общее собрание собственников помещений (общее
собрание членов товарищества собственников жилья) принимает решение о долевом
финансировании капитального ремонта за счет средств собственников помещений
(средств товарищества собственников жилья) - не менее 5 % от предоставляемых
средств;
получателями бюджетных средств являются
товарищества собственников жилья (жилищные, жилищно-строительные кооперативы и
иные специализированные потребительские кооперативы) и управляющие организации,
выбранные собственниками помещений, которые затем самостоятельно привлекают
подрядные организации для проведения капитального ремонта.
Реализация Федерального закона № 185-ФЗ может реально
содействовать запуску нового механизма финансирования капитального ремонта, при
котором активная роль в организации капитального ремонта будет принадлежать
собственникам помещений и уполномоченным ими организациям, а прямое вложение
бюджетных средств уступит место мерам поддержки собственников жилья.
5. Порядок финансирования капитального ремонта
Для составления программы ремонтов
многоквартирного дома, рассчитанной на несколько лет, существенное значение
имеет не только учет необходимости и важности отдельных видов ремонтов, но и
принятие финансовых решений на основе оценки экономической эффективности
инвестируемых средств (по принципу окупаемости затрат, например, за счет
экономии средств на текущее обслуживание многоквартирного дома и устранение аварийных
ситуаций, а также за счет снижения потребления коммунальных ресурсов) и
эффективности способов финансирования ремонтов.
До недавнего времени, пока капитальный ремонт
многоквартирных домов проводился по решению органов местной власти за счет
бюджета и, частично, средств, получаемых от населения путем включения в плату
за жилое помещение и коммунальные услуги платы на капитальный ремонт, механизм
финансирования капитального ремонта соответствовал русской поговорке «с миру по
нитке - бедному рубашка». То есть, средства, получаемые от собственников
помещений во всех многоквартирных домах в муниципальном образовании,
расходовались на ремонт ограниченного числа многоквартирных домов, включенных
решением органов местного самоуправления в «титульный список» капитального
ремонта. Эту же практику продолжают использовать управляющие организации,
получившие от муниципалитетов в управление многоквартирные дома. Такой порядок
финансирования, когда средства собственников помещений одного дома расходуются
на ремонт другого дома, являющегося имуществом других собственников,
противоречит основному принципу законодательства: «собственник имущества
содержит его за свой счет».
Организация, управляющая многоквартирным домом,
должна обосновать и предложить собственникам наиболее экономически оправданный
порядок (механизм) финансирования программы ремонтов или каждого из ее
отдельных мероприятий. К механизмам финансирования, которые могут быть выбраны
собственниками, относятся следующие.
1. Накопление средств, вносимых ежемесячно
собственниками помещений в качестве платы на капитальный ремонт до тех пор,
пока сумма накопленных средств не будет достаточной для его финансирования.
Длительность накопления средств зависит от требуемой суммы и финансовых
возможностей собственников в отношении размеров ежемесячных платежей.
2. Установление целевого сбора для проведения
ремонта. Этот способ может использоваться в сочетании с накоплением средств за
счет ежемесячных взносов/платежей.
3. Взятие кредита в банке для выполнения
капитального ремонта с последующим возвратом кредита за счет ежемесячно
вносимой платы за капитальный ремонт. Необходимо отметить, что для получения
кредита обычно заявитель должен располагать собственными средствами в размере
10-30 % стоимости капитального ремонта, которые должны быть предварительно
накоплены или собраны путем целевого сбора.
4. Сочетание накопления средств с кредитом и,
если возможно, с получением средств из других источников (например, бюджетных
средств поддержки собственников жилья).
Сочетание возможных источников финансирования
капитального ремонта многоквартирного дома схематически представлено на
рисунках 1 и 2.
