Приватизация муниципального жилищного фонда. Проблемы и правовые последствия

В субъектах Федерации, по всей вероятности, также сох-ранены установленные законом сроки - на переходный период.

Но кто и как будет определять, закончился переход-ный период или нет, а следовательно, следует ли дальше про-должать датировать собственника или возложить все расходы на него.

Всем, конечно, понятно, что оплата расходов, связанных с содержанием жилых помещений, использованием коммунальных услуг, ремонтом дома для нанимателей и собственников составляет лишь часть расходов по его полному объему. Остальные рас-ходы покрываются за счет дотаций. Для собственника все должно измениться. Будет ли городской бюджет датировать собственника? Это идет в противоречие с логикой самого Закона. Ведь приватизация - не самоцель, а средство создать лучшие, чем были до его осуществления, предпосылки содержания существующего жилищного фонда, а основа этого - выполнение некоторых условий:

Во-первых, сам житель должен контролировать расходо-вание предназначенных средств и, как свидетельствует мировой опыт, подобный контроль может быть обеспечен только в том случае, сели сам житель в полной мере оплачивает соответствующие издержки.

Ведь любое дотирование приводит к тому, что использование средств дотаций не контролируется. А организация, ее по-дучившая, становится монополистом на рынке услуг. Итог - любому иному предприятию, которое не получает дотаций, жилищное обслуживание не выгодно. Слабые стороны монополизма общеиз-вестны: низкое качество, неэффективность работ, высокие издержки. Таким образом, рано или поздно, собственнику придется платить сполна. В ЖК РСФСР появилась новая статья 149 следу-ющего содержания: « Финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт квартир, находящихся в собственности граждан, осуще-ствляется за счет собственных средств владельцами квартир». Администрация Орловской области, как стало известно из информационной телевизионной программы ОГТРК, уже приняла прог-рамму повышения платы за эксплуатацию жилых помещений по ко-торой к 2003 году эта плата будет составлять 100% содержания жилья.

1.3. Принципы правового регулирования гражданских отношений в процессе приватизации

Принятие и действие Закона о приватизации жилищного фонда привело к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, возникших в результате приватизации жилья. Так, на смену распределения ранее в административном порядке жилых помещений пришел процесс передача жилья в собственность граждан. Права на эти помещения реализуются в рамках гражданско-правовых отношений. Жилые помещения, ко-торые перешли в собственность граждан, стали объектом гражданско-правовых сделок, а, значит, предметом гражданского права, но между предметом гражданского права существует жесткая связь с методом правового регулирования, который предопределяется особенностями этого предмета.

Правильное применение норм гражданского законодательства возможно только с учетом общих принципов гражданского права, которые нашли свое отражение непосредственно в ст. 1 ГК РФ. Они могут и должны применяться при регулировании отношений, возникающих как при приватизации жилых помещений, так и при реализации прав граждан по распоряжению приватизированными жилыми помещениями. В случаях, где встречаются пробелы в законодательстве, возникает необходимость применить аналогию закона или реже аналогию права. Это значит, что для регулирования общественных или гражданско-правовых отношений, не урегулированных конкретной нормой права, применяются ос-новные начала гражданского законодательства, т.е. принципы гражданского права.

1. Принцип дозволительной направленности гражданско-правового регулирования.

Его значение очень велико. Рыночная экономика может успешно развиваться только в том случае, если субъекты гражданского права обладают необходимой свободой, проявляют предприимчивость, инициативу и иную активность в сфере гражданского оборо-та. Нормы права в гражданском законодательстве сформулированы на базе общего правила: « разрешено все то, что не запрещено законом». В соответствии с этим правилом субъекты гражданского права могут совершать любые действия, не запрещенные законом. Благодаря тому, что в основе гражданского законодательства ле-жат диспозитивные нормы, субъекты гражданского права могут реализовать свою правоспособность по своему усмотрению.

Ст. 55 Конституции Российской Федерации и п. 2 ст. 1 ГК. РФ установлено, что гражданские права могут быть ограни-чены на основании федерального закона только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности госуда-рства. В этих нормах находит оптимальное отражение сочетания частного и публичного интереса в гражданском обществе.

Участник гражданского правоотношения может воспользо-ваться принадлежащим ему правом, а может и не использовать это право, отказавшись от его осуществления. При этом отказ от осуществления принадлежащих гражданам прав не влечет пре-кращения этих прав. Руководствуясь именно этим принципом в процессе приватизации, лицам, не осуществившим своих прав на приватизацию, но давшим на это согласие другим членам семьи нанимателя, сохранено осуществление этого права на будущее.

