Административно-правовой механизм реализации жилищного законодательства

В этих целях было предложено внести соответствующее изменение в инструкцию ЦБ РФ «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» в части определения критериев обеспеченности процентов по долгосрочным ссудам. Данное мероприятие также не осуществлено. 22 Инструкция ЦБ РФ от 30 июня 1997 г. N 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам».

§2.3 Роль органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в содействии становлению системы ипотечного жилищного кредитования

Направления деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по реализации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования

Роль региональных и местных органов власти на данном этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

Воздействие со стороны органов исполнительной власти субъектов РФ, а также органов местного самоуправления может быть оказано по следующим основным направлениям:

- поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий, в форме безвозмездных субсидий, предоставляемых для выплаты первоначального взноса;

- выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного рынка (агентствами по ипотечному жилищному кредитованию) для привлечения средств частных инвесторов.

Активная позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников жилищного рынка не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровне. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством с тем, чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

На местном и региональном уровне рекомендовано принятие следующих законодательных и нормативных актов, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования:

- закон субъекта РФ о развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, в котором найдут отражение вопросы создания резервного фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита, в период обращения взыскания и реализации жилья, а также временного проживания после обращения взыскания, если средств от реализации заложенного жилья недостаточно для приобретения или найма жилья по нормам постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- инструкция учреждения юстиции субъекта РФ - регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним об особенностях регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных средств, в целях обеспечения ускоренной регистрации учреждением юстиции договоров купли-продажи и ипотеки жилья (в рамках инструкции Министерства юстиции РФ);

- положение об организации информационного взаимодействия между органами регистрации граждан по месту жительства и кредиторами (залогодержателями) при предоставлении жилищных ипотечных кредитов, утвержденное распоряжением местных органов власти;

- порядок действия органов опеки и попечительства при принятии решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, в ипотеку (залог) и на обращение взыскания на это помещение, а также обеспечения взаимодействия коммерческих банков и органов опеки и попечительства при ипотечном жилищном кредитовании.

Финансирование приобретения и строительства жилья в регионах РФ

В настоящее время в большинстве регионов РФ заложены законодательные и организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.

Первоначально в городах Москве и Санкт-Петербурге были разработаны концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, в основе которых лежит двухуровневая модель. В Москве эта модель опиралась на учрежденное Московское городское агентство по ипотечному кредитованию, а в Санкт-Петербурге - на филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданный на федеральном уровне. Слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов РФ и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья.

К основным методам решения проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности жилья относятся:

1) долевое строительство и продажа жилья в рассрочку;

2) система жилищных сберегательных программ;

3) программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья.

В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1-2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья.

Авторы Концепции справедливо указывали, что в данной схеме существует реальная возможность неоправданного затягивания возведения жилья, что позволяет строителям фактически бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан. Кроме того, возникает риск незавершения строительства или удорожания жилья в ходе строительства. В случае предоставления рассрочки право собственности на жилье переходит к покупателю лишь после полной его оплаты.

В 2002 г. началось распространение практики предоставления банковских кредитов под залог инвестиционных паев, однако данный вид кредитования не может рассматриваться как ипотечное кредитование приобретения или строительства жилья на территории РФ. Это обстоятельство лишает заемщика права на применение имущественного налогового вычета в отношении сумм по оплате основного долга и процентов. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

Еще до принятия Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России предпринимались попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ. Схема программы жилищных сбережений заключается в следующем:

- гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита;

- банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.

Отдельные банки рассматривали открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляли значительный интерес к жилищным сберегательным программам и рассматривали их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности. В Концепции отмечалась положительная роль накопительных счетов как источника привлечения банками долгосрочных ресурсов. Такие схемы непосредственно связаны с определенными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер. К преимуществам подобных схем можно отнести то, что они могут осуществляться организациями, не имеющими банковской лицензии. При этом отсутствует контроль за схемой сбережений и кредитования населения со стороны ЦБ РФ, возрастает риск нецелевого и неэффективного использования собранных с населения средств.

Для эффективного функционирования накопительных систем предполагалось принятие соответствующих законодательных актов, защищающих права граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступают фактическими соинвесторами строительства. Однако до настоящего времени такие законодательные акты приняты не были.

Программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья в настоящее время осуществляются практически всеми прибыльными и устойчиво работающими российскими компаниями. Однако в настоящее время не существует каких-либо официальных данных о размерах и условиях выдаваемых кредитов. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

Следует отметить, что в результате реформирования системы налогообложения доходов физических лиц установлены различные условия для налогоплательщиков - физических лиц, получающих банковские кредиты, и для налогоплательщиков - физических лиц, получающих займы от предприятий и организаций. В худшем положении оказались физические лица, получающие займы от предприятий и организаций, а также от индивидуальных предпринимателей. Для таких лиц по сравнению с лицами, получающими ипотечные кредиты банков, установлены меньшие возможности по использованию имущественного налогового вычета при приобретении жилья. Кроме того, при получении займа на льготных условиях материальная выгода от экономии на процентах подлежит налогообложению по налоговой ставке 35%. Аналогичная материальная выгода по кредиту банка подлежит налогообложению по ставке 13 %.