Использование для финансирования капитального
ремонта средств собственников помещений (ежемесячной платы и разовых целевых
сборов) не обременяет финансирование ремонтов дополнительными затратами
(например, выплатой процентов по кредиту). Но накопление средств собственников
в фонде ремонта (на банковском счете товарищества собственников жилья) может
быть экономически оправдано, скорее, для выполнения текущих ремонтов и
поэтапного (в течение ряда лет) проведения средних по размерам финансирования
работ по капитальному ремонту. То есть процесс обновления дома займет
длительное время, в течение которого собственники почти постоянно будут жить в
условиях строительной площадки. Провести же единовременно комплексный
капитальный ремонт только за счет собственных накоплений собственники вряд ли
сумеют - либо копить придется слишком долго, либо ежемесячные взносы будут
очень большими. Длительное накопление средств на проведение крупного
ремонта/модернизации приводит к их «замораживанию» и обесцениванию за счет
инфляции, а также увеличению расходов на ремонт за счет опережающего инфляцию
роста цен на строительно-ремонтные работы. Решение о долгосрочных сбережениях
имеет значительные риски, связанные как с оценкой изменения уровня инфляции,
так и политики банков в области изменения процентных ставок по сберегательным
вкладам. Необходимо принимать во внимание также и то, что в период накопления
средств на капитальный ремонт дом будет продолжать ветшать, затраты на его
текущее техническое обслуживание и устранение аварий будут увеличиваться из-за
возрастающего износа инженерных коммуникаций и оборудования, а собственники
будут продолжать жить в плохих условиях.
Необходимо отметить, что способ накопления
средств на капитальный ремонт может быть использован, главным образом, если в
многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, поскольку в
соответствии с законодательством, товарищество по решению общего собрания его
членов может создать фонд будущих ремонтов, а средства, аккумулируемые
товариществом на будущие ремонты не облагаются налогом на прибыль.
Способ накопления средств может использоваться
очень ограниченно, если в многоквартирном доме не создано товарищество, а для
управления им выбрана управляющая организация, поскольку плата по договору
управления - это возмещение расходов на содержание и ремонт дома, понесенных
управляющей организацией, а средства, поступившие на счет управляющей организации
и не израсходованные на конец финансового года, будут считаться прибылью
управляющей организации и облагаться налогом. Поэтому «накопление» может
заключаться только в аккумулировании платы на ремонт, вносимой авансом в
течение нескольких месяцев до начала ремонта, запланированного в текущем году.
Возможность обеспечения финансирования крупных
ремонтов за счет целевых сборов целиком зависит от финансовых возможностей и
желания собственников принять такое решение. Зарубежные специалисты по
управлению жильем считают, что, прежде чем начинать обсуждать с отдельными
собственниками такой способ финансирования ремонтов, рекомендуется оценить
доходы собственников, определить структуру домашних хозяйств в доме по размерам
доходов, рассчитать затраты на ремонт для отдельных собственников
(пропорционально их доле в праве общей долевой собственности) и оценить их
приемлемость для отдельных доходных групп домашних хозяйств.
Рисунок 1. Финансирование капитального ремонта
многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ
Рисунок 2. Финансирование капитального ремонта
при управлении многоквартирным домом управляющей организацией
6. Капремонт в Казани начнется в 160 жилых домах
Сегодня Мэр города Ильсур Метшин
провел совещание, посвященное программе капитального ремонта многоквартирных
жилых домов в 2010 году.
Сегодня Мэр города Ильсур Метшин
провел совещание, посвященное программе капитального ремонта многоквартирных
жилых домов в 2010 году. В настоящее время достигнута договоренность о
выделении Казани первого транша в размере 1,5 миллиарда рублей из Фонда
содействия реформированию ЖКХ на капремонт домов. Эта сумма образуется из
платежей населения, а также средств, выделяемых из муниципального,
регионального и федерального бюджета. Комитетом ЖКХ составлена
предварительная программа, в которую включены 160 многоквартирных домов, где
уже через несколько недель начнется капремонт. Однако до этого программа быть
проверена в республиканских ведомствах и утверждена Кабмином РТ. Если начало
капремонта домов в этом году также будет оценено положительно, то столица
сможет рассчитывать на получение второго транша. В этом случае в программу
капремонта будут включены еще несколько десятков домов. В ходе совещания
Ильсур Метшин обсудил с руководителем Исполкома и главами районов перечень
домов, вошедших в предварительную программу. Мэр особо акцентировал внимание
на выборе подрядчиков, хорошо зарекомендовавших себя в прошлом году.
