Гражданско-правовые особенности договора об ипотеке

Благодаря ипотечному кредитованию доля населения, способного оплатить 100% от стоимости жилья, повышается с 1,4% до 10,9%; доля населения, способного оплатить не менее 75% от стоимости жилья, до 19,8%; не менее 50% - до 31,3%; не менее 25% - до 46,7% от общей численности населения Удмуртской Республики.

На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы о перспективе развития ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике:

1) Значительное число граждан УР будет иметь возможность улучшать свои жилищные условия путем привлечения ипотечных кредитов, основанных на стандартах ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Указанные стандарты соответствуют условиям, сложившимся на рынке заемных средств, отвечают требованиям по кредитному риску и могут служить основной для успешного развития системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике.

2) Платежеспособный спрос на кредиты в ближайшие годы будет превышать предложение кредитных ресурсов и организационные возможности республиканской системы ипотечного жилищного кредитования.

3) Для формирования необходимых объемов первоначальных накоплений граждан под цели ипотечного жилищного кредитования целесообразно:

во-первых, развивать систему частных накоплений, в особенности на долгосрочные потребительские нужды, такие как приобретение жилья, и вовлекать данные накопления в систему ипотечного жилищного кредитования;

во-вторых, при разработке схем ипотечного кредитования предусмотреть возможность оплаты части стоимости нового жилья за счет продажи имеющегося жилья, что позволит заемщикам, не имеющим достаточного объема накоплений, обойтись малой суммой кредита и снизить последующие выплаты.

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ

Первый этап (2002 - 2003 гг.) - формирование республиканской системы ипотечного кредитования путем реализации пилотного проекта:

­ учреждение ипотечной корпорации Удмуртской Республики;

­ организация работы с населением;

­ отбор основных участников программы ипотечного жилищного кредитования на данном этапе (банк - кредитор, страховая компания, риэлтерские и оценочные агентства, заказчик - застройщик) и формализация отношений между ними;

­ разработка нормативных правовых актов, регулирующих переход прав собственности в процессе ипотечного жилищного кредитования;

­ отвод земельного участка под строительство жилых домов в рамках пилотного ипотечного проекта;

­ реализация первого инвестиционного цикла. Строительство и реализация жилья в рамках пилотного ипотечного проекта;

­ выдача первых ипотечных жилищных кредитов, оформление закладных, формирование первого пула закладных.

Пилотный ипотечный проект - это стартовый инвестиционный цикл, осуществляемый региональным оператором первичного рынка ипотечных кредитов, в результате которого должен быть сформирован и рефинансирован первый пул кредитных обязательств (закладных), обеспеченных ипотекой построенного жилья.

Второй этап (2003 - 2005 гг.) - рефинансирование ипотечных кредитов посредством ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и интеграция республиканской системы в федеральную:

­ формирование условий для запуска и функционирования механизма рефинансирования ипотечного жилищного кредитования;

­ реализация второго инвестиционного цикла;

­ формирование районных списков потенциальных заемщиков, включенных в систему накопления средств на первоначальный взнос, и на их основе республиканской базы данных (кредитных историй) по заемщикам, интегрированных в федеральную базу данных;

­ учреждение кредитного потребительского кооператива граждан.

В рамках I и II этапов происходит формирование нормативных правовых и организационно - экономических условий для развития в республике первичного рынка ипотечных кредитов.

Третий этап (2005 - 2010 гг.) - устойчивое развитие системы ипотечного кредитования:

­ привлечение инвестиций в расширение строительства жилья под ипотечное кредитование в районах и городах Удмуртской Республики;

­ реализация очередных инвестиционно-строительных циклов;

­ привлечение средств инвесторов вторичного рынка ипотечных ценных бумаг через выпуск и размещение сертификатов участия;

­ многократное и возрастающее в течение каждого очередного года число рефинансирований инвестиционного капитала.

На втором и третьем этапах происходит формирование эффективного рыночного механизма ипотечного кредитования, накопление массы выданных ипотечных кредитов, интеграция региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую через развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

Формирование системы проходит параллельно на республиканском и федеральном уровнях.

На республиканском уровне усилия концентрируются на формировании организационно - экономических и информационно - технологических условий функционирования первичного рынка ипотечных кредитов.

На федеральном уровне, в основном, решаются задачи нормативного правового и методического обеспечения ипотечного рынка, как первичного, так и вторичного.

Совместными усилиями решаются проблемы интеграции и устойчивого развития российской системы ипотечного кредитования.

Таким образом, процесс формирования системы ипотечного жилищного кредитования проходит через определенные стадии. Каждой стадии соответствовать адекватная организационно - финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связанными между собой и, в конце концов, образуют целостный самодостаточный кредитно-финансовый механизм.

