Договор имущественного найма

В случае, когда такие принадлежности и документы переданы, не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом I: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2003. - С. 373.

Арендатор имеет право на получение имущества не только без материальных дефектов, влекущих невозможность использования предмета имущественного найма по назначению, но и без юридических изъянов.

В качестве юридических изъянов могут рассматриваться: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, залог). В случае присутствия таких юридических изъянов арендатор дожжен быть предупрежден арендодателем об их наличии. В противном случае арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Сарнаков И. В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. - 2006. - № 4. - С. 22.

Арендатор имеет право требовать не только фактической передачи имущества, но и передачи ее своевременно. Данное право арендатора также корреспондирует с обязанностью арендодателя.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в наем имущество в указанный в договоре имущественного найма срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество (ст. 398 ГК РФ), а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

В том случае, если передача арендованного имущества в необходимый срок не осуществлена, а арендатор утратил к нему хозяйственный интерес, возникает право потребовать расторжения договора имущественного найма и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находилось. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». П. 9. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

Важную особенность составляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Это право может быть реализовано арендатором при следующих условиях:

во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору;

во-вторых, готовность арендатора заключить договор «при прочих равных условиях», т.е. на условиях равных (либо не худших), чем те, которые предлагаются другим претендентам на аренду;

в-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

Если все эти условия соблюдены арендатором, то никто другой не может стать вместо него арендатором спорного имущества.

Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор имущественного найма с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор имущественного найма, либо потребовать только возмещения убытков.

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора имущественного найма на новый срок является диспозитивным и может быть изменено договором. Калемина В. В., Рябченко Е. А. Договорное право. М., 2006. - С. 118.

Интересы арендатора при заключении договора защищаются и тем, что ему дано право на возобновление договора на прежних условиях на неопределенный срок в случае, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК).

Это положение не применяется к договору проката, договору аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).

По требованию арендатора договор имущественного найма, может быть, досрочно расторгнут судом в случаях когда:

1. арендодатель не представляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия;

2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены;

3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт;

4. имущество в непригодном состоянии. Соответствующие основания не являются исчерпывающими и могут не только включаться в договор, но и исключаться.

Досрочное расторжение договора имущественного найма, не зависимо от выдвигаемых заинтересованной стороной претензий, возможно только по решению суда.

Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 620 ГК РФ), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам п.2 ст. 452 ГК РФ.

Прекращение договора имущественного найма в установленный срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора имущественного найма на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором имущественного найма, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по истечению срока договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами, на заключение договора имущественного найма на новый срок (это право сохраняется и тогда, когда договор имущественного найма заключается на торгах).

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок указанный в договоре имущественного найма, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Кошелев Я., Ромадин М. О некоторых вопросах, связанных с переходом права имущественного найма на земельный участок // Хозяйство и право. - 2004. - № 11. - С. 81.

При заключении договора имущественного найма на новый срок, условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новое условие договора не устраивает арендатора, он теряет преимущественное право заключения договора на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих давних условиях», которая используется в ч. 1 ст. 621 ГК РФ.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора заключил договор имущественного найма с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков причиненных отказом возобновить с ним договор имущественного найма, либо только возмещения убытков.

Для достижения целей договора имущественного найма имущество может быть передано в пользование арендатора с передачей во владение или без таковой. Предоставление имущества в пользование без передачи во владения встречается не часто. Харитонова Ю. Особенности договора имущественного найма нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. - 2006. - № 11. - С. 26.

В процессе пользования имуществом арендатор имеет право вносить в него улучшения. Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. При возврате объекта он вправе их изъять. Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, изъятия которых невозможно без ущерба для арендодателя. Неотделимые улучшения объекта имущественного найма переходят по окончании договора арендодателю вместе с первоначальным условием. Кокаева Л.Т. Объект как существенное условие договора имущественного найма // Журнал Российского права. - 2004. - № 7. - С. 27.

Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество, собственностью арендатора является продукция и доходы, полученные им в результате использования арендованного имущества.

К праву арендатора по договору имущественного найма относится право ограниченного распоряжения предметом имущественного найма и правом имущественного найма. Данное право раскрывается в п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Так, арендатор имеет право с согласия арендодателя:

- сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

- передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем);

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

-отдавать арендные права в залог;

- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

При этом во всех случаях, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Перенаем - такая форма распоряжения арендованным имуществом, при которой фактически происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора имущественного найма. В отличие от перенайма, при субаренде арендатор остается стороной в договоре имущественного найма, но с согласия арендодателя уступает свои права пользование субарендатору. Завидов Б. Д. Договор имущественного найма нежилых помещений: правовое регулирование. М., 2004. - С. 72.; Белов В. А. Гражданское право: Общая и особенная части: Учебник. М., 2003. - С. 223.

