Договор аренды

В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистрации “не сопряжена с консультационными функциями”, и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения “поголовного” принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от ад-во-ката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязатель-ную нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК). Кроме того, огромно-му числу участников сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса совершенно не нужны. Зачем, спрашивается, нотариусу консультировать по вопросам правильности составле-ния договора коммерческие организации, органы власти и мест-ного самоуправления, имеющие квалифицированные юридиче-ские службы?

В результате получается, что введение обязательного нотари-ального удостоверения сделок с недвижимым имуществом пол-ностью оправдывает интересы и чаяния только одной определен-ной группы лиц, а именно - нотариусов. Данный вывод особен-но нагляден применительно к договорам аренды зданий и соору-жений. Подавляющее большинство участников указанных дого-воров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обяза-тельное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными вре-менными и материальными затратами. Надеемся, что этого не произойдет.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, под-лежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

Прежде всего хотелось бы отметить, что в период, когда гото-вился и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зда-ний не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной регистрации. Поэтому не ГК “повинен” в создании той нелепой ситуации, которую мы на-блюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом, заклю-ченный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее про-должительный срок не имеет силы до его обязательной государ-ственной регистрации. Эта ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594., включившим нежи-лые помещения в перечень объектов недвижимости. А в результа-те теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых поме-щений, охватываются общими положениями об аренде, касаю-щимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государствен-ной регистрации, если иное не установлено законом. Как уже от-мечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако указанное специальное правило не затра-гивает договоров аренды нежилых помещений.

Еще более странные выводы относительно договоров аренды нежилых помещений можно встретить в юридической литерату-ре. Например, по мнению И.Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных отноше-ний, поскольку “они уже объединены под общим значением “зда-ние”” и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий. “Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, - пишет И.Исра-фи-лов, - имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Пред-ставляется, что в этих случаях к договору аренды следует прило-жить и план-схему земельного участка”. Мало того, оказыва-ется, что “при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких последствий”. И все эти выводы, реали-зация которых может привести к колоссальным разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнение практически все договоры аренды нежи-лых помещений), основываются на одном-единственном фор-мально-логическом умозаключении автора о том, что “понятие “здание” несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие “нежилое помещение”” См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 113-119..

Однако вернемся к вопросам, связанным с государственной регистрацией договоров аренды зданий и сооружений. В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон “О государст-венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию права аренды. Например, согласно п. 1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государствен-ной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как об-ременение прав арендодателя соответствующего помещения (час-ти помещения).

Техническая оплошность законодателя послужила для некото-рых авторов основанием для глубоких научных изысканий, при-званных, по их мнению, доказать, что объектом регистрации яв-ляется не договор аренды здания (сооружения), а некое “право-обременение”. Например, по мнению О.Гутникова, в Законе о государственной регистрации “речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание (договор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право аренды... Поэтому следует признать, - пишет далее О.Гутников, - что регистрация обременения есть одновременно государ-ствен-ная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличается договор аренды (сделка) как основание, из которого такое право-об-ре-ме-нение возникает” Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. - 1999. - № 5. - С. 117..

Одна незадача: в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, под-лежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом (ГК, Законом о государственной регистрации) применительно к договору аренды здания или сооружения иное не уста-новлено. Следовательно, и указанный договор считается заклю-ченным с момента его (договора, а не гипотетического “права-обременения”) государственной регистрации. Более того, в ГК имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой до-говор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента государст-венной регистрации договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей. Так что же предлагает регистрировать О.Гутников, не зарегистрировав договора аренды?

Если говорить о технической стороне дела, то в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными поста-новлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 СЗ РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963., проведение государственной регистрации догово-ров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удосто-веряется штампом регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа (т.е. на тексте договора аренды) (п. 77).

Государственная регистрация договора аренды здания (со-оружения) одновременно означает обременение права собствен-ности или иного вещного права арендодателя на соответствую-щий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о до-говоре аренды здания (сооружения) вносятся в подразд. III Еди-ного государственного реестра - “Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объ-ект недвижимого имущества” (п. 8 Правил). В указанном подраз-деле Единого государственного реестра имеется специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу “Описание предмета аренды” заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе “Срок” указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пи-шутся слова “срок не определен” (пп. 44, 45 Правил).

