Законодательные основы муниципального регулирования земельных отношений в Российской Федерации

Из нового п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции от 01.12.2007 (вступил в силу 08.12.2007), следует, что собственники зданий, строений и сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В настоящем обзоре проведён анализ, возникающих при разрешении споров, проблемных вопросов, которые, можно систематизировать, как связанные с: землепользованием и землевладением на каком-либо праве, или без установленных законом оснований, платой за землю, предоставлением земель в собственность.

По некоторым делам различными судебными инстанциями приняты противоположные судебные акты, но поскольку практика по ним ещё полностью не сформирована, считаем возможным привести в обзоре различные точки зрения, высказанные при разрешении данных вопросов.

Не все приведённые в обзоре примеры, безусловно, являются бесспорными, с учётом постоянно изменяющегося законодательства в непродолжительный период времени, новизны спорных правоотношений.

При рассмотрении дел, связанных с арендой, либо приватизацией земельных участков, в первую очередь, должен быть определён надлежащий статус лица, который вправе распоряжаться данным земельным участком.

1. Отсутствие у арендодателя, либо продавца земельного участка, права на совершение сделок с ним ведет к недействительности данной сделки, в силу ее ничтожности, по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащей действующему законодательству (положениям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По делу № А27-19978/2004-1 заместителем прокурора Кемеровской области заявлен иск к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Таштагола и Управлению по физической культуре и спорту Администрации города Таштагола о признании недействительным договора от 15.03.2004 № 11 аренды земельного участка.

Согласно Положению, Управление по физической культуре и спорту Администрации города Таштагола является структурным подразделением Администрации города Таштагола, финансируемым за счёт средств бюджета, т. е. является муниципальным учреждением.

Исходя из требований ст. ст. 20 и 24 Земельного кодекса Российской Федерации, муниципальным учреждениям земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, либо безвозмездное срочное пользование.

Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрена передача земельных участков в аренду муниципальным учреждениям.

Судом удовлетворены требования прокурора.

В роли арендодателя, либо продавца государственного и муниципального имущества, как правило, выступают соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Сложность вопроса состоит в том, что с введением в действие постановления Верховного Совета РСФСР от 27.12.91 № 3020-1 единый фонд государственного имущества был поделен на объекты, относящиеся к:

1) федеральной собственности;

2) собственности субъектов Российской Федерации;

3) муниципальной собственности.

Российским законодательством установлены также и различные формы собственности на землю. Однако, разграничение земель, находящихся в государственной собственности, до настоящего времени не произведено.

Земля относится к недвижимости. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента ее государственной регистрации в установленном порядке.

2. Имеющийся пробел в регулировании земельных отношений не позволяет произвести государственную регистрацию права собственности земельного участка, находящегося в государственной, либо муниципальной собственности. В этой связи, затруднено применение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По делу № А27-13026 Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово заявлен иск к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Междуреченска, г. Междуреченск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 01.10.2003 № 12, расположенного по адресу: г. Междуреченск, ул. Юности, 6, и применении последствий его недействительности.

В обоснование заявленных требований указано, что ответчик, заключил спорную сделку с превышением полномочий и распорядился не принадлежащим ему имуществом.

На основании распоряжений Администрации г. Междуреченска от 07.04.2003 №600-р и от 01.06.2001 №769-р между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Междуреченска и открытым акционерным обществом «Угольная компания «Южный Кузбасс» 01.10.2003 года был заключен договор № 12 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Междуреченск, ул. Юности, 6, общей площадью 1081,99 кв. м,, с кадастровым номером 42:28:10 02 016:0030.

Договор сторонами исполнен. Покупатель оплатил выкупную цену земельного участка платежным поручением от 08.10.2003 № 5909 в сумме 215947 руб. 89 коп., а продавец передал земельный участок в собственность покупателя (свидетельство о праве собственности от 21.11.2003 42 АА 699233, регистрационная запись от 21.11.2003 № 42-01/05-15/2003-145).

Согласно п. 10 ст. 3 Закона от 25.10.2002 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствие с п. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации расположенных на участке объектов недвижимости.

На земельном участке, переданном по спорному договору купли-продажи, расположен объект недвижимости - отдельно стоящее четырехэтажное здание, общей площадью 3501,8 кв.м.