Несколько новых подрядчиков, пожелавших принять участие в программе-2010,
пройдут тщательную проверку. "В прошлом году мы провели капремонт на
сумму свыше 3 млрд.рублей. Тогда для ее реализации отобрали 67 подрядных
организаций. В целом они с поставленной задачей справились неплохо, хотя
порой возникали вопросы. В этом году объемы в 2 раза меньше, а, значит,
возросла конкуренция, и у нас появилась возможность выбрать самых лучших.
Тех, кто впервые пожелал включиться в программу, мы будем проверять: изучать
персонал, оценивать его квалификацию, смотреть на наличие
материально-технической базы", - пояснил председатель Комитета ЖКХ
Алексей Фролов.
7. Перечень подлежащих капитальному ремонту
многоквартирных домов
Перечень подлежащих капитальному ремонту
многоквартирных домов, включенных в утвержденные органами местного
самоуправления муниципальные адресные программы по проведению капитального
ремонта:
№ п/п
Адрес
Площадь
Год
Итого, руб.
Г. Казань
г. Казань, Авиастроительный
212
ул. Академика Павлова, д. 21
6 530,80
1985
1227 778,15
213
ул. Академика Павлова, д. 23
11 512,10
1984
6138 890,73
214
ул. Академика Павлова, д. 23А
11 583,30
1985
6138 890,73
215
ул. Академика Павлова, д. 25
9 505,10
1985
4911 112,58
216
ул. Дементьева, д. 28, корп. 1
5 698,00
1979
2757 314,93
217
ул. Дементьева, д. 28, корп. 2
5 667,20
1979
2757 314,92
218
ул. Кутузова, д. 10А
4 145,90
1985
2455 556,29
219
ул. Олега Кошевого, д. 12
3 480,10
1962
12253 839,43
220
ул. Олега Кошевого, д. 14
2 744,60
1962
9722 885,68
221
ул. Олега Кошевого, д. 14А
2 776,30
1963
9759 995,44
222
ул. Олега Кошевого, д. 16
3 381,80
1962
11659 135,24
223
ул. Олега Кошевого, д. 16А
2 792,30
1963
9721 602,35
224
ул. Олега Кошевого, д. 4
3 395,80
1959
13035 486,54
225
ул. Олега Кошевого, д. 8
3 357,40
1961
12576 887,76
226
ул. Побежимова, д. 46
15 146,60
1983
5514 629,85
227
ул. Тимирязева, д. 4
5 244,18
1941
15959 959,38
Итого по району
96 961,48
126591 280,00
г. Казань, Вахитовский
228
ул. Амирхана Еники, д. 2/53
8 861,20
1980
18674 203,60
229
ул. Большая Красная, д. 32/15, л.1
1 556,50
1959
8436 514,32
230
ул. Большая Красная, д. 36А
1 707,80
1958
7447 349,52
231
ул. Большая Красная, д. 65
2 955,10
1975
9472 766,32
232
ул. Бурхана Шахиди, д. 1/15А
4 168,80
1980
14203 529,10
233
ул. Вишневского, д. 49А
6 754,11
1979
4143 697,86
234
ул. Вишневского, д. 49, л.1
6 301,01
1980
4143 697,86
235
ул. Вишневского, д. 55
6 603,50
1983
3452 666,92
236
ул. Галактионова, д. 3А
1 971,80
1960
8697 811,52
237
ул. Жуковского, д. 28А
4 260,30
1938
16623 731,91
238
ул. Карла Маркса, д. 54А
2 538,40
1933
9873 656,00
239
ул. Карла Маркса, д. 54Б
2 600,20
1933
9769 656,00
240
ул. Карла Маркса, д. 59А
2 204,50
1935
9184 575,92
241
ул. Карла Маркса, д. 59Б
2 000,60
1935
10305 311,12
242
ул. Маленькая, д. 5
4 026,30
1957
10008 890,32
243
ул. Портовая, д. 21А
5 477,97
1975
1583 232,62
244
ул. Рабочей молодежи, д. 9
4 740,40
1981
14071 559,62
