Приватизация муниципального жилищного фонда. Проблемы и правовые последствия

2.3. Особенности совместной и долевой собственности в общем имуществе, их отличительные черты

При приватизации жилых помещений практически у всех граждан возникает один и тот же вопрос - в чем разница между совместной и долевой собственностью и какие последствия для членов семьи повлечет тот или иной выбор формы собственности?

Однозначно ответить на этот вопрос пока не представля-ется возможном. В юридической практике на сегодняшней день существуют два противоположных мнения специалистов-правоведов и в определении различий в понятии этих видов собственности, и в их применении при реализации прав граждан, что породило еще одну очередную проблему правового неурегулирования.

Теория гражданского права характеризует общую собственность как многосубъектную. Множественность субъектов права на один и тот же объект и определила необходимость специального правового регулирования отношений общей собственности. Это необходимо чтобы согласовать воли участников общей собст-венности, обеспечить учет каждым из них законных интересов не только окружающих их третьих лиц, но и остальных собственников, надлежащее состояние общего имущества и т.д. Общая собственность характеризуется переплетением отношений собственников ко всем третьем лицам, с одной стороны, и отношений собственников между собой, с другой. П. 2 ст. 244 ГК РФ закрепил два вида общей собствен-ности: долевую и совместную.

В общей совместной собственности доли ее участников конкрет-но не определены, они фиксируются лишь при разделе совмест-ной собственности или при выделе из нее. Вследствие этого совместная собственность обозначается как бездолевая собст-венность. В том, что в совместной собственности при ее раз-деле или выделе из нее принадлежит право на долю, сомнений не возникает. Сложно решить вопрос, в чем выражается это право.

В действующем законодательстве закреплено, что каждому собственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Такой подход к раскрытою содержания права участника общей долевой собственности обладает рядом досто-инств:

право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общего имущества, а рас-пространяется на всю вещь в целом;

объект этого права - вещь (имущество);

права других сособственников также распространяются на все имущество в целом;

поскольку право каждого сособственника выражается в определенной доле, из общей собственности вы-является долевая собственность, как особый вид.

Общая собственность на имущество является долевой во всех случаях, кроме когда законом предусмотрено образование на это имущество совместной собственности. Тем самым в зако-не закреплена презумпция, согласно которой общая собственность в случае ее возникновения, предполагается долевой.

Общая долевая собственность может возникнуть в силу любых допускаемых законом или договором оснований, но исчерпывающего перечня оснований ее возникновения закон не пре-дусматривает. Более того, по соглашению участников совмест-ной собственности, а если оно не достигнуто, то по решению суда, на общее имущество может быть установлена долевая со-бственность, т.е. допускается перевод имущества с режима совместной собственности на режим долевой.

Гражданский Кодекс РФ допускает образование совместной со-бственности лишь в двух случаях: у супругов и членов крес-тьянского (фермерского) хозяйства. В Законе РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» допускается совместная со-бственность членов семьи при приватизации жилых помещений.

В комментарии к Гражданскому Кодексу издательства «Феникс», г. Ростов-на-Дону, 1995 года указано, что « прави-ло об установлении общей совместной собственности на основании закона не означает исключительного прямого указания на это закона (например п. 1 ст. 256). В законе возможны и кос-венные указания на установление режима совместной собственности, например по договору. Ныне общая совместная собствен-ность перестала быть императивной, пример тому п. 1 ст. 256 и л. 1 ст. 257 « (страница 255).

В комментарии части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей издательства фонда «Правовая культура», Москва, 1995 год Е.А. Суханов, заведующей кафедрой граждан-ского права доктор юридических наук дает такое толкование:

«Совместная (бездолевая) собственность означает, что право собственности на конкретный объект не делится между собственниками, а принадлежит им сообща, совместно. Никто из участников таких отношений не знает заранее своей конкретной доли, которая может быть определена лишь на случай раздела или выдела. Очевидно, что такая ситуация возможна только в качес-тве исключения, обусловленного наличием между собственниками особых, лично-доверительных отношений, которые не предпола-гают и не требуют полной определенности в объеме соответст-вующих правомочий их участников. По действующему законодатель-ству такие отношения могут возникнуть в двух случаях: между супругами либо между членами крестьянского (фермерско-го) хозяйства, то есть только между гражданами, связанными близкими семейными узами и в силу этого находящимися в лично- доверительных отношениях друг с другом.

