Основы экономики строительства

- ему принадлежит инвестиционная инициатива;

- он формирует экономические условия для работы подрядчиков;

- он - потребитель страховой продукции, так как регулирует потребность в ней в пределах общества.

Экономическая стратегия заказчика основана на законах макро и микроэкономики. Идеология заказчика оригинальна в том, что соединяет в себе субъекта инвестиционных инциативов и общим направлением микроэкономики, которая определяется рынком. В области строительства встречается два типа интересов заказчика: он сам выступает будущим собственником объекта и его пользователя.

1. Заказчик сам реализует конечную продукцию, эксплуатирует построенный объект.

2. Заказчик зависит от рыночных цен на продукцию или услуги, связаннее с эксплуатацией объекта:

- заказчик продает объект его будущему пользователю или сдает в аренду.

Стоимость недвижимости составит из зарплаты:

- связанные с отводом и приобретения земельного участка;

- обустройство участка;

- затраты на проектно-изыскательные работы (эскизный проект, экспертиза);

- затраты на строительство;

- накладные и прочие расходы (управленческие и посреднические расходы, страхование, плата за кредит);

- налоги;

- прибыль инвестора.

Структура этих затрат колеблется в зависимости от назначения объекта. Значение и удельный вес указанных затрат колеблется в зависимости от назначения объекта. Дома повышенной комфортабельности имеют цену значительно выше, чем остальные. При этом имеют место высокие затраты на оборудование местности, накладные расходы, в результате чего достигается у заказчика высокая прибыль. Стратегическая долговременная цель заказчика объектов, предназначенных на пролажу - максимизация прибыли. Если в качестве заказчика выступает предприниматель, то он иногда привлекает часть заемных средств. При этом в структуре затрат появляется важная статья. С учетом этой статьи предприниматель стремится максимизировать прибыль как отношение разницы доходов и расходов к собственному инвестиционному капиталу. При строительстве отдельного объекта доходы образуются только после получения денег от его реализации. При этом большое значение для заказчика имеет срок реализации объекта, до наступления которого средства заказчика как бы "повисают" на нем без отдачи и сопровождаются платой за кредит, накладными расходами и т.д. Стратегия законов рыночной экономики различается из видов строительных объектов. При реконструкции объекта целью заказчика является максимизация соотношения между эффектом и инвестициями, вызвавшими этот эффект. Эффект можно повысить за счет увеличения цен на модернизирование объекта.

2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ С ПОЗИЦИИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ

Законченный объект сам по себе не является конечной целью экономический деятельности предприятия, если он не специализировался на строительстве для продажи. Поэтому важным вопросом является оценка недвижимости. Необходимо отметить, что оценка недвижимости не эквивалентна проектной или фактической стоимости строительства, а в большей степени связана с экономической полезностью.

Рассмотрим определение стоимости для случая, когда его владелец является сам заказчик строительства, и проанализируем как при этом изменяется стоимость строительства в зависимости от времени.

Во-первых, владелец может установить рентабельность проекта и сопоставить ее с минимально приемлемым уровнем.

Во-вторых, сравнить капитальные вложения с дисконтированными текущими денежными потоками.

ДИСКОНТИРОВАНИЕ - это процесс приведения затрат и результатов к первому моменту времени.

Очевидно, что в результате этих сравнений стоимость объекта для владельца не равна сумме денег, затраченных на строительство. Она может быть ниже, если инвестированные решения были правильными, а может быть и выше.

Следовательно, если недвижимость приносит доход, то ее стоимость определяется дисконтированием доходов и расходов, связанных со строительством и эксплуатацией объекта. Отсюда следует, что при изменении характера эксплуатации объекта, цены на эти объекты, а также на ремонтные работы меняются.

С одной стороны, продавец определяет для себя цену, которую он готова получить сейчас, учитывая свои прошлые затраты, но не учитывая 6удущих доходов и расходов. С другой стороны, учитывается расчет покупателя с его планами на перспективу.

Процесс купли-продажи осуществляется тогда, когда идея покупателя оказывается более прибыльной. Цена устанавливается в пределах ценового поля, верхняя граница которого для продавца - эффективность, а для покупателя приемлемая рентабельность.

