів матеріального надання в цілому за договором чи до кожного виду надання окремо. Можливим є також варіант, коли деякі види утримання надаються у грошовому вираженні (наприклад, витрати на харчування), а окремі з них - в натуральному вираженні (наприклад, ліки за визначеними найменуваннями та у встановленій кількості чи періодичний медичний огляд). Не виникає сумніву, що стан відчужувача може мінятися і замість одних ліків він може вимагати інших; замість ліків може з'явитися необхідність в посиленому харчуванні чи навпаки. Тому, укладаючи додаткові угоди до договору довічного утримання, сторони можуть міняти кількісні та якісні показники надання, керуючись принципом доцільності та необхідності в межах спочатку встановленої суми. Щоб уникнути суперечок у майбутньому про вид, кількість чи якість матеріального надання, можливо безпосередньо в договорі детально вказувати елементи надання: які саме ліки повинні надаватись, у якому медичному закладі повинні проводитись огляди, з якою періодичністю тощо. Якщо в договорі вказується фіксована грошова сума надання, необхідно визначити її розмір.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11