Земельный кадастр как инструмент регулирования социально-экономического развития города

Наличие и степень влияния этих факторов на рыночную цену одного квадратного метра земельных участков объединений определялись корреляционно-регрессионным анализом.

Результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений - удельные показатели кадастровой стоимости земель в границах указанных объединений, утверждены органами исполнительной власти в 77 субъектах Российской Федерации.

В городах Москве и Санкт-Петербурге, а также в Агинском, Бурятском, Ненецком, Корякском, Усть-Ордынском Бурятском, Таймырском (Долгано-Ненецком), Чукотском, Эвенкийском, Ямало-Ненецком автономных округах государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений не проводилась по причине отсутствия объекта оценки. При этом в Коми-Пермяцком автономном округе результаты оценочных работ до конца 2006 года не утверждены органом исполнительной власти региона.

Анализ удельных показателей кадастровой стоимости земель позволяет говорить об их существенной дифференциации в пределах территории региона и одновременно достаточной однородности в пределах территории страны. Например, самая дорогая цена одного квадратного метра земель садоводческих и огороднических объединений установлена в Московской области и составляет 957,87 руб./кв.м, а самая низкая менее одного рубля - в Вологодской, Саратовской и Челябинской областях (0,06 руб./кв.м).

Комплекс работ по государственной кадастровой оценке основной бюджетообразующей категорий земель - земель поселений - был проведен на всей территории Российской Федерации в 2001-2002 гг.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель определено, что земли данной категории оцениваются на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также других методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка земель поселений основывалась на экономическом анализе факторов, оказывающих влияние на стоимость земель. В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений показатели кадастровой стоимости земель рассчитывались с учетом следующих экономических факторов: информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (принимались во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости; факторов, характеризующих влияние на объект различных точечных и линейных объектов инфраструктуры поселения, вид территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка; факторов, характеризующих местоположение объекта в границах поселения.

Результатом работ по государственной кадастровой оценке земель поселений явились удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов поселений по видам функционального использования.

Например, среднее значение кадастровой стоимости в столицах субъектов Российской Федерации варьируется: по землям под домами многоэтажной застройки от 27,89 руб./кв.м (в поселке городского типа (пгт) Агинское Агинского Бурятского автономного округа до 11897,00 руб./кв.м в г. Москве (рисунок 3-15); по землям под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания от 58,82 руб./кв.м (пгт Агинское Агинского Бурятского автономного округа) до 15532,00 руб./кв.м (г. Москва); по землям под промышленными объектами от 40,30 руб./кв.м (пгт Агинское Агинского Бурятского автономного округа) до 6444,01 руб./кв.м (г. Казань Республики Татарстан).

В соответствии с перечнем мероприятий подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 года № 560, в 2007 году на территории Российской Федерации предусмотрено проведение работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель поселений.

Однако в некоторых субъектах Российской Федерации (Чеченская Республика, Ставропольский край, Белгородская область, Курская область, Мурманская область, Пермская область, Тюменская область, г. Санкт-Петербург) органы исполнительной власти регионов воспользовались правом на переоценку и за средства бюджета субъекта Российской Федерации в 2006 году провели государственную кадастровую оценку земель поселений. Указанные результаты будут применяться для целей налогообложения земельным налогом с 1 января 2007 года.

Кроме того, в ряде субъектов Российской Федерации (Республика Башкортостан, Удмуртская Республика, Краснодарский и Красноярский край, Нижегородская область) государственная кадастровая оценка земель поселений в 2006 году проведена по отдельным муниципальным образованиям региона, что не отвечает основным принципам массовых оценочных работ, это создает основу для создания несопоставимой внутри региона налоговой базы.

В целях совершенствования методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений и методического обеспечения работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, проведение которых намечено на 2007 год, Роснедвижимостью совместно с Минэкономразвития России разработан проект методических указаний по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель поселений, который предусматривает осуществление оценочных работ в разрезе каждого земельного участка. В целях обеспечения автоматизированного расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений (в соответствии с проектом новых методических указаний) Роснедвижимостью в 2006 году разработано специальное программное обеспечение.

Оценка земель лесного фонда Российской Федерации в соответствии Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель и Методикой государственной кадастровой оценки земель лесного фонда осуществлялась на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда был проведен на территории Российской Федерации в 2002-2003 гг. в два этапа. Результатом первого этапа оценки являются средние для субъекта Российской Федерации удельные показатели кадастровой стоимости земель лесного фонда. Так, самые ценные лесные земли, кадастровая стоимость которых составляет 0,75 руб./кв.м, расположены в республиках Адыгея, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Северной Осетии - Алании. При этом в городах Москве и Санкт-Петербурге оценка земель лесного фонда не проводилась по причине отсутствия объекта оценки.

