Вещные права на землю

Договоры аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а Постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 июля 1937 г. - запрещены. Общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была четко прописана: если гражданин или организация нуждались в получении участка, то для выделения земли принималось соответствующее административное решение.

Со временем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможность временного пользования землей была все-таки предусмотрена, но не в результате соглашения сторон, а в силу распорядительного акта государственного органа.

Создание цивилизованного рынка земли, когда важнейшим условием оборота является взаимное согласие сторон, опирающееся на действие закона стоимости и государственный контроль, состоялось только в период 1991 - 2001 гг. Современному состоянию законодательного обеспечения оборота земли предшествовало несколько этапов переходного периода Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие [Текст] - М,. Городец. 2008. - С. 56..

О понятии и содержании оборота земельных участков. Вопрос о сделках с землей (земельными участками) непосредственно связан с такими понятиями, как "оборот", "гражданский оборот", "экономический оборот". Они применяются и широко используются в обиходной речи, юридической литературе, в международных актах О борьбе против незаконного оборота наркотических средств и психотропных веществ [Текст]: [Конвенция ООН, принята Вене 20.12.1988 г.] // Международная защита прав и свобод человека. - М., Юридическая литература. 1990. - С. 119. и российском законодательстве (ст. 2, 5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В русском языке под оборотом обычно понимается "...обращение денежных средств и товаров для воспроизводства, получения прибыли (например, торговый оборот)" Ожегов С.И. Словарь русского языка [Текст] / Под ред. Шведовой Н.Ю. - М., Русский язык. 1988. - С. 502..

В Энциклопедическом юридическом словаре термин "гражданский оборот" понимается как "гражданско-правовое выражение экономического оборота, которое опосредуется договорными и внедоговорными институтами обязательственного права... В содержание гражданского оборота входит переход имущества от одного лица к другому лицу на основе заключаемых участниками гражданского оборота сделок или в силу иных юридических фактов" Энциклопедический юридический словарь. [Текст] / Под общ. ред. Крутских В.Е. - М., Инфра-М. 2005. - С.267..

В экономической литературе под "оборотом" обычно понимается совокупность актов обмена, приводящих к смене собственника Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р., Пуляев В.Т. Краткая экономическая энциклопедия. [Текст] - СПб., Питер. 2008. - С. 234., а также аналогичные процессы цикличного характера Рыночная экономика [Текст] / Под ред. Ю.С. Мирецкого. - М., Эксмо. 2008. - С. 56..

Не сложилось однозначного понимания гражданского (экономического) оборота и в юридической литературе. Е.А. Суханов под ним понимает юридическое выражение экономической категории "рынок" Суханов Е.А. Вступительная статья [Текст] // Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве. - М., Статут. 2006. - С. 3.. Такое противопоставление юридического и экономического значения этих понятий все-таки необоснованно. И юристы, и экономисты активно используют оба слова ("рынок" и "оборот"). Но, полагаем, под рынком было бы лучше понимать сами отношения и структуры (субъектов). Оборот же есть динамичная составляющая рынка, к такому же выводу близок и А.Ю. Голубков Голубков А.Ю. Правовое регулирование рынка ценных бумаг [Текст] // Государство и право. - 1997. - № 3. - С. 86 - 93.. М.Н.Илюшина выделяет понятие "товарный рынок", определяемый как система субъектов экономики и их отношений Илюшина М.Н., Челышев М.Ю. Коммерческое право. [Текст] - М., Юнити. 2008. - С. 60.. В таком понимании оборот - это действия, совершаемые участниками рынка.

Вряд ли правильно сводить этот термин и к обязательствам по переходу права собственности на имущество Эбзеев Б.Б. Гражданский оборот: понятие и юридическая природа [Текст] // Государство и право. - 1999. - № 2. - С. 33., поскольку сами эти отношения (обязательства) являются следствием определенных действий (сделок) и не исчерпывают его значения.