1.5. Существенные условия

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понима-ется имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ указывается: “При общей тенденции к усиле-нию роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требо-ваний в отношении определения его условий. Речь идет о сущест-венных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может счи-таться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие ус-ловия сведены до минимума: существенным в силу закона явля-ется лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК)... К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владе-ния и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора” См.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. - С. 190; см. также: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - Ч. 2. - С. 156..

Такие суждения основаны на более общем взгляде на сущест-венные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным См., напр.: там же. - С. 12; С. 13..

Представляется, что такой подход логически неверен, по-скольку в этом случае само понятие “существенные условия до-говора” определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само суще-ствование одной из важнейших категорий договорного права ста-вится в зависимость от техники законодательной работы.

Для выяснения сути понятия “существенные условия договора” необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия “договор” идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридиче-ский факт, который в принципе не может иметь собственного со-держания, включая и какие-либо существенные условия. Договор-документ, т.е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, по-скольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно, исследование существенных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения, содер-жание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющими-ся в тексте договора.

Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора (т.е. в договоре-документе) пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в догово-ре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоот-ношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержа-щегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда ус-ловие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением ис-ключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое ка-чество существенного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан неза-ключенным.

Теперь обратимся к п. 1 ст. 432 ГК, в котором содержится оп-ределение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в зако-не или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относитель-но которых по заявлению одной из сторон должно быть достиг-нуто соглашение.

Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответ-ствующего договорного обязательства (отражают природу дого-вора) и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия бесспорно являются су-щественными условиями договора, ибо, называя их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного вида договорного обязательства.

Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, -- мы должны сде-лать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям догово-ра аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст.ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.

Первым среди всех существенных условий гражданско-право-вого договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), ко-торые должна совершить обязанная сторона (или, соответствен-но, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И.Мейер, “предметом договора всегда представляется право на чужое действие...” Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд. 1902. - Ч. 1. - М.: Статут, 1997. (Сер. “Классика российской цивилистики”). - С. 161..

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Необ-ходимо отметить, что ранее действовавшее законодательство вы-водило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источни-ка определения существенных условий договора. Иными слова-ми, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, традиционно выделялись в качест-ве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для дого-воров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для догово-ров данного вида.

Однако отмеченное изменение в подходе законодателя к суще-ственным условиям договора по признаку их необходимости для договоров данного вида не влечет серьезных изменений в практи-ке применения соответствующих законоположений. В самом деле, если речь идет о “поименованных” договорах, т.е. предусмот-ренных ГК и другими законами, то за рамками норм, регулирую-щих соответствующий вид договорных обязательств (при надле-жащем их толковании), вряд ли целесообразно искать некие иные условия, которые являются необходимыми для данного вида до-говора. Более того, допущение возможности их поиска привело бы к опасности судебного произвола и в целом к нестабильности договорных отношений. Что же касается “непоименованных” договоров, т.е. не предусмотренных законом, то круг необходи-мых для них существенных условий может определяться на осно-ве норм, регулирующих сходные договорные обязательства и применяемых в этом случае по аналогии закона.

Как уже отмечалось, в круг условий договора, названных в за-коне или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те усло-вия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрас-тает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что к обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имуще-ства при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объ-ектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о раз-мере арендной платы договор аренды здания (сооружения) счи-тается незаключенным.

Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или со-оружения требование об обязательном включении в договор ус-ловия о размере арендной платы под страхом признания его неза-ключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим призна-ком договора аренды здания (сооружения), позволяющим выде-лять его в отдельный вид договора аренды, является то, что при-менительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора, как это нередко при-нято считать в юридической литературе См., напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Тол-стого. - Ч. 2. - С. 185..

Условие об арендной пла-те относится к существенным условиям всякого договора аренды. Суть же специального правила, регулирующего отношения, свя-занные с арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к ука-занным правоотношениям не подлежат применению диспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате. Дейст-вие диспозитивной нормы о размере арендной платы (п. 3 ст. 424 ГК) означает, что в последнем случае, несмотря на отсутствие соответствующего пункта в договоре (документе), в договоре (как правоотношении) имеется существенное условие об арендной плате.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5