Анализ эффективности инвестиционного проекта строительства жилого дома в г. Волгограде

В ходе исследования была выявлена экономическая целесообразность инвестиции в жилищное строительство г. Волгограда, так как превышения результатов над вложенными ресурсами значимы, и не одна из нынешних отраслей нашего города не может похвастаться такими показателями.

Так же в ходе исследования было выявлено, что строительство с привлечением средств участников долевого строительства эффективней, чем реализация недвижимости по завершению строительства.

Глоссарий

Д

Дольщик - участник долевого строительства, заключивший договор о долевом участии со строительной компанией (Застройщиком). Дольщик так же является соинвестором и имеет право на получение площади (квартира, коттедж и др.) в собственность после окончания строительства и сдачи объекта Госкомиссии, в соответствии с правами, оговоренными в договоре о долевом участии.

И

Инвестиции - это долгосрочное вложение капитала для будущего повышения благосостояния инвестора. При этом подразумевается, что основной целью инвестиции является достижение результата (повышения благосостояния), выраженного в денежной форме.

Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и срока осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами, а так же описание практических действий по осуществлению инвестиций.

К

Конкурентоспособность - это характеристика товара (услуги), отражающая его отличие от товара-конкурента как по степени соответствия конкретной потребности, так и по затратам на ее удовлетворение. Два элемента - потребительские свойства и цена - являются главными составляющими конкурентоспособности товара.

П

Покупатели - юридические или физические лица, покупающие на рынке конечную (готовую) строительную продукцию.

Р

Референция - рекомендация, характеристика, выдаваемая одним лицом или предприятием другому лицу или организации, удостоверяющая, что они могут пользоваться доверием в деловых кругах, обладают требуемыми качествами, кредитоспособностью.

Э

Экономическая эффективность - это получение больших результатов при тех же затратах или снижение затрат при получении того же результата.

Библиографический список

1.      Волкова И.О., Девяткина О.В Экономика предприятия (фирмы) - М.: Инфа, 2003. - 600 с.

2.      Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: 5-е изд., перераб. и доп. - Минск: Новое знание, 2005. - 67 с.

3.      Прыкина Л.В. Экономический анализ предприятия. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. - 360 с.

4.      Экономика предприятия/Под ред. В.Я. Горфинкеля, Е.М. Купрякова. -М.: Бизнес и Банки, ЮНИТИ, 2004-367 с.

5.      Ковалев В. В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 2003.- 209 с.

6.      Четыркин Е.М. Финансовая математика. - М.: Дело, 2005.- 153 с.

7.      Азоев А.Г. Конкуренция: анализ, стратегия и практика. - М.: Центр экономики и маркетинга, 2007. - 208с.

8.      Володькина М.В. Стратегический менеджмент: Учеб. пособие. - К.: Знання-Прес, 2006. - 149с.

9.      Раицкий К.А. Экономика предприятия: Учебник для ВУЗов. - М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2005. - 186с

10.    Фатхутдинов Р.А. Управление конкурентоспособностью организации. Учеб. пособие. - М.: Изд-во ЭКСМО, 2004 - 544с.

11.    Экономика предприятия: Учебное пособие. - М.: Финансы и статистика, 2008 - 235с.

12.    Экономика предприятия: Учебник/ Под ред. проф. О.И. Волкова. - М.: ИНФРА, 2007. - 206с.

13.    Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. -196с.

14.    Луссе А.В. Макроэкономика: краткий курс/ Учебное пособие. - СПб: Питер, 2007. - (Серия «Краткий курс»). -156С.

15.    Абрамов С.И. Управление инвестициями в основной капитал - М.: Издательство «Экзамен», 2005. - 87 с.

16.    Жилье: комплексный взгляд / Под общ. ред. В.М. Агапкина. Науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. - М.: А.В.Ч., 2007. - 226с.

17.    Маркарьян Э. А. Инвестиционный анализ - Издательский центр «МарТ», 2006г. - 158 с.

