Гражданско-правовые особенности договора об ипотеке

В соответствии со ст.8 указанного Закона проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в оценку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям, при использовании объекта оценки в качестве предмета залога. Осуществлять оценку имеют право юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, имеющие соответствующую лицензию.

В этот пункт законодатель внес ряд изменений по сравнению с ранее действовавшей редакцией. Во-первых, убрал противоречившее Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 27.07.2006) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» //«Собрание законодательства РФ», 03.08.1998, №31, ст. 3813. положение о том, что оценку предмета ипотеки могут осуществлять только организации. Во-вторых, установил, что оценка незавершенной строительством недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, должна осуществляться по ее рыночной стоимости.

Поскольку ипотека имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству, Закон требует, чтобы в договоре об ипотеке было названо и основное обязательство с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

По основаниям возникновения такое обязательство может быть как договорным, так и внедоговорным (например, ипотекой может быть обеспечено обязательство вследствие причинения вреда). Если речь идет о договорном обязательстве, должен быть указан сам договор, его стороны, дата и место заключения. На практике возникает вопрос, достаточно ли указать в договоре ипотеки номер и дату основного договора, если залогодателем и залогодержателем являются стороны по основному договору.

В постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Постановление Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС PON 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»//«Российская 1азета», № 152, 13.08.1996. отмечено, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующее условие. Однако на практике органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, считают недостаточным наличие подобной отсылки и требуют указания в договоре об ипотеке всех условии кредитного договора.

ГК РФ (ст.З11) допускает исполнение обязательства (в том числе обеспеченного ипотекой) по частям. Это обычно обусловлено существом обязательства (например, поставка крупной партии товаров или строительство крупного объекта). В таких случаях в договоре об ипотеке также должны быть указаны сроки, периодичность подлежащих внесению по исполнению основного обязательства платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

По общему правилу условием договора об ипотеке является указание о наличии закладной, которой удостоверяются права залогодержателя. Исключение составляют случаи, когда закладная выдается при ипотеке в силу закона.

К существенным условиям, включаемым в договор об ипотеке, относятся также права, обязанности и ответственность сторон. В договоре не могут предусматриваться передача предмета залога кредитору по основному обязательству, ограничения права залогодателя и третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке.

В соответствии с п.3 ст.339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть заключён в письменной форме и зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Примерная форма договора ипотеки приведена в приложении 1.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Как следует из п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой. Составление и выдача закладной не допускаются, если:

предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс либо право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипоте-ке (залоге недвижимости}» //Система ГАРАНТ, 2005..

Допускается залог закладной.

Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. При этом она влечет последствия уступки требований (цессии).

2.2 Существенные условия договора об ипотеке

1. Пункт 1 ст. 339 ГК установил существенные условия договора о залоге, к которым относится предмет залога, его денежная оценка, существо обязательства, содержание, объем и сроки исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом. В договоре должно быть зафиксировано местонахождение имущества с указанием, у кого находится это имущество. В постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 указано, что в случае, если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Для залога недвижимости устанавливаются специальные требования. Так, ст. 9 Закона об ипотеке установлено, что в договоре должно быть указано, помимо предмета ипотеки, его оценки, существа обязательства, размера и срока исполнения обязательства, также указание местонахождения недвижимости и идентификационное описание. Помимо всего, должно быть зафиксировано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего право залогодателя. Если предметом ипотеки является право аренды, должны быть указаны арендованное имущество и срок аренды.

Оценка недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится по соглашению сторон с соблюдением требований ст. 67 Закона. Сторонам предоставлено право поручить оценку предмета ипотеки профессиональной организации в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 22.08.2004). В случае, если основное обязательство предполагает исполнение его по частям, в обеспеченной им ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) платежей, их размер. Если права залогодержателя удостоверены закладной, соответственно, закладная фиксируется в договоре об ипотеке.

2. Пункт 2 ст. 339 ГК устанавливает для договора о залоге обязательную письменную форму и квалифицированную форму для договора об ипотеке. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариальная форма для договора ипотеки недостаточна; для него также предусмотрена обязательная государственная регистрация. Соответственно, несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность.

