Административно-правовой механизм реализации жилищного законодательства

- установления порядка выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости;

- принятия решений об обеспечении потребности городских и сельских поселений в земельных участках из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;

- принятия решений о строительстве объектов недвижимости значения субъектов Российской Федерации и о подготовке документов для получения разрешений на их строительство;

- осуществления государственного контроля за соблюдением законов и иных нормативно-правовых актов в области градостроительства. 11 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.98 N 73-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.01 N 196-ФЗ)

Согласно ст. 23 Градостроительного кодекса РФ в ведении муниципальных образований в области градостроительства находятся:

- утверждение и реализация градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке, схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и благоустройства указанных территорий;

- разработка проектов черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований и внесение в соответствующий орган государственной власти предложений об их утверждении;

- организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других муниципальных образований;

- принятие решений об обеспечении потребностей населения в земельных участках из земель, находящихся в муниципальной собственности или переданных в ведение органов местного самоуправления, для осуществления градостроительной деятельности;

- организация ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в случае наделения органов местного самоуправления соответствующими полномочиями;

- выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости;

- разрешение споров в области градостроительной деятельности в пределах своей компетенции;

- финансирование разработки и реализации градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке, программ, проведения научно-исследовательских работ, а также разработки проектов нормативно-правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства;

- осуществление контроля за соблюдением нормативно-правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства;

- осуществление контроля за соблюдением законодательства Российской Федерации о градостроительстве;

- утверждение положений об органах архитектуры и градостроительства городских и сельских поселений, других муниципальных образований;

- информирование населения о принимаемых и принятых решениях в области градостроительства, организация и проведение референдумов по вопросам в области градостроительства;

- выполнение функций заказчиков разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке.

Согласно Основам граждане имеют право на приобретение жилья в собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости, в том числе путем жилищного строительства на отведенном земельном участке. Причем согласно ст. 22 таким правом пользуются и граждане, имеющие другие жилые помещения, т.е. граждане, которые по общим основаниям не являются нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Земельный кодекс РФ от 25.10.01 N 136-ФЗ в ст. 15 устанавливает, что граждане и юридические лица могут иметь земельные участки на праве собственности, приобретенные по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Право собственности на земельный участок может возникать по следующим основаниям: 11 Земельный кодекс РФ от 25.10.01 N 136-ФЗ. из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством, либо не противоречащих ему (ст. 218 ГК РФ); из актов государственных органов, органов местного самоуправления (ст. 28-36 Земельного кодекса РФ); из судебных решений; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (ст. 53 Земельного кодекса РФ); вследствие причинения вреда одним лицом другому (ст. 1082 ГК РФ); вследствие неосновательного обогащения (ст. 1104 ГК РФ). 11 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.96 N 14-ФЗ (ред. от 10.01.2003).

Ныне принят первый закон в развитие Земельного кодекса РФ - Федеральный закон от 24.07.02 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который призван обеспечить реализацию конституционных норм о частной собственности на землю, а также упорядочить отношения в сфере государственного управления земельными ресурсами, и в первую очередь в части распоряжения землями приоритетных категорий, которыми являются земли сельскохозяйственного назначения.

Закон установил достаточно жесткие условия владения, пользования и распоряжения этими землями, в частности определил юридический статус и возможные способы использования земельных долей. 22 Федеральный закон от 24.07.02 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков установлен ГК РФ.

Градостроительным кодексом РФ (ст. 66) предусмотрена ответственность, в том числе административная, за нарушение законодательства Российской Федерации о градостроительстве.

Развитие конкуренции в строительстве, реконструкции, содержании и ремонте жилищного фонда

Установлен принцип осуществления проектирования, строительства и реконструкции жилищного фонда - указанные работы должны размещаться, как правило, на конкурсной основе, с привлечением проектных и строительных организаций любых форм собственности. Иначе говоря, при финансировании работ по проектированию, строительству и реконструкции жилищного фонда органы государственной власти и органы местного самоуправления должны изыскивать наиболее рациональные способы проведения этих работ.