18.    Ковалев В. В. Финансовый анализ. - Москва, Финансы и статистика, 2006 - 232 с.

19.    Четыркин Е.М. Финансовая математика. - Москва, Дело, 2006 - 107 с

20.    Комаров А.Г, Рогова Е.М., Ткаченко Е.А., Чесноков В.Я. Инвестиционное проектирование. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2007.

21.    Кучарина Е.А. Инвестиционный анализ. - СПб.: Питер, 2006 - 160с.

22.    Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов/ М-во экон. РФ, В.В. Косов, В.Н. Лившиц. - М.: Экономика, 2004

23.    Непомнящий Е.Г. Инвестиционное проектирование. Учебное пособие. Таганрог. Изд-во ТРТУ, 2003

Приложение №1

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОР № __

участия в долевом строительстве

г. Волгоград. «___» ___________ 2009 г.

 Общество с ограниченной ответственностью «Центр-Строй», именуемое в дальнейшем «Заказчик-Застройщик» в лице генерального директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, с одной стороны и гражданин РФ _____________________________________________________, паспорт: _______________, выдан ОВД ___________ района гор. Волгограда _______ г., код подразделения: _______, зарегистрированный по адресу: гор. Волгоград, ___________________________________, именуемый в дальнейшем "Участник долевого строительства", с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.1. Если в тексте настоящего Договора не указано иное, следующие термины и определения имеют указанное значение:

Дом - многоквартирный жилой дом, со встроено-пристроенными помещениями по ул. Депутатской в квартале 743 Краснооктябрьского района гор. Волгограда, строительство которого ведет «Заказчик-Застройщик», с привлечением денежных средств «Участника долевого строительства».

Объект долевого строительства - квартира (жилое помещение и общее имущество), подлежащая передаче «Участнику долевого строительства» после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного Дома.

Квартира находится в Доме на __ -м этаже подъезда № __ , имеет строительный номер № ___, состоит из ___-ой жилой комнаты. У «Участника долевого строительства» при возникновении права собственности на объект Долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Перечень общего имущества изложен в Приложении № 1 к настоящему договору. Право общей долевой собственности не возникает на офисные помещения и магазин, создаваемые за счет собственных средств «Заказчика-Застройщика».

Третьи лица - любые физические и юридические лица, не являющиеся Сторонами настоящего Договора.

Заказчик-Застройщик - Общество с ограниченной ответственностью «Дедал-Сервис» лицензия № ГС - 3-34-02-27-0-3442046310-005197-1 от 01 ноября 2004г.

2. ПРАВОВОЕ ОБОСНОВАНИЕ ДОГОВОРА, ГАРАНТИЯ

«ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА»

2.1. Договор заключен в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

2.2. Основанием для заключения настоящего договора являются:

- разрешение на строительство № RU 34301000-288/Ко-07 от 27.08.2007г.

- договор аренды земельного участка № 7268 от 28.02.2007г.

- проектная декларация, опубликованная 09.10.2007г. в журнале «Вся недвижимость Волгограда и Волгоградской области».

2.3. «Заказчик-Застройщик» гарантирует, что документы, необходимые для сдачи Дома в эксплуатацию будут предоставлены в Администрацию Волгограда не позднее 4 квартала 2009г. Разрешение администрации гор. Волгограда на ввод дома в эксплуатацию будет подписано в сроки, установленные Администрацией гор. Волгограда. «Заказчик-Застройщик» не несет ответственности за срок издания Администрацией Волгограда Разрешения на ввод Дома в эксплуатацию в случае надлежащего и своевременного предоставления пакета документов для издания такого разрешения.

2.4. «Заказчик-Застройщик» обязуется передать «Участнику долевого строительства» Объект в течение 3-х календарных месяцев с 30.12. 2009г.

3. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

3.1. По настоящему Договору «Заказчик-Застройщик» обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и с привлечением других лиц (физических и /или/ юридических) построить Дом и после ввода в эксплуатацию Дома передать Объект «Участнику долевого строительства», а «Участник долевого строительства» обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Объект в течение 7-ми рабочих дней со дня получения сообщения от «Заказчика-застройщика» о завершении строительства многоквартирного дома.

