Функциональная деятельность и организация производства риэлтерской фирмы
Закон "О риэлтерской
деятельности в Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов
к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное
развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным
взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее
эффективное управление объектами недвижимости.
Участниками риэлтерской
деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные
предприниматели, осуществляющие риэлтерскую деятельность (риэлтерские фирмы,
риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).
Риэлтерской фирмой
признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы,
созданное и действующее на основании российского законодательства, в
учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности
признана риэлтерская деятельность.
Брокер по недвижимости
- физическое лицо, возглавляющее риэлтерскую фирму или являющееся заместителем
руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлтерской фирмы,
или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и
осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:
1) все операции,
которые совершает агент по недвижимости;
2) объяснение заказчику
юридических особенностей заключаемых договоров;
3) ведение переговоров
и подписание договоров по листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или
лизингу (сублизингу) объектов недвижимости;
4) получение аванса,
задатка, комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом
недвижимости;
5) осуществление
рекламы своей деятельности;
6) хранение и несение
ответственности за сохранность документов, подтверждающих права собственности
владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных договоров продажи объектов
недвижимости.
Это человек,
непосредственно работающий с клиентами и заключающий с ними от имени
юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договора по
осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.
Дилер по недвижимости -
предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке,
преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли
от ее использования.[5 c.19]
Глава
2. ОРГАНИЗАЦИЯ И СТРУКТУРА Российской
Гильдии риэлторов, Поволжской Гильдии риэлторов и риЭЛТОРСКОЙ ФИРМЫ
2.1
Российская
гильдия риэлторов: деятельность и структура
Для защиты своих
профессиональных интересов, повышения профессионального уровня риэлторов и
качества оказываемых ими услуг, оказания содействия государственным органам в
развитии риэлтерской деятельности и рынка недвижимости риэлторы могут учреждать
общественные (некоммерческие) профессиональные организации.
Идея образования
Российской гильдии риэлторов (далее РГР) появилась в 1992 г., поскольку в то
время возникла острая необходимость определить "правила игры" на
рынке недвижимости и профессионалы были заинтересованы в том, чтобы эти правила
отвечали их потребностям. Таким образом, инициатива создания РГР пошла
"снизу".
Прошло уже 15 лет с
момента создания общественного объединения профессиональных участников рынка
недвижимости РГР, за эти годы рынок недвижимости России качественно изменился.
Этот путь вместе с рынком прошла и Гильдия. Современные экономические условия
определяют другие направления развития риэлтерской деятельности. За этот период
РГР превратилась в крупнейшую российскую некоммерческую организацию,
объединяющую около 800 юридических лиц из 60 регионов России.
Первоначально РГР
задумывалась как объединение юридических лиц, способствующее решению конкретных
задач по организации деятельности рынка недвижимого имущества в условиях правового
вакуума и отсутствия четких правил игры для его профессиональных участников.
Вместе с развитием рынка недвижимости в России, увеличением числа его
профессиональных участников и накоплением ими профессионального опыта РГР
развивалась, крепла и расширяла сферы своего влияния. Постепенно происходило
уточнение и переосмысление целей и задач, стоящих перед объединением. В итоге
РГР превратилась в серьезную некоммерческую организацию, которая решает уже не
мелкие тактические проблемы рынка недвижимости конкретного региона, а серьезные
стратегические задачи развития этого рынка в масштабах России и с мнением и
рекомендациями которой уже нельзя не считаться. Успешному развитию РГР
способствовал правильный выбор ее функций; задачей организации было создание в
России цивилизованного рынка недвижимости на основе принятой четкой
законодательной базы, создание и развитие негосударственных правовых и
экономических механизмов регулирования этого рынка, разработка и внедрение в
практику системы стандартов профессиональной деятельности для его участников. В
своей деятельности РГР эффективно взаимодействует и ведет конструктивный диалог
с исполнительными и законодательными органами государственной власти как
федерального, так и местного уровня по созданию максимально благоприятных
условий для эффективного и динамичного развития рынка недвижимости.
