Договор строительного подряда при переходе к рынку

В ст.746 ГК РФ Там же указано, что выполненные подрядчиком работы оплачиваются заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Из этого следует, что субъекты договора строительного подряда могут применять те сроки, варианты, формы и порядок оплаты строительных работ, относительно которых они достигли согласия.

Кроме того, согласно ст.711 ГК РФ Там же в том случае, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненных строительных работ или отдельных их этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику договорную цену после окончательной сдачи результатов работ при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика - досрочно. Из текста ст.711 ГК РФ Гражданский Кодекс Российской Федерации (ред. от 17.07.2009) / СПС Консультант Плюс, 2009 г., с. 824 невозможно определить, когда именно заказчик должен оплатить выполненные работы подрядчику. Формулировка после окончательной сдачи результатов работ не устанавливает конкретного срока. Из этого следует вывод о том, что вопросы, связанные с условиями и сроками оплаты, следует проработать на стадии заключения договора строительного подряда. Кроме того, важно указать в договоре форму оплаты работ, так как ГК РФ не определено, каким именно образом заказчик должен погасить свою задолженность перед подрядной организацией.

1.2 Правовое регулирование договора строительного подряда

Каждый из нас хотя бы раз занимался строительством или ремонтом дома, квартиры, нежилого помещения. При этом возникало много вопросов: производить работы своими силами или прибегать к услугам специальной организации, как правильно выбрать такую фирму и т. д. И даже после того, как решение было принято, вопросов оставалось немало. Каким образом обезопасить себя от недобросовестных работников? Что надо предпринять, чтобы строительство и ремонт не растянулись на годы?

Для урегулирования многочисленных вопросов необходимо заключить договор строительного подряда с выбранной организацией. Согласно этому документу исполнитель (подрядчик) обязуется в установленный срок выполнить в соответствии с требованиями заказчика определенные работы, а заказчик обещает создать подрядчику необходимые для их выполнения условия, принять оговоренную цену и произвести необходимые выплаты.

В процессе строительства возникает множество разнообразных хозяйственных отношений и лучше, если они будут оформлены надлежащим образом. Все, включая приобретение прав на подлежащий застройке земельный участок, проведение изыскательских работ, выполнение проектных работ, строительство, поставка материалов, авторский надзор и экспертное обследование регулируется договорами.

Договор строительного подряда, как и любой другой коммерческий договор, включает в себя ряд юридических характеристик, знание которых позволяет получить представление о структуре правоотношений его участников.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Согласно гражданскому законодательству правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

Необходимо обратить внимание, что когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, то к такому договору применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ Гражданский Кодекс Российской Федерации (ред. от 17.07.2009) / СПС Консультант Плюс, 2009 г., с. 824 о правах заказчика по договору бытового подряда.

Правовые отношения в сфере строительной деятельности преимущественно регулируются общими правилами о договорах подряда и нормами параграфа 3 главы 37 ГК РФ Там же о договоре строительного подряда. Следовательно, чтобы иметь более полное представление о правовом регулировании в области капитального строительства, необходимо одновременно учитывать как специальные правила о строительном подряде, так и общие положения о договорах подряда.

Кроме Гражданского Кодекса РФ, к источникам правового регулирования отношений в сфере капитального строительства относятся и другие законодательные акты РФ. Важнейшее место среди них занимают федеральные законы об инвестиционной деятельности - Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности", Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», осуществляемой в форме капитальных вложений, Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Градостроительный и Земельный кодексы РФ и др.

К договорам бытового подряда применяется Закон «О защите прав потребителей». Правовые положения законов развиты в подзаконных актах, утвержденных указами Президента, постановлениями Правительства, министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти.

Наряду с законами и подзаконными актами, утвержденными на федеральном уровне, в области организации строительных работ действует немало актов, принятых субъектами РФ. Так, например, Санкт-Петербург вправе принимать собственные нормативные правовые акты (законы, распоряжения губернатора, положения, регламенты, приказы) по вопросам, отнесенным к предметам ведения Санкт-Петербурга и предметам совместного ведения Российской Федерации и Санкт-Петербурга. В городе также приняты и действуют территориальные строительные, санитарные и иные нормы Озеров П. С. Гражданско-правовое регулирование отношений строительного подряда: Автореферат дис к.ю.н. Краснодар, 2008. - С. 20..

Особенностью строительной деятельности является то, что при правовом регулировании договора строительного подряда применяется большое количество строительных норм и правил (СниПов), стандартов и технических условий, различных инструкций и положений, принимаемых уполномоченными государственными органами. Многие из действующих норм и правил данной категории были утверждены еще союзными ведомствами. В настоящее время идет постепенный процесс их обновления, обусловленный как научно-техническим прогрессом, так и повышением требований к качеству и безопасности объектов строительства.

