Административно-правовой механизм реализации жилищного законодательства

Для использования жилищного фонда по договорам аренды должна выделяться лишь определенная доля жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Эта доля определяется Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Фактически этот вопрос находит отражение только в законодательстве субъектов Российской Федерации, где он решается с учетом местных условий (наличие жилищного фонда, в том числе в домах государственного и муниципального жилищного фонда, средняя обеспеченность граждан жильем, количество очередников и др.). Например, Постановлением Правительства Москвы «О Московской городской программе «Жилище» аренда жилых помещений рассматривалась как один из способов улучшения жилищных условий граждан со средними доходами. 11 Постановлением Правительства Москвы «О Московской городской программе «Жилище» от 19.09.95 N 782.

Вместе с тем ст. 131 ЖК предусмотрен несколько иной подход к решению этих вопросов; согласно указанной статье форма договора аренды, а также срок, на который заключается договор, и другие условия определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством. Федеральное законодательство относительно регламентации аренды жилых помещений каких-либо конкретных норм не содержит. В этой связи следует руководствоваться ч. 2 ст. 17 Основ федеральной жилищной политики.

ГК РФ установил принципиально новый подход к заключению договоров аренды на жилые помещения, так как такой вид гражданско-правового договора им не предусмотрен (например, гл. 34 ГК РФ, касающаяся аренды имущества, не содержит какого-либо упоминания об аренде жилых помещений, а в ст. 671 говорится лишь об аренде жилых помещений юридическими лицами).

По существу в отношении граждан договор аренды жилых помещений заменен договором найма жилых помещений (гл. 35 ГК РФ), который в юридической литературе и законодательстве субъектов Российской Федерации получил название «договор коммерческого найма жилого помещения». Этот договор включает основные признаки, характерные для договора аренды (жилое помещение передается гражданам во владение и пользование на определенный срок, многие вопросы, касающиеся условий договора найма, в том числе оплата за жилье, определяются по соглашению сторон). 11 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2005. С. 231.

Приобретение гражданами жилья в частную собственность

В Основах федеральной жилищной политики снимаются всякие ограничения, касающиеся осуществления права собственности на недвижимость в жилищной сфере (ст. 6). При этом подчеркивается, что частная собственность на недвижимое имущество не ограничивается ни по количеству, ни по размерам, ни по стоимости. Провозглашенный принцип в равной мере относится как к физическим, так и к юридическим лицам, которые вправе иметь в частной собственности несколько квартир или жилых домов, что ранее действовавшим гражданским и жилищным законодательством не допускалось.

Приватизация жилых помещений осуществляется только гражданами (физическими лицами) в соответствии с Законом о приватизации. Она означает передачу жилья из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и осуществляется на добровольной основе и бесплатно.

Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах само по себе не является основанием для возникновения права собственности на квартиру. Прежнее (ст. 13 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.90 N 443-1, который в настоящее время не действует в связи с принятием части первой ГК РФ) и действующее законодательство (п. 4 ст. 218 ГК РФ) увязывают возникновение права собственности на кооперативную квартиру с полной выплатой ее стоимости (полным погашением суммы пая), хотя по общему правилу момент возникновения права собственности на новое строение возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Иными словами, для ЖСК установлена законом особенность приобретения права собственности на кооперативную квартиру (такое право возникает не после регистрации недвижимости, а после погашения стоимости квартиры и независимо от воли члена ЖСК).

В качестве основания приобретения права собственности на жилье указывается лишь купля-продажа. В равной степени это относится и к другим гражданско-правовым договорам (мены, дарения и др.), которые также могут служить основанием для перехода права собственности к другим лицам. Соответствующие нормы предусмотрены ГК РФ.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Указанные положения о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153-165) и другими статьями ГК РФ. Эти требования касаются содержания и формы сделки, правоспособности и дееспособности сторон и т.п.

Купля-продажа жилых помещений - одна из наиболее распространенных сделок. По таким договорам следует руководствоваться гл. 30 ГК РФ, в том числе ст. 549-558. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550). Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163), хотя, как следует из ст. 550, обязательное нотариальное оформление этого договора не требуется. В то же время государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение обязательна (ст. 551). Только с момента государственной регистрации договора купли-продажи он считается заключенным и возникает право собственности у покупателя на приобретенное жилое помещение (ст. 558). 11 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2005. С. 237.

В условиях рыночных отношений расширилось применение договора мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. При этом собственник жилого помещения может получить по такому договору не только жилье, но и иное имущество, например автомобиль. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продажи (гл. 30 ГК РФ); каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Не следует смешивать данную сделку с обменом жилых помещений, порядок совершения которого установлен жилищным законодательством.

Граждане могут передавать в собственность других лиц жилые помещения по договору дарения. В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу (одаряемому) жилье. Одаряемый вправе в любое время отказаться от передачи ему дара, и в этом случае договор дарения считается расторгнутым (ст. 573). При этом отказ от подаренного жилого помещения, как следует из п. 2 ст. 573, должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ГК РФ (гл. 33) имущество, в том числе жилье, может передаваться другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Такая передача имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583 ГК РФ). Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). При заключении рентного договора относительно жилья, как следует из указанной статьи, необходимо и нотариальное удостоверение и государственная регистрация, поскольку жилье относится к недвижимому имуществу. 11 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2005. С. 239.

