Административно-правовой механизм реализации жилищного законодательства

Краевой жилой фонд ипотечного кредитования включает жилые помещения, построенные за счет средств краевого бюджета в соответствии с программой «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы», и жилые помещения, переданные участниками программы в счет оплаты приобретаемого ими жилья. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 354.

Жилые помещения, построенные за счет средств краевого бюджета и переданные участниками программы в счет оплаты приобретаемого ими жилья, подлежат оформлению в краевую собственность в соответствии с действующим законодательством. Порядок ведения реестра жилых помещений краевого жилого фонда ипотечного кредитования определяется администрацией края.

Жилые помещения, передаваемые в краевой жилой фонд ипотечного кредитования в счет оплаты приобретаемого жилья, должны соответствовать установленным санитарно-техническим нормам. Ветхое и находящееся в аварийном состоянии жилое помещение не может быть принято в состав краевого жилого фонда ипотечного кредитования и использовано для приобретения участниками программы.

Жилые помещения, включенные в состав краевого жилого фонда ипотечного кредитования, подлежат использованию для улучшения жилищных условий участников программы.

Определение доли построенного жилья, подлежащего распределению каждой категории участников программы, осуществляется ежегодно администрацией края с учетом количества лиц по каждой категории участников программы.

Механизм приобретения жилья по краевой целевой программе

Механизм приобретения жилья по краевой целевой программе включает в себя:

- оценку стоимости приобретаемого жилья;

- выкуп приобретаемого жилья участниками программы;

- предоставление целевых жилищных субсидий на приобретение жилья;

- предоставление рассрочки по оплате выкупаемого жилья.

Выкупная стоимость приобретаемого и стоимость передаваемого участником программы жилья определяется на момент заключения договоров приобретения жилья.

Выкупная стоимость приобретаемого участником программы жилья оценивается:

- по вновь построенному жилому помещению - исходя из стоимости строительства одного квадратного метра жилья и общей площади приобретаемого жилого помещения;

- по ранее переданному в краевой фонд ипотечного кредитования жилому помещению - по его рыночной стоимости на основе независимой экспертизы в соответствии с действующим законодательством.

Стоимость передаваемого участником программы жилья оценивается по его рыночной стоимости на основе независимой экспертизы в соответствии с действующим законодательством.

Выкуп приобретаемого участниками программы жилья из краевого жилого фонда ипотечного кредитования осуществляется на основе договора купли-продажи в соответствии с действующим законодательством.

Для оплаты стоимости приобретаемого жилья могут быть использованы:

а) стоимость жилья, передаваемого участником программы в счет оплаты приобретаемого им жилья из краевого жилого фонда ипотечного кредитования;

б) собственные средства участников программы;

в) целевые жилищные субсидии, предоставляемые участникам программы на приобретение жилья.

В случае, если у участника программы недостаточно в совокупности средств для оплаты полной стоимости приобретаемого жилья, ему может быть предоставлена рассрочка по оплате части выкупной стоимости приобретаемого жилья в размере разницы между выкупной стоимостью и суммой, зачтенной и оплаченной участником программы при выкупе жилья. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 358.

Конкретный способ оплаты участником программы выкупа приобретаемого жилья определяется по согласованию между участником программы и Хабаровским краевым фондом жилищного строительства, осуществляющим управление краевым жилым фондом ипотечного кредитования.

Выкуп приобретаемого жилья осуществляется в соответствии с Положением о выкупе приобретаемого жилья из краевого жилого фонда ипотечного кредитования, утвержденным администрацией края.

Государственная помощь участникам программы оказывается путем предоставления целевых жилищных субсидий на приобретение жилья. Целевые жилищные субсидии на приобретение жилья предоставляются участникам программы.

Сумма субсидий конкретным участникам программы определяется как разница между стоимостью приобретаемого и имеющегося у них в собственности жилья, но не более 50 тыс. руб. в расчете на каждого члена семьи участника программы.

