Договор аренды

Помимо Гражданского кодекса среди основных зако-нода-тель-ных и нормативных актов, регулирующих договоры аренды зда-ний, сооружений и нежилых помещений, в том числе на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, можно назвать следующие: Федеральный закон “Об организации страхового дела в Российской Федерации” в редакции фе-деральных законов от 31.12.1997 г. № 157-ФЗ, от 20.11.1999 г. № 204-ФЗ; Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ; Постановление Прави-тельства РФ от 04.12.1995 г. № 1190 “Об утверждении По-ложения о Государственном комитете РФ по управлению государственным имуществом” (в ред. постановлений Прави-тельства РФ от 14.10.1996 г. № 1189 и от 16.06.1997 г. № 735); Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 г. “О делегировании полномочий Правительства РФ по управ-лению и распоряжению объектами федеральной собст-венно-сти”; Постановление Правительства РФ от 05.01.98 г. № 3 “О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности зданий, сооружений, нежилых помещений”; Закон Санкт-Петербурга “О порядке предо-ставления льгот по арендной плате в Санкт-Петербурге” от 03.06.1996 г.; Закон Санкт-Пе-тербурга “О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в не-жилые” от 09.04.1997 г.; Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 1291-р от 22.12.1997 г. “О методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда (с из-ме-не-ниями, внесенными Законом Санкт-Петербурга от 22 июля 1998 г. № 183-30); Распоряжение КУГИ Санкт-Петер-бурга от 23.12.1997 г. № 1451-р “О внесении изменений в форму примерного договора аренды объекта нежилого фон-да”; Распоряжение КУГИ Санкт-Петер-бурга от 04.09.1998 г. № 1375-р “О внесении изменений в распоряжение КУГИ от 11.08.1998 г. № 1181-р “О порядке принятия решений о пре-доставлении в аренду объектов нежилого фонда целевым назначением”” и другие.

Новый Гражданский кодекс особо выделяет такой “режим” арендных отношений, когда арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Данная норма права применя-ется при сдаче в аренду объектов государственной и му-ниципальной собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдает имущество в субаренду с согласия арен-додателя (ст. 618 ГК).

Краткое понятие нежилого помещения содержится в ст. 4 Жилищного кодекса РФ, где под ним понимается помещение, предназначенное для торговых, бытовых или иных нужд непроизводственного характера. Этим определением фактически ограничен круг целей использования нежилого помещения, в котором не может быть развернуто производ-ство.

Надо сказать, что законодатель, конструируя пос-ледо-ва-тельность построения статей ГК РФ, в общих поло-жениях об аренде (§ 1 главы 30 ГК РФ), применяет тра-диционный способ правового регулирования арендных пра-воотношений. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606 ГК); объект аренды (ст.ст. 6-7); арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс ста-тей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект в виде имущества: ст.ст. 611-613; 615-616; 622-624 ГК РФ. Как бы в промежутках между этими статьями Кодекс вводит другие статьи: арендная плата (ст. 614), а также правовые нормы, касающиеся со-хранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст.ст. 617-621 ГК РФ).

Примерная форма договора аренды объекта нежилого фонда, которая постоянно изменяется и дополняется с учетом нового законодательства и состояния рынка аренды на примере г. Санкт-Пе-тербурга приведена в приложении 1.

В приложении 2 приложен комплект документов, необходимый для государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества с индивидуальным предпринимателем.

1.2. Стороны договора

К сторонам договора аренды недвижимости предъяв-ляются те же требования, что и к участникам других гра-жданско-правовых сделок. Особенностью субъективного со-става данного договора является, во-первых, то, что арендодателем может выступать исключительно юридическое лицо, а во-вторых, то, что функции арендодателя госу-дарственного недвижимого имущества в большинстве слу-чаев исполняет специальный государственный орган, наде-ленный соответствующими полномочиями. Согласно ст. 608 ГK, арендодатель - это собственник передаваемого в по-льзование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (нани-ма-тель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Форму-лируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим иму-ществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоря-жению имуществом (ст. 209 ГК).

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодателей могут выступать унитарные предприятия, а казенные пред-приятия и бюджетные учреждения - в отношении любого имущества только с согласия собственника. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов спе-циальным полномочием сдавать имущество в аренду. Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать дееспособные граждане либо организации, являющиеся юри-дическими лицами. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

При заключении договора аренды юридическим лицом, его правоспособность должна предусматривать возможность заключения такого договора.

Хозяйственные общества и товарищества как лица, обладающие универсальной правоспособностью, вправе за-ключать договоры аренды, если это не предусмотрено их учредительными документами. Возможность унитарных пред-приятий распоряжаться переданным им имуществом закреп-лена в законе (ст.ст. 294, 295, 296 ГК). Некоммерческие орга-низации могут выступать в качестве арендодателя только в соответствии ст. 50 ГК, ст. 24 Закона “О некоммерческих организациях”.

Органы КУГИ обеспечивают в пределах своей компетенции защиту имущественных прав Санкт-Петербурга при ведении дел в арбитражном суде, третей-ском суде, представляя истца, ответчика, либо третьего лица, в том числе по договорам аренды.

Фонд имущества города является организатором аук-ционов и коммерческих конкурсов на заключение договоров аренды, хотя сам стороной данного договора не является.