Поскольку осуществление и защита гражданских прав за-висят от усмотрения участников гражданского оборота, органы государственной власти и местного самоуправления, а также иные лица не вправе понуждать участников гражданских правоот-ношений к осуществлению или защите их субъективных прав. Именно из этих соображений в Законе о приватизации жилищного фонда закреплена добровольность приватизации.

2. Принцип равенства правового режима для всех субъектов гражданского права.

Этот принцип означает, что ни один субъект в гражданском праве не обладает каким-либо преимуществом перед другими су-бъектами. Он проходит через все структурные подразделения гражданского законодательства. Если в ранее действовавшем за-конодательстве предусматривалось два срока исковой давности: три года для отношений с участием граждан и один год для от-ношений между организациями, то ныне действующее нормы имеют единый для всех субъектов гражданского права трехгодичный срок исковой давности.

В подотрасли «Право собственности и другие вещные права» этот принцип воплощен в правиле о защите равным образом всех собственников (п. 4 ст. 212 ГК РФ), что внесло существенные изменения в ранее действовавшие нормы Кодекса 1964 года, который гарантировал повышенную защиту лишь социалистической форме собственности.

3. Принцип недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.

Этот принцип означает, что органы государственной власти и местного самоуправления и любые иные лица не вправе вмешиваться в частные дела субъектов гражданского права, если они осуществляют свою деятельность в соответствии с требова-ниями закона. Статья 23 Конституции РФ предусматривает право каждого на неприкосновенность частной жизни, личную и семей-ную тайну. Но следует иметь в виду, что не допускается только произвольное вмешательство в частные дела. В тех случаях, когда частные интересы входят в противоречие с публичным интересом, гражданское законодательство допускает такое вмеша-тельство - это публично-правовые элементы, без которых не может обойтись ни одно государство. Без вмешательства госу-дарственных органов и без внесения обязательности приватизации жилых помещений на имя несовершеннолетних, общество мог-ло заполучить массу проблем беспризорности детей, лишившихся жилья.

4. Принцип неприкосновенности собственности.

Он закладывает основы имущественного порядка в экономике.

В соответствии с ним нормы гражданского права обеспечивают собственникам возможность стабильного осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, без чего невозможно функционирование любой (не только рыночной) экономики. Ни один субъект не может быть лишен своего имущества иначе, чем по решению суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Важным обстоятельством является и то, что решение суда может быть вынесено в случаях, прямо предусмотрен-ных законом. Нормы гражданского права защищают собственность всех субъектов гражданских правоотношений от посягательств со стороны любых лиц, включая органы государственной власти и местного самоуправления.

5. Принцип - свобода договора.

Закрепляя этот принцип, ГК РФ предусмотрена свобода усмотрения субъектов гражданских прав как в выборе партнера по договору, так и в выборе вида договора и условий, на которых он будет заключен, и этот принцип означает отказ от понуждения к заклю-чению договора на основе обязательных для сторон административных актов. Воплощение принципа свободы договора будет полностью раскрыто в третьем параграфе основной части настоящей работы.

Глава 2

Приватизация - производная форма собственности

2.1. Общие положения о собственности

Собственность принадлежит к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков скрещиваются лучшие умы правоведов и юристов. Однако, дело не ограничивается только теоретической борьбой. Социальные потрясения, от которых порой содрогается весь мир, одной из главных причин умеют, в конеч-ном счете, попытки поменять сложившиеся отношения собственности, утвердить новый порядок этих отношений.

Бывало, что общество действительно переходило на новую, более высокую ступень своего развития, но случалось, что в результате ломки отношений собственности общество оказывалось отброшенным далеко назад и попадало в трясину, из которой трудно выбраться.

В нашей стране в течении этого столетия дважды происходила ломка отношений собственности. Первая, связанная с собы-тиями 1917 года, завершавшаяся катастрофой, последствия кото-рой будут предметом исследований еще не одного поколения. Вторая происходит в наши дни, целью которой является вернуть отношениям собственности их подлинное содержание, создать широкий слой частных собственников, социальной опоры нынеш-него режима.

Что же такое собственность?

Самый простой ответ содержится в толковом словаре рус-ского языка:

«Собственность - имущество, принадлежащее кому-нибудь» это в одном значении, а во втором «Собственность - принад-лежность кого-, чего-нибудь кому-, чему-нибудь с правом распоряжения» Ожегов С.И. «Словарь русского языка», Москва, 1952 год, стр. 683.

