Гражданско-правовые особенности договора об ипотеке

Гражданско-правовые особенности договора об ипотеке

111

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

1.1 История становления и развития института ипотеки

1.2 Понятие и сущность института ипотеки

ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

2.1 Понятие договора об ипотеке

2.2 Существенные условия договора об ипотеке

2.3 Форма договора об ипотеке. Понятие закладной

2.4 Государственная регистрация договора об ипотеке

2.5 Субъекты залогового правоотношения

2.6 Порядок заключения договора

2.7 Права и обязанности сторон

ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ИПОТЕКИ

3.1 Особенности ипотеки земельных участков

3.2 Особенности ипотеки предприятий

3.3 Особенности ипотеки зданий и сооружений

3.4 Особенности ипотеки жилых домов и квартир

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

Активное использование ипотеки обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние российской экономики, в частности, промышленности. Получить столь необходимые оборотные средства можно будет путем залога земельного участка, недвижимости и оборудования.

Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование залоговых правоотношений. Основными законодательными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс РФ; Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ "О залоге" от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. Анализ данных нормативных актов показывает, что, к сожалению, законодательство в области залога непоследовательно и полно противоречий.

Казалось бы, таким образом в последнее десятилетие ситуация в данной области наконец-то в корне изменилась с принятием указанных нормативных актов. Однако, их детальное изучение и в особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.

Конечно, принятие Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в формировании законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон "О залоге", в части регулирования ипотеки, безнадежно устарел, а большинство норм Гражданского кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на применение к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе земля и земельные участки, появление нового закона было вызвано насущной необходимостью.

Ведь ипотека выступает не только как отдельное правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки требуют, разумеется, дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения. Несмотря на все положительные моменты, связанные с принятием нового законодательства в области ипотеки Федеральный Закон "Об ипотеке" не лишен, как уже подчеркивалось, определенных несоответствий.

Так, например, одной из наиболее противоречивых является глава X "Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание". В соответствии с данной главой, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке", реализуется путем продажи с публичных торгов за изъятиями, установленными указанным Законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже ипотечного имущества, равно как и организация процесса проведения их специальными органами, на которые возлагается исполнение судебных решений, осуществляется (определяется) процессуальным законодательством, если законом об ипотеке не установлены иные правила. Однако, нормы процессуального законодательства о порядке проведения публичных торгов, на которые ссылается Федеральный Закон "Об ипотеке", не получили достаточной разработки, что, безусловно, настораживает правоприменителя и осложняет реализацию заложенного имущества.

Не разрешенными остаются вопросы регистрации прав на объекты незавершенного строительства. Отсутствие ясности в отношении оборотоспособности земли в российском законодательстве коснулось и законодательства об ипотеке. Полны противоречий нормы, регулирующие порядок передачи прав по закладной, регистрации договора об ипотеке.

Несмотря на недостатки Федерального Закона "Об ипотеке", частично обусловленные политическими причинами (наличием компромиссов партий, блоков и различных политических течений в Государственной Думе, непрерывно меняющийся состав Правительства России, столкновение интересов различных ветвей власти), появление этого закона - назревшая необходимость и важное событие в истории российского гражданского законодательства.

Федеральный Закон "Об ипотеке" определил состав имущества, которое может быть предметом ипотеки, круг субъектов залогового правоотношения, а также права и обязанности сторон залогового правоотношения, устранив тем самым основные пробелы и противоречия Закона "О залоге". Особого внимания заслуживает новелла современного российского цивильного права - закладная, основное практическое значение которой заключается в том, что она упрощает и ускоряет оборот недвижимости, а также передачу прав по закладной другому лицу. Появление нового вида ценной бумаги - закладной положительно скажется на оборачиваемости денежных средств, что не маловажно для развития экономических отношений. Ведь денежная масса является не только средством накопления и платежа, но и средством обращения, что особенно важно в условиях финансового кризиса экономики России.

Несмотря на отдельные недостатки в построении некоторых правовых конструкций о закладной, в частности касающихся признания закладной в качестве именной ценной бумаги, что противоречит положениям главы 7 ГК РФ "Ценные бумаги", последняя как подинститут ипотеки, а следовательно, и гражданского права, имеет все предпосылки для обращения. Закладная значительно облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях. Несмотря на то, что она составляется в обоснование договора об ипотеке, ее самостоятельное значение очевидно. В соответствии со ст.49 Федерального Закона "Об ипотеке" закладную можно заложить, продать и "перезаложить" при определенных условиях, а также распорядиться ею иным образом, в том числе путем совершения специальной залоговой передаточной надписи на ней.

Чтобы оценить универсальный характер закладной, понадобится время. Но как только правовые акты будут приведены в соответствие с Федеральным Законом "Об ипотеке", несомненные достоинства закладной будут очевидны, тем более что в условиях нестабильности экономики России других институтов, регулирующих ипотечные отношения, пока просто нет.

Благодаря ипотеке кредит теперь может получить значительно большее число населения. Кроме того, можно прогнозировать снижение процентных ставок по ссудам. Продажа жилья в кредит (под залог приобретаемой квартиры) будет способствовать пополнению государственной казны.

Институт ипотеки способен укрепить банковскую систему. Государство, став залогодержателем определенных важных объектов ипотеки, будет гарантировать банкам возврат обеспечения.

Важным для российской экономики является улучшение гражданского оборота. Этому способствуют ипотечные нормы при условии дальнейшего совершенствования залогового законодательства и приведение его в соответствие.

Кроме того, следует признать, что Федеральный Закон "Об ипотеке", основываясь на принятом чуть ранее Федеральном Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" урегулировал вопрос о регистрации недвижимого имущества, являющейся наиболее важной правообразующей частью оформления залога недвижимости.