Данный объект недвижимости входил в состав имущества АО Строительная фирма «Томусашахтострой». Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 22.09.1992 № 158 имущество указанного юридического лица было приватизировано, утвержден план приватизации.

По договору купли-продажи от 19.02.2001 № 98 ЮК/01 ОАО «Угольная компания» Южный Кузбасс» приобрело в собственность недвижимое имущество - отдельно стоящее четырехэтажное задание, общей площадью 3501,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Междуреченск, ул. Юности, 6 (Свидетельство о праве собственности серии 42 АА, № 203212, выдано 26.03.2001).

Учитывая, что до заключения оспариваемого договора купли-продажи земельный участок находился в государственной собственности, право на совершение сделки купли-продажи принадлежало Российскому Фонду Федерального имущества (п. 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением от 07.08.2002 № 576).

Таким образом, заключая договор купли-продажи от 01.10.2003 № 12, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Междуреченска распорядился не принадлежащим ему имуществом.

На основании выше изложенного, договор купли-продажи от 01.10.2003 № 12 является недействительным, в силу ничтожности (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

На основании ст.ст. 271, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации собственник здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования данным земельным участком.

Исковые требования судом удовлетворены.

В данном случае, применяя последствия недействительности ничтожной сделки, суд произвёл одностороннюю реституцию, поскольку спорный земельный участок находится во владении ответчика в силу закона.

По ранее действовавшему Земельному кодексу Российской Федерации, утверждённому Верховным Советом РСФСР от 25.04.1991 № 1103-1, вопросы передачи земельного участка и прекращения прав на него регулировались статьями 14 и 39 Земельного кодекса (эти статьи признаны недействующими Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации").

В соответствии со ст. 14 кодекса, предельный срок временного пользования землей устанавливался не более трех лет, за исключением случаев, предусмотренных частью третьей настоящей статьи и статьями 86 и 87 настоящего Кодекса.

Согласно статье 39 указанного Кодекса истечение срока, на который предоставлен земельный участок, являлся основанием прекращения прав на землю (прекращением обязательств сторон по договору). Земельное законодательство не устанавливало, что продолжение пользования земельным участком по истечении предусмотренного законом срока, является основанием считать договорные отношения возобновленными на какой - либо срок.

Статьи 86 и 87 Кодекса регулировали порядок предоставления и пользования служебными земельными наделами на время работы, в связи с которой они выделены.

С истечением срока пользования земельным участком, переданным в соответствии со статьей 14 Земельного кодекса, право пользования им должно быть прекращено.

3. В соответствии с действующим земельным законодательством исключительное право выбора способа владения земельным участком: на праве аренды земельного участка или приобрести его в собственность, принадлежит собственнику расположенного на данном земельном участке объекта недвижимого имущества.

Однако, прекращение срока действия договора аренды не свидетельствует о восстановлении у землепользователя права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку, заключив договор аренды, землепользователь отказался от предыдущего права.

По делу № А27-7301/2006-1 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского района, п.г.т. Тяжинский обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Новикову Николаю Николаевичу, Тяжинский район, с. Преображенка о взыскании задолженности по арендной по договору от 07.04.2005 № 103 аренды земельного участка и штрафных санкций за нарушение сроков внесения арендной платы.

Спорный земельный участок, на основании распоряжения Администрации Преображенского сельсовета от 10.08.2000 № 7 передан Новикову Н.Н. в постоянное (бессрочное) пользование, под строительство индивидуального жилого дома.

В 2004 году Новиков Н.Н. обратился в межведомственную комиссию Администрации Тяжинского района об изменении назначения жилого дома в с. Преображенка, ул. Советская, 30А на нежилое помещение (под магазин) для использования в целях предпринимательской деятельности. Такое разрешение было получено, о чем свидетельствует выписка из протокола № 9 совместного заседания межведомственной комиссии и комиссии по выбору земельных участков и предварительному согласованию по размещению объектов от 21.12.2004.

Новиков Н.Н. 01.03.2005 обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского района с заявлением о передаче земельного участка, являющегося предметом судебного разбирательства, в аренду.

На основании распоряжения Администрации Тяжинского района от 23.03.2005 № 190р «Об утверждении результатов инвентаризации земельного участка и передаче его в аренду по адресу: Тяжинский район, с. Преображенка, ул. Советская, 30А», между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского района и предпринимателем Новиковым Н.Н. был заключен аренды земельного участка от 07.04.2005 № 103, сроком с 23.03.2005 по 31.12.2005.