Вопросы оказания услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда нашли закрепление в Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28.04.97 N 425 (в ред. Указа Президента РФ от 27.05.97 N 528).

Важнейшим элементом реформы должно стать создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, что позволит собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в жилищно-коммунальной сфере осуществляется в целях создания условий для преодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения (в том числе технологически обусловленного) организаций жилищно-коммунального хозяйства путем:

- формирования органами местного самоуправления муниципального заказа на обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального назначения;

- организации системы расчетов за произведенные и потребленные жилищно-коммунальные услуги на основе договоров, а также применения экономических санкций за нарушение договорных обязательств;

- привлечения на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг.

Контроль за наличием и соблюдением условий договоров между собственниками объектов жилищно-коммунального хозяйства, производителями и потребителями услуг, надзор за состоянием государственного, муниципального и частного жилищных фондов, а также указанных объектов, за выполнением обязательных технологических процессов, обеспечивающих экологическую безопасность населения, могут осуществляться как органами местного самоуправления, так и органами государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации.

Необходимая предпосылка развития конкуренции - демонополизация жилищно-коммунального хозяйства. К сферам деятельности, в которых возможно развитие конкуренции, относятся: управление и обслуживание жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства; привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты (крышные котельные, газоснабжение от емкостного и баллонного газа и др.); выполнение отдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства (ремонт и прочистка сетей, уборка мусора, эксплуатация лифтового хозяйства и т.п.); проектно-изыскательские и строительные работы по развитию объектов коммунального назначения и т.п.

Органам местного самоуправления рекомендовано ускорить процесс разгосударствления организаций жилищно-коммунального хозяйства, функционирующих в этой сфере, обеспечить реальное равноправие хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм и заключение соответствующих договоров на конкурсной основе.

Кредиты и компенсации (субсидии) гражданам при строительстве и покупке жилья

Предоставление гражданам жилищных субсидий и кредитов на жилищное строительство или приобретение жилья является формой удовлетворения потребности граждан в жилище «за доступную плату».

Согласно Основам граждане имеют право на приобретение жилья в собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости, в том числе путем строительства, купли-продажи и по другим основаниям (ст. 6 и 19). Основами также установлено, что граждане имеют право на получение земельного участка для строительства жилья. Причем таким правом пользуются все граждане, в том числе граждане, которые по общим основаниям не являются нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 22-25). 11 Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. Федерального закона от 08.07.99 N 152-ФЗ).

В целях реализации права на жилище в новых социально-экономических условиях были приняты Указ Президента РФ «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» от 29.03.96 N 430 и Постановление Правительства РФ «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья» от 03.08.96 N 937 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 20.08.01 N 594). В этих нормативных актах жилищные субсидии признаны основной формой привлечения бюджетных средств для инвестирования в жилищную сферу. Что же касается вопросов о предоставлении гражданам кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение жилья, то эти вопросы регулируются Указом Президента РФ от 10.06.94 N 1180, которым утверждено Положение о жилищных кредитах. Нужно обратить внимание, что кредиты могут предоставляться на указанные цели как юридическим лицам, так и гражданам, в том числе не состоящим на учете для улучшения жилищных условий. Способом обеспечения кредита является залог в виде недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком. Отношения, касающиеся залога недвижимости, урегулированы Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 N 102-ФЗ (в ред. ФЗ от 11.02.02 N 18-ФЗ). В частности, в этом ФЗ установлены особенности ипотеки жилых домов и квартир (ст. 74-78).

Улучшить свои жилищные условия гражданин может и за счет приобретения ценных бумаг в виде жилищных сертификатов (см. Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утв. Указом Президента РФ от 10.06.94 N 1182 (в ред. Указа Президента РФ от 02.04.97 N 277).

По Постановлению Правительства РФ от 03.08.96 N 937 субсидии предоставляются гражданам по их желанию, если они нуждаются в улучшении жилищных условий и состоят на учете по предоставлению жилой площади, а также лицам, имеющим согласно действующему законодательству право на льготное финансирование строительства или приобретения жилья, но не использовавшим это право.

Жилищные субсидии предоставляются федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, предприятиями, организациями, воинскими частями и формированиями.

