Гражданско-правовой договор найма жилого помещения

При анализе норм ЖК 1983 года с проектом нового ЖК видно, что значительных отличий между социальным наймом и наймом практически нет. Законодатель пытается разделить социальный найм и найм жилых помещений, но не более. Но стоит отметить, что понятие коммерческий найм, в новом ЖК, выделен в отдельную главу.

В настоящее время, одной из проблем договора найма жилого помещения является соотношение гражданского и жилищного законодательства. Зачастую такое противоречие состоит не столько в споре норм ГК и ЖК, сколько в противоречии, в каком же кодексе должны быть отражены нормы об этом договоре. Много противоречий порождает существование двух кодексов, тем более что один из них не отражает современную действительность.

В качестве пути решения автор работы предлагает нижеследующие законодательные предложения. Возможно, одним из вариантов решения такой проблемы было бы такое «разделение полномочий кодексов»: нормы гражданского кодекса должны регулировать правовое положение коммерческого найма жилого помещения, а нормы нового жилищного кодекса должны регулировать правовое положение договора социального найма жилья.

Автор не случайно сделал такое разделение «полномочий». Если рассмотреть природу договора социального найма жилья и коммерческого найма жилья, то они по своей сути разделяются тем, что договор социального найма является частью социальной политики государства, когда последнее в лице полномочных органов предоставляет нуждающимся жилую площадь. Что же касается договора коммерческого найма жилья, то это, прежде всего гражданско-правовой договор носящий сугубо коммерческий характер.

Возможен и другой вариант. В ГК нужно включить лишь базовые понятия в сфере жилищных услуг, а жилищное законодательство обязано решать и детально регламентировать все остальные сложные вопросы найма жилого помещения, относящегося к любой форме собственности. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ ориентирована на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это должно найти отражение в новом ЖК.

В качестве заключения нужно отметить, что в настоящее время, идет процесс обновления жилищного законодательства. Новый Жилищный кодекс должен вобрать в себя новеллы, присущие Гражданскому кодексу РФ и отвечающие требованиям социальной справедливости. Задача видится в максимальном сближении подходов и принципов правового регулирования жилищных правоотношений, универсализации норм гражданского и жилищного законодательства. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации ориентирована на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это должно найти отражение в новом Жилищном кодексе.

БИБЛИОГРАФИЯ

ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И ИНЫЕ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г.) (с изм. и доп. от 21 марта 2002 г.).

3. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.) (с изм. и доп. от 17 апреля 2001 г.).

4. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. N 4218-1. Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993 г. №3. С.99.

5. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. N 5150-Х (с изменениями от 26 марта, 8 июня 1984 г., 27 ноября 1985 г. 21 апреля 1986 г., 10 мая 1989 г., 22 мая 1990 г.). Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1981 г. №26. Ст.834.

6. ФЗ «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 г. №76-ФЗ. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 2 июня 1998 г., в Собрании законодательства Российской Федерации от 1 июня 1998 г., № 22, ст. 2331.

7. ФЗ «О воинской обязанности и военной службе» от 28 марта 1998 г. №53-ФЗ. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 2 апреля 1998 г., в Собрании законодательства Российской Федерации от 30 марта 1998 г., № 13, ст. 1475.

8. Гражданский Кодекс РСФСР. Ведомости Верховного Совета РСФСР 1964 г. Текст опубликован в Ведомостях Верховного Совета РСФСР, 1964, N 24, ст. 406; 1966 , N 32, ст. 771; 1973, N 51, ст. 1114; 1974, N 51, ст.1346; 1986, N 23, ст. 638; 1987, N 9, ст. 250; 1988, N 1, ст. 1; 1991, N 15, ст. 494; 1992, N 15, ст. 768; 1992, N 29, ст. 1689; 1992, N 34, ст. 1966.

9. Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда» от 4.07.91г. № 1541-1. Текст Закона опубликован в Ведомостях Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959.

10. Семейный Кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. № 223-ФЗ. Собрание законодательства РФ . 1996 г. №1. Ст.16.

11. «Кодекс РФ об административных правонарушениях» от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ. Текст Кодекса в редакции от 20 июня 1984 г. опубликован в Ведомостях Верховного Совета РСФСР от 5 июля 1984 г., N 27, ст. 909.

12. Закон Российской Федерации «О праве граждан РФ на свободу передвижения и выбор места жительства и пребывания в пределах Российской Федерации» от 25 июня 1993 г.№5242-1. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. Cт.l227.

13. Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 25 июня 1993 г. №5243-1 «О порядке введения в действие закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». Текст постановления опубликован в Ведомостях Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации от 12 августа 1993 г., N 32, ст.1228

14. Федеральный закон от 20 декабря 1995 г. 3 202-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О вынужденных переселенцах" (с изменениями от 7 августа 2000 г.). Текст Закона опубликован в "Российской газете" от 28 декабря 1995 г., Собрании законодательства Российской Федерации от 25 декабря 1995 г. 3 52, ст. 5110.