Согласно п. 3 ст. 244 ГК долевая собственность яв-ляется правилом, а образование совместной (бездолевой) собс-твенности - исключением, прямо предусмотренным законом. В силу этого возникновение совместной собственности по договору исключается как противоречащее требованиям закона (ст.168)» (страница 252)

Различное толкование одних и тех же положений в статьях закона требует их незамедлительного урегулирования, иначе при их применении, в зависимости от того, какая точка зрения кажется более удобной для должностного лица, реализуемые права граждан попадают в юридическую зависимость от неурегулированности.

Особое место в правовом режиме общей собственности от-ведено совместной собственности супругов. В ранее действова-вшем законодательстве правовой режим имущества супругов определялся Кодексом о браке и семье по принципу раздельности добрачного имущества и общности совместно нажитого.

Ныне действующее законодательство претерпело существен-ные изменения в самом подходе к правовой регламентации иму-щественных отношений между супругами. В соответствии с ГК РФ и Семейным кодексом Российской Федерации супругам предостав-лено право и достаточно широкие возможности самим определять судьбу приобретенного имущества. В ст. 252 ГК РФ и ст. ст. 40-41 Семейного кодекса РФ зак-реплены положения как о законном режиме имущества супругов, так и о договорном (но не ущемляющем законных прав ни одного из них ст. 44 СК РФ).

Заключая брачный контракт супругам предоставлено право относить имущество либо к общей, либо к долевой, либо к раз-дельной собственности. Что касается добрачного имущества, то оно, как и прежде признается собственностью каждого из них. Аналогичный правовой режим распространяется на имущество, по-лученное одним из супругов в дар или по наследству, а также на вещи индивидуального пользования (кроме предметов роскоши), хотя бы они и были приобретены в период брака, за счет общих средств.

Определение собственности каждого из супругов, данное ст. 36 СК РФ отличается от содержавшегося в ст. 22 КОБиС РСФСР только указанием на то, что собственностью каждого супруга является не только имущество, полученное в дар или пе-решедшее по наследству, но также и по иным безвозмездным сделкам (под такими сделками Е. Чефранова, кандидат юридических наук Российской правовой академии, подразумевает сделки, направленные на передачу в частную собственность имущества в порядке бесплатной приватизации жилья и другой государственной собственности). Е. Чефранова «Правовое регулирование имущества супругов», «Российская юстиция», 1996 год, № 7, стр. 35.

Важно при всем этом отметить, что лишь зарегистрированный брак порождает права и обязанности супругов, а имущество, нажитое лицами, находящимися в фактических брачных отношени-ях, хотя бы оно и было нажито в период этих отношений, к сов-местной собственности не относится (если, разумеется, они не будут приравнены к зарегистрированному браку). В зависимости от конкретных обстоятельств указанное имущество попадает под правовой режим либо раздельной, либо долевой собственности со всеми вытекающими из этого последствиями. Презумпция ра-венства долей при разделе общей собственности здесь не дейст-вует. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР по гражданским делам, изд. второе, Москва, 1995 год, стр. 203. Как разъяснил Верховный Суд РФ, спор о разделе иму-щества лиц, состоящих в семейных отношениях без регистрации брака, должен разрешаться не по правилам ст. 251 ГК. РФ, а в соответствии со ст. 252 ГК РФ, иными словами, по правилам об об-щей долевой собственности.

При решении вопроса, какую форму собственности выбрать при приватизации квартиры, следует учесть и одно семейное обстоятельство - дети вырастают быстро. Если жилое помещение окажется объектом долевой собственности, то в ка-честве долей могут служить изолированные комнаты в жилом по-мещении, которые по достижения совершеннолетия дети будут вправе продать, получив некоторый « стартовый капитал» для независимости и самостоятельной жизни. В этом случае, если сособственник не может расплатиться с кредитором, то послед-ней имеет право воспользоваться положением ст. 255 ГК РФ.

