Гражданско-правовые особенности договора об ипотеке

Требования, обеспеченные ипотекой, подразделяются на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Ипотека может обеспечивать выплату, как всей суммы основного долга, так и ее части.

Субъекты ипотечного правоотношения - залогодатель, т.е. лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо).

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия собственника - права распоряжения заложенной вещью.

Отличительный признак ипотеки - ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость. Именно с этим обстоятельством связана необходимость введения для ипотеки особого правового режима в рамках того общего, который установлен для залога.

К недвижимому имуществу закон относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Федеральным законом «Об ипотеке» к имуществу, которое может быть предметом ипотеки, отнесены:

земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского на значения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не рассматриваются в качестве недвижимости и не могут быть предметом ипотеки дома, предназначенные на снос.

Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Граждане и юридические лица осуществляют использование лесов на основании ст. 9 Лесного кодекса РФ Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ //«Российская газета», № 277, 08.12.2006. , то есть на основании права постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, права ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), права аренды лесных участков, а также права безвозмездного срочного пользования лесными участками. Статьей 25 Лесного кодекса РФ установлен ограниченный перечень видов использования лесов, который исключает возможность залога лесных участков. Арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодек-сом Российской Федерации не вправе отдавать арендные права в залог

Также не подлежат продаже (а значит, и ипотеке) земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

Особый объект ипотеки - предприятие как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ). Он представлен не отдельной вещью или их совокупностью, а включает, кроме того, связанные с его деятельностью права, требования и долги, некоторые исключительные права (на результаты интеллектуальной деятельности и товарные знаки). В целом предприятие в этом качестве рассматривается как объект недвижимости.

Предметом ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые дома и т.д.). Сюда же относятся и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты и т.д. Будучи недвижимостью в жилищной сфере, они имеют строго целевое назначение.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Указанные объекты также подлежат ипотеке. Морские суда могут служить предметом ипотеки независимо от флага, под которым они ходят, и порта приписки. Однако сделка должна быть совершена на территории, подпадающей под юрисдикцию Российской Федерации.

Действующее законодательство не содержит легального разграничения между зданиями и сооружениями. В обычном понимании здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, тогда как сооружения используются для технических целей и люди находятся в них временно. Здания и сооружения могут быть предметом ипотеки только с соблюдением правил ст.69 Федерального закона «Об ипотеке», согласно которой ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Правила Федерального закона «Об ипотеке» должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Последнее означает, что земельный участок предоставляется с целью строительства и на строительство получены все необходимые разрешения со стороны соответствующих государственных органов. Это положение, в частности, делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов, путем передачи их в ипотеку, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство.

Вещи, в том числе недвижимые, могут состоять из главной вещи и ее принадлежности. Общее хозяйственное назначение двух или нескольких вещей может связывать их таким образом, что значимость каждой из них является неодинаковой: одна зависима от другой и не может существовать самостоятельно, тогда как другая имеет самостоятельное значение. Вещи, между которыми существует подобного рода связь, называются главной вещью и принадлежностью.

Юридическое значение такого подразделения вещей состоит в том, что по общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст.135 ГК РФ). Указанное правило распространяется и на ипотеку, т.е. вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями. Так, при залоге жилого дома, расположенного на определенном земельном участке, заложенными считаются также вспомогательные помещения, расположенные на этом земельном участке (гаражи, сараи и т.д.).

Недвижимые вещи могут быть делимыми и неделимыми. Делимыми являются вещи, которые поддаются делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения, а неделимыми - вещи, которые в результате деления уже не могут служить по первоначальному назначению. Юридическое значение этой классификации состоит в том, что часть неделимого недвижимого имущества по общему правилу не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Следует отметить, что отдельные разновидности недвижимых вещей могут быть как делимыми, так и неделимыми. Так, жилое помещение по общему правилу является неделимым, однако при определенных условиях оно может быть разделено (например, если его части могут быть изолированы с обеспечением отдельных входов в них).

Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. При заключении договора ипотеки, предметом которого является право аренды недвижимого имущества, необходимо получить согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения. Примером противоречия договора аренды недвижимости существу арендных отношений могла бы служить ситуация, когда в качестве залогодержателя выступил бы собственник арендованного имущества.

Помимо имущества, принадлежащего залогодателю на праве собственности, ипотека может быть установлена в отношении имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения. Это право производно от права собственности. Субъектами права хозяйственного ведения являются государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (Российская Федерация или ее субъект) или муниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения являются те виды имущества (в том числе здания, сооружения, станки и т.д.), которые были переданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное в результате производственной деятельности.

Согласно ст.295 ГК РФ, в отношении имущества, переданного в хозяйственное ведение, собственник сохраняет следующие правомочия: решать вопросы создания предприятия, а также связанные с его реорганизацией и ликвидацией, определять предмет и цели деятельности предприятия, назначения его руководителя, осуществления контроля за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Кроме того, собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении. Субъект права хозяйственного ведения самостоятельно осуществляет правомочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим предприятию имуществом, однако право распоряжения недвижимым имуществом ограничено: продажа, сдача в аренду или залог, внесение в качестве вклада в уставный или складочный капитал хозяйственных обществ и товариществ и иные формы отчуждения и распоряжения недвижимым имуществом без согласия собственника не допускаются.

Субъекты права оперативного управления - учреждения и казенные предприятия лишены права закладывать недвижимое имущество.

