Жилищное страхование

Достаточно перспективным способом участия владельцев квартир в управлении жилым зданием является объединение их в особую организацию — товарищество собственников жилья. Сегодня в России создано более 3 тысяч товариществ собственников жилья. По регионам они распределены крайне неравномерно, что зависит от политики местных властей (только в Москве существуют более 600 товариществ собственников жилья).

Товарищество может осуществлять страхование принадлежащего ему имущества и включенного в список общего имущества от любых видов риска прямого физического ущерба, а также страхование ответственности с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества. Домовладельцы — собственники помещений в кондоминиуме осуществляют их страхование самостоятельно.

В случае ущерба, нанесенного кондоминиуму в результате страхового случая, страховое возмещение выплачивается товариществу или специально назначенному доверенному представителю для последующего использования в интересах домовладельцев и ипотечных кредиторов. Сумма страховых выплат, полученных для компенсации ущерба от несчастного случая, используется прежде всего на восстановление и ремонт кондоминиума, если товарищество не примет решение о самоликвидации.

В случае ликвидации товарищества получатель страховой компенсации — товарищество или его доверенный представитель — распределяет средства среди кредиторов, предоставивших ссуды под залог недвижимости в кондоминиуме, в соответствии с законодательством. Остаток средств после уплаты иных установленных законодательством платежей в случае наличия такового распределяется между домовладельцами в соответствии с их долей участия.

В последние годы получает распространение новый для российского страхового рынка вид жилищного страхования — страхование риска утраты права собственности на жилье в результате признания судом недействительной одной из сделок, ранее произведенной с квартирой. Причиной расторжения последней сделки с квартирой могут быть ошибки, допущенные при приватизации квартиры, при ее расселении, продаже, обмене и т.п.

По мнению экспертов, в связи с несовершенством российского жилищного законодательства значительное число сделок с жильем имеет основание при определенных обстоятельствах быть оспоренными в суде. Стоимость страхования риска утраты прав составляет 1—2,5 % рыночной стоимости квартиры.

Тариф зависит от сроков страхования, стоимости квартиры и количества произведенных с нею сделок. Страховая защита обеспечивается на срок до десяти лет.

Страхование титула — это страхование юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество. Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет заемщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом кредитного договора или договора купли-продажи недвижимости.

В качестве страховых документов могут использоваться либо страховой полис, выданный страховой компанией, либо письменное заключение специально уполномоченного адвоката, подтверждающее права собственности заемщика на недвижимость и возможность юридически беспрепятственной продажи его имущества в случае необходимости.

В Рекомендациях по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе, утвержденными приказом Госстроя России от 28 июня 2000 г. № 149, указано, что система страхования потери жилья в результате утраты прав собственности должна основываться на следующих положениях:

• полной информированности покупателей жилья о рисках, связанных с возможной потерей права собственности, и способах страховой защиты;

•     доступности страховых компаний, осуществляющих страховую
защиту по данным рискам, и предоставлении потенциальному покупателю права выбора страховой компании для заключения соответствующего договора страхования;

•     предоставлении потенциальному страховщику возможности
проведения экспертизы ожидаемой сделки;

•     признании страховым случаем при осуществлении данного вида страхования вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной;

•     выплате страховой компанией единовременного возмещения, позволяющего страхователю приобретать другое жилье без излишних потерь времени.

Эта последовательность действий страховых компаний и минимальные сроки выплат возмещения позволят обеспечить устойчивость вторичного рынка жилья.

Титульное страхование особенно актуально в России, и недооценивать его значение нельзя, так как из-за недостаточно развитой информационной базы и пробелов в законодательстве гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью практически невозможно. Ходом приватизации жилья был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок. К тому же сейчас практически полностью отсутствует отечественная статистика по данным рискам. Заинтересованы в развитии этого вида страхования и риэлторские фирмы, опасающиеся обманов со стороны продавцов и желающие снять с себя часть финансовой ответственности за неправомочность заключенных сделок.

За рубежом этот вид страхования хорошо развит, и ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не заключается без одновременного заключения договора титульного страхования. В этом случае функцию, аналогичную титульному страхованию, выполняет также страхование ответственности риэлторов и нотариусов.