В связи с большой ролью амортизации рассмотрим ее влияние на стоимость недвижимости. На практике в рыночной экономике применяется так называемое соглашение и налоговые правила, в соответствии просто определить стоимость объектов за вычетом износов. Учет этой стоимости особенно важен для регулирования оттока прибыли из фирмы в виде дивидендов. До того, как распределится прибыль, ее часть в виде амортизационных отчислений остается у владельца для восстановления недвижимости.

3. ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ И СРОК СЛУЖБЫ ЗДАНИЙ

Здания и сооружения в отличие от промышленной продукции нельзя переместить и нельзя увеличивать срок их службы без существенных потерь. В связи с этим трудно выбрать решение, при котором одно и то же здание с малыми затратами можно приспособить для различных целей, появляющихся в тот или иной период эксплуатации, чтобы при этом эксплуатационные затраты были меньше, чем в случае ликвидации здания и замены его новым.

Важно установить оптимальный срок и стоимость зданий и сооружении, после чего дальнейшая эксплуатация нецелесообразна, т. к. момент целесообразности строительства рано или поздно наступит. В процессе проектирования необходимо предусмотреть увязку сроков службы отдельных частей здания, таким образом, чтобы их износ происходил по возможности одинаково и к моменту сноса и в здании не оказалось дорогостоящих и неизношенных материалов.

Указанная задача по сложности эквивалентна задаче об оптимальной структуре капитала на макроуровне.

Если эксплуатационные затраты сопоставляются со стоимостью, за которую здание может быть продано, то здесь имеется в виду процесс использование здания покупателем. Как правило, в обычной экономической ситуации затраты на восстановление и ремонт в сочетании с понижающейся производительностью зданий, оборудования, машин приводит к целесообразности их замены.

После выяснения срока замены старого имущества возникает проблема, покупать здание или брать его в аренду. Ответ может быть получен сравнением нынешней стоимости альтернативных вариантов.

Важными логическими факторами, определяющими выбор оптимального варианта, являются:

важность и значение для инвестора немедленных вложений;

предполагаемая продолжительность эксплуатации;

норма прибыли;

тенденции налоговой политики в техническом прогрессе данного вида имущества;

возможность использования для других целей и после некоторого срока аренды;

наличие условий для обслуживания;

для транспортных затрат в стоимости арендуемого оборудования.

ТЕМА 4. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

1. ВИДЫ ПРОЕКТНЫХ И ИЗЫСКАТЕЛЬСКИХ РАБОТ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Проектные-изыскательские конструкторские и научно-исследовательские организации (в дальнейшем проектные организации) выполняют различные виды проектных и изыскательских работ.

По признаку последовательности выполнения они разделяются на работы, осуществляемые:

1) на предпроектной стадии;

2) в процессе проектирования;

3) на стадии строительства;

4) при освоении введенных в действие мощностей и основных фондов. На предпроектной стадии выполняются работы по сбору и подготовке исходных данных, составлению технико-экономического обоснования.

В процессе проектирования ведутся изыскательские и проектные работы, связанные с разработкой технических и технорабочих проектов, а также рабочих чертежей.

На стадии строительства осуществляются изыскательские и проектные работы, обеспечивающие разработку рабочих чертежей на дополнительные работы, возникшие в ходе строительства.

При освоении введенных в эксплуатацию производственных мощностей проектные, организации выполняют работы, связанные с ускорением достижения проектных мощностей,

2. ЗАКАЗЧИКИ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ ЗДАНИЙ

Заказчиками на выполнение проектных работ выступают, различные министерства и ведомства, а также отдельные предприятия, которые являются распорядителями средств, выделенных в установленном порядке для выполнения проектных работ.

Проектные работы выполняются на основе договоров и дополнительных соглашений к ним, заключаемых между заказчиками и ведущей проектной организацией (генеральный проектировщик).

Генеральный проектировщик берет на себя выполнение всего комплекса проектных и изыскательских работ и может привлекать специализированные проектные организации (субпроектировщик).

В договорах между заказчиками и проектными организациями предусматриваются сроки разработки проектной документации и их стадийность. Заказчик обязан представить проектным организациям задания на проектирование, в котором должны быть представлены - конкретные задачи. Заказчик извещает генпроектировшика о сроке рассмотрения проектной документации не менее, чем за 5 дней.