3.2. Право собственности на Квартиру возникает у «Участника долевого строительства» с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством РФ порядке. Обязательства по Государственной регистрации прав собственности на квартиру принимает на себя участник долевого строительства.

4. ЦЕНА ДОГОВОРА

4.1. Стоимость Объекта долевого строительства - квартиры строительный № ___ общей площадью____ кв.м., жилой площадью_____кв. м., расположенной на __-м этаже, в _-м подъезде, составляет _______________(______ миллиона _________тысячи) рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра на момент заключения Договора ______(________) рублей. Стоимость лоджии (______кв.м.) рассчитывается с коэффициентом к = 0,5.

4.2. Окончательный общий размер взноса по настоящему договору определяется исходя из уточненной общей площади передаваемой квартиры, подлежащей оформлению в собственность «Участника долевого строительства». Общая площадь квартиры, подлежащей передаче в собственность, уточняется в соответствии с результатами обмеров БТИ.

4.3. Оформление технического паспорта БТИ на квартиру оплачивает «Участник долевого строительства».

5. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

5.1. «Участник долевого строительства» производит оплату квартиры одним платежом согласно приложению № 3 к настоящему договору.

5.2. Уплата цены Договора производится путем внесения денежных средств в кассу «Заказчика - Застройщика», или перечисления денежных средств на счет, указанный «Заказчиком - Застройщиком».

5.3. Все изменения, предлагаемые «Участником долевого строительства» в части планировки Квартиры, качества отделки, устанавливаемого оборудования, связанные с отступлением от проекта и влекущие за собой увеличение расходов, производятся за счет «Участника долевого строительства» и оформляются дополнительным соглашением на основании сметных расчетов.

5.4. В течение 15 (Пятнадцати) рабочих дней после окончания строительства Дома и ввода его в эксплуатацию, «Стороны», на основании обмеров БТИ, производят уточнение общей площади Квартиры, передаваемой Участнику долевого строительства, и окончательные взаиморасчеты.

5.5. В случае если фактическая площадь Квартиры отличается от проектной в большую сторону, то «Участник долевого строительства» оплачивает разницу площади, исходя из стоимости 1 кв. метра площади, установленной в п. 4.1 настоящего Договора, если в меньшую, то «Заказчик-Застройщик» возвращает разницу, исходя из той же стоимости одного квадратного метра.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ «ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА»

6.1. Обеспечить строительство Дома (включая Квартиру в нем) и выполнение своими силами или с привлечением третьих лиц всех работ по строительству Дома в полном объеме.

6.2. Сообщать «Участнику долевого строительства» по его требованию о ходе выполнения работ по строительству Дома и Квартиры в нем. Обеспечить сдачу Дома в эксплуатацию в 4 квартале 2009 года.

6.3. Передать «Участнику долевого строительства» по передаточному акту Квартиру строительный № ___ в порядке, предусмотренном настоящим Договором. При этом «Заказчик-Застройщик» обязуется письменно сообщить «Участнику долевого строительства» о завершении строительства Дома и готовности Квартиры к передаче.

6.4. Использовать денежные средства, полученные от «Участника долевого строительства», по целевому назначению - на строительство Дома. Одновременно с передаточным актом передать «Участнику долевого строительства» все документы, необходимые для регистрации права собственности на Квартиру.

6.5. После сдачи Дома в эксплуатацию заключить договор с эксплуатационной организацией.

7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ «УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА»

7.1. «Участник долевого строительства» обязуется:

- выплачивать стоимость Квартиры в порядке, размерах и сроки, установленные в настоящем Договоре;

- своевременно оформлять изменения и дополнения в рамках исполнения настоящего Договора;

- в течение 7-и рабочих дней после получения сообщения «Заказчика-Застройщика» о завершении строительства Дома и готовности Квартиры к передаче произвести окончательные взаиморасчеты, принять Квартиру и подписать передаточный акт при отсутствии претензий к Квартире.

