Договор имущественного найма

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора имущественного найма является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Кокаева, Т. Указ. соч. С. 28.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК РФ названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора имущественного найма вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду.

Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

В частности, в качестве предмета договора имущественного найма могут выступать:

- земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты);

- здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества;

- предприятия и другие имущественные комплексы;

- оборудование;

- транспортные средства и иное движимое имущество.

Предметом договора имущественного найма являются:

- действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним;

- действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока имущественного найма возвращается арендодателю. Камемина В.В., Рябченко Е.А. Указ. соч. - С. 117.

Таким образом, для признания договора имущественного найма заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом имущественного найма.

В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта имущественного найма (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора имущественного найма может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь.

Субъекты права оперативного управления, к числу которых относятся казенные предприятия и учреждения, могут быть участниками арендных отношений в следующих случаях. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя принадлежащего ему на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника этого имущества. Учреждение ни при каких обстоятельствах не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним (на праве оперативного управления) имущество, а также имущество, выделенное ему собственником по смете. Новак Д.В. Указ. соч. - С. 41.

В то же время, если учреждению учредительными документами предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность (заниматься предпринимательством), имущество, приобретенное за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений.

При отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит сдаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Итак, субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренду может быть его собственник либо иное лицо, правомочное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом.

Сложнее обстоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия.

Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя государственного имущества (движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет, выделенных учреждению по смете. Новак Д.В. Указ. соч. - С. 41.

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. ГК РФ не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Предметом имущественного найма может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ).

2.2 Срок и форма договора имущественного найма

Срок владения и пользования арендатором сданным в наем имуществом всегда признавался существенным условием договора имущественного найма.

ГК РФ, в свою очередь предусматривает, что договор имущественного найма заключается на срок. Определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока имущественного найма имущества. В этом случае договор имущественного найма будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока имущественного найма заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов имущественного найма или имущественного найма отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок имущественного найма в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор имущественного найма будет считаться прекращенным. Корецкий А. Д. Теоретико-правовые основы учения о договоре / Отв. ред. П.П. Баранов СПб., 2001. - С. 125.

Вероятно, одним из самых острых в правовом регулировании договора имущественного найма является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений.

Договор имущественного найма может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ.

Если срок имущественного найма в договоре не указан, договор имущественного найма считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон.

Если ни одна из сторон не заявляет от отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно».

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок имущественного найма в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора имущественного найма недвижимости // Юрист. - 2007. - № 4. - С. 17.

Договор имущественного найма, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Форма договора имущественного найма урегулирована в ст. 609 ГК РФ.

Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора имущественного найма установлены и специальные требования. Договор имущественного найма на срок более года а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Договор на срок более года не зависимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договора имущественного найма, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Срок - одно из основных условий договора имущественного найма. Договор имущественного найма может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора имущественного найма недвижимости // Юрист. - 2007. - № 4. - С. 17. Если договор имущественного найма заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежат договоры имущественного найма, объектом которых является недвижимое имущество. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Государственной регистрации подлежит именно договор имущественного найма недвижимого имущества, а не некое право имущественного найма. Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, к числу которых обязательственное право имущественного найма, естественно не относиться. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Гусев И. Арендные права в современном Российском гражданском праве // Хозяйство и право. - 2003. - № 3. - С. 32.

Заключение

Итак, аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления хозяйственной или иной деятельности. Гражданский кодекс РФ определяет аренду как договор, цель которого обеспечить передачу имущества во временное пользование.

Полномочия арендатора более широки по сравнению с обладателями таких вещных прав, как право оперативного управления и хозяйственного ведения.

Прежде всего, арендатору передаются правомочия владения и пользования (полностью или частично). При этом пользоваться арендованным имуществом арендатор вправе в соответствии с условиями договора. За правами арендатора на арендованное имущество следует признать характер вещных прав. При этом арендатор обладает по отношению к предоставленному ему в аренду имуществу рядом особых прав, которые могут быть отнесены только к договору имущественного найма: право на произведенные им улучшения арендованного имущества; право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества.