Второй этап оценочных работ проводился по решению субъектов Российской Федерации. Так, в 34 субъектах Российской Федерации проведен второй этап государственной кадастровой оценки земель лесного фонда и рассчитаны удельные показатели кадастровой стоимости лесных земель в границах лесхозов. По результатам оценочных работ самые ценные лесные земли в границах лесхозов, кадастровая стоимость которых составляет 1,22 руб./кв.м, расположены в Ставропольском и Приморском краях.

Результаты государственной кадастровой оценки земель лесного фонда утверждены органами исполнительной власти во всех субъектах Российской Федерации за исключением Московской области, Республики Калмыкия и Ханты-Мансийского автономного округа. Кроме того, в 2006 году специалистами Роснедвижимости совместно со специалистами Минэкономразвития России дорабатывался проект Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда.

Комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения был проведен на всей территории Российской Федерации в 2003-2005 гг.

Все земельные участки промышленности и иного специального назначения в зависимости от применяемых методических подходов к определению их кадастровой стоимости объединены в шесть групп.

Первая группа включает в себя земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, аэропортов, аэродромов, гидроэлектростанций, атомных станций. Ко второй группе отнесены земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений. Третья группа представлена земельными участками под объектами дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог. К четвертой группе отнесены земельные участки для разработки полезных ископаемых, железнодорожных путей, автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи. Пятая группа - земельные участки для размещения и эксплуатации железнодорожных вокзалов, автовокзалов, речных портов, иных подобных объектов. Шестая группа представлена земельными участками под военными организациями, учреждениями, другими военными объектами, а также землями иного специального назначения.

Для целей определения кадастровой стоимости каждого из земельных участков, отнесенных к первой группе, применялся индивидуальный подход, как к участкам, занятым единичными, уникальными объектами. При этом использовались сравнительный подход (метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения) и доходный подход к оценке (метод остатка и метод предполагаемого использования). Земельные участки второй группы оценивались с использованием моделей регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода. При оценке земельных участков третьей группы использовался подход, основанный на определении эталонного (базового, типичного) земельного участка. Земельные участки четвертой, пятой и шестой групп оценивались исходя из результатов оценок земель иных категорий или групп земельных участков, в составе земель промышленности и иного специального назначения (сравнительный подход).

В результате проведения оценочных работ были определены удельные показатели кадастровой стоимости по шести группам земель промышленности и иного специального назначения, а также кадастровая стоимость в рублях за квадратный метр каждого земельного участка в составе земель промышленности и иного специального назначения. При этом в городах Москве и Санкт-Петербурге оценка земель промышленности и иного специального назначения не проводилась по причине отсутствия объекта оценки.

В субъектах Российской Федерации органы исполнительной власти утверждали результаты государственной кадастровой оценки земель этой категории в виде удельных показателей кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения (руб./кв.м) и (или) кадастровой стоимости каждого земельного участка (в рублях). При этом самые дорогие земельные участки промышленности вне населенных пунктов - это участки под объектами дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог (III группа). Средние удельные показатели кадастровой стоимости указанной группы земель промышленности и иного специального назначения распределились следующим образом: самые дорогие участки, стоимость которых составляет 1554,06 руб./кв.м, расположены в Московской области, а в Ярославской области самая низкая стоимость этих земель - 2,78 руб./кв.м.

Кроме того, в 2006 году специалистами Роснедвижимости совместно со специалистами Минэкономразвития России дорабатывался проект Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения.

Необходимо отметить, что органы исполнительной власти некоторых регионов обеспокоены падением налоговой базы для земельных участков, отнесенных к четвертой группе использования в составе земель промышленности и иного специального назначения. При анализе причин полученных результатов следует принимать во внимание, что Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения создавалась в строгом соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации. Так, постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 установлено, что государственная кадастровая оценка земель иных категорий (земель промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель водного фонда, земель запаса) осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденной приказом Росземкадастра (ныне - Роснедвижимость) от 20 марта 2003 года № П/49, определено, что земельные участки для разработки полезных ископаемых, для размещения воздушных линий электропередачи, для размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, для установления полос отвода железных и автомобильных дорог, для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов, земельные участки для установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков, земельные участки искусственно созданных внутренних водных путей, береговой полосы оцениваются путем капитализации годового расчетного рентного дохода от земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками.

Такой подход к оценке обусловлен следующими условиями.

