Договор аренды

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Эта обязанность снимается с арендодателя, если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд.

Арендатор также вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, предусмотренных в статье 620 Гражданского кодекса РФ, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Обратите внимание, что досрочное расторжение договора аренды влечет за собой и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (ст. 618 ГК РФ).

Кодекс дает сторонам возможность расширить перечень оснований досрочного расторжения договора, включив соответствующее условие в текст соглашения.

2.4 Возмещение убытков

Возмещение убытков на практике часто смешивается с компенсацией потерпевшему лицу при досрочном расторжении договора аренды. Эти понятия используются как синонимы. Такое их употребление имеет свое основание, так как на латыни значение слова "компенсация" - это возмещение. Однако наличие двух названных близких терминов требует дифференциации их значения. Так, возмещение убытков согласно ст. 15 ГК РФ подразумевает полное покрытие причиненного ущерба, тогда как компенсация может быть неполной, частичной. Возмещение убытков предполагается безотлагательным и более категоричным, чем компенсация, ибо последняя нередко может быть отсроченной. Термин "компенсация" обычно прилагается к государственному органу, обязанному к выплате, тогда как возмещение убытков чаще используется при характеристике отношений в частном секторе или же применительно к хозяйственной сфере деятельности публичных организаций. Возмещение убытков предполагает наличие некоторой не только субъективной, но и объективно возникшей потери (ущерб имуществу, неполученный доход, вред природе). Компенсация же необязательно следует за объективно нанесенными убытками. Например, в случае реквизиции частного имущества для государственных нужд это имущество не пропадает, а лишь меняет своего собственника; в этом случае ущерб терпит не общество в целом, а только частное лицо, которому это имущество принадлежало и которому полагается за него компенсация. Компенсация в таком понимании требуется не в связи с уничтожением вещи, а только вследствие изменения ее назначения. Более того, при новом назначении, которое придается вещи, последняя может стать для общества даже более полезной, чем при прежнем способе ее использования. С этим последним связывается представление о компенсации как о неком снисхождении государства, его вынужденной уступке по отношению к потерпевшему лицу.

Возмещение убытков при различных ситуациях. Закон не различает неодинаковые случаи изъятия недвижимости в публичных (государственных или муниципальных) интересах. Среди них следовало бы выделить некоторые основные ситуации:

1) изъятие частной земли и частного же строения на ней (убытки возмещаются и за строение, и за землю);

2) изъятие частного строения, но расположенного на земле, принадлежащей городу, поселку, другой муниципальной единице (убытки возмещаются только за строение);

3) изъятие на публичной земле жилого строения, которое частное лицо или организация занимают не на правах собственника, а на правах арендатора, постоянного пользователя или на ином владельческом праве (убытки возмещаются собственнику строения, но не арендатору или иному пользователю земли);

4) изъятие земли (без строения), которой владеет арендатор, постоянный пользователь или иной держатель, не обладающий правом собственности на нее, поскольку собственником является публичный орган (убытки возмещаются только за неиспользованные затраты арендатора и иного пользователя земли);

5) изъятие для публичных нужд частной земли (вместе со строением или без него), которой владеет третье лицо по арендному или иному договору с частным собственником (в этом случае встает вопрос о возмещении убытков двум лицам, т.е. собственнику за землю, а арендатору за неиспользованные затраты, если они были) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный, издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики под ред. С.А. Степанова, Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2006, С.495..

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю полученное по договору имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа этого имущества. Закон также определяет последствия несвоевременного возврата имущества арендатором в виде уплаты соответствующей арендной платы и возмещения убытков. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесение арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Согласно ст. 622 ГК РФ, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшение арендованного имущества, неотделимое без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено действующим гражданским законодательством. Согласно ст. 623 ГК РФ улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Как указал ВАС РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", после прекращения договора арендная плата выплачивается в размере, согласованном в договоре (п. 38). Если указанная арендная плата превышает ставку аренды, которую мог бы получить арендодатель, если бы арендатор своевременно возвратил его имущество и оно вновь было бы передано в аренду, арендатор несет неблагоприятные последствия и не вправе требовать снижения арендной платы. Тем самым он экономически стимулируется к своевременному возврату арендованного имущества. Но и представить, что у арендодателя образуются какие-либо дополнительные убытки, довольно сложно. В то же время, если будет доказано, что ставки арендной платы на аналогичное имущество возросли после прекращения договора аренды, арендодатель вправе требовать возмещения его убытков. В виде убытков в большинстве случаев должна выступать упущенная выгода, т.е. сумма разницы между выплачиваемой арендной платой и предполагаемой платой от сдачи имущества в аренду другому лицу. Думается, законодатель подразумевал под убытками, упоминаемыми в ч. 2 ст. 622 ГК РФ, именно упущенную выгоду.

Однако в судебной практике представлен строгий подход к доказыванию причинно-следственной связи в данном случае, что приводит к невозможности получить компенсацию упущенной выгоды. В частности, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа рассматривается похожее дело: арендатор своевременно не возвратил арендованные помещения, арендодатель предъявил к нему иск о возмещении свыше 10 млн. руб. упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи вышеназванных помещений в аренду по рыночной стоимости Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 сентября 2004 г. N КГ-А40/8080-04.. В обоснование исковых требований указывалось на то, что в связи с покупкой истцом у ответчика помещений последние были предоставлены ответчику в аренду по заниженной стоимости для целей их освобождения. После истечения срока аренды помещения не были возвращены арендодателю, что повлекло возникновение у него убытков в виде разницы между установленным договором размером арендной платы и рыночным размером арендной платы, подтвержденным заключением независимого оценщика.