Кроме того, следует отметить срочный характер всех правомочий арендатора в силу того, что договор имущественного найма всегда предполагает временное владение и пользование арендованным имуществом.

Важной составной частью содержание договора имущественного найма являются обязанности арендатора. Особенности обязанностей вытекают синаллагматическего характера некоторых положений договора имущественного найма (т.е. наличие двух встречных обязанностей).

Общие положения ГК РФ об аренде определяют стороны договора, его условия, форму и содержание, т.е. права и обязанности сторон, включая их взаимную ответственность. Арендодателем по договору имущественного найма может быть собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в частности, субъект права хозяйственного ведения, оперативного управления либо управляющие по договору доверительного управления. Договор имущественного найма -- двусторонний (взаимный), возмездный и консенсуальный.

Договор имущественного найма является консенсуальным, взаимным и возмездным. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Библиографический список

Нормативные правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ с изм. от 06.12.2007 г. // Справочно-правовая система Консультант Плюс.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ в ред. от 25.12.2008 г. // Справочно-правовая система Консультант Плюс.

Научная литература:

3. Ахменьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. -2006. - № 2. - С. 19-22.

4. Белов В.А. Гражданское право: Общая и особенная части.Учебник / В.А. Белов. - М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2003. - 960 с.

5. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Законность. -2006. - № 5. - С. 12-14.

6. Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1998. - 478 с.

7. Гражданское право: В 2-х т. Том II. Полутом 1. Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: Издательство БЕК, 2003. - 704 с.

8. Гуев А.Н. Гражданское право: Учебник: в 3 т. Т. 2. - М.: Издательство «Экзамен», 2006. - 479 с.

9. Гусев И. Арендные права в современном Российском гражданском праве // Хозяйство и право. -2003. - № 3.- С. 31-34.

10. Ёрш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. - 2002. - № 9. - С. 47-49.

11. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. - М.: «Дашков и Ко», 2004. - 180 с.

12. Калемина В.В. Договорное право / В.В. Калемина, Е.А. Рябченко. - М.: БЕК, 2006. - 356 с.

13. Калпин А.Г. Договор аренды транспортных средств // Гражданское право. - 2006. - № 2. - С. 44-47.

14. Кокаева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал Российского права. - 2004. - № 7. - С. 27-28.

15. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. 2-е изд. / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: НОРМА, 2004. - 816 с.

16. Корецкий А.Д. Теоретико-правовые основы учения о договоре / Отв. ред. П.П. Баранов. - СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2001. - 211 с.

17. Кошелев Я., Ромадин М.О. О некоторых вопросах, связанных с переходом права аренды на земельный участок // Хозяйство и право. - Юрист. - 2004. - № 11. - С. 80-82.

18. Новак Д.В. Вопросы аренды имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий // Юрист. - 2002. - № 4. - С. 40-43.

19. Постатейный комментарий к части второй гражданского кодекса Российской Федерации. Издание 3-е / Под ред. А.Н. Гусева.- М.: ИНФРА.М, 2000. - 787 с.

20. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости // Юрист. - 2007. - № 4. - С. 17-19.

21. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. - М.: Юрист, 2004. - 517 с.

22. Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам. Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса Российской Федерации. Изд. 2-е, испр. и доп., 2-й завод. - М.: Статут, 2004. - 1022 с.

23. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. - 2006. - № 4. - С. 21-23.

24. Харитонова Ю. Особенности договора аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. - 2006. - № 11. - С. 25-27.

Материалы судебной практики:

25. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 г. «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации». П. 2 // Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество: Нормы права и судебные прецеденты. - М.: Издательство «Ось-89», 2005. - С. 484-488.

26. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Справочно-правовая система Консультант Плюс.

Приложение 1

Видов договоров имущественного найма (аренды)

Приложение 2

Элементы договора аренды (имущественного найма)

Страницы: 1, 2, 3