В РГР созданы комитеты
по различным направлениям профессиональной деятельности, а именно: по
брокерской и агентской деятельности; по девелопменту и инвестициям в
недвижимость; по страхованию рисков на рынке недвижимости; по ценным бумагам и
ипотечному кредитованию; по строительству, по управлению недвижимостью; по
оценке и т.д.[12]
РГР отличается четкой и
открытой структурой управления, гласностью и коллегиальностью в принятии решений
при активном взаимодействии с органами исполнительной и законодательной власти
всех уровней. Деятельность организации направлена на поддержку развития рынка
недвижимости в целом и этого вида бизнеса в частности, РГР оказывает
всестороннюю поддержку своим членам.
РГР также включается в
структуру международного рынка недвижимости. За прошедшие годы удалось многого
добиться в этом направлении. В 1994 г. РГР была принята основным членом в
Международную федерацию недвижимости (FIABCI) и стала одним из учредителей
российского отделения FIABCI. Принятие РГР в самую авторитетную международную
организацию профессиональных участников рынка недвижимости означало признание
российского рынка недвижимости составной частью общемирового рынка
недвижимости. Подписан также договор о сотрудничестве с Восточно-европейским
фондом недвижимости (ВЕФН). При поддержке ВЕФН и Агентства международного
развития США (FIABCI) РГР организует международные конференции и семинары с
приглашением представителей компаний - членов РГР. В сентябре 1994 г. было
подписано генеральное соглашение с Ассоциацией нидерландских маклеров,
направленное на интеграцию рынков недвижимости, обмен информацией по
законодательству и налогообложению, установление бизнес-контактов между членами
профессиональных организаций. В сентябре 1995 г. аналогичное соглашение было
подписано с Ассоциацией испанских агентов недвижимости.
Налажен постоянный
информационный обмен, обмен новейшими технологиями с Ассоциацией риэлторов
города Майами, Национальной ассоциацией риэлторов (НАР) США, с которой в ноябре
1996 г. подписано двустороннее соглашение. В соответствии с соглашением между
РГР и НАР российские риэлторы могут учиться на курсах, организованных НАР, с
последующим присвоением степени "сертифицированный специалист по международной
недвижимости" (CIPS). Риэлторы, получившие эту степень, признаются во всем
мире профессионалами в данной сфере.
РГР уделяет большое
внимание развитию сотрудничества между участниками рынка недвижимости в
российских регионах. Проводятся региональные семинары с участием американских
специалистов.
Кроме того, Гильдией
установлены тесные взаимоотношения с риэлтерскими агентствами Австрии, Италии,
Германии, Канады, Кипра, Франции, Великобритании, Болгарии, Чехии, Словакии,
Венгрии, Польши.
Интенсивная
международная деятельность РГР позволила ей успешно интегрироваться в
международное сообщество профессионалов рынка недвижимости.[12]
В настоящий момент РГР
стала саморегулируемой организацией профессиональных участников рынка
недвижимого имущества России, обеспечивающей условия профессиональной
деятельности участников этого рынка, соблюдение стандартов профессиональной
деятельности своих членов, защиту интересов собственников недвижимого имущества
и потребителей услуг профессиональных участников этого рынка, являющихся
членами РГР, установление правил и стандартов проведения операций на рынке
недвижимого имущества, обеспечивающих эффективную деятельность всех участников
рынка.
Развитие в России
цивилизованного рынка недвижимости невозможно без создания единых стандартов
образования, профессиональной подготовки и переподготовки кадров для работы на
рынке недвижимости. И в этом направлении РГР ведет свою работу. РГР накоплен
большой опыт сотрудничества и взаимодействия с государственными учреждениями по
разработке учебных программ и планов подготовки специалистов для работы на
рынке недвижимого имущества, по осуществлению подготовки должностных лиц и
персонала организаций, осуществляющих профессиональную деятельность на этом
рынке, по определению квалификации указанных лиц и выдаче им квалификационных
аттестатов.