245
ул. Татарстан, д. 52
22 289,60
1974
23768 114,68
246
ул. Толстого, д.14А
1 819,86
1937
8144 912,31
247
ул. Чехова, д. 36
3 962,00
1970
17634 692,48
Итого по району
96 799,95
209640 570,00
г. Казань, Кировский
248
ул. Батыршина, д. 28
3 883,00
1974
1509 200,50
249
ул. Батыршина, д. 30
2 830,00
1974
689 029,15
250
ул. Батыршина, д. 32
2 392,20
1974
1418 624,48
251
ул. Болотникова, д. 7
5 180,20
1971
13953 308,98
252
ул. Большая, д. 2
5 397,60
1984
6188 448,57
253
ул. Водников, д. 56
6 175,40
1982
10046 257,70
254
ул. Горсоветская, д. 17, корп. 3
4 721,10
1985
3289 163,28
255
ул. Ильича, д. 19, корп. 3
10 899,30
1982
1418 624,48
256
ул. Краснококшайская, д. 158
3 785,20
1968
11723 229,09
257
ул. Лейтенанта Красикова, д. 1
1 733,50
1962
6023 957,73
258
ул. Лукницкого, д. 6
3 329,50
1963
11078 771,72
259
ул. Николая Столярова, д. 32
2 113,70
1960
6490 087,65
260
ул. Революционная, д. 41
4 189,70
1984
3541 186,42
261
ул. Слободская, д. 23
1 923,70
1961
6324 500,87
262
ул. Фрунзе, д. 1
7 149,20
1979
16816 428,01
263
ул. Шоссейная, д. 1
6 556,90
1972
13101 131,37
Итого по району
72 260,20
113611 950,00
г. Казань, Московский
264
пр. Ибрагимова, 73
3 911,50
1971
9400 170,83
265
пр. Ибрагимова, 77
3 925,70
1970
9584 771,62
266
пр. Ибрагимова, 79
3 940,20
1971
9969 977,51
267
ул. Академика Королева, 51
740,20
1939
5493 812,71
268
ул. Блюхера, 85
3 972,00
1972
9188 978,81
269
ул. Волгоградская, 19
3 863,80
1964
12258 549,87
270
ул. Волгоградская, 27
3 927,70
1963
12030 152,65
271
ул. Восстания, 52
3 778,50
1963
8540 418,75
272
ул. Восстания, 90
1 623,60
1959
5077 471,31
273
ул. Выборгская, 2
4 121,20
1974
12689 812,56
274
ул. Гагарина, 99
4 968,10
1955
10018 234,00
275
ул. Гудованцева, 51
3 943,50
1974
11648 543,00
276
ул. Декабристов, 106А
3 452,20
1983
1460 578,06
277
ул. Декабристов, 162
6 213,80
1954
9048 682,77
278
ул. Декабристов, 164
9 182,20
1955
14596 944,10
279
ул. Декабристов, 180Б
3 917,40
1960
11148 615,56
280
ул. Декабристов, 97
3 933,60
1969
6973 835,58
281
ул. Декабристов, 99
3 882,70
1970
8508 175,35
282
ул. Серова, 11
5 612,80
1984
3566 188,46
283
ул. Серова, 12
13 427,40
1984
2883 226,77
284
ул. Серова, 37
3 735,30
1972
8885 342,13
285
ул. Серова, 6, корп. 1
12 943,50
1982
7593 819,39
286
ул. Тверская, 5
2 313,40
1958
11134 637,08
287
ул. Хасана Туфана, 26А
1 380,70
1960
5220 466,48
288
ул. Химиков, 65
5 077,30
1980
10836 024,60
289
ул. Шамиля Усманова, 11А
3 650,80
1970
8411 589,68
290
ул. Шамиля Усманова, 11Б
3 655,70
1968
9448 372,20
291
ул. Шамиля Усманова, 11В
3 649,90
1968
9304 738,30
292
ул. Шамиля Усманова, 27
3 688,20
1968
7827 750,97
293
ул. Шамиля Усманова, 4
4 010,60
1966
10822 538,53
294
ул. Шамиля Усманова, 8
3 983,00
1965
11028 588,73
295
ул. Ютазинская, 18
5 801,80
1980
2858 291,64
Итого по району
146 228,30
277459 300,00
г. Казань, Ново-Савиновский
296
пр. Ибрагимова, д. 9
3 640,00
1961
11627 441,93
297
пр. Фатыха Амирхана, д. 10А, корп.