Юридическая энциклопедия дает определение собственности как системы « исторически изменяющихся объективных отноше-ний между людьми в процессе производства, распределения, обме-на, потребления, характеризующих присвоение средств произ-водства и предметов потребления. Таким образом, собственность - это присвоение, обретение чего-то в свою власть, в свою принадлежность.» Тихомиров М.Ю. «Юридическая энциклопедия», изд. третье, Москва, «Юринформцентр», 1995 год, стр. 266.

В соответствии с общими положениями о праве собственности в учебном пособии «Гражданское право» собственность опреде-ляется как «... отношение лица к принадлежащей ему вещи как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую простира-ется власть собственника.» Гражданское право, учебник под редакцией Сергеева А.П. и Толстого Ю.К., ч. 1, СПб, 1996 год, стр. 293.

Определение собственности как категории присвоения идет еще из учения К. Маркса, и ученые-правоведы считают, что такой подход к определению вполне возможен, но он нуждается в конкретизации понятия «присвоение» и поэтому для раскрытия со-держания собственности использован быть не может, тем более, что новый Гражданский Кодекс Российской Федерации в ст. 209 определил содержание права собственности такими категориями как владение, пользование и распоряжение своим имуществом.

Эти категории правомочий закреплены и в Законе «О приватизации жилищного фонда»: ст. 3 « Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению… «

В обществе с государственно-правовой надстройкой экономические отношения собственности неизбежно получают юридическое закрепление .

Это выражается не только в системе правовых норм, регулирующих указанные отношения и образующих институт права собственности, но и в закреплении определенной меры юридической власти за конкретным лицом, являющемся собственником.

Итак, содержание права собственности составляют принадлежащие собственнику правомочия по владению, пользованию и распоряжению вещью.

Определение каждого из этих правомочий необходимо для раскрытая полного содержания права собственности:

Владение в переводе с английского языка означает «фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействие на вещь» Тихомиров М.Ю. «Юридическая энциклопедия», изд. третье, Москва, «Юринформцентр», 1995 год, стр. 43

Владение имуществом, закрепленное законом за субъектом права (гражданином, юридическим лицом) - одно из правомочий собствен-ника, это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Например, получив по нас-ледству жилой дом, собственник продолжает оставаться и владель-цем своей приватизированной квартиры.

Пользование - тоже слово английского происхождения - одно из основных правомочий собственника, заключающегося в праве потребления вещи в зависимости от ее назначения (эксплуатация квартиры) Тихомиров М.Ю. «Юридическая энциклопедия», изд. третье, Москва, «Юринформцентр», 1995 год, стр. 215 - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе личного потребления.

Они имеют не только теоретическое, но и практическое зна-чение. В зависимости от того, к какой форме и к какому виду относится право собственности, принадлежащее тому или иному конкретному лицу, определяется правовой режим имущества, состав-ляющего объект этого права и спектр тех возможностей, которыми в отношении указанного имущества располагает собственник.

Согласно п. 2 ст. 6 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Аналогичное положе-ние закреплено и в ст. 212 ГК РФ, но эта статья подвергает названные формы дальнейшему членению в зависимости от того, в чьей собственности находится имущество.

По теории гражданского права классификация форм, видов и подвидов права собственности может осуществляться по самым различным основаниям.

Например общая собственность характеризуется тем, что принадлежит не одному лицу, а двум или боле лицам и подразде-ляется на два вида: долевую и совместную. Совместная собствен-ность, в свою очередь, подразделяется на совместную собствен-ность супругов, совместную собственность членов семьи, приватизировавших жилое помещение (хотя в гражданском кодексе это не заложено) и членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Возникнуть право собственности может лишь при наличие определенного юридического факта.

В процессе приватизации, в случаях если наниматель жи-лого помещения проживает один - он становится единственным со-бственником, и эта форма собственности определяется как индиви-дуальная, сели же кроме нанимателя на это жилое помещение есть права у других членов семьи - то они становятся сособственниками, а собственность в результате приватизации становится общей.

Если семья бесконфликтная, то ее члены обычно выбирают при приватизации жилья общую совместную собственность. Если в семье постоянные конфликты, или она на грани распада, или уже нарушены семейные связи, проживающие, как правило, при приватизации выбирают долевую собственность, в основном равные доли. Но в зависимости от сложившегося порядка пользования жилым по-мещением доли могут быть и неравными. По закону (ст. 54 ЖК РСФСР) допускается в силу соглашения между всеми совместно проживающими по договору найма неравное пользование жилыми поме-щениями - одни занимают большую комнату, другие меньшую. Если согласия на это не достигнуто, пользование площадью предпола-гается равным, а следовательно и доли будут равными.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7