15. Закон Российской Федерации от 15.01.1993 г. № 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы». Текст Закона опубликован в Ведомостях Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 18 февраля 1993 г., № 7 ст. 247.

16. Федеральный Закон от 9.01.1997 г. № 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы». Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 21 января 1997 г., Собрании законодательства Российской Федерации от 20 января 1997 г. № 3, ст. 349.

17. Закон РФ от 21 июля 1993 г. № 5481-I "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О дополнительных гарантиях и компенсациях военнослужащим, проходящим военную службу на территориях государств Закавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан, а также выполняющим задачи по защите конституционных прав граждан в условиях чрезвычайного положения и при вооруженных конфликтах" (с изменениями от 19 ноября 1997 г., 7 августа 2000 г.). Текст Закона опубликован в "Российской газете" от 28 августа 1993 г.

18. Закон Российской Федерации от 19.02.93г. № 4520-1 «Об общественных государственных гарантиях и компенсациях для лиц, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях» Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации № 16. Ст. 551.

19. Закон РСФСР «О милиции» от 18.04.91 г. № 1026-1. Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1991. № 16. Ст.503.

20. Закон Российской Федерации « О статусе судей в Российской Федерации» от 26 июня 1992 г. № 3132-1. Текст Закона опубликован в "Российской газете" от 29 июля 1992 г., Ведомостях Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 30 июля 1992 г., N 30, ст. 1792.

21. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 168-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О прокуратуре Российской Федерации" (с изменениями от 19 ноября 1999 г., 2 января, 27 декабря 2000 г., 30 декабря 2001 г.). Текст Федерального закона опубликован в Собрании законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4472, "Российской газете" от 25 ноября 1995 г.

22. Закон Российской Федерации «О ветеранах» от 12.01.95 г. № 5-ФЗ. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 25 января 1995 г., Собрании законодательства Российской Федерации от 16 января 1995 г., N 3, ст. 168.

23. «О муниципализированных строениях». Декрет ВЦИК от 14 мая 1923 г.

24. «О жилищной политике». Постановление ЦИК и СНК СССР от 4.01.28 г.

25. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Постановление ЦИК и СНК от 17.10.1937г. Сборник жилищного законодательства, М. 1963 г.

26. Закон города Москвы «Основы жилищной политики в городе Москве» от 11 марта 1998 г.№ 6. Текст Закона опубликован в "Ведомостях Московской Думы", № 5, 1998 г.

27. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 14 февраля 2000 г. № 9 "О некоторых вопросах применения судами законодательства о воинской обязанности, военной службе и статусе военнослужащих". Текст постановления опубликован в "Российской газете" от 24 февраля 2000 г. № 39, в Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации, № 4, 2000 г., в приложении к "Российской газете" № 11, 2000 г.

28. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изм. и доп. от 25 октября 1996 г., 10 октября 2001 г.). Текст постановления в редакции от 21 декабря 1993 г. опубликован в Сборнике постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации 1961 - 1993. - М.: Юридическая литература, 1994. Текст постановления в редакции от 26 декабря 1984 г. опубликован в Бюллетене Верховного Суда РСФСР, 1985 г., № 3, с. 6.

29. Постановление Правительства РФ. № 1054 от 6.09.98г. «О порядке учёта военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку и службы в органах внутренних дел, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий в избранном постоянном месте жительства». Текст постановления опубликован в "Российской газете" от 19 сентября 1998 г., в Собрании законодательства Российской Федерации от 14 сентября 1998 г., № 37, ст. 4627.

30. Постановление Правительства РФ об утверждении положения «О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наём (поднаем) жилых помещений военнослужащими и гражданами уволенными с военной службы» от 26 июня 1995г. № 604. Текст постановления опубликован в "Российской газете" от 5 июля 1995 г., Собрании законодательства Российской Федерации от 3 июля 1995 г., № 27, ст. 2576.

31. Постановление СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 "О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР" (с изм. и доп. от 2 августа 1989 г., 18 января 1992 г., 23 июля 1993 г., 28 февраля 1996 г.). Текст постановления опубликован в Собрании постановлений Правительства РСФСР, 1984 г., № 14, ст. 121.

32. Методика расчета размера платы за жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и предоставляемые по договорам коммерческого найма физическим лицам (утв. Комитетом муниципального жилья и Управлением городского заказа г.Москвы 23 марта 1998 г.)

33. Постановление Совета Министров СССР от 16 апреля 1988 года. «О гарантиях жилищных прав граждан, временно отсутствующих в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы». СП СССР.1988г. № 18. Ст.54.

34. Приказ командующего Железнодорожными войсками Российской Федерации от 6.08.1998 г. №240.