За счет средств федерального бюджета субсидия предоставляется (в пределах предусмотренных объемов) следующим категориям граждан: военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы в запас или отставку; лицам, проработавшим в районах Крайнего Севера и в местностях, приравненных к районам Крайнего Севера, не менее 15 лет; лицам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами; лицам, пострадавшим от чернобыльской и других аварий, чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий; лицам рядового и начальствующего состава налоговой полиции; сотрудникам центрального аппарата Министерства внутренних дел Российской Федерации, министерств (главных управлений, управлений) внутренних дел субъектов Российской Федерации, а также предприятий, учреждений и организаций, непосредственно подчиненных Министерству внутренних дел Российской Федерации; спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб и профессиональных аварийно-спасательных формирований федеральных органов исполнительной власти; членам казачьих обществ, взявшим на себя в установленном порядке обязательства по несению государственной и иной службы, переселившимся в пограничные районы Российской Федерации; молодым малообеспеченным семьям (одному из супругов в возрасте не старше 30 лет). (В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации «О дополнительных мерах поддержки молодежи в Российской Федерации» от 03.04.96 N 387 (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.08.96 N 937)) безвозмездная субсидия молодым малообеспеченным семьям предоставляется начиная с 1997 г.); лицам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право.

Предоставление субсидии гражданам за счет средств федерального бюджета осуществляется в местах проживания, избранных указанными лицами, если иное не установлено федеральными законами. Другим категориям граждан (не перечисленным выше), нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидия предоставляется за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а работникам предприятий и организаций (за исключением бюджетных) - за счет средств этих предприятий и организаций.

Субсидия может быть использована гражданами по их желанию: на приобретение готового жилья по их выбору; на финансирование строительства индивидуального жилого дома в форме перечислений по индивидуальному графику за выполненный объем работ; на финансирование приобретения квартиры при участии в достройке многоквартирного дома высокой степени технической готовности (не менее 70 %).

Субсидия предоставляется на строительство жилья или приобретение квартиры или индивидуального жилого дома, соответствующих типовым потребительским качествам в данном регионе, по социальной норме площади жилья для семьи, получающей субсидию, но не более 18 кв.м общей площади на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 кв.м общей площади на семью из двух человек и 33 кв.м общей площади на одного человека. Размер предоставляемой субсидии различный: от 5 до 70 % средней рыночной стоимости жилья.

Налоги на недвижимость в жилищной сфере

Налог на имущество физических лиц установлен Законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.91 N 2003-1 (в ред. Закона РФ от 17.07.99 N 168-ФЗ). Согласно ст. 3 указанного Закона налог на строения, помещения и сооружения (включая жилые дома, квартиры, комнаты) уплачивается ежегодно по ставке от 0,1 до 2 % от их инвентаризационной стоимости, а в случае, если таковая не определялась, - от стоимости этих строений, помещений и сооружений, определяемой для расчета суммы по государственному обязательному страхованию. Налог исчисляется по состоянию на 1 января каждого года налоговыми органами на основании данных инвентаризационной стоимости, предоставляемых органами коммунального хозяйства, или по стоимости, применяемой при страховой оценке строений (как правило, данные БТИ относительно стоимости жилья имеются в городах; в сельской местности инвентаризация жилых домов не везде проведена).

Налоговые льготы в жилищной сфере

Предусмотрено предоставление налоговых вычетов при строительстве или приобретении жилья. При этом вычеты могут устанавливаться как в отношении граждан, осуществляющих строительство (приобретение) жилых помещений, так и в отношении организаций, эксплуатирующих жилищный фонд. Законодательством предусмотрены конкретные нормы, устанавливающие налоговые вычеты. Так, Налоговым кодексом РФ предусмотрены следующие налоговые вычеты:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей 125 000 рублей.

2) в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Глава 2. Практическая реализация жилищного законодательства

§2.1. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ была одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

Органам исполнительной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления было рекомендовано разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

Правительственной комиссии по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ было поручено осуществлять координацию деятельности по разработке проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, и региональных программ ипотечного жилищного кредитования. Концепция была подготовлена в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753. Она определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 129.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9