3. ГЕНЕРАЛЬНЫЕ ПРОЕКТИРОВЩИКИ И СУБПРОЕКТИРОВШИКИ

В роли генпроектировщика выступает проектная организация, разрабатывающая технологическую часть проекта основного производства или проект основных объектов строительства, т.е. ведущая проектная организация в регионе, на родном хозяйстве или в виде строительства.

Проектная организация несет ответственность за:

1) технико-экономическую обоснованность принятых проектных решений и их эффективность;

2) применение в проектах наиболее эффективных технологических процессов, высокопроизводительного оборудования, обеспечивающих наивысшую производительность труда;

3) создание условий труда на предприятиях, отвечающих современным

требованиям техники безопасности;

4) надежность запроектированной конструкции зданий и сооружений, их взрыво- и пожаробезопасности;

5) эффективность предусмотренных в проекте мероприятий по охране природы, рациональному использованию земли, в т.ч. мероприятий по борьбе с загрязнением воздушной среды, вод и почв;

6) соблюдение при проектировании требований, действующих СНИП, нормативных документов, государственных стандартов, а также требований государственного надзора;

7) неоправданное увеличение объемов проектно-сметных материалов по сравнению с требованиями действующих инструкций и эталонов;

8) доказательство и полноту инженерных изысканий, необходимых для разработки объектов;

9) своевременную разработку и выдачу заказов субподрядным организациям;

10)качественное осуществление авторского надзора при строительстве объектов и своевременном внесении изменений и решений вопросов, связанных с ходом строительства зданий и сооружений, введения их в эксплуатацию и достижением проектной мощности.

Заказчики и генпроектировшики обязаны в проектно-сметной документации предусмотреть прогрессивные проектные решения и достоверность сметной, стоимости.

Взаимоотношения между заказчиками и проектировщиками регламентируются правилами о договорах подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.

Проектная организация возмещает убытки заказчика, причиненные низким качеством проектной организации.

4. ЗАДАНИЕ (ЗАКАЗ) НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ

Задание на проектирование является важным документом, на основании которого осуществляется разработка проектно-сметной документации и финансирование проекно-изыскательских работ.

ЗАДАНИЕ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ ПРОМЫШЛЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

Оно составляется заказчиком проекта в соответствии с решениями и технико-экономическими показателями, применяемыми в технико-экономическом обосновании и утвержденными в установленном порядке.

В состав задания входит отражение следующих вопросов:

1. Наименование предприятий, здания или сооружения.

2. Основание для проектирования.

З. Вид строительства (новое строительство, расширение, реконструкция техническое перевооружение или модернизация).

4. Район и площадка для строительства (заказчик должен указать материалы, обусловливающие месторасположение предприятия и предварительное согласие его.

5. Номенклатура продукции и показатели мощности основных ее видов.

6. Режим работы предприятия.

7. Наличие решений по производственному и хозяйственному проектированиям.

8. Требования к защите окружающей среды и утилизации отходов.

9. Необходимость в системном управлении (АСУ) технологическими процессами предприятия.

10. Данные для проектирования об объектах жилищного и культурного строительства.

11. Объем капитальных вложений и основные технико-экономические показатели при строительстве предприятия по очередям и пусковым комплексом.

12. Намечаемые сроки строительства. Прядок его осуществления и ввода в действие по очередям или пусковым (корпусом) комплексом.

13. Требования по разработке варианта проекта или его частей для выбора оптимальных решений.

14. Стадийность проектирования.

15. Наименование генпроектировщика.

16. Наименование строительной организации - генподрядчика.

17. Наличие согласия с территориальной проектной организацией.

Кроме задания на проектирование заказчик выдает проектной организации следующие документы:

1) утвержденный акт о выборе площадки для строительства с материальными согласованиями, место расположения предприятия;

2) архитектурно - планировочные задания, согласованное с исполнительной властью;

3) строительный паспорт участка, содержащий основные технические данные по выбранному земельному участку;

4) технические условия на присоединение проектируемого предприятия или сооружения к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;

5) данные по проведенным инженерным изысканиям;

6) сведения о существующей близлежащей застройке в подземных сооружениях, коммуникациях и др.;

7) другие документы, необходимые для проектирования.

5. ОСНОВЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ДОГОВОРОВ НА ПРОЕКТНО - ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ. ТЕРМИНЫ И ПОНЯТИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ФИНАНСИРОВАНИИ

КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов.