Предпочтительнее выглядит общая собственность на жилое помещение, так как любые операции могут производиться только с общего согласия всех проживающих в нем граждан, а все имущественные споры разрешаются в судебном порядке. С учетом этих возможных в будущем последствий в г. Орле прак-тика приватизации складывалась с преимущественной передачей жилых помещений гражданам в общую совместную собственность. В последствии, с неурегулированностью вопроса о распоряжении совместной и долевой собственностью, с появлением публикаций об обязательности долевого определения собственности практика о закреплении различных форм собственности изменилась. С 1995 года большая часть из приватизированных квартир передавалась в долевую собственность.

О последствиях двоякого толкования совместной и долевой собственности подробнее в третьей главе.

2.4. Закрепление права собственности

Определив выгодную для себя форму собственности кварти-ры, необходимо документально закрепить это право, так как это является важнейшим элементом процесса приватизации. Первый шаг - подача заявления (документа обладающего силой до-казательства во избежании всевозможных недоразумений и судебных споров на будущее).

Статья 8 Закона о приватизации жилищного фонда опреде-ляет процедуру этого процесса « Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению граждан в двухме-сячный срок со дня подачи документов.»

Статья 7 «Передача жилья в собственность граждан офор-мляется договором передачи...»

Содержание этого договора - состоявшееся соглашение сто-рон о передаче объекта из состава государственной и муниципальной собственности в собственность проживающих в индивидуально-определенной квартире (с ее реквизитами, санитарными и техническими характеристиками) на условиях той формы соб-ственности, которую наниматели выбрали по своему усмотрению.

В этом случае идет речь о договоре как юридическом факте. Договор о передаче квартир представляет собой волевой акт, т.е. единое волеизъявление, выражающее общую волю сторон, а для этого он должен отвечать принципу свободы, правила которой определены ст. 421 ГК РФ.

Несмотря на то, что с одной стороны обязанность заключать договор установлена законом, его заключение соответствует и интересам общества и интересам нанимателей, т.е. потенциа-льным собственникам, и, несмотря на то, что некоторые условия договора (однократность приватизации, сохранение обязанности одной стороны по техническому обслуживанию и ремонту жилого помещения, дома и придомовой территории) определены императивностью, договор о приватизации (передача жилого помещения в собственность) сконцентрировал в своем содержании все основ-ные принципы гражданского права, подробно отраженные в первом параграфе.

При всей свободе договора он должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

Содержание договора составляют те условия, на которых достигнуто соглашение. Существенным условием договора передачи жилья является обусловленная установленным порядком без-возмездность передачи ( но при этом надлежит указывать стои-мость жилого помещения, что имеет значение в последующем для налогообложения с имущества, налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, исчисления размера госу-дарственной пошлины или установленного тарифа при отчуждении, и т.д.)

Обязательным условием договора является его регистрация в органах, осуществляющих таковую ( В г. Орле обязанности по регистрации недвижимости в настоящее время исполняет Госуда-рственное унитарное предприятие -Орловский областной центр «Недвижимость», созданный на базе Бюро технической инвентаризации). Цель регистрации - зафиксировать собственника жилого помещения и последующее изменения субъекта собственности и исключить возможность «двойного» отчуждения одного и того же имущества. Новый Гражданский Кодекс РФ ст. 131 законодательно закрепил государственную регистрацию недвижимости и момент возникновения права собственности по договору, подлежащему такой регистрации (ст. 223 ГК РФ)

Закон от 23.12.1992 года, внесшей изменения в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» освободил стороны от обязательности нотариального удостоверения договора передачи. С одной стороны это усложняло процесс приватизации жилья, хо-тя и обеспечивало правоохранительный контроль за сделкой. Та-кое решение связано с тем, что договор о передаче - новый вид договора, он не является ни договоры купли-продажи, ни догово-ром дарения и, хотя это упростило его совершение, вместе с тем вывело содержание договора из под юридического контроля.

Типичными ошибками были такие, как невключение в собственники всех нанимателей, выразивших желание принять участке в приватизации, а как собственник указывался только один нанима-тель жилого помещения, отсюда следовал другой промах - договор и подписывался только одним участником из нескольких, что так-же может служить основанием для признания сделки недействите-льной.

Во избежании негативных последствий управление юстиции Администрации Орловской области по представлению нотариусов города подготовило письмо (смотри приложение), предупреж-дающее возможность возникновения судебных споров из норм, .уста-новленных ГК РФ в части недействительности сделок, урегулирован-ных ст. ст. 166-181 ГК РФ.

