Договор аренды

Так, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Правовая конструкция статьи 610 ГК РФ о сроках аренды по договору составлена таким образом, что какие-либо конкретные сроки опущены. Это сделано законодателем для того, чтобы стороны арендного правоотношения были свободны в выборе срока аренды. Кодекс указывает, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Итак, из ст. 610 ГК РФ следует, что законодатель «уходит» от конкретизации срока в общих положениях об аренде, с другой стороны, в Кодексе есть ссылки на определение сроков в силу закона и в силу договора, причем примат отдается договорным срокам аренды. Наконец, Кодекс определяет и максимальные сроки для отдельных видов арендных договоров, называя их предельными. Так, согласно п. 1 ст. 627 ГК РФ, договор проката может быть заключен на срок до одного года.

Оговорка в ст. 610 ГК РФ о предельных сроках аренды свидетельствует об отсылочном характере этой правовой нормы. Например, в соответствии с Лесным кодексом РФ предельный срок аренды участков лесного фонда - 49 лет, предельные сроки пользования водным объектом - 25 лет (долгосрочное) и 3 года (краткосрочное). Для геологического изучения участки недр предоставляются на срок до 5 лет, а для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей, - до 20 лет; при совмещении разных видов пользования - до 25 лет.

Характерно, что ранее действовавшее законодательство (ст. 85 Основ гражданского законодательства) рассматривало срок договора аренды как его существенное условие. Положения ГК РФ о сроках арендного договора представляются более демократичными и соответствующими принципам свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

2.2 Форма договора аренды

В действующем ГК РФ в отличие от законодательства западных стран, где принято гораздо больше доверять друг другу при ведении бизнеса (во многих ситуациях наличие подписей в письменном договоре считается вполне достаточным), содержатся жесткие требования к форме договора. Но даже несмотря на это практика порождает ситуации, требующие дополнительной теоретической проработки.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Поскольку договор является одним из видов сделки, к нему применяются правила о форме сделки.

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (п. 1 ст. 434 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 158 ГК РФ форма сделок может быть устной и письменной. Последняя, в свою очередь, может быть простой и нотариальной. Однако такая классификация не учитывает специальных требований к форме договора, установленных в части второй ГК РФ.

Так, например, форма договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), аренды здания и сооружения (ст. 651 ГК РФ) признается надлежащей, если договор заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Письменная форма договора складского хранения считается соблюденной, если его заключение и принятие товара на склад удостоверены складским документом (п. 2 ст. 907 ГК РФ).

Таким образом, классифицируя договоры по их форме, можно выделить заключенные устно, в простой письменной форме и в нотариальной форме. Стороны могут договориться заключить договор в определенной форме, хотя закон для данного вида договора этого не требует. В таких случаях договор считается заключенным после придания ему установленной формы (п. 1 ст. 434 ГК РФ). Так, иногда стороны договариваются об удостоверении договора, заключенного в письменной форме, у нотариуса для придания договору большего веса. В таком случае договор будет считаться заключенным с момента нотариального удостоверения Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности // Договорное право России. М.: ИПК «Лига Разум», 2006. С.154..

Аренда имущества рассчитана, как правило, на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами сроком не более года. Вместе с тем есть договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия: например, договор проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ).

При краткосрочной аренде с участием только граждан необходимо достаточно четко определять (фиксировать) предмет аренды, его качество и т.д., а это, как правило, возможно лишь при заключении письменного договора.

Следует иметь в виду, что, если обязательная письменная форма договора аренды не предусмотрена законом, она всегда может быть установлена соглашением сторон.

Таким образом, устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда договор заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:

- заключен на срок менее одного года;

- не является по своей сути договором проката;

- предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;

- письменная форма договора не установлена соглашением сторон.

Например, между физическими лицами на полгода заключен договор аренды компьютера. Так как специальных требований к его форме законом не установлено, то применяется общее правило, согласно которому такой договор может быть заключен в устной форме.

А вот если физические лица заключают хотя бы на один месяц договор аренды транспортного средства без экипажа, то в соответствии со статьей 643 ГК РФ стороны обязаны заключить такой договор в письменной форме.

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ заключение договора аренды в письменной форме означает, что должен быть составлен определенный документ, выражающий содержание данной сделки и подписанный лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма договора считается соблюденной, если его стороны соблюдают следующие условия:

- составляют документ, подписанный сторонами, или совершают обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. При этом другая сторона должна принять предложение заключить договор (п. п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ);

- лицо, получившее оферту (предложение о заключении договора), в срок, установленный для ее акцепта (ответа о принятии предложения), совершает действия по выполнению указанных в ней условий договора (п. 1 ст. 435, п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Например, организация А направила организации Б предложение заключить договор аренды транспортного средства. Организация Б решила принять указанное предложение и в срок, предусмотренный в оферте для ответа, перечислила организации А денежную сумму в счет арендной платы. Такой договор, в соответствии с п. 3 ст. 434 и п. 3 ст. 438 ГК РФ, будет считаться заключенным в письменной форме.

В тех случаях, когда в аренду передается здание, сооружение или предприятие, договор аренды должен заключаться только путем составления одного документа, подписанного сторонами, и никак иначе (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ). Нельзя заключить договор аренды здания, сооружения или предприятия путем обмена документами с помощью специальной связи или других вышеназванных действий.

