Вещные права на землю

Вещные права на землю

• СОДЕРЖАНИЕ
• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
• 1.1 Оборот земельных участков: история и понятие
• 1.2 Гражданско-правовой режим земельных участков
• ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
• 2.1 Возникновение прав на земельные участки
• 2.2 Осуществление прав на земельные участки
• 2.3 Прекращение прав на земельные участки
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Земля является категорией многогранной и многоаспектной, предметом исследования естественных и гуманитарных наук, объектом природы и природным ресурсом. Статья 9 Конституции РФ установила, что земля и другие природные ресурсы является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, тем самым, констатируя основополагающую роль данного объекта в социальных, экономических, политических и правовых отношениях.

С принятием в 2001 г. Земельного кодекса РФ (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ) возникли противоречия с нормами Гражданского кодекса РФ (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ), также земля длительный промежуток времени была исключена из системы объектов гражданских правоотношений, а проблемы, связанные с земельной собственностью, землевладением, землепользованием рассматривались преимущественно представителями науки земельного права, то возникла необходимость комплексного рассмотрения земли, а именно земельного участка, как объекта гражданских прав, в частности вещных прав (права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения и права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Земельный участок - недвижимость особого рода вследствие своего естественного происхождения и нахождения в естественной экологической системе, что обуславливает необходимость учитывать данные факторы при правовом регулировании отношении по поводу этого объекта, в частности искать гармоничное сочетание частноправовых и публично-правовых элементов.

В настоящее время ученых все больше интересуют проблемы, связанные с рассмотрением земельных участков как объектов обязательственных прав, тех или иных сделок (купли-продажи, аренды, ипотеки и других), изучение оборота земельных участков, рынка земли, то есть отношений динамики, настоящая работа посвящена комплексному рассмотрению статических отношения (вещных прав на земельные участки).

В условиях существования в некоторых субъектах РФ двух форм собственности на землю - неразграниченной государственной и частной, возникает необходимость правовой регламентации процедуры разграничения публичной собственности, выявление противоречий и пробелов в законодательстве, регулирующем эти отношения и нахождение путей его совершенствования. Появление в России частной собственности на земельные участки указывает на важность создания оптимальной модели предоставления и использования земли на этом праве, сочетающей частные и публичные интересы, при осуществлении правомочий частных собственников, установление ограничений их прав и обременении в использовании земельных участков.

В Земельном кодексе РФ прослеживается тенденция - сокращение видов ограниченных вещных прав и субъектного состава этих отношений, что вызывает необходимость анализа предпосылок, оснований возникновения, развития и существования данных прав, произвести развернутую характеристику правоотношений постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитута, раскрыть специфику правового положения землепользователей, землевладельцев и обладателей сервитутов.

Таким образом, указанные факты позволяют сделать вывод об актуальности темы исследования.

Степень разработанности темы. Говоря о степени разработанности темы, надо отметить, что в последние годы в свете проводимой земельной реформы в Российской Федерации ученые стали чаще обращаться к проблемам, связанным с имущественными правами по поводу земельных участков. Теоретическую основу работы составили труды таких ученых-юристов, как Алексеева С.С, Белых В.С, Беляева К.П., Бублика В.А., Виниченко СИ., Гонгало Б.М., Дозорцева В.А., Жернакова Д.В., Иоффе О.С, Копылова А.В., Лапача В.А., Покровского И.А., Садикова О.Н., Сергеева А.П., Скловского К.И., Суханова Е.А., Толстого Ю.К., Хохлова С.А., Чубарова В.В., Шершеневича Г.Ф., Щенниковой Л.В., Якушева В.С. и др.

В работе также использованы теоретические положения, содержащиеся в работах представителей наук земельного и экологического права: Боголюбова С.А., Воронина Б.А., Голиченкова А.К., Дубовик О.Л., Ерофеева Б.В., Жарикова Ю.Г., Иконицкой И.А., Козырь О.М., Кроссова О.И., Круглова В.В., Попова М.В., Сыродоева Н.А., Улюкаева В.Х., Хаустова Д.В., Черноморца А.Е., Чубукова Г. В. и др.

Основная цель работы - всестороннее рассмотрение, характеристика и анализ отношений, возникающих по поводу земельного участка как объекта гражданских прав, также отношений, в которых земельный участок является объектом вещных прав.

Поставленная цель реализована посредством решения следующих задач:

- изучение и анализ российского права, регулирующего общественные отношения по поводу земли как объекта природы, природного ресурса, земельного участка и части земельного участка;

- сравнительное исследование института собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

- выявление противоречий и пробелов правового регулирования отношений по поводу земельного участка как объекта гражданских прав;

- определение понятия и признаков земельного участка и части земельного участка как объекта гражданских прав и земли (объект природы и природный ресурс) как объекта земельных отношений;

- выработка рекомендаций и предложений по совершенствованию гражданского и земельного законодательства в сфере вещных прав на землю;

Объектом исследования являются отношения, возникающие по поводу земельного участка как объекта вещных прав. Предмет исследования - проблемы, связанные с теорией и практикой правового регулирования отношений по поводу земельных участков.