Решением суда в иске отказано. В части требования о взыскании упущенной выгоды решение мотивировано отсутствием доказательств намерений истца сдать помещения в аренду по цене, установленной независимым оценщиком, и доказательств получения ответчиком доходов вследствие пользования имуществом истца.

В кассационной жалобе заявитель (истец) указывал на неправильное применение судом ст. 15 ГК РФ, ссылаясь на то, что в результате неправомерного использования помещения ответчиком получен доход в виде сэкономленных денежных средств, которые он заплатил бы за аренду аналогичного помещения.

Суд кассационной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, во-первых, ввиду недоказанности намерений истца представить имущество кому-либо в аренду и, во-вторых, ввиду отсутствия правовых оснований для взыскания сэкономленных ответчиком денежных средств, которые последний заплатил бы за аренду аналогичного помещения.

Позиция, из которой следует, что в подобном случае истец обязательно должен был предпринять попытки, направленные на поиск нового арендатора, подписать с ним договор аренды, пока еще не имея возможности передать имущество в аренду (как мы видели на иных примерах, это неизбежно вызвало бы сомнения в разумности поведения истца), представляется небесспорной. Можно ведь предположить, что собственник помещений вообще не собирался его сдавать в аренду (в нашем случае это более чем обоснованное предположение, поскольку целью заключения договора аренды было предоставление продавцу помещения некоторого времени для сборов и спокойного переезда; этим обусловливалась и низкая арендная плата). По использованной судом логике в этом случае арендодатель вообще не может претендовать на возмещение упущенной выгоды.

Заключение

Подытоживая, хотелось бы отметить достаточно сильные позиции аренды как способа организации экономической деятельности, что, вероятно, укрепляет и стабильность правового института аренды. Во всяком случае, можно твердо говорить о востребованности данного договора в хозяйственной практике и даже о некоторой экспансии его за пределы традиционного применения.

При этом аренда выступает вовсе не в качестве некой вторичной и второстепенной - по отношению к собственности -- формой обладания хозяйственными объектами, а в качестве равноценной и естественно дополняющей.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК).

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля - продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК).

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.

Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

В российском праве наряду с реальными и консенсуальными договорами можно выделить третью разновидность гражданско-правовых договоров -- подлежащие государственной регистрации.

Договор аренды связан с предоставлением нанимателю не только правомочий но владению и пользованию вещью, но и частичной передачей правомочий распоряжения.

Таким образом, целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его в собственность.

Ныне действующее законодательство, и прежде всего Гражданский кодекс РФ с дополнениями и изменениями к нему, значительно снижает жесткость требований в отношении существенных условий договора, расширяет правовую базу договорных отношений. В то же время для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным. Такая правовая основа договора аренды дает возможность его участникам всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить защиту своих прав.

Список используемых источников

1. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. М.: Юридическая литература, 1993. - 98 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // «Российская газета» от 8 декабря 1994 г. № 238-239; часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // «Российская газета» от 6, 7, 8 февраля 1996 г. № 23, 24, 25; часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // «Российская газета» от 28 ноября 2001 г. № 233.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. От 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Статья 410.

4. Федеральный закон N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. N 30. Статья 3594.

5. Федерального закона от 23 августа 1996 г. «О науке и государственной научно-технической политике», в ред. от 29 декабря 2000 г. N 168-ФЗ, с изм. от 24 декабря 2004 г. N 176-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137; 1998. N 30. Ст. 3607).

6. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (ред. от 23.07.2008) // «Собрание законодательства РФ», 15.01.1996, N 3, ст. 140.

7. Постановления Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» (СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 593; СЗ РФ. 2000. N 6. Ст. 777; N 13. Ст. 1373).

8. Распоряжение Правительства РФ от 7 июня 1995 г. N 782-Р «Об упорядочении использования административных зданий и служебных помещений, находящихся в федеральной собственности» // СЗ РФ. 1995. N 27. Статья 3200.

9. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» срок аренды движимого имущества не должен превышать одного года, а в остальных случаях нужно получить согласие собственника.

10. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2004 г. N 135 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" // Российская газета. 2004. 31 авг.

11. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // "Вестник ВАС РФ", N 4, 2001.

12. Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утв. распоряжением Минимущества РФ от 28 июля 1998 г. N 774-Р (БНА. 1998. N 20).

Специальная литература

1. Абрамов. Договорное право / М.: 1984, 541с.

2. Антипов В.А. Собственность и цена // Право и Экономика 2004, №2, 99с.

3. Аристотель Политика // Политика. Афинская полития. М.: Мысль, 2002, 330с.

4. Богачева Т.В. Общие положения об аренде // Гражданское право (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. М.: Юристъ, 2004. 523с.

5. Бороздин С.В. Земельные отношения и аграрные реформы. М.: ЮНИТИ, Издательство политической литературы «Единство», 2004, 450с.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6