Земельное право

Данная статья определяет порядок предоставления только тех земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки из земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, могут приобретаться для нужд фермерского хозяйства на основании гражданско-правовых договоров (аренды, купли-продажи, дарения, безвозмездного пользования и др.), а также в порядке наследования (ст. 1110-1185 ГК РФ).

При этом данная статья регламентирует порядок предоставления только земель сельскохозяйственного назначения. Земельные участки из земель иных категорий могут предоставляться и приобретаться в порядке, установленном ст. 30-32, 34 ЗК РФ.

По смыслу ст. 3 и п. 1 статьи 12 данного закона правом на предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в целях создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности обладают глава фермерского хозяйства и другие его члены. На лиц, состоящих с хозяйством в трудовых отношениях, но не являющихся членами этого хозяйства, действие ст. 12 Закона не распространяется. Это означает, что названные граждане не вправе претендовать на предоставление земельного участка для нужд фермерского хозяйства, в котором работают.

Для приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо подать заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Перечень сведений, которые должны быть указаны в таком заявлении, сформулирован в п. 1 статьи исчерпывающим образом. Поэтому органы, в которые подаются заявления, не вправе требовать указания каких-либо дополнительных сведений, помимо перечисленных в п. 1 ст. 12 Закона.

В соответствии с п. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам в собственность или в аренду. Иностранным гражданам земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности могут быть предоставлены только на праве аренды (ст. 3 Закона об обороте земель).

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 28 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан осуществляется за плату. Вместе с тем случаи бесплатного предоставления земельных участков в собственность граждан могут быть предусмотрены ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 28 ЗК РФ). Так, право бесплатного приобретения земельного участка в собственность предоставлено гражданам, имеющим земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 5 ст. 20 ЗК РФ), а также гражданам, имеющим земельные участки в пожизненном наследуемом владении (п. 3 ст. 21 ЗК РФ). В случае, если гражданин полагает, что имеет право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно, в заявлении целесообразно дать ссылку на соответствующую статью ЗК РФ, федерального закона или закона субъекта Российской Федерации.

Обязательным приложением к заявлению о предоставлении земельного участка является соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства в соответствии со ст. 4 Закона. Исключение из правила, установленного п. 2 комментируемой статьи, предусмотрено п. 1 ст. 4 Закона: заключение соглашения не требуется в случае, когда фермерское хозяйство создано одним лицом.

Следует иметь в виду особенности предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренные Законом об обороте земель. Статья 10 Закона об обороте земель устанавливает общее правило, согласно которому земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность на торгах. Исключение из этого правила установлено ст. 12 Закона, которая предусматривает упрощенную процедуру предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности. Правила п. 1 ст. 10 Закона об обороте земель применяются к отношениям по предоставлению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности лишь в случае, когда о предоставлении участка в собственность было подано два и более заявлений. В этом случае предоставление соответствующего земельного участка осуществляется на торгах.

Аналогичным образом решается вопрос о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, если на один и тот же участок претендует два и более гражданина. Такой земельный участок также предоставляется на торгах.

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ, ст. 447-449 ГК РФ в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

В п. 3 ст. 12 Закона О крестьянском (фермерском) хозяйстве закреплена юридическая обязанность органа местного самоуправления и землеустроительной организации обеспечить изготовление проекта границ земельного участка и его утвердить. Течение месячного срока для исполнения названных обязанностей начинается со дня, следующего за днем подачи в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления о предоставлении земельного участка (ст. 191 ГК РФ). Следующий пункт 4 данной статьи устанавливает срок для принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду. Днем начала течения 14-дневного срока следует считать день, следующим за днем утверждения органом местного самоуправления проекта границ испрашиваемого земельного участка.

Для заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка заявителю необходимо представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления кадастровую карту (план) земельного участка.