В литературе встречаются и другие трактовки оборота Красавчиков О.А. Советская наука гражданского права: [Текст] - М., Юридическая литература. 1960. - С. 296 - 297.. Но, как отметил В.А. Тархов, "эти попытки успеха не имели, потому что определить оборот нисколько не легче, чем определить гражданское право" Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. [Текст] - Уфа., Уфим. юрид. ин-т МВД РФ. 1998. - С. 50.. В целом же можно говорить, что существует четыре основных подхода к понятию "оборот":

1) весь рынок с его структурой и инфраструктурой;

2) совокупность производственных отношений товарообменного характера;

3) лица (субъекты) и отношения между ними, основанные на действии закона стоимости;

4) обязательства и сделки, их порождающие (иногда шире - и иные юридические факты).

Первые три позиции в принципе неприемлемы, так как необычайно широко толкуют оборот. Что же касается последней группы, то целесообразно внести некоторые уточнения.

Закон не содержит понятия гражданского оборота. Однако из ст. 129 ГК РФ следует, что "оборотоспособность" есть свобода отчуждения и перехода объектов гражданских прав от одного лица к другому; с учетом активной роли участников гражданских правоотношений (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ). В таком случае логично предположить, что и сам оборот связан именно с этими правовыми явлениями - действиями по возникновению (изменению, прекращению) правоотношений.

Поскольку указанные действия есть прежде всего сделки (ст. 153 ГК РФ), то именно их и следует признать содержанием экономического (гражданского) оборота. Возможно, в широком смысле под оборотом можно понимать как сделки, так и отношения, порожденные ими (например, договор купли-продажи и возникающие из него обязательства по передаче вещи, по уплате денег и т.п.). Однако в любом случае целесообразно учитывать, что отношения есть лишь результат сделок.

Определять гражданский оборот через категорию отношений (точнее - только отношений) не вполне точно, потому что прежде, чем возникнут правовые связи, им предшествует активная деятельность субъектов права (совершение сделок). Рассуждать же об обороте без акцента на его волевой и целенаправленный характер видится бессмысленным. Это понятие следует считать связанным преимущественно с соответствующими юридическими фактами (сделками). В.А. Белов специально подчеркивает, что и оборот, и рынок ценных бумаг связаны и определяемы через совокупность соответствующих сделок Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве. [Текст] - М., Статут. 2006. - С. 13.. Применительно к торговому обороту (как разновидности гражданского) Г.Ф. Шершеневич говорил именно о "совокупности сделок" Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права. [Текст] - М., Статут. 2006. - С. 24.; аналогично оценивал суть экономического оборота и его юридической формы и П.П. Цитович Цитович П.П. Очерк основных понятий торгового права. [Текст] - М., Статут. 2001. - С. 46 - 83.. Подчеркнем, что и с экономической точки вопрос об обороте есть вопрос об акте товарообмена.

Выражение "оборот земельных участков" в специальной литературе трактуется неоднозначно. Как отмечает Н.А. Сыродоев, "в связи с переходом к рыночной экономике у некоторых авторов возник соблазн соотнести понятия "рынок земли" и "оборот земли" Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков [Текст] // Государство и право. - 1999. - № 9. - С. 41.. Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь считают, что понятия "рынок земли" и "оборот земли" различны по объему. Первое понятие шире второго и включает в себя помимо системы сделок с землей и обеспечивающие их механизм и инфраструктуру Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект [Текст] // Государство и право. - 2008. - № 2. - С. 50.. Э.А. Крылатых же рассматривает земельный рынок как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано денежным и натуральным платежом Крылатых Э.А. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений [Текст] // Проблемы прогнозирования. - 2007. - № 1. - С. 35..

По мнению Ф.Х. Адиханова, "оборот земли можно определить как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля, приватизирована она или нет. Разница лишь в том, что в одном случае осуществляется публичный оборот, а в другом - частный (рыночный)" Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли [Текст] // Государство и право. - 2001. - № 1. - С. 37..

Нельзя смешивать юридические и экономические понятия этого слова. Помимо совокупности сделок по поводу земли (т.е. собственно оборота) в состав элементов рынка земли входят также:

а) совокупность участников данного рынка (субъектная составляющая);

б) отношения оборота, представленные преимущественно обязательствами, возникающими в результате сделок;

в) государственная система контроля, регистрации и мониторинга за оборотом земли и деятельностью на рынке в целом, включая органы, реализующие указанные функции;

г) масштабы и границы рынка, специально определяемые законодательством в силу того, что "рыночное поле" находится под воздействием специальных норм; последний элемент рынка теснейшим образом связан и с понятием "оборотоспособность" (см. далее - в следующей подрубрике).

