Договор аренды

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных плате-жей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие по-ложения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы пла-тежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частно-сти: в виде установленной доли доходов арендатора от использо-вания здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Глав-ное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии согла-шения сторон относительно размера арендной платы.

Срок владения и пользования арендато-ром сданным внаем имуществом всегда признавался существен-ным условием договора аренды (имущественного найма).

В законодательных актах, действовавших в России непосред-ственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора (см., например, ст. 12 Основ законодательства об аренде, ст. 85 Основ гражданского законодательства). При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным.

ГК, в свою очередь, предусматривает, что договор аренды за-ключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имуще-ства. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления до-говора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде не-движи-мости - за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки дого-вора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1. Права и обязанности арендодателя

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во вся-ком договоре аренды выделяются группы условий, определяю-щих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендода-теля, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями до-говора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.

Однако такая дифференциация условий договора сама по се-бе относительна, так как их выполнение зачастую требует со-верше-ния определенных действий одновременно как от арендо-дателя, так и от арендатора. К примеру, выполнение арендодате-лем обязанности по передаче арендованного имущества аренда-тору предполагает и определенные действия последнего по при-нятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выставления арендодателем соответствующих счетов, и т.д. В подобных случаях говорят о так называемых кредитор-ских обязанностях контрагента по договору, выполнение кото-рых служит необходимым обеспечением для выполнения долж-ником (арендодателем или арендатором) основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора.

Тем не менее в целях изучения договора аренды условия этого договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую - определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям со-ответ-ст-вен-но арендодателя и арендатора противостоят права тре-бования контрагента. Важное значение имеют также предусмот-ренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответст-вующих условий договора.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствую-щем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребо-вать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и по-требовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может посту-пить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неиспол-нением договорных обязательств.

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданное внаем имущество свидетельствует об определенной позиции законода-теля, допускающего вплетение в ткань обязательственно-пра-вовых отношений элементов вещных прав.

Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговоре-ны при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении дого-вора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться пре-доставленными ему ГК (ст. 612) способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездно-го устранения недостатков имущества, либо соразмерного умень-шения арендной платы, либо возмещения расходов, произ-веденных им для устранения недостатков арендованного имуще-ства; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодате-лю арендных платежей при условии предварительного уведомле-ния об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодателю предоставлена единственная возможность из-бежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду иму-щества.

ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (таким как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может по-влечь за собой негативные последствия для арендатора (напри-мер, обращение взыскания на арендованное имущество, являю-щееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендо-дателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера аренд-ной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).

Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом - кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соот-ветст-вующее требование кредитора без согласия должника - арендо-дателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).

Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арен-датору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во вни-мание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законода-тель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотре-но законом или договором. Капитальный ремонт должен произ-водиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремон-та арендодатель должен воздерживаться от любых действий, соз-дающих для арендатора препятствия в пользовании сданным вна-ем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотрен-ным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендо-дателя.

2.2. Права и обязанности арендатора

Можно выделить три основные обязанности арендатора, вы-текающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло-виями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Думается, что законодатель в этой норме, устанавли-вая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове “пользоваться”, а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные по-следствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фак-тически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с усло-виями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

В процессе пользования имуществом, если иное не установ-лено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ре-монт и нести бремя расходов на содержание арендованного иму-щества (п. 2 ст. 616 ГК).

Что касается собственно пользования арендованным имуще-ством, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арен-датора, поскольку именно в этом заключается интерес последне-го. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать пло-ды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендато-ра, связанной с пользованием арендованным имуществом, следу-ет признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.

В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реа-ли-зовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в ус-тавный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производст-венный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в дан-ных случаях требуется по той причине, что реализация аренда-тором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.

Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при нали-чии согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превышать срока основного договора арен-ды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

В реальной жизни субарендные отношения имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положения ГК нуждаются в некотором дополнительном комментарии.

Ранее действовавшим законодательством передача арендато-ром арендованного имущества в субаренду также допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы, связанные с регулированием субаренды, в частности судьба договора субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения за-конодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исхо-дила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, свя-занных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в изме-ненном виде: место арендатора, передавшего имущество в суб-аренду, занимал арендодатель по основному договору аренды.

Вместе с тем введение в действие части первой ГК лишило подобную практику права на существование. Дело в том, что со-гласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанно-стей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашем случае для арендодателя). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субаренда-тора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, вле-чет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды заключе-ния с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Это может быть реа-лизовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (ар-битражный суд) о понуждении арендодателя к заключению дого-вора аренды.

Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевре-менном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во вре-менное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого до-говора аренды.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установ-ленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что сторо-ны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позво-ляющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК).

В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавших-ся довольно примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взя-того в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процен-та, - ГК предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в от-ношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие ос-новные формы арендной платы: определенные платежи в твер-дой сумме, вносимые периодически или одновременно; установ-ленная доля полученных в результате использования арендован-ного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услу-ги; предоставляемые арендатором арендодателю; передача арен-датором арендодателю в собственность или в аренду обусловлен-ной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо импера-тив-ным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

Гораздо менее жестким по сравнению с Основами законода-тельства об аренде является регулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изме-нения могут производиться по соглашению сторон в сроки, пре-дусмот-ренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще од-ного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства об аренде). По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер аренд-ной платы может быть пересмотрен в сторону уменьше-ния, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в пе-риод действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние это-го имущества.

Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения аренд-ной платы при заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.

Общество с ограниченной ответственностью - арендатор - обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5