Методологическая основа исследования. В процессе проведенного исследования применялись общенаучные (наблюдение, аналогия, анализ и синтез, индукция и дедукция, абстрагирование и т. д.), так и некоторые частнонаучные методы познания (исторический, сравнительно-правовой, технико-юридический, метод анализа и обобщения законодательства и практики его применения).

Структура работы обусловлена содержанием и целями исследования и включает в себя введение, две главы, объединяющие пять параграфов, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1.1 Оборот земельных участков: история и понятие

Земля является особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование сделок с земельными участками.

Землепользование - самая ранняя историческая форма обладания землей для производственных целей без обособления права на нее кого-то из пользователей. Землевладение как форма частной собственности стало складываться в результате развития производительных сил, изменения экономических отношений и с расслоением общества на тех, кто монопольно владел землей, и тех, у кого ее не было. Первые известные акты наделения земельными участками связаны с перераспределением общинных земель, выделением земель из общих фондов государства, захватом новых территорий. Это были решения властного характера, и сделками их назвать нельзя. Лишь со временем прежде всего в силу развития цивилизации и правовой системы в целом переход прав землепользования от одного владельца к другому стал опираться на акты, обусловленные волеизъявлением самих субъектов экономических отношений. Так, в хозяйственной практике Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко применялись различные формы землепользования, основанные на соглашении сторон.

Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках с землей относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров о предоставлении земли в пользование Хрестоматия по всеобщей истории государства и права. Т. 1. [Текст] / Под ред. Батыра К.И., Поликарповой Е.В. - М., Зерцало. 2008. - С. 13, 45..

В римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основном совпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа, мена, аренда и пр.). При этом особое значение имели земельно-правовые сервитуты - ограниченные права пользования чужим имуществом. Договорами, конечно же, они не являлись, хотя могли возникать и в силу соглашений. Необходимо также отметить, что изначально римское право не знало строгих критериев разграничения различных сделок.

Существенно, что обладание правом собственности на землю в его полном, завершенном виде являлось в Древнем Риме редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания. Например, известно, что как в период формирования государства, так и в период республики и империи подавляющее большинство земель в Древнем Риме номинально находилось под властью (но не в собственности) определенных лиц, а права по владению, пользованию принадлежали другим. Л.Л. Кофанов отмечает условность продажи земельных участков в самой Италии, поскольку "община сохраняла верховную власть над собственностью" Кофанов Л.Л. Обязательственное право в архаичном Риме. [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 104.. С расширением экспансии римлян вновь захваченные земли считались перешедшими в собственность или римского народа, или императора. Предоставление же их отдельным лицам приводило к различного рода владению, характеризующемуся вещными правами обладателей, но не правом собственности (отсюда, видимо, и появился такой институт римского частного права, как эмфитевзис (постоянное пользование). Чаще всего такие участки считались как бы арендованными у государства, но не по договору, а в качестве полученных на основе особого вещного права. Одни лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда с правом наследования, другие - на период жизни. Достаточно было платить определенную плату, часто символическую. Более того, далеко не всегда проводилось различие между собственно наймом и узуфруктом (право пользования плодами и доходами), а также другими вещными правами Санфилиппо Ч. Курс римского права. [Текст] / Под ред. Дождева Д.В. - М., Статут. 2005. - С. 346..

В литературе отмечается, что и позднее - в Средние века - отношения феодального сюзеренитета-вассалитета не строились по типу "собственник-арендатор": "Если собственность - это полное господство над вещью (plena in re potestas), то в отношении земли такого господства не было ни у одной из сторон. Вассал его не имел, так как сам получал землю у сюзерена и нес в связи с этим определенные повинности, а сюзерен тоже не был в своем господстве неограничен, так как земля находилась в юридически защищенном пользовании вассала" Иоффе О.С., Мусин В.А. Основы римского гражданского права. [Текст] - Л., ЛГУ. 1974. - С. 89..

В отношении земель, находившихся в частной собственности, систему латифундий, основанных на труде рабов, достаточно быстро сменила система колоната как более эффективная, поскольку основывалась на труде свободных крестьян, добровольно вступавших в отношения найма и заинтересованных в повышении урожайности Бороздин С.В. Земельные отношения и аграрные реформы. [Текст] - М., Аванта-Плюс. 2008. - С. 100..

Не было изначально и ясного понимания существенных условий, т.е. тех, при наличии которых договор считается заключенным.

Однако платный характер различных сделок в отношении земли не вызывал сомнений: "...из того принципа, на основании которого мы начинаем иметь собственные владения и имущество, проистекает и право сдавать принадлежащие нам и брать внаем чужую собственность; и тот, кто берет внаем, согласно общенародному праву, обязан вносить плату сдающему; тот же, кто сдает, обязан предоставить вещь такой, чтобы другой мог ею пользоваться и извлекать доход" Отрывки из "Институций" Ульпиана [Текст] // Памятники римского права. Юлий Павел. Пять книг сентенций к сыну. Фрагменты Домиция Ульпиана. - М., Зерцало. 1998. - С. 229..