О сделках, относящихся к обороту земельных участков. Оборот земли не исчерпывается только сделками, но именно они являются основной формой оборота гражданских прав Крассов О.И. Право частной собственности на землю. [Текст] - М., Юрайт. 2008. - С. 105.. В отличие от других актов именно сделки как волевые действия, осознанно направленные на изменение правового положения заинтересованных лиц, выражают существо товарообменных экономических процессов.

В юридической литературе вопрос о классификации сделок с землей отдельно не поднимался. Они, как и любые другие гражданско-правовые сделки, подразделяются на односторонние и многосторонние (договоры). К односторонним сделкам можно отнести завещание, предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным организациям и т.д. К многосторонним - договоры купли-продажи, дарения, мены, аренды земельных участков и т.д.

Можно классифицировать сделки с землей и по признаку перехода права собственности на земельный участок: это договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, завещание и др. В числе сделок, не связанных с переходом права собственности, можно назвать договоры аренды, ссуды, доверительного управления и т.д.

Сделки с земельными участками преимущественно являются двусторонними, т.е. договорами. При этом нет оснований ограничивать состав сделок оборота земельных участков только теми из них, которые направлены на переход права собственности. В условиях, когда многие вопросы оборота земельных участков еще не решены, их аренда является наиболее используемым вариантом и удобным инструментом распоряжения землей, в первую очередь для государства. Договор аренды позволяет извлекать доход из земельного участка, оставаясь при этом его собственником. В связи с этим для отнесения тех или иных сделок к обороту был бы достаточен критерий появления у нового владельца вещных прав. Следовательно, договоры аренды также должны быть признаны сделками оборота; в результате предоставления объекта у арендатора появляются и определенные вещные правомочия Баринова Е. Вещные права - самостоятельная категория? [Текст] // Хозяйство и право. - 2002. - № 7. - С. 34;

Власова А.В. К дискуссии о вещных и обязательственных правах [Текст] // Правоведение. - 2008. - № 2. - С. 146 - 151..

Сходны со сделками оборота и договоры, которыми оформляются некоторые земельные сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ). Ограниченные вещные права, рожденные определенной связью вещей и интересов, установлены непосредственно законом. Соглашения же при этом выполняют обслуживающую, факультативную роль. В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ спор об ограниченных правах на чужой участок может быть разрешен судом и без договора.

Отсюда следует, что под сделками оборота (экономического, гражданского) следует понимать только те волевые, осознанные действия обоих участников акта, которые направлены на приобретение прав и обязанностей вещно-правового характера в легитимном порядке.

Юридические факты, не отвечающие таким признакам, например решение суда о присуждении имущества, а также действия неправомерные, если даже они и влекут вещные правоотношения, было бы правильным исключить из числа сделок оборота. Например, причинение вреда (деликт) также ведет к возникновению правоотношений. Но последующие действия по компенсации ущерба не вызваны волей участников. Таковы и многие юридические акты в сфере финансово-бюджетных отношений (утверждение соответствующим органом бюджета и т.п.). Трудно признать элементом оборота и события (например, смерть наследодателя). Вряд ли правильно рассматривать в качестве оснований оборота земельных участков изменение категории земли. В этом случае остаются неизменными и субъект, и объект прав, происходит лишь смена правового режима.

Основаниями для отношений оборота могут выступать административные акты, случаи универсального правопреемства и т.д. (п. 2 ст. 307 ГК РФ). Чаще всего они являются элементами так называемых сложных юридических составов Матузов Н.И., Малько А.В. Теория государства и права. [Текст] - М., Юристъ. 2007. - С. 403 - 404.. Речь идет о таких системах (совокупностях) разных юридических фактов, которые лишь вместе порождают, изменяют, прекращают соответствующие правоотношения. Они часто включают в себя административные акты, имеющие для земельных отношений особое значение уже потому, что продавцом на первичном рынке обычно выступают публичные образования. Таким сделкам, как правило, предшествуют волевые акты административной деятельности соответствующих органов.

