Договор имущественного найма

Договор имущественного найма

Содержание

Введение

Глава 1. Понятие договора имущественного найма

1.1 Понятие и особенности договора имущественного найма

1.2 Содержание договора имущественного найма

Глава 2. Элементы договора имущественного найма

2.1 Стороны и предмет договора имущественного найма

2.2 Срок и форма договора имущественного найма

Заключение

Список использованных источников

Приложение 1

Приложение 2

Введение

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику.

Эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача имущества во временное пользование. И, в первую очередь, в группу обязательств, имеющих указанную направленность, входит договор имущественного найма.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (наймодателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Учитывая положения ст. 606 ГК РФ, между договором имущественного найма и договором аренды можно поставить знак равенства. Гражданский кодекс Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-Фз в ред. от 25.12.2008 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». проводит различие между видами договора имущественного найма и арендой отдельных видов имущества.

Виды договора имущественного найма - это те наиболее важные социально значимые случаи имущественного найма, которые специально урегулированы в главах ГК РФ.

ГК РФ специально урегулировал пять видов договоров аренды (имущественного найма):

- договор проката;

- договор аренды транспортных средств;

- договор аренды зданий и сооружений;

- договор аренды предприятий;

- договор финансовой аренды (лизинга) (Приложение 1).

К каждому виду договора аренды применяются общие правила договора аренды. Это положение следует из ст. 625 ГК РФ, в которой сказано, что к отдельным видам договора аренды общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами Гражданского кодекса об этих договорах.

Исходя из этого, изучение понятия договора аренды (имущественного найма) остается актуальным.

Целью данной работы является изложение особенностей договора имущественного найма с учетом его понятия и элементов.

Достижение поставленной цели возможно при решении следующих задач:

- дать понятие и общую характеристику договора аренды (имущественного найма);

- изучить особенности договора аренды (имущественного найма), содержание данного договора;

- охарактеризовать права арендатора (нанимателя) и арендодателя (наймодателя);

- указать элементы договора имущественного найма и провести их краткий анализ.

При написании работы были использованы нормативные правовые акты, а также научная литература. В целом необходимо отметить, что за последние 5 лет литературы, непосредственно посвященной договору имущественного найма в целом, мало. В основном ученые исследуют отдельные виды договора аренды.

Итак, курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка, приложений.

Глава 1. Понятие договора имущественного найма

1.1 Понятие и особенности договора аренды (имущественного найма)

Договор аренды (имущественного найма) - это один из классических договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

В настоящее время, договор имущественного найма, наряду с договором купли-продажи, является самым массовым - ежедневно в России совершаются сотни тысяч сделок, направленных на аренду имущества. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами имущественного найма, выступая в них в качестве либо наймодателей, либо нанимателей. Однако из широкой распространенности этих договоров отнюдь не следует его полная ясность.

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. - М.: Юрист, 2004. - С. 215..

Современное положение договора имущественного найма регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации.

Цель договора имущественного найма - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. наниматель, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Наймодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор имущественного найма от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные. Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора имущественного найма. Соответственно договор имущественного найма - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Ключевым содержанием договоров по передаче имущества в пользование является понятие «пользование». Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре имущественного найма может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока имущественного найма или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор имущественного найма включает некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных.

Особенностью права пользования арендатора является то, данное право пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ).

Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого впадения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием дата изменения или расторжения договора имущественного найма (п. 1 ст. 617 ГК РФ), т.е. договор имущественного найма при смене арендодателя сохраняет силу.

Полученные арендатором в процессе использования объекта имущественного найма плоды, продукция и доходы становятся его собственностью.

Общее требование к форме договора - письменная форма при сроке более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 г. «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации». П. 2 // Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество: Нормы права и судебные прецеденты. М., 2005. - С. 486.

Следует выделить некоторые присущие договору имущественного найма признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование договора имущественного найма, а именно тех вопросов, которые являются общими как для договора имущественного найма, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор имущественного найма, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

В-третьих, выделение отдельных видов договора имущественного найма произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств, договор имущественного найма относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор имущественного найма является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Договор имущественного найма является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор имущественного найма является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

В договоре имущественного найма имеют место две встречные обязанности - одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга. Из этого следует, что договор имущественного найма является синаллагматическим. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. 2-е изд. / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2004. - С. 102.

В договоре имущественного найма должны найти отражение следующие вопросы:

- состав и стоимость передаваемого в аренду имущества;

- размер арендной платы;

- сроки имущественного найма;

- распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;

- обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора, внесения арендной платы и возвращения имущества после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором. Постатейный комментарий к части второй гражданского кодекса Российской федерации. Издание 3-е / Под ред. А.Н. Гусева. М., 2000. - С. 203.