Так же важно не забывать о правильном правовом оформлении и сдачу-приемку работ по договору строительного подряда. Правильно оформить сдачу-приемку работ по договору строительного подряда очень важно. Ведь именно с этим событием связано обязательство заказчика произвести оплату.

Анализ статьи 753 Гражданского кодекса РФ Гражданский Кодекс Российской Федерации (ред. от 17.07.2009) / СПС Консультант Плюс, 2009 г., с. 824 позволяет выделить следующие стадии сдачи-приемки работ:

- подрядчик извещает заказчика о готовности к сдаче работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ;

- проводятся предварительные испытания, если это предусмотрено законом или договором строительного подряда, либо вытекает из характера работ;

- проводится непосредственно сдача и приемка результата работ, а также экспертиза недостатков, если заявлено требование о том, чтобы ее проводить;

- составляются и подписываются акты сдачи-приемки работ. Если выявлены недостатки, то акт сдачи-приемки работ подписывается с замечаниями о недостатках;

- устраняются недостатки работ, после чего подписывается документ, подтверждающий их устранение (если они выявлены).

Согласно пункту 5 статьи 753 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. Приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.

Таким образом, если предварительные испытания должны проводиться, то в интересах подрядчика согласовать в договоре строительного подряда их способы и параметры. Ведь получение любого отрицательного результата может служить основанием для отказа заказчика от подписания акта сдачи-приемки работ. Существенное значение для правильного прохождения данной стадии сдачи-приемки работ имеет также и такой факт. Даже если после первоначальных предварительных испытаний, давших отрицательный результат, выявленные при предварительном испытании дефекты подрядчиком устранены, необходимо проводить такие испытания повторно. При отсутствии положительных результатов испытаний заказчик имеет право отказаться от подписания акта сдачи-приемки работ.

2. Содержание договора строительного подряда

В данной работе, необходимо рассмотреть договор подряда, непосредственно, на примере строительной фирмы. Фирма «УНР-1» была создана в 1990 году. За это время у предприятия сложился постоянный круг клиентов, в числе которых есть и крупнейшие российские компании. Среди самых известных заказчиков: Комбинат им. Степана Разина, сеть магазинов «Детский мир», завод «Полюстрово», Петропавловская крепость, ОАО «Мобильные ТелеСистемы» (МТС), «Промышленно-строительный банк» (ныне «ВТБ Северо-Запад»), девелоперские компании «БФА-Девелопмент» и «ГАЛС Северо-Запад», ГУВД Санкт-Петербурга, Госналогинспекция.

Полное наименование: ЗАО «УНР-1 АП «ЭСПА»

Юридический адрес: 188663, Ленинградская область, Всеволожский район р.п. Кузьмоловский, ст. Капитолово, лит. А

Фактический (почтовый) адрес: 194254, Санкт-Петербург, ул. Есенина, дом 16, корп.1, оф. 89

Специализация «УНР-1» - общестроительные, ремонтные, отделочные, дизайнерские работы «под ключ», демонтаж и снос зданий, капитальный ремонт, реконструкция, реставрация зданий и помещений, том числе музеев и памятников истории.

Лицензия Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Д 838637 от 09 апреля 2007г. на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.

Лицензия Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия РПК 1667 от 23 мая 2007 г. на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Относительно ценовой политики, необходимо сказать, что на ЗАО «УНР-1 АП «ЭСПА», довольно-таки приемлемые цены, постоянным клиентам предоставляются скидки.

2.1 Элементы договора строительного подряда

Так же стоит рассмотреть элементы договора строительного подряда. К элементам договора строительного подряда относятся: стороны, предмет, объект, форма, цена, срок Основы права/ Под редакцией В. В. Блажеева, М.: Проспект, 2009. - С. 384.

- Стороны. Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика могут выступать любые физические и юридические лица, обладающие определенными финансовыми средствами. В качестве подрядчика могут выступать подрядная организация-генподрядчик или специализированная компания: различные строительные, строительно-монтажные и проектно-строительные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели.

Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство или реконструкцию объектов с подрядной организацией-генеральным подрядчиком или прямой договор со специализированной компанией.

Необходимо обратить внимание на правовую норму ст.750 ГК РФ, в которой предусмотрена обязанность сотрудничества сторон в договоре строительного подряда. Согласно п. 1 ст.750 ГК РФ «если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены» Гражданский Кодекс Российской Федерации (ред. от 17.07.2009) / СПС Консультант Плюс, 2009 г., с. 824.

- Иные субъекты. Кроме сторон в правоотношениях строительного подряда участвуют и иные субъекты. К их числу, прежде всего, относятся инвесторы. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии. Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора, заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика Мареев Ю.Л., Коршунов Н.М. Гражданское право, М.: Эксмо, 2008. - С. 624.