Финансирование расходов на предоставление целевых жилищных субсидий осуществляется за счет средств краевого бюджета.

Не имеют право на получение государственной помощи лица, ранее получившие безвозмездную помощь на улучшение жилищных условий за счет средств федерального, краевого или местных бюджетов.

Государственная помощь участникам программы распространяется и на членов их семей. При этом к членам семьи участника программы относятся: проживающие совместно супруг (супруга), их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи, если они проживают совместно с участником программы, получающим субсидию, и ведут с ним общее хозяйство.

Выплаты целевых жилищных субсидий осуществляются в соответствии с Порядком о выплате целевых жилищных субсидий, утвержденным администрацией края.

Порядок выплаты суммы средств, по оплате которых предоставлена рассрочка, устанавливается договором купли-продажи по согласованию между участником программы и Хабаровским краевым фондом жилищного строительства, осуществляющим управление краевым жилым фондом ипотечного кредитования. Рассрочка по оплате выкупаемого жилья предоставляется на срок до 10 лет с начислением процентов в размере 1/6 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, с заключением договора о залоге приобретаемого жилья и предоставлением участником программы поручительства физических и юридических лиц.

Краевая целевая программа «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы».

За последнее десятилетие из-за высокой стоимости кредитных ресурсов и низкой платежеспособности населения произошло снижение инвестиционной активности в сфере жилищного строительства. Динамика роста показателей ввода жилых домов сменилась динамикой их падения. В 2000 г. в сравнении с предыдущим годом объем введенного в эксплуатацию жилья в г. Хабаровске несколько увеличился (на 6000 кв.м жилья), в целом по краю он продолжает сокращаться: в 1998 г. введено 493,3 тыс. кв.м, а в 2000 г. - 406,5 тыс. кв.м.

Доля семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, увеличилась за последние 10 лет на 18 %. В городе Хабаровске остро нуждаются в улучшении жилищных условий 240 тыс. человек, из них около 30 тыс. человек проживают в ветхом, аварийном жилье. Более 10 тыс. человек, состоящих на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий в администрации г. Хабаровска, имеют право на приобретение квартиры на льготных условиях. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 364.

Среднее время ожидания в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий за последние несколько лет увеличилось с 8-9 до 15 лет. Более того, часть (15-20 %) имеющегося жилого фонда морально и физически устарела и требуется расселение граждан, в нем проживающих.

Ранее намеченная государством программа обеспечения каждой семьи в 2000 г. отдельной квартирой в условиях рыночной стихии осталась нереализованной. Значительная часть семей так и осталась стоять в очереди на улучшение, расширение и получение жилья, проживая по-прежнему в коммунальных квартирах, семейных общежитиях, на частных квартирах или в родительском доме. В этой же очереди стоят семьи, проживающие в ветхом и аварийном жилье. Добавились к перечисленным категориям и вынужденные переселенцы из стран СНГ, постоянно растет список остро нуждающихся в жилье и других категорий граждан.

Современное состояние проблемы обеспечения жильем жителей Хабаровского края характеризуется следующими обстоятельствами:

- продолжается падение объемов жилищного строительства и нарастанием дефицита жилья в городах и рабочих поселках;

- у большинства граждан, имеющих право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, отсутствуют достаточные средства, чтобы в полной мере оплатить недостающую часть стоимости жилья;

- ограничены размеры бюджетных ресурсов, используемых на поддержку жилищного строительства, имеющиеся используются неэффективно;

- недостаточна концентрация денежных ресурсов в строительных организациях, чтобы начать крупномасштабное строительство качественного и недорогого жилья;

- отсутствует централизованный учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих средства для частичной оплаты стоимости строительства или приобретения жилья;

- не разработаны эффективные механизмы реализации программ жилищного строительства. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 367.