В регистрации недвижимости заинтересованы не только государственные органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря статусу института регистрации возможно осуществление государственного контроля за законностью совершения сделок. Кроме того, деятельность по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним приобретает исключительную важность не только в плане защиты прав и законных интересов граждан, но и в вопросах налогообложения. Однако, до недавнего времени отсутствие специального закона в области государственной регистрации прав на недвижимость значительно осложняло достижение этих целей. Не было единого органа, осуществляющего контроль за государственной политикой в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация прав на недвижимость осуществлялась различными БТИ, земельными комитетами и фондами управления имуществом и др. Все это порождало произвол и некомпетентность отдельных чиновников-регистраторов и создавало благоприятную почву для роста экономических преступлений в сфере недвижимости, самым распространенным из которых было мошенничество. И лишь вступивший в силу в 1998 году ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если и не разрешил эти проблемы, то, по крайней мере, дал надежду на их скорое разрешение.

Следует признать, что для дальнейшего развития института ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Особую актуальность данное положение имеет для России, так как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты, относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствие друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие подходы к этой проблеме.

Актуальность данной работы заключается в том, что в настоящее время вопрос института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства относительно новый. Многочисленные, но пока еще не разрешенные вопросы зачастую разрешаются с существенными теоретическим и практическими трудностями. Роль ипотеки возрастает тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительной. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

Опираясь на вышеупомянутую мировую практику ипотечного кредитования и учитывая особенности российской экономики, данная работа ставит перед собой такие задачи как:

-проанализировать и изучить возникновение и развитие ипотеки;

-раскрыть основные понятия и порядок предоставления ипотеки;

-рассмотреть основные виды ипотеки.

Целью работы, исходящей из задач является: исследование института ипотеки в РФ, исходя из действующего законодательство и судебно-арбитражной практики.

В работе использованы труды Е.А. Суханова, доктора юридических наук, профессора, СП. Гришаева, кандидата юридических наук, доцента, А.В. Толкушкина, кандидата экономических наук и других авторов, рассмотрена судебно-арбитражная практика Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда.

ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

1.1 История становления и развития института ипотеки

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.

Ипотека (hypotheke) - "основание", залог - греко-латинский термин, обозначающий древний институт традиционного хозяйства. Это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Особенность данного вида залога заключается в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество.

Возникновение ипотеки было обусловлено появлением и развитием частной собственности, и прежде всего, на земельные участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, что и явилось предпосылкой формирования ипотечных отношений. Так, при залоге недвижимости применялась ипотека, то есть залог с оставлением ее во владении должника и с предоставлением кредитору права распорядиться ею в случае неуплаты долга в срок. Земельный участок, обремененный ипотекой, должник-залогодатель не имел права продавать третьим лицам.

Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права, в котором было выработано несколько форм вещных обеспечений, которые стали фундаментом для последующего развития института залога.

Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция. Сущность этой формы обеспечения исполнения обязательств заключалось в том, что должник в обеспечение своего долга передавал во владение и собственность кредитору определенное имущество, а кредитор обязывался возвратить это имущество должнику после того, как последний погасит свой долг. Для оформления получения кредита составлялся договор пактум фидуция, порождавший личные отношения между кредитором и должником, который больше напоминал усложненный договор купли-продажи. Должник лишался права собственности на предмет залога, и, следовательно, лишался права на плоды, приносимые этим имуществом и кроме того права отыскания его из рук третьих лиц. Наконец, даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом залога, так как его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с кредитора только компенсацию за вред и убытки.

Следовательно, в ходе экономического развития данный способ обеспечения обязательства неминуемо должен быть заменен другой формой залога. Одной из таких форм стал пигнус, при которой имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь во временное владение, и обязательство последнего было возвращение предмета залога по получению удовлетворения по основному обязательству. В случае же просрочки исполнения обязательства кредитор приобретал право самостоятельной продажи предмета залога. Несмотря на определенные преимущества пигнуса по сравнению с фидуцией, пигнус тоже не стал оптимальной формой залога, так как интересы хозяйственной жизни требовали большей гибкости в регулировании отношений в течение времени от установления до наступления срока платежа, в частности того, чтобы должник не был лишен возможности пользоваться заложенной вещью. Поэтому римское право восприняло форму залога, которая была выработана в Греции, то есть ипотеку.

Ипотека - такая форма залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества, то есть в случае неисполнения обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.

Залоговое право прекращалось в случае:

гибели предмета залога;

слияния залогового права и права собственности на заложенную вещь;

прекращения обязательства, в обеспечении которого установлен залог.

Учитывая все вышеизложенное, можно утверждать, что римское право решило задачу реального обеспечения кредита.

С XII века в большинстве государств Западной Европы происходит рецепция римского права, в процессе которой римское право подверглось значительной переработке. Несмотря на это, право Древнего Рима явилось той основой, на которой развилась, в особенности в XVIII и XIX веках, общая теория буржуазного гражданского права. Основные понятия римского залогового права оказали большое влияние и на формирование российского залогового права. Влияние это было опосредовано в значительной мере западноевропейским законодательством. Россия имеет особый, во многом уникальный путь развития залогового права.

Первые дошедшие до нас акты о русском залоге относятся к периоду XIII-X1V веков. Законодательные же нормы впервые появились в самом конце XIV-го или начале XV-го веков в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания - личным, появляется взыскание имущественное. Можно говорить о том, что на этой стадии своего развития залог понимался как обязательство вещи становится главным должником в залоговой сделке. Сам принцип залога, как долга, вооруженного имущественным взысканием, был диаметрально противоположным существовавшему тогда взгляду.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10