В основу исследования предпосылок создания системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике были заложены следующие факторы:

­ уровень и дифференциация доходов населения;

­ состояние и обновление жилищного фонда, обеспеченность населения жильем;

­ тенденции на рынке жилья, наличие платежеспособного спроса на жилье;

­ кредитный потенциал населения: способность внесения первоначального ипотечного взноса и исполнения кредитных обязательств заемщиками, то есть готовность производить своевременные расчеты по кредиту за счет собственных средств.

В результате реализации Концепции должна быть сформирована самофинансируемая республиканская система ипотечного жилищного кредитования, определены ее принципиальные направления и приоритеты: развитие и совершенствование рыночных финансовых механизмов и форм долгосрочного жилищного кредитования, защита имущественных прав инвесторов, кредиторов и заемщиков. Указанные направления имеют конечную цель своей реализации - решение жилищной проблемы населения.

Систематический характер действий государственных органов Удмуртской Республики, комплексный подход к решению проблемы, последовательное проведение этапов мероприятий и их своевременная финансовая поддержка позволят обеспечить достижение основных целей Концепции.

По мере реализации Концепции потребуется принятие указов Президента Удмуртской Республики, целевых программ ипотечного жилищного кредитования отдельных категорий граждан, вплоть до принятия специального закона. Но основанием их разработки и принятия может служить только практический опыт реализации Концепции, поэтому первоочередные меры будут определяться постановлениями Правительства Удмуртской Республики.

СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УР.

Система ипотечного жилищного кредитования - совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов, финансового рынка (рынка ипотечных ценных бумаг).

Одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования

Если предоставление (первичных) ипотечных жилищных кредитов осуществляют специализированные организации - ипотечные кредиторы, то они сами без посредничества ипотечных агентств могут выпускать и размещать ипотечные ценные бумаги. Такими ипотечными кредиторами могут стать ипотечные банки (играющие центральную роль в немецкой системе ипотечного жилищного кредитования). В ближайшее время одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования не реализуема, так как масштабы операций с ипотечными кредитами не могут обеспечить рентабельность узкопрофильных кредитных учреждений. Своего рода ипотечными банками, олицетворяющими одноуровневую систему, могут стать кредитные кооперативы и их союзы (ассоциации).

Двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования: если первичный кредитор не ограничивается в своей деятельности преимущественно (исключительно) деятельностью на ипотечном рынке (универсальный кредитор), то у него возникают существенные ограничения при эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Из-за неразвитости банковской системы, кредитных союзов и полного отсутствия ипотечных банков (и отсутствия в ближайшее время условий для их появления) ипотечные агентства становятся центральным элементом двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования в качестве операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Особая роль среди операторов вторичного рынка ипотечных кредитов должна принадлежать учрежденному государством ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Именно ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" осуществляет регулирующую функцию по формированию единых стандартов, обеспечивающих целостность ипотечного рынка через развитие отношений с региональными системами ипотечного жилищного кредитования, кредитными организациями и благодаря государственному - федеральному статусу. Именно ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", основываясь на начальном этапе на государственных гарантиях по его "ипотечным" обязательствам, создает условия для вхождения в систему ипотечного жилищного кредитования стратегических российских и зарубежных инвесторов.

Наиболее перспективной формой финансирования ипотечного кредитования, позволяющей эффективно распределять риски в системе, является секьюритизация ипотечной задолженности.

Под секьюритизацией понимается процесс объединения активов в пул и выпуска ценных бумаг, обеспеченных денежными потоками и стоимостью данных активов. При секъюритизации ипотечные активы выводятся за баланс лица, гарантирующего выпуск, и таким образом обеспечивается его долгосрочная ликвидность.

Такого рода ипотечные ценные бумаги дают инвесторам право требования непосредственно в секьюритизированном поле. Основное преимущество секьюритизации по сравнению с "классической" двухуровневой моделью состоит в том, что надежность ипотечных ценных бумаг зависит не столько от кредитного рейтинга эмитента, сколько от качества ипотечного покрытия, обеспечивающего выпуск.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В представленной работе сделана попытка охарактеризовать историю становления и развития ипотеки в гражданском праве. Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. первоначально когда залогового права не было, способом обеспечения была ответственность.

Наиболее значимым событием в истории существования ипотеки в России стало издание в 1800 году Банкротского устава, который отменил старый порядок залога недвижимости. Так в XIX веке в российском законодательстве окончательно установилась новая система залогового права.

Данная работа также ставила своими задачами и раскрытие основных понятий и порядок предоставления ипотеки. Так в ГК РФ, согласно ст. 334 ипотекой признается «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и др. недвижимого имущества. В ст.42 закона «О залоге» ипотекой признается залог здания, предприятия, строения сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком и правом пользования им».

Ипотека делится на два вида: ипотека в силу закона и ипотека по договору. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником.