В качестве инвестора может выступать государство (федеральный и городской бюджет), кредитные организации (банки, финансово-инвестиционные компании), строительные компании (которые становятся инвестиционными компаниями), изредка - страховые компании, а также организации (в том числе некоммерческие и общественные) и другие субъекты. Особенно следует отметить инвесторов-дольщиков - юридических и (или) физических лиц, выступающих соинвесторами в порядке долевого участия в строительстве жилых домов на основании отдельных договоров застройки.

На рынке строительного подряда действуют Там же. - С. 624: изготовители и поставщики строительных материалов, конструкций и оборудования; компании, оказывающие транспортные услуги; архитектурно-проектные организации; страховые компании, с которыми заключаются договоры страхования строительно-монтажных рисков или ответственности заказчиков перед третьими лицами; риэлтерские компании, которые действуют на рынке продажи готовых квартир; другие участники рынка. Между этими участники инвестиционно-строительной деятельности устанавливаются гражданско-правовые (коммерческие) договорные отношения.

- Предмет и объект договора. Предметом договора строительного подряда, является как сам процесс выполнения работы, так и ее овеществленный результат. В соответствии с действующим законодательством отсутствие или нечеткое определение в тексте договора условия о предмете является первым из оснований, по которому можно считать договор незаключенным. Причем это не зависит от того, насколько полно будут урегулированы сторонами все остальные условия договора.

Прежде всего, нужно в тексте самого договора дать характеристику объекта строительства или иных работ, связанных с объектом строительства. В частности, условие договора, определяющее предмет, должно содержать:

наименование и месторасположение объекта строительства (в том числе, когда заключается договор на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом);

характеристику проектной документации (кем и когда утвержден или будет утвержден проект);

перечень монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, которые обязан осуществить подрядчик.

Целесообразно, давая характеристику объекта строительства, указать, в каких целях заказчик собирается этот объект использовать. Указание целей строительства объекта может помочь в случае, если возникнет спор о качестве работ, необходимости предоставления информации об эксплуатации объекта и т. п.

Характеристика предмета договора более подробно излагается в технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к этой документации требования. Согласно п. 1 ст. 743 ГК РФ Гражданский Кодекс Российской Федерации (ред. от 17.07.2009) / СПС Консультант Плюс, 2009 г., с. 824, если в договоре строительного подряда отсутствуют иные указания, то предполагается, что подрядчик обязан выполнить работы, указанные в технической документации и в смете. Техническая документация является неотъемлемой частью договора строительного подряда. Предмет договора подряда является его существенным условием, поэтому при отсутствии в договоре условия о предмете или при недостижении сторонами соглашения о предмете, договор считается незаключенным.

- Форма. Форма договора строительного подряда специально не регламентируется гл. 37 ГК РФ и подчиняется общим правилам оформления сделок (ст. 158 --161 ГК РФ). Согласно общим правилам ГК РФ договор строительного подряда заключается в простой письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (ст. 162 ГК РФ) Гражданский Кодекс Российской Федерации (ред. от 17.07.2009) / СПС Консультант Плюс, 2009 г., с. 824.

По соглашению сторон, договор строительного подряда может быть удостоверен нотариально путем совершения удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ст.163 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы в случаях, когда это предусмотрено соглашением сторон, влечет недействительность договора строительного подряда. Такой договор считается ничтожным (ст. 165 ГК РФ) Там же.

В условиях обычного делового оборота договор строительного подряда заключается сторонами в простой письменной форме и оформляется, как правило, в виде единого документа, подписываемого сторонами. Договор целесообразно составить с включением в него подробного перечня прав и обязанностей сторон Беленков Р.С. Гражданское право. общая часть. конспект лекций, М.: Издательство: Приор-издат, 2009. - С. 265.

В условиях плановой экономики были широко распространены предельно краткие договоры, к которым, однако, прилагались особые условия с пространным описанием взаимных прав и обязанностей сторон. Сейчас все чаще стороны вынуждены заключать более основательные, многостраничные договоры, детально регламентирующие взаимоотношения заказчика и подрядчика.

Какого-либо обязательного для сторон типового или примерного договора строительного подряда (субподряда) нет. В ряде случаев при его составлении используются примерные формы договоров строительного подряда, рекомендованные для отдельных видов строительных работ. Например, при заключении договора стороны могут использовать форму (образец) договора, приведенную в качестве приложения к Руководству по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации. Для отношений с участием иностранных фирм роль примерных условий могут играть, кроме того, Международные условия договоров о строительстве, разработанные Международной федерацией инженеров-консультантов Борисов В.Ю., Гетман Е.С., Садиков О.Н. Гражданское право. В двух томах. Том 2: Учебник, М.: Инфра-М, 2007. - С. 608.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8