1
4 963,20
1985
3480 606,92
298
пр. Фатыха Амирхана, д. 91
13 008,60
1984
3715 783,40
299
пр. Ямашева, д. 104, корп. 2
6 258,10
1984
2694 887,52
300
пр. Ямашева, д. 82
21 330,80
1982
2790 405,24
301
пр. Ямашева, д. 90
7 429,60
1993
42864 657,51
302
пр. Ямашева, д. 92
7 469,58
1998
42505 000,00
303
пр. Ямашева, д. 94
21 535,50
1983
4168 107,86
304
ул. Адоратского, д. 27
12 545,80
1984
8623 494,60
305
ул. Адоратского, д. 31
10 779,90
1985
6169 639,00
306
ул. Академика Лаврентьева, д. 24
8 588,80
1983
5545 810,48
307
ул. Гаврилова, д. 24
13 015,90
1983
2790 405,24
308
ул. Гагарина, д. 20А
3 402,90
1960
12450 441,12
309
ул. Гагарина, д. 35
3 703,50
1968
14390 917,37
310
ул. Гагарина, д. 39А
2 491,80
1973
7776 020,58
311
ул. Гагарина, д. 41
3 443,30
1970
12333 363,01
312
ул. Голубятникова, д. 30
17 094,90
1984
1261 927,80
313
ул. Короленко, д. 32
1 638,40
1958
8355 041,10
314
ул. Короленко, д. 45
3 903,20
1969
10734 258,91
315
ул. Короленко, д. 67А
4 354,00
1973
14398 588,05
316
ул. Короленко, д. 83
3 429,20
1964
9674 996,00
317
ул. Короленко, д. 89
3 440,10
1961
9844 860,83
318
ул. Маршала Чуйкова, д. 33
10 981,60
1984
1261 927,80
319
ул. Мусина, д. 72
8 517,40
1984
1261 927,80
320
ул. Октябрьская, д. 8
3 481,20
1964
11813 109,93
Итого по району
200 447,28
252533 620,00
г. Казань, Приволжский
321
пр. Победы, д. 33
16 593,70
1976
13265 889,22
322
пр. Победы, д. 39
15 199,90
1978
18408 533,15
323
пр. Победы, д. 45
3 593,00
1975
1342 000,00
324
пр. Победы, д. 47
6 979,80
1975
2554 000,00
325
пр. Победы, д. 70
10 167,40
1975
5004 200,00
326
ул. Авангардная, д. 185
6 628,30
1983
19730 056,66
327
ул. Авангардная, д. 88
3 712,80
1976
10388 768,13
328
ул. Кул Гали, д. 9/95
26 936,20
1980
13679 200,00
329
ул. Павлюхина, д.106
3 635,40
1957
4010 320,00
330
ул. Павлюхина, д. 110А
3 326,00
1962
11033 252,93
331
ул. Павлюхина, д. 112
2 209,20
1963
6066 077,45
332
ул. Павлюхина, д. 122
3 600,60
1970
10551 208,88
333
ул. Сафиуллина, д. 50
22 463,60
1979
33752 866,88
334
ул. Сафиуллина, д. 6, корп. 1
3 904,70
1981
8236 483,32
335
ул. Спартаковская, д. 123
1 714,90
1971
5685 248,81
336
ул. Сыртлановой, д. 1
12 047,00
1979
3767 800,00
337
ул. Сыртлановой, д. 4
10 784,20
1979
18149 475,22
338
ул. Эсперанто, д. 21/64
3 501,60
1965
11382 749,35
Итого по району
156 998,30
197008 130,00
г. Казань, Советский
339
ул. Сибирский тракт, д. 22
4 657,50
1960
13 991 032,08