День подачи квартиронанимателями заявления о приватизации считается лишь моментом ее начала. Право собственности возникает как следствие при наличии двух юридических фактов- подписанного сторонами договора передача и его регистрации в ус-тановленном порядке.

Регистрация договора передачи может совершаться одновре-менно с подписанием его сторонами. В этом случае нет разрыва во времени между заключением договора и датой регистрации. Но регистрация может осуществляться и значительно позднее (законам сроки не установлены).

Если приобретатель квартиры получал договор и зарегистрировал его и после этого умер, то квартира, естественно, входит в состав наследственного имущества, и споров относительно ее наследования не возникает. Если же договор не содержал реквизита о регистрации и собственник умер, то жилое помещение не входит в состав наследственного имущества. Однако, как свидетельс-твует практика, и в зависимости от конкретных обстоятельств и в этом случае принимались положительные решения. Сложнее было тогда, когда из двух составляющих основания права собстве-нности не было ни одного, а было только подано заявление, под-писанное при жизни и передано службе приватизации для дальней-шего оформления. Практика решения таких споров складывалась по разному: если подписанный наследодателем договор передачи находился у другой стороны на подписи свыше установленного ст. 8 Закона о приватизации срока (т.е. двух месяцев), то решение в порядке исключения принималось в пользу наследников, если меньше установленного срока - то им отказывали. Но в обзоре судебной практики (смотри приложение стр. 21) указано, что Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.1993 года было дано разъяснение «... граждан, выразивших волю на приватизацию, следует признавать приобретшими право собственности на жилое помещение, и в удовлетворении требований наследников, претендующих на получение этого помещения, не может быть от-казано лишь по мотивам несоблюдения наследодателем порядка оформления приватизации».

2.5. Возникновение права собственности на квартиры в домах жилищно-строительных кооперативов.

Особый характер приобретает оформление права собствен-ности на кооперативную квартиру для члена ЖСК (ЖК). В соответствии с п. 6 постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31.03.1988 года за № 406 «0 мерах по ускорению развития жилищ- ной кооперации» члену кооператива, полностью выплатившему па-евой взнос за квартиру, в случае выбытия из кооператива предос-тавлялось право передавать квартиру своим родственникам и другим лицами, имеющим в соответствии с законодательством право на вступление в кооператив, сели они берут на себя обязательство по соблюдению устава жилищно-строительного кооператива, и при этом не ущемляются права членов семьи выбывающего члена коопе-ратива, проживающих с ним совместно до передачи квартиры.

В связи со вступлением в силу с 01.07.1990 года поло-жений Закона «0 собственности в СССР» п. 6 указанного выше постановления утратил силу.

Право члена кооператива трансформировалось уже в право собственности на квартиру, которое закреплено п. 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ со всеми правомочиями по владению, поль-зованию и распоряжению квартирой.

При этом возникновение права собственности не обусловливалось ни наличием согласия проживающих на этой площади лиц, ни необходимостью каких-либо действий по его оформлению или регистрации. Это право возникает в силу самого Закона, при наличии одного единственного основания - выплаты членом коопе-ратива своего паевого взноса в полном объеме.

Но это вовсе не означает, что никакого оформления права собственности в данном случае не требуется. Право собственности подлежит обязательной регистрации в силу ст. 219 ГК РФ, но момент возникновения собственности не связан ни с оформлением, ни с регистрацией правоустанавливающего документа. Для коопе-ративных квартир таким документом является справка жилищно-строительного кооператива о выплате членом кооператива паевого взноса. Другими словами, выдача указанной справки подтверждает факт возникновения у члена ЖСК (ЖК) права собственности на за-нимаемую им в кооперативном доме квартиру. Дальнейшее докумен-тальное оформление права собственности необходимо члену коопе-ратива лишь для совершения сделок по распоряжению квартирой, о чем речь пойдет в третьем параграфе.

На основании справки, выданной ЖСК (ЖК), подписанной председателем и бухгалтером кооператива, свидетельствующей не только о полной оплате квартиры, но и содержащей индивидуальные реквизиты и технические характеристики, Орловский областной центр «Недвижимость» регистрирует члена кооператива как собственника занимаемой квартиры и выдает регистрационное удостоверение.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7