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора аренды не влечет его недействительность, а только усложняет разрешение споров.

Стороны не смогут при возникновении спора ссылаться на показания свидетелей, однако вправе будут предоставить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ) Богачева Т.В. Общие положения об аренде // Гражданское право (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. М.: Юристъ, 2004. С.110..

Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Такое основание недействительности сделки, как несоблюдение ее формы, установлено в отношении договоров аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

2.3 Порядок заключения договора аренды, его прекращение и изменение

Порядок заключения договоров аренды регулируется общими положениями заключения договоров.

Одна из особенностей заключения договоров аренды состоит в широком распространении в предпринимательской деятельности практики проведения торгов по продаже права аренды имущества. Договор аренды при этом заключается с лицом, выигравшим торги.

Важную особенность порядка заключения договора аренды составляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

Рассмотрим также вопросы установления сроков договора аренды. В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статьей 190 ГК РФ предусмотрено, что установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следовательно, стороны при заключении договора аренды вправе определить его срок. При этом они могут вообще не устанавливать срок договора, и в этом случае он будет считаться заключенным на неопределенный срок.

После отказа стороны от договора аренды он прекращается, и арендатор должен прекратить пользование арендованным имуществом.

Буквальная трактовка п. 2 ст. 651 ГК РФ позволяет сделать определенный вывод: незарегистрированный долгосрочный договор считается незаключенным. В свою очередь, это означает, что он не вступил в силу, не является обязательным для сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ) и к тому же недействителен (ст. 168 ГК РФ). То есть такой договор по своей сути не является договором, поскольку он даже не заключен и стороны вправе не исполнять свои обязанности по нему Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и публичном праве. По изд. 1925 г. Д-Юре, 2006. С.222..

В законодательстве не предусмотрена какая-либо ответственность за отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды. Так, ст. 19.21 КоАП РФ, предусмотревшая для юридических лиц штрафы в размере от 30 до 40 тыс. руб. за несоблюдение ими установленного порядка госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практически неприменима в данном случае. Дело в том, что сам порядок госрегистрации таких договоров в настоящее время нигде детально не прописан и не установлен. Отсутствует он и в Федеральном законе от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Кроме того, согласно ст. 16 Закона N 122-ФЗ госрегистрация прав на недвижимое имущество проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности.

Думается, данный факт не означает отсутствия обязанности регистрировать договор. Так, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не предусмотрено законом. Правда, в п. 2 ст. 651 ГК РФ уточнен срок регистрируемого договора аренды здания или сооружения, а в п. 2 ст. 26 ЗК РФ - срок действия регистрируемого договора аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, не подлежащих государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, о заявительном характере регистрации прав на недвижимое имущество сложно говорить, когда ее необходимость установлена в ГК РФ.

Поэтому отсутствие законодательно установленных сроков, в течение которых субъекту правоотношений необходимо осуществить госрегистрацию долгосрочного договора аренды, фактически означает, что субъект правоотношений может подать документы на госрегистрацию в пределах срока действия данного договора. Представляется тем не менее, что после истечения срока действия договора стороны арендных правоотношений теоретически можно было бы привлечь к ответственности по указанной выше статье КоАП РФ, поскольку за время действия договора они не провели обязательную госрегистрацию договора аренды и не подали соответствующие документы в регистрирующий орган.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК РФ). Обращаться в суд с требованием изменить или расторгнуть договор следует только после того, как получен отказ одной из сторон на предложение изменить или расторгнуть договор, либо если ответ так и не был получен в срок, указанный в предложении (если срок не определен, то в течение 30 дней). Обратите внимание, что эта обязанность снимается с арендодателя, если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд.

Расторгнуть заключенный договор аренды можно несколькими способами. Статья 450 Гражданского кодекса РФ предоставляет три варианта:

- по соглашению сторон;

- по решению суда, если того требует одна из сторон, в случаях, если контрагенты существенно нарушили условия договора;

- в других случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или самим договором.

Договор аренды может быть расторгнут досрочно. Требовать досрочного расторжения договора может как арендодатель, так и арендатор.

В статье 619 Гражданского кодекса РФ перечислены случаи досрочного расторжения судом договора по требованию арендодателя, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Как показывает судебная практика, признание того или иного условия существенным оценивается судом применительно к каждому конкретному случаю. Систематическая неуплата арендных платежей, нарушение сроков и размеров оплаты, сдача имущества в субаренду без согласия арендатора - вот основные существенные нарушения, которые заставляют арендодателей обращаться в суд;

- существенно ухудшает имущество. Арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа), или в состоянии, обусловленном договором. В силу этого арендатор обязан принимать необходимые меры для сохранности имущества и не совершать действий, влекущих за собой его ухудшение. Если действия (или бездействие) арендатора существенно ухудшают имущество, это может явиться основанием досрочного расторжения договора аренды;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд (фактически - три раза и более) по истечении установленного срока платежа является безусловным основанием досрочного расторжения договора аренды. При этом закон дает право установить сторонам по своему усмотрению иной срок для досрочного расторжения при невнесении арендной платы в определенный договором срок, в том числе и однократном;

- не проводит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором проведение капитального ремонта обязательно Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный, издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики под ред. С.А. Степанова, Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2006, С.257..

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Если сторонам не удалось достичь соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6