340
ул. Академика Кирпичникова, д. 14
3 630,20
1960
13 413 564,76
341
ул. Академика Кирпичникова, д.18
3 408,40
1960
13 214 011,36
342
ул. Академика Кирпичникова, д. 8
3 384,60
1960
12 739 964,02
343
ул. Гвардейская, д. 24
5 740,50
1969
4 591 238,83
344
ул. Главная,д. 49
1 616,90
1962
4 901 369,63
345
ул. Главная, д. 51
2 374,10
1962
7 876 300,95
346
ул. Даурская, д. 11
7 523,50
1974
13 726 072,55
347
ул. Даурская, д. 27А
1 457,40
1958
4 913 270,31
348
ул. Космонавтов, д. 2
4 596,70
1963
15 954 218,84
349
ул. Космонавтов, д. 25
1 384,90
1964
5 726 414,54
350
ул. Космонавтов, д. 38
3 457,40
1977
10 681 144,47
351
ул. Космонавтов, д. 5
3 080,00
1979
14 801 331,20
352
ул. Космонавтов, д. 7
3 931,00
1963
14 555 969,24
353
ул. Курчатова, д. 4
5 770,00
1968
11 975 702,78
354
ул. Курчатова, д. 7
4 399,30
1969
11 460 203,62
355
ул. Латышских Стрелков, д. 13
3 906,30
1968
13 799 124,97
356
ул. Макаренко, д. 6
6 860,10
1976
12 607 261,23
357
ул. Мира, д. 11
840,80
1953
2 716 266,01
358
ул. Мира, д. 12А
1 994,10
1976
1 412 702,62
359
ул. Мира, д. 25
1 196,60
1961
6 214 190,50
360
ул. Мира, д. 27/52
1 655,70
1960
7 630 154,50
361
ул. Мира, д. 3
2 028,90
1959
5 213 000,93
362
ул. Мира, д. 5
1 201,50
1955
3 144 893,90
363
ул. Мира, д. 8
2 194,00
1975
1 412 702,62
364
ул. Парковая, д. 33
2 240,10
1978
1 412 702,62
365
ул. Правды, д. 13
3 803,40
1970
10 464 581,43
366
ул. Советская, д. 17
3 224,10
1956
15 723 320,25
367
ул. Советская, д. 23
2 131,40
1964
8 745 802,85
368
ул. Солидарности, д. 20
2 293,60
1977
1 412 702,62
369
ул. Солидарности, д. 28
2 486,70
1979
1 412 702,62
370
ул. Солидарности, д.6
2 231,10
1978
1 412 702,62
371
ул. Халезова, д. 22
2 726,90
1962
10 758 778,53
Итого по району
103 920,10
280 015 400,00
Итого по г. Казани
873 615,61
1456860250,00
Заключение
Эффективность капитального ремонта должна
определяться сопоставлением экономических и социальных результатов с затратами,
необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны
выражаться в устранении физического износа и экономии эксплуатационных
расходов, а социальные результаты - в улучшении бытоустройства и жилищных
условий населения, условий работы обслуживающего персонала, повышении качества
и увеличении объема услуг.
Список используемой литературы
1. Приложение №2 к
Республиканской адресной программе по проведению капитального ремонта
многоквартирных домов в 2010