Рассмотрим структуру
РГР. Высшим должностным лицом, возглавляющим органы управления, является
Президент. Он выполняет, прежде всего, представительские функции. На него также
возложена обязанность осуществлять планирование и общее руководство
деятельностью РГР и Исполнительной дирекцией. Президент избирается съездом. При
Президенте постоянно действует консультационный орган, обеспечивающий
преемственность президентской формы управления, - Правление. В состав Правления
входят: действующий Президент, экс-президент, президент-элект (будущий),
руководитель комитета по кадровому и стратегическому планированию, руководитель
Исполнительной дирекции. Все члены Правления по статусу являются
вице-президентами РГР. Заседания Правления проводятся не реже 1 раза в месяц.
Высшим законодательным
органом является Общее собрание (Съезд), которое правомочно принимать решения
по любым вопросам деятельности и собирается не реже одного раза в год. Высший
орган управления в период между съездами - Национальный совет - принимает
решения по всем вопросам, кроме отнесенных к компетенции съезда, и избирается
съездом из числа действительных членов, созывается не реже чем 1 раз в 6
месяцев.
Орган, осуществляющий
контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью, - ревизионная комиссия.
Текущую политику,
планирование и контроль деятельности профессиональных комитетов осуществляет
Совет оперативного руководства и планирования. В состав Совета входят
вице-президенты, руководители профессиональных комитетов, делегированные члены
Национального совета. Заседания проводятся не реже 2 раз в квартал.
Консультационным
органом Совета оперативного руководства и планирования, формирующим позицию РГР
по стратегическим вопросам, выступает Экспертный совет. Этот совет осуществляет
экспертную оценку и готовит заключения по проектам, выносимым для рассмотрения
на Национальный совет и Совет оперативного руководства и планирования.
Экспертный совет состоит из высококвалифицированных специалистов в различных
областях деятельности. Заседания проводятся по мере необходимости. [12]
Руководитель
Исполнительной дирекции РГР, осуществляющий руководство текущей деятельностью,
координирующий работу советов и комитетов, - исполнительный вице-президент,
который утверждается Национальным советом по представлению президента РГР.
Обеспечивает
функционирование РГР, координирует работу профессиональных комитетов и
оказывает услуги членам по различным направлениям Исполнительная дирекция.
При РГР созданы
профессиональные комитеты - консультативные органы по вопросам профессиональной
деятельности членов РГР. Руководители комитетов являются членами Совета
оперативного руководства и планирования. Заседания проходят по мере
необходимости.
РГР способна и давно
готова взять на себя определенные функции по участию в управлении рынком
недвижимого имущества и по его развитию, которые государство готово ей
делегировать.
Регионы идут по пути
создания собственных профессиональных организаций риэлторов, а также
подразделений РГР, что, несомненно, способствует повышению уровня услуг,
оказываемых риэлторами. По прошествии более чем десятилетнего срока работы
рынка недвижимости на нем сформировался определенный круг компаний, имеющих
хорошую репутацию и отвечающих за работу своих специалистов. Большинство из них
объединились в профессиональные гильдии, в Москве - это Московская
ассоциация-гильдия риэлторов (МАГР). В компаниях члены объединений подчиняются
общим законам о профессиональной этике, стараются бороться с нарушениями на
рынке недвижимости.[12]
2.2
поволжская
гильдия риэлторов: цели, направления деятельности и структура
Поволжская гильдия
риэлторов (далее ПГР) учреждена в ноябре 1994 г., зарегистрирована в городской
администрации 5-го апреля 1995 г. Учредителями ПГР являются 11 фирм Самары.
Официальным днем рождения считается 8 июня 1995г.
По состоянию на
1.06.2007 г. в составе ПГР 47 организаций, из которых одна является базовым
учебным центром - Международный институт рынка, и Самарское отделение РОО,
объединяющее 49 независимых оценщиков, действительных членов РОО
Одним из главных
направлений развития рынка недвижимости является организация единого
информационного пространства и создание базы данных объектов недвижимости
Самарского региона. С этой целью при ПГР создан информационный центр,
разработана программа по созданию информационной базы объектов недвижимости.