Сфера применения ипотеки довольна широка. Это обеспечение обязательств по кредитному договору, а также обязательств основанных на договоре купле-продаже, аренде…

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств, институтом гражданского права и получает поддержку на этапе внедрения и очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему.

При ипотечном кредитовании земельных участков, возникают проблемы связанные с тем, что политика местных властей по наполнению бюджета фактически тормозит развитие ипотеки. В настоящее время многие субъекты РФ приняли собственный земельный кодекс, в котором разрешена свободная купля продажа земли

При ипотечном кредитовании предприятий право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы (здания, сооружения, инвентарь, сырье….). передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласия собственника имущества предприятия. На практике же случаев ипотеки предприятий практически нет.

Предметом ипотеки может быть различное недвижимое имущество, права на которое зарегистрировано в установленном законом порядке. относительно ипотеки здании и сооружений существую требования, в которых ипотека этих субъектов допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка.

Наиболее интересно рассмотрена практическая сторона вопроса ипотеки жилых домов и квартир, где предметом может быть земельный участок под строительство и готовое жилье или объекты незавершенного строительства.

По результатам проведенного Правительством УР анализа, можно сделать выводы о перспективе развития ипотечного кредитования:

- граждане будут иметь возможность улучшать свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов;

- спрос на кредиты будет превышать предложения кредитных ресурсов.

Ипотечное кредитование в Удмуртской Республике осуществляется поэтапно. Формирование системы проходит параллельно на республиканском и федеральном уровнях. Совместными усилиями решаются проблемы интеграции и устойчивого развития российской системы ипотечного кредитования. Систематический характер действий государственных органов УР, комплексный подход к решению проблем, последовательное проведение этапов мероприятий и их своевременная финансовая поддержка позволяет обеспечить достижение основных поставленных целей.

В республике разработана система ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая. Наиболее перспективной формой финансирования ипотечного кредитования, позволяющей эффективно распределять риски в системе, является секьюритизация ипотечной задолженности.

В соответствии с вышеуказанным, целью данной работы явилось: исследование института ипотеки. Таким образом, исходя из изученного законодательства и судебно - арбитражной практики РФ, а также из анализа зарубежного опыта в области ипотеки, в данной работе сформированы некоторые составляющие института ипотеки в РФ И УР.

Из-за неразвитости банковской системы, кредитных организаций и полного отсутствия ипотечных банков, ипотечные агентства становятся центральным элементом двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования, в качестве операторов вторичного рынка ипотечного кредитования.

Система ипотеки подразумевает экономические и юридические системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев не определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости - земли строения производственного и жилого назначения. Здесь стоит сказать о том, что ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

В целом по Российской Федерации системы ипотечного кредитования постоянно совершенствуются: регулируются новые законопроекты, оттачивается банковская система. Однако практика ипотечного жилищного кредитования в современной России носит ограниченный характер вследствие наличия ряда причин.

Следует признать, что для дальнейшего развития института ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Особую актуальность данное положение имеет для России, так как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствии друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие подходы к этой проблеме.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно - правовые акты

1.Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Российская газета, №237, 25.12.1993.

2.Федеральный Конституционный закон от 31.12.1996 №1-ФКЗ (ред. От 05.04.2005) «О судебной системе Российской Федерации» // Российская газета, №3, 06.01.1997.

3.Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 137, 27.07.2002.

4.Гражданский кодекс РСФСР (ред. От 26.11.2001) // «Ведомости ВС РСФСР», 1964, №24, ст.407

5.Гражданский кодекс Российской Федерации (ред. От 04.12.2006). // Часть первая // Собрание законодательства РФ от 05.12.1994г. №32 ст.3301.

6.Гражданский кодекс Российской Федерации (ред. От 04.12.2006). // Часть вторая // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996г. №5 ст.410.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации (ред. От 04.12.2006). // Часть третья // Собрание Законодательства РФ от 03.12.2001г. №49 ст.4552

8. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. От 05.12..2006) // Российская газета , №220, 20.11.2002.

9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.11.2004 № 188-ФЗ (ред.31.12.2005) // Российская газета №1, 12.01.2005.

10. Земельный кодекс Российской Федерации (ред. От 04.12.2006) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, №44, ст. 4147.

11. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ // Российская газета, №227, 08.12.2006.

12. Налоговый кодекс Российской Федерации (ред. От 16.10.2006, с изм. От 05.12.2006). // Часть первая // Собрание законодательства Российской Федерации от 03.08.1998г. №31 ст.3824.

13. Налоговый кодекс Российской Федерации (ред. От 16.10.2006, с изм от 05.12.2006). // Часть вторая // Собрание законодательства от 07.08.2000г. №32 ст.3340.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10