В США титульное страхование может проводиться для зашиты имущественных интересов двух лиц: собственника недвижимости и банка, предоставившего кредит для приобретения недвижимости. Если в первом случае страховая стоимость соответствует рыночной стоимости на объект недвижимости, определяемой на основе экспертных оценок, то в случае с банком страховая сумма по договору страхования, который заключается на срок, соответствующий сроку кредитного договора, уменьшается по мере погашения основной суммы по кредитному договору.

Преимуществом титульного страхования является то, что страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. Таким образом, титульное страхование полностью покрывает финансовые расходы, связанные с покупкой жилья, и является надежным механизмом защиты законных интересов на случай признания сделки с недвижимостью недействительной.

В странах, где применяется титульное страхование, законодательство содержит специальные нормы, регулирующие его проведение.

В США такое законодательство принимается и контролируется соответствующими государственными институтами каждого штата. Так, на Аляске существует специальный закон о титульном страховании, принятый в 1974 г. Он регламентирует условия страхования, тарифы, права страховщиков на запрос документов по оценке рисков, меру ответственности за разглашение конфиденциальной информации по сделкам.

Все это подтверждает выводы о том, что без достаточного правового обеспечения не могут получить развитие перспективные виды жилищного страхования в стране с рыночной экономикой.

Правовое обеспечение жилищного страхования

Жилищная реформа, развитие рынка жилья и жилищного страхования являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим отношениям. Регулирование жилищных отношений в процессе проводимой реформы осуществляется на базе сочетания принципов гражданского, жилищного и страхового законодательства. Однако отсутствие необходимого правового обеспечения препятствует полноценной страховой защите физических и юридических лиц.

Жилищное страхование, призванное обеспечить защиту имущественных интересов физических и юридических лиц в условиях проведения жилищной реформы, имеет следующую законодательную базу: положения Конституции РФ, соответствующие статьи ГК РФ и ЖК РФ, законы «Об организации страхового дела в РФ» и «Об основах федеральной жилищной политики», нормативные акты, разработанные федеральным органом исполнительной власти по надзору за страховой деятельностью, правовые документы, утвержденные в законодательном порядке.

Законодательные и иные правовые акты способствуют формированию рыночных отношений в области жилищного страхования и являются важной правовой основой этой сферы деятельности. Принятие в 1992 г. Закона «Об основах федеральной жилищной политики» позволило развить принципы конституционного права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях, установить общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности.

В настоящее время отсутствуют законодательные акты, регулирующие проведение жилищного страхования. Заключение договоров по страхованию жилья осуществляется в рамках законодательных норм, регулирующих имущественное страхование.

Основой финансового обеспечения мероприятий по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций, стихийных бедствий являются федеральные и региональные бюджеты. Для развития жилищного страхования на территории России необходимо взаимодействие государства, страховых компаний, населения и хозяйствующих субъектов.

Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» предполагалось до 2003 г. ввести обязательное страхование жилья. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства РФ определяет в качестве механизма систему страхования, предполагая разработку и принятие соответствующего федерального закона об обязательном страховании жилья, что не исключает возможности страхования жилищного фонда на добровольной основе.

Более того, практическое применение механизма добровольного страхования жилья, а также использование страховых фондов для страхового возмещения ущерба и финансирования работ по предупреждению ущерба застрахованным объектам признано приоритетным направлением для всех субъектов Федерации в новых социально-экономических условиях.

Целесообразно выделить жилищное страхование как комплексное страхование, представляющее собой совокупность видов страхования, предусматривающих частичную или полную компенсацию ущерба (вреда), нанесенного имущественным интересам физических и юридических лиц, связанным с владением, пользованием, распоряжением жилищным фондом, вследствие его повреждения, уничтожения или утраты, а также в случае причинения ущерба третьим лицам.

Жилищное страхование в условиях рыночных отношений может стать важнейшим сегментом страхового рынка. Для его развития следует расширять страховые продукты в области жилищного страхования и совершенствовать законодательную базу. Создание механизма жилищного страхования с учетом территориальных и региональных особенностей позволит осуществить намеченные задачи в области проводимой жилищной реформы и будет способствовать надежной страховой защите физических и юридических лиц.

Для регионов актуальна разработка нормативно-методических документов в этой области на уровне субъектов Федерации. А в законодательных и нормативных актах федерального уровня, касающихся жилищного страхования, должны содержаться общие положения и рекомендации субъектам Федерации с учетом их региональных условий.