* Для земельных участков, предоставленных для разработки полезных ископаемых Законодательством Российской Федерации четко разделены два природных ресурса: земля и недра. Статья 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ определяет земельный участок как «часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». Законом Российской Федерации «О недрах» (преамбулой) установлено, что недра представляют собой «часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя».

Обладатель прав на земельный участок осуществляет владение и пользование или владение, пользование и распоряжение предоставленным ему земельным участком, но он не вправе осуществлять использование недр. Добыча же полезных ископаемых осуществляется только обладателем лицензии на пользование недрами, который во многих случаях не является обладателем прав на земельный участок.

Таким образом, обладатель прав на земельный участок использует земельный участок на условиях, определенных видом права, и получает земельную ренту, часть которой изымается в виде земельного налога. Доход в виде природной (горной) ренты принадлежит пользователю участка недр, и с этого дохода взимаются платежи за пользование недрами.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных для разработки полезных ископаемых, исходя из рентного дохода от земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками, позволяет исправить недостатки действующей системы налогообложения указанных земельных участков, при которой природная рента изымается дважды, в виде земельного налога и в виде платежей за пользование недрами.

* Для земельных участков, занятых линейными инфраструктурными объектами (дорогами, линиями электропередачи, трубопроводами) Земельные участки для линейных инфраструктурных объектов являются пространственным базисом, при этом в большинстве случаев указанные земельные участки одновременно используются для производства сельскохозяйственной и лесохозяйственной продукции. Следует понимать, что линейные инфраструктурные объекты не формируют доход самостоятельно и определение доли дохода, приходящегося на такой объект, а в последствии на земельный участок, занятый этим объектом, сопряжено с большим количеством расчетных операций и допущений при каждой из них. В конечном итоге значение кадастровой стоимости одного и того же земельного участка, определенное двумя разными оценщиками, может отличаться в десятки раз.

Исходя из рентного дохода от земельных участков категории и (или) вида использования, оценка земельных участков, занятых линейными инфраструктурными объектами, граничащих с указанными земельными участками, позволяет рассматривать доход от этих земельных участков как средства производства сельскохозяйственной и лесохозяйственной продукции.

Учитывая, что перевод земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в состав земель промышленности в большинстве случаев обусловлен не только необходимостью размещения промышленных объектов, но и экономической целесообразностью, доход, получаемый от земельных участков в составе земель промышленности, не должен быть ниже, чем от земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда.

Учитывая изложенное, земельным налогом, основанным на кадастровой стоимости земельных участков, будет изыматься минимально возможная для изъятия часть земельной ренты, получаемой от земельных участков, занятых линейными инфраструктурными объектами.

Таким образом, решение проблемы снижения налоговой базы для земельных участков, отнесенных к четвертой группе использования в составе земель промышленности и иного специального назначения, возможно только на основе внесения соответствующих поправок в нормативную правовую базу.

Оценочные работы на территории Российской Федерации проводились в 2004-2005 гг. в соответствии с Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 23.06.2005 г. № 138, а также Временной методикой государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов, утвержденной Росземкадастром 17.02.2004 г. В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости, виды использования земель в составе земель особо охраняемых территорий и объектов объединены в две группы.

Временная методика применялась для определения кадастровой стоимости земель первой группы, которая включает в себя земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель в составе земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), природоохранного назначения, пригородных зеленых зон, историко-культурного назначения, земельные участки, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы, особо ценные земли.

Методические рекомендации использовались для установления кадастровой стоимости земель второй группы, к которой отнесены земли рекреационного назначения (за исключением земель пригородных зеленых зон и земельных участков, на которых находятся учебно-туристические тропы и трассы), земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

При этом в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также в Томской области, Коми-Пермяцком, Корякском, Усть-Ордынском Бурятском и Ямало-Ненецком автономных округах оценка этих земель не проводилась по причине отсутствия объекта оценки.

К концу 2006 года работы по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов полностью завершены в 80 субъектах Российской Федерации. Например, по средним удельным показателям кадастровой стоимости самая дорогая цена одного квадратного метра II группы этих земель установлена в Краснодарском крае и составляет 634,4 руб./кв.м, а самая низкая 1,49 руб./кв.м - в Республике Калмыкия. Средние удельные показатели кадастровой стоимости I группы земель особо охраняемых территорий и объектов распределились следующим образом: максимальная установлена в Приморском крае (15, 54 руб./кв.м), минимальная, менее одного рубля за квадратный метр в Свердловской области (0,04 руб.кв.м). При этом в Нижегородской области результаты оценочных работ не утверждены органом исполнительной власти региона.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10