Недостаток государственного финансирования и контроля над жилищным строительством, неиспользование рыночных механизмов организации и финансирования строительства усугубляют ситуацию и в условиях высокого дефицита жилья не позволяют запустить механизмы удешевления, повышения качества и доступности жилья для большей части населения Хабаровского края.

Необходима реализация крупномасштабных социальных программ строительства жилья на основе консолидированного финансирования из бюджетных средств, средств предприятий и граждан при максимальном использовании на первоначальном этапе льгот и денежных средств, предоставляемых государством, а также элементов системы ипотечного долгосрочного кредитования.

Реализация программы позволит решить первоочередные задачи развития, организации и финансирования жилищного строительства в крае, а также обеспечить жильем около 10,0 тыс. граждан, снизить стоимость реализуемого на региональном рынке жилья.

Целью программы является оказание содействия отдельным категориям лиц в улучшении жилищных условий. Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:

- организация жилищного строительства за счет средств краевого бюджета в целях обеспечения жильем лиц, участвующих в настоящей программе;

- разработка и внедрение механизма ипотечного кредитования граждан в Хабаровском крае;

- создание краевого жилого фонда ипотечного кредитования, включающего построенное по программе жилье и жилье, передаваемое участниками программы в счет оплаты приобретаемого ими жилья;

- оказание адресной государственной помощи отдельным категориям лиц при приобретении жилья;

- содействие развитию жилищного строительства и производственной базы домостроения.

Первый этап (2001 г.) реализации программы предусматривает: разработку и внедрение методической базы программы; выделение и оформление земельных участков под строительство жилья (строительных площадок); проведение организационных мероприятий, направленных на формирование и обеспечение взаимодействия структур, участвующих в реализации программы, включая правовое обеспечение; проведение отбора участников программы - юридических лиц, заключение договоров и соглашений; проведение отбора граждан, желающих принять участие в программе, их регистрации, заключения договоров.

Второй этап (2002-2004 гг.) реализации программы предусматривает:

- ввод жилья в эксплуатацию, предоставление жилых помещений участникам программы, заключение договоров ипотеки;

Третий этап (2005 г.) реализации программы предусматривает:

- оценку результатов реализации локального проекта;

- участие в разработке инвестиционно-строительных проектов, направленных на распространение ипотечного кредитования в иных городах и районах края.

Механизм реализации и результаты реализации краевой целевой программы

Механизм реализации программы включает в себя следующие элементы:

Нормативно-правовой - в ходе реализации программы необходимо разработать и принять ряд нормативных актов, регламентирующих: порядок регистрации и ведения учета участников программы; порядок предоставления целевых жилищных субсидий участникам программы; порядок управления краевым фондом ипотечного кредитования. Нормативное правовое обеспечение реализации программы предполагается разработать и принять в течение 2001 г. В дальнейшем, по мере реализации программы, будет осуществляться корректировка ее нормативно-правового обеспечения.

Методический - в ходе реализации программы необходимо разработать и утвердить комплект типовых документов, необходимых при оформлении сделок в рамках программы. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 371. Методическую базу программы предполагается разработать и принять в течение 2001 г., в дальнейшем, по мере реализации программы, возможна ее корректировка.

Организационный - система мероприятий по регистрации и учету участников программы, а также оказанию государственной помощи им в приобретении жилья. Выделяемые из краевого бюджета в соответствии с настоящей программой средства направляются в первую очередь на строительство жилья для участников программы.

Управленческий - в виде системы государственных органов и иных организаций, обеспечивающих: регистрацию и учет лиц, имеющих право на участие в программе; управление краевым фондом ипотечного кредитования; организацию и осуществление строительства жилья для участников программы; предоставление отдельным категориям участников программы целевых жилищных субсидий. Главное управление строительного комплекса администрации края является главным распорядителем бюджетных средств и государственным заказчиком программы, а также осуществляет общую координацию реализации программы и контроль за ходом ее выполнения. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 375.