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов, источником финансирования которых является средства государственного бюджета или бюджета государственных предприятий и организаций, а также местный бюджет.

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ЦЕНТРАЛИЗОВАННЫЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов и финансируемые за счет средств государственного бюджета или бюджетных займов.

НЕГОСУДАРСТВЕННЫЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - инвестиции, финансируемые за счет средств инвесторов с негосударственными формами собственности, а именно:

- собственных финансовых ресурсов инвесторов (прибыли, амортизационных отчислений, денежных сбережений юридических лиц, а также отдельных граждан);

- заемных финансовых средств инвесторов;

- привлеченных финансовых средств инвесторов (паевые взносы физических и юридических лиц, средства, полученные от реализации и продажи акций, облигаций, др. средства);

- средства иностранных инвесторов;

- бесплатные и благотворительные взносы;

- пожертвования организаций, предприятий и граждан.

СМЕШАННЫЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов, в общем объеме которых есть часть государственных средств.

СТРОЙКА - совокупность зданий и сооружений (объекты) строительства, расширение и реконструкция которых осуществляется, как правило, по единой проектно - сметной документации со свободным сметным расчетом стоимости строительства, на которые в установленном порядке утверждается титульный список.

ОЧЕРЕДЬ СТРОИТЕЛЬСТВА - часть стройки, которая определена проектной (рабочим проектом), обеспечивающая выпуск продукции или предоставление услуг.

ПУСКОВОЙ КОМПЛЕКС - совокупность объектов (или их частей) основного, подсобного и обслуживающего назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи и т.д. которые обеспечивают выпуск продукции, предусмотренные проектом (рабочим проектом).

ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА - отдельное здание или сооружение, на строительство, реконструкцию или расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета.

Если на строительной площадке проектом или рабочим проектом предусматривается возведение первого объекта основного назначения без строительства подсобных и вспомогательных объектов, то понятие "о6ъект" совпадает с понятием "стройка".

ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИХ РАБОТ.

Для открытия финансирования технико-экономического обоснования или технико-экономических расчетов проектных и изыскательских работ за счет централизованных капитальных вложений необходимо предоставить в банки следующие реквизиты финансирования:

1) план капитального строительства (форма №7);

2) план финансирования (форма № 5).

Кроме указанных документов для финансирования необходимо предоставить:

а) для строек производственного назначения - перечень разработанных проектов, утверждаемые в установленном порядке;

б) для строек непроизводственного назначения - основные технико-экономические показатели.

Финансирование проектно-изыскательских работ за счет фондов объединений, предприятий и организаций в пределах имеющихся средств на их счетах.

Финансирование проектных работ, выполняемых за счет государственных бюджетных средств осуществляется в пределах общих объемов капитальных вложений заказчика.

6. РАСЧЕТЫ МЕЖДУ ЗАКАЗЧИКАМИ И НАУЧНОЙ (ПРОЕКТНО- ИЗЫСКАТЕЛЬСКОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ ЗА ВЫПОЛНЕННЫЕ ПРОЕКТНО - ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ

Указанные расчеты между предприятием - заказчиком и научной организацией - исполнителем производится по договорным ценам за принятую проектную (организационную) документацию в объеме и сроке, указанные в договоре с учетом выполнения исполнителем договорных обязательств. Исполнитель сдает документацию, а заказчик принимает ее по акту сдачи - приемки законченной проектной документации.

В календарном плане работ и в акте сдачи - приемки в составе каждого платежного этапа приводится подробный перечень, выдаваемой заказчику проектной документации.

Проектно - сметная и другая техническая документация передается заказчику по накладной, в которой приводится номера основных комплектов чертежей, томов, альбомов и количество экземпляров.

Расчеты могут осуществляться:

1) за проектно - сметную документацию в целом;

2) за проектную документацию, выполненную по отдельным стадиям проектирования;

3) за отдельные пусковые комплексы, очереди строительства, объекты,

Приемка проектно-сметной документации для строительства осуществляется заказчиком в сроки, обусловленные договором.

ТЕМА 5. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ПРОЕКТИРОВАНИЯ

Проектирование для целей строительства предприятий, учреждений и организаций - это сложный творческий процесс. В проектировании участвуют геодезисты, геологи, изыскатели, организаторы, экономисты, сметчики.

Страницы: 1, 2, 3