7.2. При наличии претензий к Квартире и после их устранения «Заказчиком - Застройщиком» «Участник долевого строительства» обязан в течение 7-и рабочих дней явиться к «Заказчику-Застройщику» для оформления документов.

7.3. Все расходы по содержанию Квартиры после подписания акта приема-передачи Квартиры несет «Участник долевого строительства», в противном случае они будут выставлены «Заказчиком-Застройщиком» отдельным счетом.

7.4. «Участник долевого строительства» вправе передать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам только с письменного согласия «Заказчика-Застройщика».

7.5. Уступка «Участника долевого строительства» своих прав и обязанностей по настоящему договору третьим лицам подлежит обязательной государственной регистрации.

7.6. При согласии «Заказчика-Застройщика» на уступку прав и/или/ перевод долга по Договору, новый «Участник долевого строительства» обязан в течение 5 дней после подписания соглашения о переуступке прав и /или/ переводе долга уведомить «Заказчика-Застройщика» и предоставить экземпляр такого соглашения.

8. ГАРАНТИЯ КАЧЕСТВА

8.1. Объект долевого строительства должен соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством.

8.2. Стороны при заключении данного договора исходят из того, что в объем финансирования, направляемого на строительство жилого дома, входит финансирование внутренней отделки Объекта долевого строительства в соответствии с Приложением № 2 к настоящему договору, являющегося его неотъемлемой частью.

8.3. Внутренняя отделка помещений и комплектация Объекта долевого строительства сантехническими приборами и оборудованием согласовано в Приложении № 2 к настоящему Договору и выполняется в соответствии с проектной документацией.

8.4. Проведение «Участником долевого строительства» за свой счет работ по внутренней отделке Объекта долевого строительства, отличной от указанной в Приложении № 2, либо произведение перепланировки до получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности

«Участника долевого строительства» на Объект долевого строительства не разрешается.

8.5. В случае если Объект долевого строительства построен «Заказчиком - Застройщиком» с отступлениями от условий Договора, приведшими к ухудшению качества такого Объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования, «Участник долевого строительства» вправе потребовать от «Заказчика- Застройщика» безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

8.6. «Участник долевого строительства» вправе предъявить «Заказчику - Застройщику» требования в связи с ненадлежащим качеством Объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Гарантийный срок - пять лет со дня подписания передаточного акта. Положения данного пункта применяются только в случае добросовестной и надлежащей эксплуатации «Участником долевого строительства» Объекта долевого строительства в соответствии с действующими нормами и правилами, как самого Объекта, так и общего имущества, а так же установленного «Заказчиком - Застройщиком» оборудования, сантехнических приборов и материалов.

8.7. «Заказчик - Застройщик» оставляет за собой право вносить изменения в проектно-техническую документацию при условии, что такие изменения будут соответствовать требованиям действующих СНиП. В случае если вышеперечисленные изменения повлияют на срок окончания строительства, «Заказчик - Застройщик» обязан уведомить «Участника долевого строительства» о таком изменении сроков в порядке, установленном федеральным законодательством. Однако в любом случае срок передачи Объекта «Участнику долевого строительства» не превысит 6 календарных месяцев срока, указанного в пункте 2.3. настоящего Договора.

9. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ

9.1. Действие настоящего Договора прекращается с момента выполнения Сторонами своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором, и полного расчета между Сторонами.

9.2. Помимо оснований досрочного прекращения действия настоящего Договора, предусмотренных законодательством РФ, расторжение настоящего Договора до истечения срока его действия возможно в следующих случаях:

9.2.1. «Участник долевого строительства» имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор в случае неисполнения «Заказчиком-Застройщиком» обязательства по передаче Квартиры в предусмотренный Договором срок и существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

9.2.2. По требованию «Участника долевого строительства» договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, предусмотренных действующим Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

9.2.3. В случае одностороннего отказа «Участника долевого строительства» от Договора по указанным выше основаниям «Заказчик-Застройщик» обязан возвратить денежные средства, уплаченные «Участником долевого строительства» в счет цены Договора, в течение 30 календарных дней с даты расторжения договора.