При разработке нормативных документов в области жилищного страхования целесообразно учитывать: особые условия страхования жилья, распределение обязанностей и ответственности между страхователем и страховщиком, оптимальное сочетание обязательного и добровольного страхования, единый подход к классификации рисков, уровень платежеспособности страхователей, региональные особенности, а также потребность в объективной оценке стоимости жилья.

По мере стабилизации социально-экономической ситуации наиболее эффективной будет обязательная форма страхования. В Концепции развития страхования в РФ отмечено, что при существующем уровне платежеспособного спроса приоритетным является обязательное страхование, которое позволит создать страховую защиту для потенциально рисковых групп населения, юридических лиц, а также значительно снизить затраты государства на возмещение ущерба пострадавшим в результате стихийных бедствий, аварий и катастроф. Для этого необходимо провести инвентаризацию соответствующих объектов, определить их стоимость, риски, от которых будет предоставляться страховая защита, и формы страхования, а также изыскать источники осуществления страховой защиты.

Одним из основных направлений является введение видов обязательного страхования объектов, подверженных значительным рискам и убыткам, граждан и юридических лиц, которым может быть причинен существенный ущерб в результате стихийных бедствий, аварий и катастроф.

Комплекс задач, связанных с реализацией страховых программ в жилищной сфере и усилением их правового обеспечения, предполагает:

•     осуществление мер по формированию спроса на страховые услуги;

•     установление стандартных процедур страхования и возмещения ущерба при наступлении страховых событий;

•     разработку правил страхования, учитывающих уровень платежеспособности потенциальных страхователей, экономические, социальные и иные особенности территории;

•     выбор страховых рисков, наиболее характерных для территории, и методов их оценки;

•     распределение обязанностей и ответственности по защите прав и имущественных интересов страхователей между администрацией и страховой организацией;

•     создание нормативно-правовой базы, регулирующей отношения субъектов страховых отношений, жилищных организаций и органов исполнительной власти.

Поскольку жилищная политика государства должна быть направлена на сохранение социальных прав граждан, был бы целесообразен переход к государственной системе страхования некоторых видов жилищного страхования, прежде всего при страхования жилья от чрезвычайных событий природного характера.

Дальнейшее развитие и совершенствование правовой базы жилищного страхования позволит создать необходимые условия для развития национальной системы страхования и будет способствовать социально-экономической стабильности государства.

Государственное регулирование жилищного страхования

Согласно Концепции развития страхования в РФ создание эффективного механизма государственного регулирования и надзора за страховой деятельностью является одной из основных задач. Рынок жилищного страхования и его важная роль в социально-экономическом развитии общества обусловливают необходимость его государственного регулирования. История становления и развития страхования показывает, что помимо объективных социально-экономических условий, успех в развитии страховой деятельности достигается благодаря эффективному государственному регулированию.

Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 г., усилили актуальность государственного регулирования жилищного страхования. Необходимость государственного регулирования определяется тем, что страхование является общественно необходимым звеном рыночной экономики. Именно государство должно защищать интересы общества в целом и каждого гражданина в отдельности.

В связи с радикальными изменениями в государственной экономической политике страны усиливается роль государства в страховании. Формирование многосекторной модели жилищного фонда, включающего частное, муниципальное и государственное жилье, невозможно без применения системы страховой защиты — эффективного инструмента сохранения социальных гарантий в области жилищных прав граждан.

Принятие ряда федеральных законов, Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства РФ, государственной целевой программы «Жилище», президентской программы «Государственные жилищные сертификаты», Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ и других программных документов способствовало формированию государственной стратегии в отношении жилищной политики и коренному повороту от административных методов регулирования жилищной сферы к рыночным механизмам.

Государственная политика в отношении жилищного страхования должна строиться исходя из задач обеспечения стабильности рыночных отношений, создания необходимых условий для вовлечения в систему страхования населения, расширения страховых услуг с учетом сохранения социальных гарантий и жилищных прав граждан. Важной задачей является поддержка развития региональных страховых рынков, особенно в условиях проводимой жилищной реформы. Однако реализация поставленных целей и задач встречает на практике определенные трудности.