В п.2 статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке» определен перечень недвижимого имущества, которое не может быть предметом ипотеки. В частности, к такому имуществу относятся природные ресурсы, недра, атомные электростанции и другое имущество, являющееся объектом исключительной собственности государства.

Не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам; такой перечень установлен в ст.446 Гражданского процессуального кодекса РФ Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 05.12.2006) //«Российская газета», № 220,20.11.2002..

Не допускается ипотека имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Особым образом регулируются ситуации, когда недвижимое имущество является государственной собственностью и при этом не было передано в хозяйственное ведение. Оно может быть передано либо в оперативное управление казенным предприятиям или учреждениям, либо быть закреплено за казной Российской Федерации или ее субъекта. Во всех этих случаях необходимо принятие соответствующего решения Правительством РФ или администрацией соответствующего субъекта Федерации как представителями собственников. При этом следует иметь в виду, что учреждения в соответствии с п.2 ст.298 ГК РФ могут получить разрешение на занятие предпринимательской деятельностью и за счет полученных от этой деятельности доходов приобретать имущество, в том числе недвижимое. Соответственно при принятии решения об ипотеке недвижимого имущества, принадлежащего учреждениям на праве оперативного управления, необходимо выяснять происхождение этого имущества, поскольку недвижимое имущество, приобретенное учреждением за счет собственных доходов, не может быть предметом ипотеки только на основании решения соответствующего государственного органа.

Коммерческий конкурс на приватизацию государственного или муниципального имущества может предусматривать инвестиционные или социальные условия. Так, к числу социальных условий относятся создание дополнительных рабочих мест, мероприятия по охране окружающей среды и т.д. Инвестиционные условия могут предусматривать осуществление в отношении объекта приватизации мероприятий по его реконструкции, приобретение оборудования определенных типов, модернизацию и расширение производства. Таким образом, закон особо подчеркивает то обстоятельство, что ипотека приватизированного предприятия как объекта недвижимости не освобождает лицо, которое приобрело предприятие в результате приватизации, от вышеуказанных обязанностей.

Ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников, если федеральным законом не установлено иное. В последнем случае речь идет, прежде всего, об основной разновидности совместной собственности - собственности супругов на совместно нажитое имущество: в соответствии с п.З ст.35 Семейного кодекса РФ Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 03.06.2006)//«Российская газета», №17,27.01.1996. для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга.

Право участника общей долевой собственности распорядиться своей долей путем ее залога по общему правилу ничем не ограничено. Он может заложить ее без согласия других собственников. Однако если по требованию залогодержателя на долю будет обращено взыскание, прежде всего будет применяться предусмотренное ст.250 ГК РФ правило о преимущественной покупке: при продаже доли постороннему лицу другие участники имеют преимущественное право приобрести продаваемую долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Основанием возникновения ипотеки является договор. Ипотека может возникать также и на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в залоге. Так, согласно пункту 1 статьи 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Плательщик ренты с предварительного согласия её получателя вправе сдавать в залог недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания.

Основное назначение ипотеки - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Система ипотечного кредитования существует в мире уже многие годы. За это время в разных странах сформировалась универсальная система, в соответствии с которой под ипотечным кредитом понимается сумма, выдаваемая сроком на 10-40 лет под 3-15% годовых.

Ипотека является: во-первых, финансовым механизмом создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства; во-вторых, дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно; в-третьих, инструментом создания многопорядкового капитала на основе закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

2.1 Понятие договора об ипотеке

Как было указано выше, основанием возникновения ипотеки является договор. Законом об ипотеке установлены существенные условия договора об ипотеке, при отсутствии которых он признается недействительным. Их перечень по существу совпадает с перечнем существенных условий договора о залоге, указанных в п.1 ст.339 ГК РФ. Единственным исключением является отсутствие условия о том, у какой из сторон находится заложенное имущество, поскольку в соответствии со ст. 1 Закона об ипотеке заложенное имущество всегда находится у залогодателя.

Поскольку предмет договора об ипотеке - недвижимое имущество, его идентификация всегда начинается с указания на то, какой именно разновидностью недвижимости оно является (земельный участок, квартира, жилой дом и т.д.). Если недвижимое имущество имеет индивидуальное название, оно также указывается (например, стадион "Метеор"). Место нахождения недвижимого имущества обычно определяется его адресом, а при отсутствии такового (в частности, если речь идет о земельных участках или сооружениях) - привязкой к определенной местности. Под описанием имеется в виду совокупность индивидуализирующих данное недвижимое имущество признаков, позволяющая отличать его от других ему подобных. Это может быть количество комнат в квартире, количество этажей в доме и т.д.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю. Как уже было отмечено, это может быть право собственности или право хозяйственного ведения. Поскольку любые права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, в договоре должен быть указан орган, осуществивший такую регистрацию.

В связи с тем, что предметом ипотеки может быть не только само недвижимое имущество, но и право аренды на него, необходимо, чтобы в договоре ипотеки указывалось наименование арендованной недвижимости, место ее нахождения, описание, достаточное для ее идентификации, а также срок аренды.

По общему правилу оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон. Единственное исключение составляют земельные участки, цена которых в соответствии со ст.67 Федерального закона «Об ипотеке» Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ(ред. от 26.06.2007. "Об ипотеке (залоге недвижимости)"//«Собрание законодательства РФ» от 20.07.1998г. №29 ст.3400. не может быть меньше нормативной.

Особое правило устанавливается относительно оценки заложенной недвижимости, являющейся государственной или муниципальной собственностью. В этом случае она осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом. Таким законом является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10