Кадастровая карта (план) земельного участка представляет собой единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка. Кадастровая карта, как правило, содержит шесть разделов: общие сведения о земельном участке; план (чертеж, схема) границ земельного участка; план (чертеж, схема) границ части земельного участка; описание границ земельного участка; описание поворотных точек границ земельного участка.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме. Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Обязательная государственная регистрация договора продажи недвижимости предусмотрена лишь для договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и для договора продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ). Таким образом, договор продажи земельного участка считается заключенным с момента подписания сторонами договора как единого документа. Государственной регистрации в этом случае подлежит не сам договор, а переход права собственности к покупателю. Значение государственной регистрации заключается в том, что только с момента такой регистрации покупатель становится собственником земли (даже если его фактическая передача состоялась задолго до государственной регистрации перехода права собственности - п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. По общему правилу, установленному ГК РФ, договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. Однако ЗК РФ делает исключение из этого правила. Пункт 2 ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что договор аренды и договор субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель, п. 3 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды с названным условием должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации независимо от срока и субъектного состава сторон.

По общему правилу ст. 610 ГК РФ срок договора аренды определяется сторонами договора, однако законом могут устанавливаться максимальные и минимальные сроки. Так, максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения установлен п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель. Такой договор может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если в договоре аренды установлен больший срок, то договор считается заключенным на 49 лет.

Возможность судебного обжалования решений органов государственной власти и органов местного самоуправления закреплена на конституционном уровне (ст. 76 Конституции РФ). В соответствии с п. 1 ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Оспаривание решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка осуществляется в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.

Кроме того в последней части данной статьи определяется, что для создания и осуществления деятельности фермерского хозяйства могут быть предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения менее минимальных размеров, установленных законами субъектов Российской Федерации. Данное правило распространяется лишь на случаи, когда основной вид деятельности хозяйства технологически допускает использование земельных участков, размеры которых меньше чем минимальные размеры земельных участков, установленных законами субъектов Федерации.

С учетом поставленных в задаче вопросов можно признать действия Ведерникова правомерными, только в том случае, если он под «обратился в администрацию села» понимается, что он представил весь необходимый пакет документов, описанный выше. Правомерность же отказа Главы сельской администрации сложно оценить из имеющихся данных в условии, однако я более склоняюсь оценить данный отказ как немотивированный и соответственно считаю его неправомерным.

Порядок создания фермерского хозяйства описан ниже:

В статье 3 закона О крестьянском (фермерском) хозяйстве пунктом 1 установлено, что правом на создание фермерского хозяйства обладают как российские, так и иностранные граждане и лица без гражданства.

При этом ключевым требованием является наличие дееспособности у гражданина, претендующего на создание фермерского хозяйства.

В соответствии со статьей 21 ГК РФ под дееспособностью понимается способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). В содержание дееспособности входит способность совершать как правомерные, так и неправомерные действия (деликтоспособность).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 данного Закона членами фермерского хозяйства могут быть супруг главы крестьянского (фермерского) хозяйства, а также их родственники. Из перечня, приведенного в подпункте 1) Закона, можно сделать вывод, что эти родственники находятся в близком родстве с супругами (их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов).

В Статье 14 Семейного кодекса Российской Федерации приводится несколько иное толкование. Под близкими родственниками понимаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушка, бабушка и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общего отца или мать) братья и сестры. В данном случае можно вести речь о том, что указанная норма включена в Закон по аналогии с текстом Семейного кодекса Российской Федерации.

Законом ограничено общее количество граждан из числа близких родственников, имеющих право на членство в фермерском хозяйстве. Установлен предел: "родственники не более, чем из трех семей". Такое ограничение можно считать условным, поскольку далее установлено, что в члены фермерского хозяйства могут быть приняты родственники по достижении ими возраста шестнадцати лет.

Количество граждан, не состоящих в родстве с главой фермерского хозяйства, ограничено законодателем пятью.

Статьей 4 данного Закона определено, что в случае, если крестьянское (фермерское) хозяйство создается несколькими гражданами, то необходимо заключение между ними соглашения. При создании фермерского хозяйства одним гражданином заключение соглашения не требуется.