ПГР является
учредителем единственного в Самаре специализированного
информационно-аналитического обозрения "Новости рынка недвижимости",
в котором еженедельно можно ознакомиться с предложениями рынка недвижимости
Самарской губернии. Газета "Новости рынка недвижимости" создана в
1996 г. при содействии НП ПГР и занимает достойное место среди других газет в
регионе. [13]
Поволжская Гильдия
Риэлторов имеет соглашение о сотрудничестве с Комитетом по управлению
имуществом Самарской области, фондом имущества Самарской области, областным
отделом юстиции, администрацией Самары, Фондом "Международный институт
города" г. Москва.
Целями ПГР являются:
·
Формирование
высокопрофессионального развитого рынка недвижимости,
·
утверждение
высоких норм деловой этики;
·
создание
благоприятных условий для развития собственности в сфере недвижимости;
·
утверждение
этических и правовых норм в рамках законов России и международных требований на
рынке недвижимости;
·
защита
прав и интересов потребителей риэлтерских услуг и самих риэлторов;
·
представление
интересов фирм-членов ПГР в органах исполнительной и законодательной власти.
Основные направления
деятельности ПГР:
·
Участие
в образовательных программах по курсу "Риэлтерская деятельность".
·
Аттестация
агентов риэлтерских фирм совместно с "Международным институтом
рынка".
·
Организация
и проведение семинаров по повышению квалификации специалистов сферы
недвижимости.
·
Участие
в работе и мероприятиях, проводимых "Российской Гильдией Риэлторов".
·
Организация
информационного обмена между риэлтерскими фирмами.
·
Организация
и проведение выставок недвижимости с целью обмена опытом между риэлтерскими,
строительными, информационными, страховыми компаниями, деятельность которых
непосредственно связана с рынком недвижимости, проведения разъяснительной
работы среди населения.
·
Инициативная
подготовка и участие в экспертизе нормативных актов и документов,
регламентирующих развитие рынка недвижимости; изучение и прогнозирование рынка
недвижимости; проведение научно-практических семинаров, выставок с целью
научного обеспечения формирования развитого рынка недвижимости.
·
Сертификация
риэлтерских услуг.
При ПГР активно
работает комитет по защите прав потребителей риэлторских услуг.[13]
Структуру ПГР можно
представить в виде следующей схемы:
Схема 2.2.1. Структура
Поволжской гильдии риэлторов
Из данной схемы видно,
что президент имеет в подчинении двух вице – президентов. Это связано с
наличием в Самарской области двух крупных городов - Самара и Тольятти. В ПГР
существует ряд комитетов: юридический, который решает все юридические вопросы,
связанные например с заключением сделок; комитет по развитию, который
занимается развитием отрасли в Самарской области; Комитет по защите прав
потребителей, которая решает спорные вопросы, занимается поддержкой
потребителей и комитет по связям с общественностью (например, через СМИ).
2.3 Оптимальная организационная
структура риэлтерской фирмы
Риэлтерские компании
имеют максимально простую организационную структуру в форме головного офиса и
дополнительных региональных офисов, то не несет организационные факторы риска и
несущественно влияет на деятельность компаний. Для риэлтерских компаний более
значимым являются отраслевые факторы риска и операционные риски.
В состав
Инком-недвижимости входят 31 офис в Москве и региональные представительства в
Красноярске, Алма-Ате, Кирове. У Пересвет-инвеста есть центральный офис в
Москве и 4 отделения.[24]
От стройности и
логичности структуры зависит как скорость, так и качество работы организации. Если
каждый человек в компании находится «на своем месте» и знает свои должностные
обязанности, если существуют правила взаимодействия отделов друг с другом, то
деятельность компании будет напоминать отлаженный механизм, работающий с
максимальным результатом и минимальными издержками.
Правильная
организационная структура – один из ключевых факторов успеха
любого бизнеса. И наоборот, отсутствие четкого распределения зон ответственности
и конкретных функций между сотрудниками, как правило, делает бессмысленными
любые усилия по развитию бизнеса.[18]
Ролевая
логистика.
Поведение отдельных
сотрудников и групп в агентстве — организационное поведение формируется многими
сторонами организации: структурой, руководящим стилем ключевых менеджеров,
людьми, информацией, системой поощрения и контроля и т.д. Все это создается
руководством в течение времени для стимулирования и усиления навыков, подходов
и поведения необходимого компании для успеха в своей рыночной нише.
Страницы: 1, 2, 3
|