В договор имущественного найма также могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению научно-технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров и т.д.

Сроки имущественного найма определяются договором. При этом аренда земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна носить, как правило, долгосрочный характер - от 5 лет и более. С учетом характера имущества и целей имущественного найма договор может быть и краткосрочным - до 5 лет. Новак Д.В. Вопросы имущественного найма имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий // Юрист. - 2002. - № 4. - С. 40.

Изменение условий договора имущественного найма, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть расторгнут по решению арбитражного суда или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

По истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении его, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, что и прежний.

Арендатор вправе сдать арендуемое имущество в субаренду, но только с письменного согласия арендодателя. В случае досрочного прекращения основного договора (договора имущественного найма) для субарендатора предусмотрено специальное право на заключение договора имущественного найма на имущество, находившееся в его пользовании по договору субимущественного найма, в пределах оставшегося срока его договора на тех же условиях, которые были предусмотрены договором имущественного найма для основного арендатора.

Эта норма в определенной степени ограничивает свободу арендодателя в выборе контрагента по договору. В качестве обоснования ограничения прав арендодателя можно рассматривать то обстоятельство, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение с ним договора субимущественного найма, а также то, что условия, на которых субарендатор замещает арендатора, не ухудшают положение арендодателя.

При заключении договора имущественного найма следует иметь в виду, что аренда с последующим выкупом (полным или частичным) имущества арендодателя существенно расширяет возможности арендатора, обеспечивая ему наиболее экономически выгодные условия деятельности.

При заключении договора имущественного найма следует обратить внимание на следующие обстоятельства:

1. Стоимость арендованного имущества определяется в договоре, исходя из оценки имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износа.

2. Поскольку договор является возмездным, значительное место в ГК РФ уделено арендной плате. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ/ Под ред. О.Н. Садикова. М., 2004. - С. 256.

Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества (амортизационные отчисления не производятся при аренде земли и других природных ресурсов).

Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре, исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

В ГК РФ перечислены различные формы, в которых может взиматься арендная плата, установлена ответственность арендатора за невнесение в срок арендной платы и возможность арендодателя требовать по этому основанию досрочного расторжения договора имущественного найма.

В качестве одной из мер, которые могут быть применены к арендатору в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы, введено аккумулирование арендных платежей по требованию арендодателя и в установленный им срок. Однако размер аккумулированных платежей ограничен: платежи не могут взыскиваться более чем за два срока подряд. Стороны договора имущественного найма имеют право пересматривать размер арендной платы не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество.

Собственностью арендатора в соответствии со ст. 623 ГК РФ являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества. После прекращения договора имущественного найма арендатор, произведший улучшения за счет собственных средств и с разрешения арендодателя без вреда для арендованного имущества, имеет право на возмещение стоимости отделимых без вреда улучшений. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать полученное по договору имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором имущественного найма.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонты, переданного в аренду имущества (капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.)

Арендатор может полностью или частично выкупить арендованное имущество.

Итак, одним из наиболее распространенных типов договоров является договор аренды (или имущественного найма). Договор имущественного найма - сделка, которая позволяет расширить возможности хозяйственного использования имущества. Легальное определение договора имущественного найма содержится в ст. 606 ГК РФ. По юридической природе договор имущественного найма является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним. Договор имущественного найма - двусторонне-обязывающий, консенсуальный, возмездный. Предметом договора имущественного найма могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Аренда в обязательном порядке предполагает заключение договора между собственником средств производства (арендодателем) и арендатором, который получает имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Общее требование к форме договора - письменная форма при сроке более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока.

При заключении договора имущественного найма арендодатель предоставляет арендатору средства производства во временное пользование, ограниченное сроком действия договора. ГК РФ не устанавливает ни минимальных, ни максимальных сроков имущественного найма, относя вопрос о сроках на усмотрение сторон.

1.2 Содержание договора имущественного найма

Содержание договора имущественного найма образует права и обязанности Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1998. - С. 228., которые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения.

К правам арендатора, прежде всего, относится право получить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора имущественного найма и назначению имущества. Данное право вытекает из аналогичной обязанности арендодателя (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество, передаваемое по договору имущественного найма, должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором имущественного найма цели. Сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано указанием на его технические характеристики. Калпин А. Г. Договор аренды транспортных средств // Гражданское право. - 2006. - № 2. - С. 46. В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запасное колесо, инструменты и т.д.).

Страницы: 1, 2, 3