Хабаровский краевой фонд жилищного строительства по государственному контракту с Главным управлением строительного комплекса администрации края обеспечивает организацию и осуществление строительства жилья в соответствии с настоящей программой, выполняя функции заказчика и выбирая генподрядчика, осуществляет управление краевым жилым фондом ипотечного кредитования, а также регистрацию и учет участников программы, готовит документы для администрации Хабаровского края для принятия решения о предоставлении отдельным категориям участников программы целевых жилищных субсидий при приобретении жилья.

Реализация программы в течение 2001-2005 гг. должна обеспечить: строительство и ввод в эксплуатацию в течение 2001-2005 гг. 116,0 тыс. кв.м общей площади жилья; высвобождение для последующего предоставления другим участникам программы около 1,8 тыс. жилых помещений, передаваемых в краевой жилой фонд ипотечного кредитования; осуществление капитальных вложений в строительство нового жилья на территории Хабаровского края на сумму не менее 696 000,0 тыс. руб., создание тем самым не менее 300 рабочих мест в строительстве и стройиндустрии края, а также перечисление в бюджеты всех уровней в виде дополнительных выплат налогов от строительных и смежных организаций около 250 000 тыс. рублей.

Социально-экономическая эффективность определяется достижением основной цели программы - обеспечение жильем жителей края, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Осуществление программы должно обеспечить:

- увеличение платежеспособного спроса отдельных категорий граждан и повышение доступности жилья для них;

- вовлечение в реальный экономический оборот приватизированного жилья и активизацию рынка недвижимости;

- привлечение в жилищную сферу сбережений населения и других внебюджетных финансовых ресурсов;

- повышение уровня занятости населения;

- увеличение налогооблагаемой базы;

- развитие строительного комплекса Хабаровского края;

- предоставление вновь построенного жилья в течение 2001-2005 гг. не менее 6,4 тыс. граждан, являющихся участниками программы;

- передачу около 3,6 тыс. гражданам жилья, переданного другими участниками программы в счет оплаты приобретаемого;

- повышение эффективности использования бюджетных средств, направляемых на строительство жилья;

- концентрацию финансовых ресурсов, направляемых на строительство жилья.

Реализация программы краевым фондом жилищного строительства обеспечивает выполнение государственной политики регулирования социального сектора рынка жилья. Увеличение объемов жилищного строительства, достигаемое за счет бюджетных инвестиций, позволяет запустить механизм привлечения до сих пор не задействованных собственных средств граждан, что, в свою очередь, повысит эффективность использования бюджетных средств. Кроме этого, важной составляющей общего социально-экономического эффекта является организация экономической занятости населения (как известно, одно рабочее место в строительстве образует до 15 рабочих мест в смежных отраслях). Отмеченные факторы позволяют сделать вывод о социально-экономической эффективности программы.

Глава 3. Правонарушения в жилищной сфере

Законодательством Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривается ответственность за невыполнение обязательств по использованию жилищного фонда. Правда, она не содержит конкретных норм, т.е. имеет отсылочный характер. Вместе с тем действующее законодательство (жилищное, гражданское и др.) содержит положения, устанавливающие ответственность граждан - собственников жилых помещений, а также нанимателей и арендаторов. Так, в ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.01 N 195-ФЗ (в ред. ФЗ от 25.07.02 N 112-ФЗ) предусматривается ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также за самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению, порчу жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства. Указанные правонарушения влекут предупреждение или наложение штрафа в крупных размерах (ст. 7.21 и 7.22 КоАП РФ). 11 Титов А. А. Комментарий к Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» / Отв. ред. В.Б.Исаков - М.: Юрайт-Издат, 2003 г. С. 231.

Гражданско-правовая ответственность может наступить из-за использования жилья не по назначению, порчу и разрушение жилищного фонда. Прежде всего виновное лицо обязано возместить убытки, связанные с утратой или повреждением имущества (жилищного фонда), которые могут включать в себя реальный ущерб и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9