Земельный рынок

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Новое земельное законодательство России регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Имущественные же отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 17-ая глава Гражданского кодекса РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» полностью посвящена земельным отношением [40, 14].

Особо важную роль в российском земельно-правовом пространстве имеют такие законодательные акты, как федеральные законы «О землеустройстве» от 18.06.2001г. №78-ФЗ, «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г. № 28-ФЗ и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, которые регулируют основные процессы:

1) создание объекта права посредством землеустройства;

2) учёт объекта землеустройства посредством ведения государственного земельного кадастра;

3) регистрация прав на созданный земельный участок и их государственная защита.

Российской особенностью является то обстоятельство, что до начала проведения реформ вся земля находилась в государственной собственности и помимо решения задачи её приватизации, т.е. передачи земли в собственность частным лицам, должна также решаться задача проведения разграничения государственной земли по вертикали. Решению этой правовой проблемы посвящён федеральный закон от 17.07.2001г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Данный законодательный акт создаёт правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность). При этом порядок распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, регламентируется Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 г. № 576.

Правовому регулированию отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, посвящён федеральный закон от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Революционным по своей значимости можно считать федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Указанные выше правовые акты являются основными в правовой сфере, при этом нисколько не умаляется значение множества иных федеральных законов, постановлений и ведомственных актов, которые также формируют собой российское земельное право.

2.2 Анализ сделок с земельными участками

- передачу прав на земельные участки от одного лица к другому;

- установление равновесных цен на землю в различных регионах;

- связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью экономической мотивации;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Рынок земли как саморегулирующая система включает 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос- количество земельных участков (площадь), которые покупатели готовы приобрести при разных ценах.

Предложение - количество денег, уплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках.

Стоимость - наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

На рынке земли действует четыре основные группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные органы.

Рынок земли, как и другие виды рынков, в автоматическом режиме выполняет различные функции, такие как:

- регулирование распределения земельных ресурсов между сферами деятельности;

- санации предпринимателей - разорение неэффективных организаций;

- ценообразование - установление равновесных цен на земельные участки;

- обеспечение свободы предпринимательства и выбора сферы деятельности;

- посредничество - установление связи между потребителями, спросом и предложением земель;

- стимулирование научно-технического прогресса, повышение эффективности бизнеса, личной выгоды;

- информация о ценах, спросе, предложении и других данных о земле.

Земельным участкам, как и рынку недвижимости в целом, присущи некоторые специфические свойства, в частности: сезонные колебания цен, большая дифференциация цен в зависимости от местоположения, развития инженерной инфраструктуры и экологических условий; сегментация рынка по экономическим возможностям покупателей и др. Основные же особенности определяются спецификой самого товара - земли.

Поскольку земельная собственность включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других - залоговые обязательства, а в третьих - объект полной собственности, свободный от каких-либо требований.

Отношения собственности и вещные права субъектов земельного рынка реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление - внешнее выражение воли. Воля - способность к выбору и внутренним усилиям - дает ответ на вопрос «Чего я хочу?», а волеизъявление - «Что я для этого делаю?». Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее стон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Сделки с земельными участками могут быть односторонними, двусторонними и многосторонними [60, 133].

Для совершения односторонней сделки достаточно действия одной стороны (завещание, принятие наследства, отказ от наследства, объявление). Такая сделка порождает последствия, затрагивающие одно, два и более лиц.

Для совершения двусторонних сделок необходимо действие двух сторон, два совпадающих волеизъявления (купля-продажа, обмен и др.). Каждая из сторон может быть представлена не одним, а несколькими лицами. Такая сделка называется договором.

В совершении многосторонних сделок участвуют не менее трех сторон, действия которых не противоречат друг другу, а направлены на достижение одних и тех же целей: договор о совместной деятельности, о создании фермерского хозяйства и др.

В соответствии с гражданским законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию, в частности на основе доверенности (ст. 160, 550, 434, 339 и др. ГК РФ).

Договор, предметом которого является земельный участок, как правило, содержит:

- указание о виде сделки (купля-продажа, дарение, мена, ипотека и т.п.);

- наименование сторон (фамилия, имя, отчество, паспортные данные; или учредительные документы, юридический адрес и т.д.);

- описание земельного участка, его правовой режим, обременения и ограничения, местонахождение, общая площадь, сведения о недвижимом имуществе, размещенном на земельном участке, и т.п.);

- указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка;

- порядок передачи права на земельный участок (если договором предусматривается передача земельного участка в собственность - купля-продажа, мена, дарение);

- цену сделки (если договор возмездный);

- срок действия договора (если по договору предоставляется право пользования земельным участком - аренда, безвозмездное пользование, временное пользование).

Сделки с земельным участком совершаются в простой письменной форме, т. е. без нотариального удостоверения. Однако это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса.

В соответствии со ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация - особый юридический акт, на основании и с момента совершения которого за физическими и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на землю.

Регистрации подлежат вещные права на землю - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Сделка считается зарегистрированной и соответственно имеющей юридическую силу с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В то же время выделяют следующие виды сделок с земельными участками:

- купля-продажа;

- хозяйственное ведение и оперативное управление;

- дарение, наследование, обмен и мена;

- страхование, траст;

- аренда, залог (ипотека);

- пожизненное наследуемое владение;

- постоянное пользование;

- вклад в уставный капитал акционерного общества и других организаций;

- рента, концессия;

- приватизация государственных земель;

- иные.

В то же время часто возникают сделки, которые нельзя признать действительными. В соответствии с этим перечислим условия действительности сделок с земельными участками:

- содержание не противоречит закону, подзаконным актам или положениям;

- совершение правоспособными юридическими лицами и дееспособными гражданами;

- лицензирование профессиональных посредников;

- соответствие волеизъявления и воли;

- соблюдение единственно возможной формы сделки и государственной регистрации.

В случае, если какие-то части сделки противоречат перечисленным условиям, то сделка признается недействительной.

При этом, недействительность части сделки не влечет недействительности других ее частей.

Основные способы сделок с земельными участками представлены на рисунке 2.1.

Рисунок 2.1 - Основные способы сделок с земельными участками

1

Таким образом, существует огромное многообразие сделок с земельными участками, которые можно классифицировать по различным признакам.

Официальная статистика России отражает, хотя и не в полной мере, только два вида сделок - зарегистрированные договоры о купле-продаже земельных участков и об их аренде. В последние два года фиксируется также информация о сделках с земельными долями.

В 1993 г. было зарегистрировано 10 тыс. сделок купли-продажи земельных участков, в 1994 г. - 100 тыс., в 1995 г. - 231 тыс., в 1998 г. - более 300 тыс. сделок. Примерно две трети всех сделок приходится на земли, расположенные в сельской местности.

В 1999 г. в России было осуществлено 5226,6 тыс. сделок с земельными участками на площади 72 150,7 тыс. га

Следует учесть, что сравнивать объемы совершенных сделок с землей в 1999 г. по отношению к предыдущим годам можно условно в связи с отсутствием части информации по этому показателю для некоторых территорий из-за невозможности получения ее от регистрационных органов.

Из общего объема сделок с земельными участками в 1999 г. 90,7% приходится на аренду государственных и муниципальных земель, что составляет 4 733,3 тыс. сделок на площади 72 028,5 тыс. га. Для сравнения - в 1998 г. было заключено 3995,5 тыс. арендных соглашений на площади 24 523,3 тыс. га.

Рассмотрим структуру сделок с земельными участками в Российской Федерации в 1996 - 1999 годах (табл. 2.1).

Таблица 2.1 - Структура сделок с земельными участками в России в 1996 - 1999 гг.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5