Согласно ст. 927 ГК РФ законом может быть предусмотрено обязательное государственное страхование имущества граждан за счет средств, предоставленных из соответствующего бюджета. На данном этапе такое страхование невозможно из-за отсутствия в бюджете соответствующих статей расхода. Целесообразно развитие системы страховой защиты с использованием негосударственных целевых фондов.

В соответствии со ст. 935 ГК РФ в отдельных случаях, предусмотренных законом, на юридических лиц, имеющих в хозяйственном ведении или оперативном управлении имущество, являющееся государственной или муниципальной собственностью, может быть возложена обязанность страховать это имущество. Целесообразно было бы переложить ответственность на арендаторов нежилых помещений в жилом доме и разработать положение об обязательном страховании ответственности арендаторов перед третьими липами.

Наличие различных видов собственности предполагает государственное регулирование в вопросах содержания, использования и страхования жилищного фонда и создание системы страховой защиты по формам собственности.

В период рыночных преобразований с целью упорядочения системы обязательного страхования были приняты нормативные акты в области обязательного страхования, важнейшим из которых является Указ Президента РФ от 6 апреля 1994 г. № 667«Об основных направлениях государственной политики в сфере обязательного страхования». В нем отмечается, что должно обеспечиваться «первоочередное правовое урегулирование видов обязательного страхования, непосредственно направленных на защиту прав и свобод человека и гражданина, гарантированных Конституцией Российской Федерации». Разработка и реализация мероприятий по дальнейшему развитию жилищного страхования, установление основ обязательного страхования жилья и в дальнейшем его принятие являются первоочередными задачами.

Решение проблемы государственного регулирования жилищного страхования является одной из самых актуальных в теории и практике современного страхования. В период государственной страховой монополии существовало государственное управление страховой деятельностью. С появлением акционерных и иных страховых обществ различной организационной формы необходимость государственного регулирования не отпала.

Вместе с тем деятельность как страховых компаний, так и всех организаций должна концентрироваться на снижении ущерба, а при наступлении чрезвычайных событий — на консолидированном возмещении страхового ущерба.

Государственная поддержка жилищного страхования как социально ориентированного страхового продукта должна предусматривать участие государства в становлении страховой системы защиты имущественных интересов, законодательное обеспечение национального рынка страхования жилья, а также совершенствование государственного надзора за страховой деятельностью.

Совершенствование государственного надзора за страховой деятельностью предполагает создание нормативных и организационных основ жилищного страхования, разработку процедур и механизма функционирования страховых организаций, занимающихся страхованием жилья, улучшение условий лицензирования страховой деятельности, связанных со страхованием жилищного фонда.

Государственное регулирование может предусматривать:

•     введение типовых правил (условий) жилищного страхования, в том числе в зависимости от региональных особенностей;

•     наличие необходимых условий в договоре страхования;

•     утверждение типовых форм договоров страхования и страховых полисов;

•     установление страховых тарифов по формам страхования;

•     предоставление различных льгот для страхователей;

•         определение обязанности страхования конкретных рисков. Система государственного регулирования жилищного страхования способствует:

•     государственной поддержке развития жилищного страхования;

•     обеспечению правовых условий для стабильного развития рынка жилищного страхования и деятельности всех его участников;

•     защите социально-экономических интересов страхователей;

•     созданию и поддержанию оптимальной структуры страховой защиты для всех организационно-правовых форм страховщиков;

•     развитию различных видов жилищного страхования и оптимального сочетания обязательной и добровольной форм;

•     созданию возможности целенаправленного воздействия через жилищное страхование на экономическую и социальную жизнь;

•     развитию инфраструктуры страхового рынка;

•     содействию кадровому обеспечению страховых компаний в проведении жилищного страхования;

•     обеспечению взаимодействия национального страхового рынка с международным.

Литература

1.       Ермасова Н.Б., Ефимова Н. Ю., Страхование, М., Юрайт, 2005г.

2.       Сербиновский Б. Ю., Гарькуша В. Н. Страховое дело, Ростов-на-Дону, Феникс,2005г.

3.       Ардатова М.М., Балинова В.С.  Страхование, учебное пособие, М., Проспект, 2006г.

4.       Страхование Под редакцией Ю.Т.Ахвеледиани, В.В.Шахова, Второе издание, М., Юнити, 2005г.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5