9.2.4. Настоящий договор может быть досрочно расторгнут по письменному заявлению «Участника долевого строительства», в связи с чем «Заказчик-Застройщик» возвращает денежные средства, уплаченные «Участником долевого строительства» в счет цены

Договора, в течение 30 календарных дней с даты расторжения Договора за минусом 5 % от внесенной суммы.

9.3. «Заказчик-Застройщик» имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора с последующим извещением «Участника долевого строительства» в случаях:

- внесение «Участником долевого строительства» платежа более чем через семь календарных дней со дня, указанного в приложении №3 к настоящему договору;

- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

9.4. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа «Участник долевого строительства» уплачивает «Заказчику-Застройщику» неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Днем исполнения обязательства считается день внесения денежных средств в кассу «Заказчика - Застройщика», или поступления денежных средств на счет, указанный «Заказчиком - Застройщиком».

9.5. Настоящий Договор может быть изменен или досрочно расторгнут по взаимному согласию Сторон.

9.6. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязанностей.

10. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

10.1 Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

10.2 Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров.

10.3 В случае не достижения согласия в ходе переговоров Стороны могут передать спор в суд в соответствии с правилами подведомственности и подсудности.

11. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

11.1. Стороны несут ответственность по своим обязательствам в соответствии с действующим законодательством РФ.

12. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

(ФОРС-МАЖОР)

12.1. Стороны по настоящему Договору освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием форс-мажорных (определение далее) обстоятельств. При этом срок выполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства или последствия, вызванные этими обстоятельствами.

"Форс-мажор" означает:

1) любой указ, распоряжение или письменную директиву любого государственного органа, под юрисдикцией которого находится «Заказчик-Застройщик» или само здание, независимо от того, выйдет ли этот документ в форме закона, распоряжения или письменной директивы компетентного государственного органа, которые препятствуют выполнению обязательств по настоящему Договору;

2) любой мятеж, бунт, общественные беспорядки или военные действия в государственном масштабе;

3) пожары, наводнения или другие стихийные и природные бедствия, непосредственно влияющие на ход строительства;

4) любые аналогичные события, выходящие за рамки разумного контроля Сторон или Стороны.

12.2. Если форс-мажорные обстоятельства длятся более 4-х (Четырех) месяцев, Стороны имеют право расторгнуть Договор до истечения срока его действия.

13. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

13.1. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях договоров с третьими лицами, участвующими в строительстве Дома, будет считаться конфиденциальной и не подлежащей разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.

13.2. Обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах Стороны обязаны в течение 5-ти дней со дня таких изменений извещать друг друга.

13.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются его неотъемлемой частью.

13.4. Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области. Расходы по регистрации договора долевого участия в строительстве распределяются между «Сторонами» в соответствии с законодательством, действующим на момент подписания договора.

13.5. Настоящий Договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон, а один экземпляр для Управления Федеральной Регистрационной Службы по Волгоградской области.

14. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Общество с ограниченной ответственностью «Центр-Строй»

400001, РФ, г. Волгоград, пр.Металлургов ,3А

ИНН 344204111 КПП 344201111

р/с 40702810911150101111 в Волгоградском

ОСБ г. Волгоград

БИК 041803333

к/с 30101810100000000000

Участник долевого строительства:

_____________________________________________________, паспорт: _______________, выдан ОВД ___________ района гор. Волгограда _______ г., код подразделения: _______, зарегистрированный по адресу: гор. Волгоград, ___________________________________,

15. ПОДПИСИ СТОРОН.

Заказчик-Застройщик

Генеральный директор

ООО «Цент-Строй»

______________________________ / И.И.Иванов /

Участник долевого строительства:

______________________________ / ______________/

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13