35. Приказ Министра обороны РФ от 15 февраля 2000 г. N 80 "О порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации". Текст приказа опубликован в Бюллетене нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 26 июня 2000 г., № 26.

36. Приказ МО РФ от 28 мая 1998 г. № 255 «О временном порядке обеспечения жилыми помещениями военнослужащих воинских частей общегарнизонного назначения в Вооружённых Силах Российской Федерации».

37. Приказ МО РФ «О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наём (поднаём) жилых помещений военнослужащими Российской Федерации» от 21 апреля 1997 г. № 150. Текст приказа опубликован в Бюллетене нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, сентябрь 1997 г., № 17.

38. Положения о порядке обеспечения жилой площадью в СА и ВМФ 1975 г. № 285.

39. Постановление Московской городской Думы от 31 января 2001 г. № 12 "О Положении о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве". Текст постановления опубликован в "Ведомостях Московской Городской Думы", 2001 г., № 2.

40. Постановление СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 "О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР" (с изм. и доп. от 2 августа 1989 г., 18 января 1992 г., 23 июля 1993 г., 28 февраля 1996 г.). Текст постановления опубликован в Собрании постановлений Правительства РСФСР, 1984 г., № 14, ст. 121.

41. Инструкция о порядке составления и выдачи выписки из решения органа исполнительной власти на право заключения договоров найма или аренды жилых помещений, утверждена распоряжением Мэра г.Москвы от 29.10.98 г. № 1088-РМ. Текст распоряжения опубликован в "Вестнике мэрии Москвы", № 23, декабрь 1998 г.

42. Положение о порядке и условиях найма жилых помещений находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы: Приложение №2 к постановлению правительства Москвы от 21.01.97 г. №46. Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов.Сост. И.С.Вишневская, Г.Д. Улетова.М. 1998 г. Ст.207. Текст постановления опубликован в "Вестнике Мэрии Москвы", № 9, май 1997 г.

43. Приказ Минздрава СССР от 28 марта 1983 г. № 330 "Об утверждении Списка заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади" (с изм. и доп. от 23 декабря 1986 г., 5 марта 1988 г., 6 июня 1991 г.). Текст приказа опубликован в Бюллетене нормативных актов министерств и ведомств СССР, июль 1983 г., № 7, с. 47.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Сысоев В.А. кандидатская диссертация «Особенности правового регулирования жилищных отношений в современный период». Екатеринбург. 1994 г.

2. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963 г.

3. Братусь С.Н. Рецензия на книгу проф. С.И. Аксназия «Советское жилищное право». Советское государство и право. 1941 г. №2..

4. Пчелинцева Л.М. «Положение по праву». Президентский контроль . 1999 г. № l.

5. Воронов А.Ф.Холодков И.В. Комментарий к Закону Российской Федерации «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан (для военнослужащих). М. 2000 г.

6. Г.Д.Улетова «Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку». Кандидатская диссертация. Волгоград. 1999 г.

7. Жилищное законодательство: Комментарий под редакцией В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М. 1991 г.

8. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный). Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор О.Н. Садиков. М., 1996 г.

9. Кудашкин А.В., Фатеев К. В. «Жилищные права военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей». Справочно-практическое издание. М. 1999 г.

10. Литовкин В.Н. Споры, возникающие в связи с улучшением жилищных условий граждан. Комментарий судебной практики. Вып. 4.М.,1998.

11. Марткович И.В. «Жилищное право». М. 1990 г.

12. Никитюк П. С. «Жилищное законодательство в вопросах и ответах». Кишинёв - Карте Молдовеняске. 1990 г.

13. Пергамент А. И. Жилищные права граждан СССР. Советское государство и право. 1982 г. № 1.

14. Седугин П.И. «Жилищное право». Учебник для вузов. М. 1999 г.

15. Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997 г. Советская Юстиция 1987 г. № 17.

16. Толстой Ю.К. «Жилищное право». Учебное пособие. М. 1996 г.

17. Толстой Ю.К. «Развитие и совершенствование жилищного законодательства в СССР». Правоведение. 1973 г. № 1.

18. Чигир В.Ф. «Жилищное право». Минск, 1986 г.

19. Чигир В.Ф. «Советское жилищное право». 1968 г. Минск.

20. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. «Гражданское право», учебник. М. 2000 г. Т.2.

21. П.В. Крашенинников. «Жилищное право». М. 2001 г.

22. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский «Договорное право», книга 2, М.

23. Иоффе О.С. Обязательственное право. М. , 1975. С.368.

24. О.Макаров, Н.Дерюга. «Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства». «Российская юстиция», 1998, № 9.

25. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений (Г.П. Макаров, "Гражданин и право", N 3-4, сентябрь-октябрь 2000 г.).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13