Жилье, которое передается на основании договора ренты, может быть приобретено новым собственником:

1) за плату: в этих случаях к отношениям сторон договора применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ);

2) бесплатно: в этих случаях к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ).

Для обеспечения выполнения обязательств со стороны плательщика ренты ст. 587 ГК РФ предусмотрено, что получатель ренты приобретает право залога на переданное имущество, а за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ, если иной процент не установлен договором. Если существенные условия договора не выполняются (п. 2 ст. 587 ГК РФ), а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

В соответствии со ст. 589 ГК РФ получателями ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах данных организаций. Права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Рента может быть постоянной и пожизненной.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК РФ).

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В этом случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).

Пожизненная рента была предусмотрена законодательством и ранее - ГК РСФСР, но с ограниченным применением. Согласно ст. 253 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца заключался лишь в случаях, если в качестве продавца выступали нетрудоспособные граждане, а в качестве объекта сделки были индивидуальные жилые дома.

Статьей 596 нового ГК РФ также предусмотрена пожизненная рента. Она может быть установлена на период жизни гражданина, передающего жилье под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается и размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ). Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором. Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

Заселение жилищного фонда

В Основах федеральной жилищной политики указываются (с учетом норм Конституции РФ и ГК РФ) три вида жилищного фонда: частный, государственный и муниципальный. В зависимости от вида жилищного фонда, классификация которого произведена по формам собственности, законодательством определен правовой режим использования каждого вида жилищного фонда.

По договору социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК РФ, ст. 51 ЖК) жилые помещения заселяются только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Основанием для заселения этих жилых помещений является ордер; в ст. 47 ЖК подчеркивается, что ордер является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение, т.е. другие документы или действия должностных лиц не могут служить основанием для вселения граждан в жилое помещение, в том числе решение органов местного самоуправления или администрации и профкома организации о предоставлении жилого помещения гражданину, нуждающемуся в улучшении жилищных условий. Согласно ст. 47 и 51 ЖК ордер выполняет две функции: является основанием для вселения в предоставленное жилое помещение и основанием для заключения договора социального найма.

Вместе с тем следует иметь в виду, что ст. 671 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора аренды жилого помещения только для юридических лиц с последующим использованием этих жилых помещений только для проживания граждан. Что касается граждан, то согласно гл. 35 ГК РФ им может быть предоставлено жилое помещение в домах частного жилищного фонда (да и в домах государственного и муниципального жилищного фонда часть жилых помещений может выделяться на эти цели) по договору найма (в юридической литературе он получил название "договор коммерческого найма" в отличие от договора социального найма), который содержит основные признаки, характерные для договора аренды (передача жилья во владение и пользование на определенный срок, на условиях, установленных соглашением сторон, и т.п.). Иными словами, ГК РФ не предусматривает сдачу гражданам жилых помещений в аренду. В случае сдачи жилья по договору коммерческого найма основанием для заселения жилого помещения является договор найма.

Частный жилищный фонд может находиться в собственности физических лиц (граждан) или юридических лиц (не относящихся к государственным и муниципальным организациям). Жилье может быть приобретено гражданином в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости по различным основаниям, перечисленным в ст. 19 Основ (путем приватизации занимаемого жилого помещения, купли-продажи и др.). Каких-либо ограничений на приобретение жилья в частную собственность для юридических лиц законодательством также не установлено (см. ст. 6 Основ и ст. 218 ГК РФ). Следует также иметь в виду, что жилые помещения относятся к недвижимому имуществу и право собственности на них возникает только после регистрации их в установленном порядке. Порядок государственной регистрации жилых помещений в учреждениях юстиции определен ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 N 122-ФЗ (в ред. ФЗ от 11.04.02 N 36-ФЗ). 11 Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ (ред. от 11.04.2002) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

§1.3 Регулирование земельных отношений строительства, содержания и ремонта жилья. Налогово-кредитная поддержка жилищной реформы

Согласно ст. 28 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.98 N 73-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.01 N 196-ФЗ) градостроительное планирование развития территорий и поселений и их застройка осуществляются посредством разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территории Российской Федерации и частей территории Российской Федерации; территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации; территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке.

Градостроительная документация для территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований включает в себя: 11 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.98 N 73-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.01 N 196-ФЗ).

1) градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, а именно: территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов); генеральные планы городских и сельских поселений; проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований.

2) градостроительную документацию о застройке территорий городских и сельских поселений, а именно: проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (проект планировки); проекты межевания территорий; проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений (проект застройки).

Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует определенный вид градостроительной документации, разрабатываемый в соответствии с градостроительными, экологическими и иными нормативами.

Статьей 22 Градостроительного кодекса РФ определены полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области градостроительства; в частности, к их полномочиям на соответствующих территориях относятся вопросы:

- разработки и принятия законов и иных нормативно-правовых актов субъектов Российской Федерации в области градостроительства в соответствии с Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также конституциями или уставами субъектов Российской Федерации;

- установления государственной политики в области градостроительства;

- утверждения границ объектов градостроительной деятельности особого регулирования и порядка особого регулирования градостроительной деятельности на указанных территориях;

- утверждения проектов черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований;

- утверждения границ пригородных зон городов;

- утверждения и реализации градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации, а также схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и благоустройства указанных территорий;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9