Соглашение, предусмотренное Законом, является своего рода учредительным документом. Прослеживается аналогия с учредительными документами юридического лица.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 рассматриваемого Федерального закона соглашение должно содержать сведения:

- о членах фермерского хозяйства;

- о признании главой одного из членов хозяйства и его полномочиях;

- о порядке управления фермерским хозяйством;

- о правах и обязанностях членов хозяйства;

- о порядке формирования имущества хозяйства, а также о порядке владения, пользования и распоряжения этим имуществом;

- о порядке принятия в члены хозяйства и выхода из него;

- о порядке распределения продукции и доходов, полученных в результате деятельности хозяйства.

Перечень позиций, которые подлежат включению в текст соглашения не является закрытым, поскольку пункт 6 статьи 4 Закона указывает на возможность расширения данного перечня по усмотрению членов хозяйства.

Важным является требование Закона о включении в соглашение приложения, содержащего копии документов, подтверждающих родство членов хозяйства. Кроме того, соглашение должно быть обязательно подписано всеми челнами хозяйства.

Любые изменения, касающиеся членского состава хозяйства, в соответствии с пунктом 7 должны вноситься в Соглашение, заключенное при создании крестьянского (фермерского) хозяйства.

Для государственной регистрации хозяйства теперь не требуется представлять документ, подтверждающий право на земельный участок, предоставленный или приобретенный для создания фермерского хозяйства.

Статья 5 данного Закона содержит две важные правовые нормы. Первая определяет момент, начиная с которого фермерское хозяйство считается созданным в качестве субъекта права, приобретает права и может нести обязанности. Таким моментом является день государственной регистрации хозяйства. Вторая норма закрепляет правило о том, что порядок государственной регистрации хозяйства определяется федеральным законодательством.

В настоящее время законодательство Российской Федерации о государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности состоит из ГК РФ, ФЗ от 08.08.2001 г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" и издаваемых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Начиная с 01.01.2004 г. в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.10.2003 г. N 630 государственная регистрация крестьянских (фермерских) хозяйств осуществляется в порядке, установленном для государственной регистрации физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей.

Государственная регистрация индивидуальных предпринимателей - это акт уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемый посредством внесения в государственный реестр сведений о приобретении физическими лицами статуса индивидуального предпринимателя, прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, иных сведений об индивидуальных предпринимателях в соответствии с Законом о государственной регистрации (ст. 1)

Сведения о крестьянских (фермерских) хозяйствах при государственной регистрации вносятся в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей. Правила ведения Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей и предоставления содержащихся в нем сведений утверждены постановлением Правительства РФ от 16.10.2003 г. N 630.

В ст. 8, 9 и 11 гл. III Закона о государственной регистрации установлены правила о сроке и месте государственной регистрации, порядке представления документов при государственной регистрации, решении о государственной регистрации. Они имеют общее значение для совершения действий, связанных с государственной регистрацией индивидуальных предпринимателей. Следовательно, эти правила применяются во всех случаях, когда осуществляются акты государственной регистрации крестьянских (фермерских) хозяйств по правилам ст. 22.1-22.3 гл. VII.1 указанного Федерального закона.

Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган. Неосуществление государственной регистрации в установленные сроки является одним из оснований юридической ответственности регистрирующих органов и их должностных лиц.

Требования к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей утверждены постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 г. N 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей". Для обеспечения регистрации фермерских хозяйств потребовалось издание приказа МНС РФ от 3.12.2003 г. N БГ-3-09/664 "Об утверждении форм документов, используемых при государственной регистрации крестьянских (фермерских) хозяйств", которым были утверждены формы заявлений, свидетельств и решений, являющиеся приложениями к данному приказу.

Отказ в государственной регистрации допускается только в случаях, исчерпывающим образом определенных в ст. 23 Закона о государственной регистрации. К ним относятся:

Страницы: 1, 2, 3