1.3. Предмет договора

Предметом договора является объект нежилого фонда. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использо-вания последним (осуществление капитального ремонта, воздер-жание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и ис-пользованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элемен-тов (право следования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора арен-ды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в резуль-тате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю Ранее в юридической литературе высказывалась точка зрения о много-объектном составе предмета обязательства по договору купли-продажи (см.: Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975. - С. 211; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., 1997. - С. 224)..

Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-пра-вового договора.

Характерные черты объектов недвижимости таковы.

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундамен-тально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение ко-торого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для со-ответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведен-ных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей при-роде (горы, скалы и т.п.).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижи-мости можно говорить лишь в том случае, если они “привязаны” к определенному земельному участку. Причем ситуация не меня-ется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собст-веннику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемеще-ние указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущер-ба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (от-дельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежи-лые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при арен-де которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.

В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение кото-рых закончено, и они уже используются или могут быть исполь-зованы по прямому назначению. Как известно, право собствен-ности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое не-движимое имущество, подлежащее государственной регистра-ции, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В свою очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительства здания (сооружения) и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов. Последние также могут служить объ-ектами различных сделок, в том числе и договора аренды, одна-ко и в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты не-движимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют оп-ределенную специфику, которая находит отражение и в особенно-сти правового регулирования правоотношений, связанных с пере-дачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из граж-данско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Специфика нежилого фонда, по сравнению с жилым состоит в том, что критерии выделения помещений в нежилом фонде менее жесткие, чем критерии определения квартир. Очевидно, что нежи-лым помещением может быть признана любая часть здания, отвечающая выше-приведенным критериям. Поэтому в рам-ках одной части здания возможно выде-ление разного количества помещений -- в зависимости от желания правообладателя и соответствия этого желания дан-ным критериям. Однако такое положение ни в коей мере не означает возможности нарушения установленного Законом прин-ципа, в соответствии с которым -- помещение -- единственный объект, на который может быть зарегистрировано право. Именно это положение исключа-ет возможность формирования объектов из нескольких помещений. Для того чтобы иметь возможность зарегистрировать право на часть здания как на самостоятельный объект, эта часть здания должна быть признана единым помещением с присвоением собственного инвентарного и кадастрового номера.

Нежилой фонд Санкт-Петербурга делится на четыре группы (данная класси-фикация отражает правовой режим объектов недвижимости):

Все нежилые отдельно стоящие здания, строения и встроенные нежилые помещения в жилых домах (в том числе вновь построенные, капитально ремонтируемые и капиталь-но отремонтированные, а также высвобождаемые арендато-рами) независимо от их балансовой принадлежности. Ими является большинство передаваемых по договору аренды объектов недвижимости, отношения по их аренде регули-руются общими для всех групп нормами, закрепленными федеральными и Санкт-Петербургскими нормативными акта-ми.

Жилые здания и помещения, переводимые в нежи-лой фонд. Прежде чем стать объектом нежилого фонда, по-мещение или строение должно быть в установленном поряд-ке передано в нежилой фонд.

Нежилые здания-памятники и нежилые помещения в жилых зданиях-памятниках. Особенность их правового ре-жима состоит в том, что архитектор такого объекта имеет дополнительные права и обязанности, касающиеся исполь-зования и содержания объекта.

Культовые здания и сооружения, которые могут быть сданы в аренду только целевым назначением.

1.4. Форма и государственная регистрация

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть за-ключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность до-говора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установлен-ных законом.

В юридической литературе продолжаются попытки критики Кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ в силу только им понятных причин утверждают, что новый ГК отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А.Сыродоев пишет: “Замена нотариального удостоверения на регистрацию сде-лок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуще-ствляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привле-чения адвокатов для подготовки договоров. Установленные... размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок” Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое иму-щество. - С. 93; см. также: Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государст-венного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. - 1998. - № 3. - С. 28-37..

В связи с этим прежде всего необходимо указать на фактиче-скую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обяза-тельного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостове-рение сделок с недвижимостью либо заменить его государствен-ной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее дейст-во-вавшем законодательстве каких-либо норм, предусматриваю-щих обязательную нотариальную форму для всех сделок с не-движи-мостью.

В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном но-тариальном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязательно по признаку принадлежности объектов та-ких договоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотари-альное удостоверение предусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору дарения жилого дома (третья часть ст. 257 ГК 1964 г.). В то же время обязательного нотариального удостоверения тре-бовали договор дарения на сумму свыше 500 руб. и договор да-рения валютных ценностей на сумму свыше 50 руб. (первая часть ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого отношения к недвижи-мому имуществу. Следовательно, критики действующего ГК предлагают по сути не восстановить порядок обязательного но-тари-ального удостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой ранее отсутствовал), а ввести такой порядок. А это, со-гласимся, другая постановка вопроса.

По поводу проблемы целесообразности (либо нецелесообраз-ности) введения всеобщего и обязательного порядка нотариаль-ного удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зданий и сооружений, можно выска-зать следующие соображения.

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обя-зательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнитель-ным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной ре-шать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и пе-ред обязательным нотариальным удостоверением сделок: провер-ка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоя-щими перед системой государственной регистрации.

Во-вторых, система государственной регистрации прав на не-движимое имущество и сделок с ним никак не может быть заме-нена обязательным нотариальным удостоверением соответст-вующих сделок, поскольку только система государственной реги-страции обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5