И все же в целом римское право последовательно разграничивало обязательственные и вещные права. К первым относились обязанности должника совершить определенные действия. Что же касается прав вещного характера, то, как и сегодня, под ними понимались правовые возможности, не требующие действий других лиц, причем граница между ними проводилась в четкой и жесткой форме. "Если наймодатель до истечения срока имущественного найма отчуждал сданное имущество, новый собственник не был связан договором своего предшественника" Римское частное право [Текст] / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. - М., Юристъ. 2007. - С. 454.. Соответственно различались и способы защиты тех и других прав.

До начала XX в. в России не было единых правил о сделках с землей. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за князьями по наследству, другие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система "кормления"). В дальнейшем этот порядок лишь усилился. Земля, входившая в состав родовых или выслуженных вотчин, могла продаваться и покупаться. Но полноценной собственностью она не являлась, так как в определенных ситуациях подлежала изъятию и перераспределению Соборное уложение 1649 года [Текст] // Отечественное законодательство XI - XX вв. Ч. 1. / Под ред. проф. Чистякова О.И. - М., Юристъ. 1999. - С. 209 - 224.. Отдельные участки земли, сады, покосы и угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая - "исполу" и пр.) Псковская судная грамота [Текст] // История государства и права России. Источники права. Юридические памятники XI - XX вв. / Под ред. Королькова Н.Н. - М., НГУ. 1999. - С. 16.. Но такое происходило нечасто. Кроме того, временное пользование было ограничено административным характером предшествующего землепользования. Вряд ли можно признать основанными на сделках оброк и барщину, так как они опирались на личное волеизъявление землевладельца, а не на гражданско-правовые (диспозитивные) начала.

Купля-продажа земли сопровождалась в знак перехода власти на ней вручением дерна, т.е. куска почвенного слоя, в присутствии девяти (позднее - пяти) свидетелей. В дальнейшем (ориентировочно с половины XVII в.) акты продажи земли стали оформляться в специальных книгах, ведущихся государственными чиновниками.

До 1917 г. земельное право в России как особая отрасль отсутствовало. Все правовые отношения, связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданского законодательства.

Кроме права собственности существовали и другие вещные права, прежде всего - различные сервитуты. В их число входили: "Права угодий в чужих имениях" Синайский В.И. Русское гражданское право. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 244., право пожизненного владения с различными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.), право проезда по дороге сопряженного участка и др. При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенных регионов, сословий, национальностей. Так, допускалось разрешать земельные споры с учетом обычаев конкретной местности, если даже эти обычаи не совпадали с общими для территории России правовыми установками.

Особо следует сказать о чиншевом праве, т.е. о вещном праве владения и пользования чужой землей за вознаграждение с возможностью наследования. Оно возникло на землях в западных губерниях России как квазисобственность для определения статуса фактических владельцев земли, признаваемой государственной. По мнению Л.В. Щенниковой, основной причиной, по которой вместо аренды использовался чинш, было желание обеспечить постоянное поддержание земель в хорошем хозяйственном состоянии без истощения Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 56.. Именно это обстоятельство, по авторитетному утверждению В.И. Синайского, позволяло считать, что в числе самостоятельных прав имеется не только пользование чужими вещами, но и владение ими Синайский В.И. Указ. соч. - С. 244.. Из-за этого происходило смешение вещных и обязательственных прав. Вопрос об их разграничении поставил еще К.П. Победоносцев: "Особенные условия общественной экономии в России породили множество случаев, в которых от лица правительства сдаются частным лицам казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всех этих случаев нередко возникает недоумение: что следует отнести к системе вотчинных прав и что к системе договоров" Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 1. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 77 - 78..

Возможность продажи земли или предоставления ее на время уже тогда связывалась с понятием "оборотоспособность". Ряд земель рассматривался как "не способный к обороту по их природе" Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. Ч. 1. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 608.; к ним относились: участки берегов судоходных рек, морские берега, другие участки, выделенные для общего пользования.

Так, Г.Ф. Шершеневич приводит случай из судебной практики, когда было признано, что город Феодосия не имеет право сдавать побережье и рыбные промыслы на нем в аренду Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 110..

Права лиц, получивших земельные участки не в собственность, рассматривались как права обязательственного характера. Но ряд правоведов уже тогда возражали против столь односторонней оценки Гуляев А.М. Русское гражданское право. [Текст] - М., Статут. 2003. - С. 245.. В отличие от римского права, титульные владельцы получили и вещно-правовую защиту. Было признано, что с переменой собственника различные договоры землепользования сохраняют свою силу Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С.114..

В советский период оборот участков в его истинном (рыночном) смысле был практически прекращен. Вся земля стала объектом государственной собственности. Уже первый Земельный кодекс запретил ее продажу. Допускалась лишь так называемая трудовая аренда (ст. 28 - 38). Сдача земли внаем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете. И лишь при наличии исключительных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.). Обработка земли могла осуществляться только лично, сдача внаем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам аренды и т.д. Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них отсутствовало.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6