В Концепции указывалось, что для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход на государственном уровне к развитию ипотечного жилищного кредитования населения. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической действительностью и недостаточным нормативным обеспечением данной сферы.

Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов и муниципальные жилищные облигации

Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов остаются основным способом привлечения средств для реализации социально ориентированных ипотечных программ. Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном рынке жилья. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

Следует отметить, что установление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов.

Муниципальные жилищные облигации являются наиболее перспективным вариантом привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство. Эмиссия муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов еще до принятия концепции осуществлялась в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск.

Как правило, эти облигации дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом.

Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций отказывается от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента - облигации выкупаются по текущей номинальной цене.

При реализации данной схемы у приобретателя облигаций (сертификата), как правило, отсутствует возможность выбора квартиры. Жилье обычно может быть получено только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих требованиям граждан. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

Авторы концепции отмечали, что для повышения привлекательности муниципальных жилищных облигаций необходимо следующее:

- они должны выполнять функцию накопления, по ним устанавливается определенный доход и их индексация отражает изменение ситуации на финансовом рынке;

- они должны стать ликвидным финансовым инструментом, обеспечивающим широкое вовлечение средств инвесторов в жилищный сектор.

Указанным требованиям в полном объеме могли бы отвечать закладные листы, применявшиеся в Российской Империи до 1917 г. При этом необходимо подчеркнуть, что выпуск закладных листов производили не региональные или муниципальные власти, а специализированные кредитные учреждения - ипотечные банки, осуществлявшие свою деятельность под строгим контролем Министерства финансов.

§2.4 Ипотечная программа Хабаровского края: фонд ипотечного кредитования, механизм приобретения жилья по краевой целевой программе, механизм реализации и результаты реализации краевой целевой программы. Динамика строительства и распределения жилья по годам реализации проекта

Закон Хабаровского края о государственной помощи гражданам в приобретении жилья и о краевой целевой программе

Ипотечная программа Хабаровского края осуществляется в соответствии с Законом Хабаровского края «О государственной помощи гражданам в приобретении жилья и о краевой целевой программе «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы». Закон устанавливает порядок и условия приобретения жилья отдельными гражданами, проживающими на территории Хабаровского края, с использованием механизмов ипотечного кредитования за счет средств краевого бюджета, а также утверждает краевую целевую программу «Развитие жилищного строительства в Хабаровского крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы» (Хабаровская Программа).

Реализацию краевой целевой программы «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы» осуществляет Хабаровский краевой фонд жилищного строительства. Контроль за реализацией программы осуществляет Главное управление строительного комплекса администрации края. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 347.

Органам местного самоуправления городов и районов края рекомендовано разработать программы ипотечного кредитования приобретения жилья.

Для целей Закона и Хабаровской Программы используются следующие понятия:

- участники программы - отдельные граждане, проживающие на территории Хабаровского края, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и заключившие договора на приобретение жилых помещений;

- приобретаемое жилье - жилое помещение, предоставляемое участнику программы для улучшения жилищных условий;

- передаваемое жилье - жилое помещение, передаваемое участником программы в счет оплаты приобретаемого жилья;

- выкуп приобретаемого жилья - передача жилых помещений из краевой собственности в собственность участников программы в соответствии с действующим законодательством;

- выкупная стоимость приобретаемого жилья - стоимость приобретаемого жилья, по которой участник программы осуществляет выкуп указанного жилья из краевой собственности в частную собственность. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 348.

Участниками программы могут являться следующие граждане, проживающие на территории Хабаровского края:

а) лица, состоящие в очереди на улучшение жилищных условий в органах местного самоуправления и имеющие право на приобретение жилья на льготных условиях в соответствии с действующим законодательством и не воспользовавшиеся этим правом на момент учета в качестве участника данной программы;

б) матери-одиночки, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 кв. м в расчете на одного члена семьи и имеющие среднедушевой месячный доход на одного члена семьи за год, предшествующий моменту обращения о признании участником программы, менее трех прожиточных минимумов, установленных в Хабаровском крае для трудоспособного населения;

в) молодые семьи (один из супругов в возрасте до 30 лет) с детьми, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 кв. м в расчете на одного члена семьи и имеющие среднедушевой месячный доход на одного члена семьи за год, предшествующий моменту обращения о признании участником программы, менее трех прожиточных минимумов, установленных в Хабаровском крае для трудоспособного населения;

г) работники бюджетных учреждений и организаций, получающие заработную плату из краевого или местного бюджетов, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 кв.м в расчете на одного члена семьи и имеющие среднедушевой месячный доход на одного члена семьи за год, предшествующий моменту обращения о признании участником программы, менее трех прожиточных минимумов, установленных в Хабаровском крае для трудоспособного населения;

д) лица, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 22 кв.м в расчете на одного члена семьи и имеющие возможность оплатить первоначальный взнос на приобретение жилья за счет собственных средств, включая стоимость имеющегося в собственности отдельного жилого помещения в размере не менее 80 % стоимости приобретаемого жилья.

Порядок ведения учета участников программы определяется администрацией края.

Фонд ипотечного кредитования

Для реализации краевой целевой программы «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы» учрежден краевой жилой фонд ипотечного кредитования.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9