В настоящем учебном пособии рассматриваются (глава 2) только сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления, залога, а также некоторые вопросы договорных отношений в связи с участием в уставном (складочном) капитале других организаций. Это объясняется особым значением названных сделок для оборота земель в условиях рыночной экономики.

Надо также признать, что было бы целесообразно усилить роль договорных начал в формировании прав на землю. Во многом придание договору большего значения следует связывать не только с законодательными изменениями, но и с правильным толкованием уже имеющихся норм. Например, в соответствии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ, лица, получившие земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться таким участком. Но это не значит, что они не могут распоряжаться самим правом Комментарий к земельному законодательству [Текст] / Отв. ред. Бархатов М.В. - М., Омега-Л. 2008. - С. 122..

В основе отечественного гражданского законодательства лежит идея о различии правового режима обычных вещей и прав на них. Исходя из того, что в п. 6 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 137-ФЗ, принят 25.10.2001 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4148. говорится о переоформлении, а не о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования, оно сохраняется. Вещные права, предусмотренные ст. 20, 21 и 23 ЗК РФ, устанавливаются как простым решением соответствующего уполномоченного органа государства или муниципального образования, так и соглашением сторон. Фактически это означает, что они могут предоставляться не только в административном порядке в соответствии с ЗК РФ, но и в результате гражданско-правовых отношений. Косвенно такая возможность подтверждается и п. 2 ст. 268 ГК РФ. В нем предусмотрено, что право постоянного пользования земельным участком может быть получено собственником здания (иного недвижимого имущества) в случае приобретения здания (иной недвижимости) на участке, принадлежащем другому лицу (п. 1 ст. 271 ГК РФ).

В судебной практике обоснованно принято считать, что порядок приобретения права пользования земельным участком при реорганизации юридического лица (ст. 268 ГК РФ) в случае правопреемства является гражданско-правовым, а не административным.

Права ограниченного пользования чужим земельным участком, за исключением публичных сервитутов, имеют гражданско-правовую природу (п. 1 ст. 23 ЗК РФ). Их перечень не является закрытым. Устанавливаются же они не только по прямому указанию законодателя (п. 1 ст. 274 ГК РФ), но и по соглашению сторон (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Эти вопросы, как и возможность применения гражданско-правовых способов для установления некоторых прав на земельные участки, отчасти являются спорными. Но в целом не подлежит сомнению целесообразность большего использования диспозитивных (прежде всего, договорных) начал гражданско-правового регулирования в сфере землепользования.

Общее положение об оборотоспособности объектов гражданских прав сформулировано в ст. 129 ГК РФ: "Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте". Пункт 3 ст. 129 ГК РФ устанавливает, что земельные участки "могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле".

Согласно ст. 13 ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ О введении в действие части второй гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 15-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 26.11.2001] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411." "нормы, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством". Таким образом, по общему правилу оборотоспособность объектов гражданских прав презюмируется и ее ограничения прямо указаны в законе. Но по отношению к земельным участкам действует противоположное правило. В соответствии с ним именно земельное законодательство должно определять оборотоспособность земельных участков.

В соответствии с п. 2 ст. 129 ГК РФ объекты могут быть как изъяты из оборота, так и ограничены в обороте. Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо их ограничение - явление в частном праве нередкое. "Великое множество вещей по русским законам изъято из частного произвола, не подлежит вовсе частному праву, не может быть предметом частного имущества". Норма, заложенная в п. 3 ст. 129 ГК РФ, вызывает ряд вопросов. Прежде всего, непонятно, как правильно соотнести с нею положения ст. 72 Конституции РФ. Последняя относит земельное законодательство к совместному ведению РФ и ее субъектов. Но существует требование п. 1 ст. 3 ГК РФ о том, что гражданское законодательство полностью находится в ведении Российской Федерации (т.е. все вопросы, связанные с включением тех или иных объектов в оборот).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6