Арендатор имеет право полностью или частично выкупить арендованное имущество. Условия, порядок и сроки выкупа определяются договором имущественного найма, в котором должен быть регламентирован порядок расчетов с арендодателем по всей причитающейся ему арендной плате со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения амортизационного срока.

При заключении договора имущественного найма следует иметь в виду, что аренда с последующим выкупом (полным или частичным) имущества арендодателя существенно расширяет возможности арендатора, обеспечивая ему наиболее экономически выгодные условия деятельности.

В процессе использования арендованного имущества арендатор имеет право требовать от арендодателя выполнения обязанности по производству капитального ремонта.

В отдельных видах договора имущественного найма на арендатора возлагается обязанность принять арендуемое имущество.

Так, согласно ч. 3 п. 1 ст. 665 ГК РФ арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение) аналогичная обязанность лежит на арендаторе предприятия. Неисполнение данной обязанности влечет за собой последствия, связанные с незаконным односторонним отказам от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Завидов, Б.Д. Договор имущественного найма нежилых помещений: правовое регулирование. М., 2004. - С. 69.

Например, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду.

Итак, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества. Требования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются, прежде всего, целевым его назначением.

При заключении отдельных видов договора имущественного найма, цель пользования имуществом является существенным условием договора. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Законность. - 2006. - № 5. - С. 13.

Особенностью некоторых договоров имущественного найма является необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора имущественного найма или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ).

К числу обязанностей, связанных с использованием арендованного имущества, в соответствии со ст. 616 ГК РФ, на арендатора отнесем три обязанности: поддерживать имущество в исправном состоянии; производить за свой счет текущий ремонт; нести расходы по содержанию имущества.

Обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии означает, что арендатор обязан выполнять все предписания о порядке пользования имуществом и его хранения, предусмотренных нормативными актами и заключенными соглашениями.

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить за свой счет арендодатель (капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок). Ахменьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. - 2006. - № 2. - С. 19.

Поскольку договор имущественного найма является возмездным, значительное место в ГК РФ уделено арендной плате. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2004. - С. 256. Обязанность по уплате арендных платежей регулируется громоздкой ст. 614 ГК РФ.

Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Обязанность вносить арендные платежи является обязательным элементом арендного обязательства, но не договора имущественного найма. Обязанность арендатора вносить арендодателю арендные платежи не относится к существенным условиям договора имущественного найма. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В данном случае арендатор является субъектом встречного предоставления, т.е. исполнение обязанности непосредственно зависит от исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество. Ёрш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре имущественного найма зданий и иных сооружений // Юрист. - 2002. - № 9. - С. 47.

Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества (амортизационные отчисления не производятся при аренде земли и других природных ресурсов). Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре, исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

В ГК РФ перечислены различные формы, в которых может взиматься арендная плата, установлена ответственность арендатора за невнесение в срок арендной платы и возможность арендодателя требовать по этому основанию досрочного расторжения договора имущественного найма. Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Сарнаков И. В. Договор имущественного найма: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. - 2006. - № 4. - С. 23. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме.

Исключением из этого общего правила является положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Таким образом, объем обязанностей по сравнению с объемом прав арендатора по договору имущественного найма гораздо меньше. Однако «численный перевес» не влияет за значимость обязанностей арендатора, поскольку неисполнение или ненадлежащее исполнения обязанностей влечет за собой определенные негативные юридические последствия.

Общей чертой обязанностей арендатора по договору имущественного найма является то, сто они имею взаимный характер с обязанностями арендодателя.

Глава 2. Элементы договора имущественного найма

2.1 Стороны и предмет договора имущественного найма

К элементам договора имущественного найма относятся стороны, предмет, форма и содержание (Приложение 2).

Сторонами договора имущественного найма являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие и некоммерческие организации, а так же государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Только в некоторых видах договора имущественного найма и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Гуев А.Н. Гражданское право: Учебник: в 3 т. Т. 2. М., 2006. - С. 112.

Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в роли арендодателя. В соответствии со ст.608 ГК РФ в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему имущества. При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления.

В силу закона правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с согласия собственника.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Страницы: 1, 2, 3