Пункт 3 ст. 339 ГК затрагивает одну из центральных проблем, а именно публичность залога. Это означает, что существование отношений залога в принципе должно быть очевидным для окружающих. В случаях, когда предмет залога передается залогодержателю, публичность залога обеспечивается фактом его нахождения во владении последнего. Когда же предмет залога остается у залогодателя, средством публичности является регистрация. В соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость предусмотрена регистрация любого недвижимого имущества и сделок с ним (п. 1 ст. 4). Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином регистрационном реестре прав на недвижимое имущество, по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

3. Залог считается зарегистрированным с момента внесения сведений об этом в соответствующий реестр и присвоении соответствующего номера. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

2.3 Форма договора об ипотеке. Понятие закладной

Договор об ипотеке является одним из традиционных гражданско-правовых договоров во всех развитых странах мира, да и в РФ (если не учитывать советское право) Естественно, что общие правила заключения гражданско-правовых договоров, которые содержатся в ст. 432 - 449 ГК РФ, применяются и к договорам об ипотеке. Вместе с тем к заключению договоров об ипотеке применяются и специальные правила, содержащиеся в Законе "Об ипотеке". В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования. Наименование предмета ипотеки, как правило, указывается в виде родового признака соответствующего объекта недвижимости (жилой дом, квартира, производственный цех, офисное здание (контора), коровник и т. д.. Иногда же объект недвижимости имеет собственное индивидуальное наименование (стадион "Труд", гостиница "Брно", кинотеатр "Мир", и т. п.). В последнем случае в договоре об ипотеке указывается соответствующее индивидуальное наименование объекта недвижимости. Обязательно указывать и место нахождения с достаточным для идентификации этого предмета описанием. Место нахождения являющегося предметом ипотеки объекта недвижимого имущества определяется его почтовым адресом, а при отсутствии такового (например, земельный участок, выделенный за городом) - привязкой к местности (например, земельный участок № 20 в квадрате 2 Южного массива земельных угодий садовоогородного товарищества "Урожай"). Достаточным для идентификации предмета ипотеки описанием является набор индивидуальных признаков объекта недвижимости, достаточный для быстрой и безошибочной дифференциации этого объекта недвижимости от других подобных объектов. Вот пример полной формулировки условия о предмете ипотеки: "Одноэтажный семикомнатный кирпичный жилой дом общей площадью 100 кв. метров, жилой площадью 76 кв. метров, расположенный по адресу: 394000, г. Воронеж, ул. Иванова, 56". Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки (т. е. пользуясь схемой вышеприведенного примера, условие о предмете ипотеки для залога права аренды должно выглядеть так: "Право аренды одноэтажного семикомнатного жилого кирпичного дома... (и далее по тексту примера)"). Также должен быть указан срок аренды (конкретной календарной датой либо периодом времени от момента подписания договора об ипотеке). Пользуясь вышеозначенным примером, приведем образец записи о сроке аренды: "Право аренды жилого одноэтажного кирпичного дома... (далее по тексту примера)... сроком до 31 декабря 2006 года". Нужно отметить, что ипотека может устанавливаться также и на право аренды части арендованного объекта недвижимости. В этом случае такая часть должна быть подробно конкретизирована описанием (например: "Право аренды одной комнаты имеющей жилую площадь 15,6кв. м), жилого одноэтажного кирпичного дома (далее по тексту из предыдущего абзаца)"7. Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 Федерального закона "Об ипотеке" и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (в рублях). При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В этом случае оценка осуществляется профессиональным оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г8. Стороны договора об ипотеке частного (личного или корпоративного) имущества могут поручить оценку предмета ипотеки независимому профессиональному оценщику, действующему на основании вышеуказанного Федерального закона. Вот пример указания стоимости имущества в договоре ипотеки: "Одноэтажный семикомнатный кирпичный жилой дом общей площадью 100 кв. метров, жилой площадью 76 кв. метров, расположенный по адресу: 394000, г. Воронеж, ул. Иванова, 56, оцененный по соглашению сторон в 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей". В договоре об ипотеке должно быть названо обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы. Также в обязательном порядке должны быть указаны основания возникновения (например: "в соответствии с Кредитным договором № 251 от 19 февраля 2006 г., заключенным в г. Воронеже между (указываются стороны соответствующего договора")) и сроки исполнения обязательства. В случае, если это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Нужно отметить, что в условиях инфляции и других негативных явлений многие участники гражданских правоотношений практикуют увязку размера будущих денежных обязательств с текущим официальным курсом доллара США, с размером ставки учетного процента по кредитам Центрального банка РФ и т. п. Если сумма обеспечиваемого ипотекой денежного обязательства подлежит определению в будущем, то в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны срок (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке (гл. 3 Закона "Об ипотеке" - подробнее о закладных).