Предметом данного договора является земельный участок, предоставленный для общественно-деловых целей, кадастровый № 42:15:01 05 001:0068, находящийся по адресу: с. Преображенка, ул. Советская, 30А, общей площадью 156 кв.м.

Возражения ответчика основаны были на том, что спорный земельный участок находится у него в постоянном (бессрочном) пользовании с 10.08.2000; договор аренды заключен под принуждением, что указывает на недействительность договора аренды земельного участка № 103 от 07.04.2005, ввиду несоответствия его нормам действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, отказ землепользователя от принадлежащего ему права, осуществленный в порядке, предусмотренном статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации, является основанием прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Согласно п. 3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие указанного кодекса, сохраняется за правообладателями.

Положение абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как разъяснил Конституционный Суда Российской Федерации в определении от 25.12.2003 № 512-О, указание в пункте 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), при том, что в соответствие с пунктом 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора.

Подача Новиковым Н.Н. 01.03.2005 заявления в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского района о передаче земельного участка, переданного ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, в аренду, свидетельствует о добровольном его волеизъявлении на изменение режима пользования земельным участком (с вещного на обязательственное).

С учетом фактических обстоятельств дела и выше названных норм права, суд удовлетворил заявленные требования.

4. Лицо, которому ранее земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования имеет исключительное право выбора режима владения земельным участком (аренда, либо собственность). Срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретения земельных участков в собственность продлен Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 N 212-ФЗ - до 1 января 2010 года.

Соответствующие Комитеты по управлению имуществом не вправе требовать понуждения владельца земельного участка к заключению договора в судебном порядке. Такое право принадлежит только владельцу земельного участка.

По делу № А27-5710/2007-1 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Тяжинского района обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Итатуголь» о понуждении последнего к заключению договора аренды земельного участка площадью 27208,7 кв. м.; взыскании с ответчика 1 059 873 руб. 41 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком без каких-либо правовых оснований, без заключения договора аренды, и 474 081 руб. 38 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование заявленных требований истец сослался на распоряжение Администрации Тяжинского района от 13.11.2003 № 597р, в соответствие с п. 2.2 которого определено предоставить ООО «Итатуголь» вышеуказанный земельный участок в аренду.

На основании указанного распоряжения, истцом ответчику был направлен проект договора от 13.11.2003 № 269 аренды земельного участка из земель категории «земли промышленности», с кадастровым номером 42:15:01 07 001:0042.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В материалы дела представлены Свидетельство от 13.12.94 № 253 о праве постоянного пользования землей площадью 65 га., выданное правопредшественнику ответчика, и распоряжение администрации Тяжинского района Кемеровской области от 05.10.95 № 384 об отводе земель для несельскохозяйственных целей с правом пользования.

Аким образом, ответчику предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 27 208,7 кв.м., что подтверждается планом границ и выпиской из государственного земельного кадастра.

Характер возникшего спорного правоотношения и выше названные нормы права предполагают свободу волеизъявления в выборе ООО «Итатуголь» того или иного права пользования земельным участком в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.

Ответчик пользуется земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта. Доказательств использования ответчиком земель за пределами отведенных государственным актом границ истец не представил.

Наличие у ответчика - ООО «Итатуголь» права постоянного бессрочного пользования земельным участком (п. 3 ст.20 Земельного кодекса РФ) предоставляет ему возможность по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора после соответствующего переоформления, в соответствие с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доказательств использования ответчиком земель за пределами отведенных государственным актом границ истец не представил.

Исходя из выше изложенного, судебные инстанции пришли к выводу, что требование о понуждении ответчика к заключению договора аренды спорного земельного участка, в порядке, предусмотренном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворению не подлежит.

5. Как уже ранее было сказано, вопросы при разрешении земельных споров возникают еще и в связи с тем, что субъекты Российской Федерации издают собственные нормативные акты, а иногда и законы. При этом, действия данных законов, новыми участниками правоотношений, распространяются на отношения возникшие и существовавшие до издания данных нормативных актов, а также на сделки, заключенные иными юридическими лицами.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9