В договоре об ипотеке в обязательном порядке должны быть указаны: 1) право (т. е. право собственности, в том числе, общей долевой в определенной доле или общей совместной; право хозяйственного ведения; право оперативного управления - если ипотека устанавливается на право аренды имущества, находящегося в оперативном управлении арендодателя; право аренды), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки (в последнем случае - имущество, право аренды, на которое является предметом ипотеки), принадлежит залогодателю;

2) наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя9. Понятие закладной

Договор ипотеки может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца. Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости.

Владелец закладной приобретает права:

на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

залога на имущество, обремененное ипотекой.

Являясь ценной бумагой, к которой применяются общие правила о ценных бумагах, установленные главой 7 ГК РФ, закладная также может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений, предметом залога или других сделок.

Как именная ценная бумага закладная удостоверяет права того лица, чье имя в ней названо.

В соответствии с Законом об ипотеке закладную составляет залогодатель. Если он является третьим лицом (то есть не участвует в основном обязательстве), то он не является должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Первоначальному залогодержателю закладную выдает орган, который произвел государственную регистрацию ипотеки после ее регистрации.

Государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав с недвижимым имуществом, в настоящее время является федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) и ее территориальные подразделения.

Поскольку закладная является ценной бумагой, то особое значение имеют формальные признаки признания ее таковой. Так, если в документе будет отсутствовать слово «закладная» либо одно из условий, предусмотренных законом в качестве обязательных для закладной, то такой документ не может быть признан закладной. Закон об ипотеке предусматривает недопущение составления и выдачи закладной, когда:

предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, леса или право аренды указанного имущества;

ипотека обеспечивает денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная должна содержать обязательные сведения, а именно:

слово «Закладная» в названии документа;

полное имя (фамилия, имя, отчество) и место регистрации, если залогодателем является гражданин. Для юридического лица указывается его наименование и местонахождение в соответствии с учредительными документами;

первоначальный залогодержатель, которому выдается закладная, его полное имя и место регистрации (для гражданина), наименование и местонахождение для юридического лица;

обязательство, которое обеспечивается ипотекой, -- название кредитного договора, иного денежного обязательства, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

если залогодатель не является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, то имя должника. Если должником является гражданин, то указывается его полное имя и место регистрации, а если юридическое лицо -- его наименование и местонахождение;

сумма обязательства, обеспечиваемая ипотекой, а также размер процентов, если они подлежат уплате по такому обязательству. Стороны могут договориться не о конкретной сумме, а об условиях, которые позволят определить эту сумму и проценты на момент исполнения обязательства. Например, стороны могут договориться, что размер процентов будет определяться на момент исполнения обязательства по учетной ставке, существующей в месте исполнения обязательства;

срок выплаты суммы, подлежащей уплате залогодержателю, если сумма подлежит уплате по частям -- срок или периодичность соответствующих платежей и размер каждого платежа. Стороны могут договориться об установлении условий, которые позволят определить сроки и размеры платежей (план погашения долга);

*достаточная степень детализации имущества, на которое устанавливается ипотека, что позволит его идентифицировать и различить от иного схожего имущества, прежде всего название имущества, подробное описание, а также место его нахождения;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10