Гражданско-правовой договор найма жилого помещения

Круг тех, кто относится к числу членов семьи нанимателя, определен в ст. 53 ЖК. В ней выделены всего две группы лиц те, кто во всех случаях являются членами семьи, и те, кто только могут быть ими признаны решением суда. К числу первых относятся, как следует из ст. 53 ЖК, а также ст. 2 Семейного кодекса, супруг, ро-дители и дети (усыновители и усыновленные). Для признания их членами семьи применительно к жилищному законодательству достаточно одного исходного признака совместного проживания с нанимателем. При этом судебная практика в отношении несовершеннолетних детей исходит из при-знания того, что при раздельном проживании родителей ребенок приобре-тает право на жилую площадь в квартире (доме) родителя, с которым он постоянно живет.

Особо выделены еще две группы лиц. Одни из них для признания чле-нами семьи нанимателя должны удовлетворять в полном объеме требова-ниям родственной связи с нанимателем или его нетрудоспособными родст-венниками и иждивенцами, проживать совместно с нанимателем и вести с ним общее хозяйство. Задача суда в подобных случаях состоит в установле-нии наличия этих трех условий, тем самым необходимых и достаточных для признания лица членом семьи нанимателя. Иное дело другая группа. Она включает тех, кого ст. 53 ЖК называет «иными лицами». Для признания их членами семьи нанимателя также нужно установить факты совместного проживания и ведения общего хозяйства с нанимателем. Но и тогда их мо-гут признать членами семьи нанимателя только «в исключительных случа-ях». Суд, таким образом, помимо прочего должен определить, допустимо ли оценить рассматриваемую ситуацию как «исключительную».

Следует отметить, что среди других норм ЖК, рас-пространяющих свое действие на договоры найма ведомственных жилых помещений и найма служебных помещений, свое место занимает и ст. 53, определяющая круг лиц, относимых к членам семьи нанимателей в догово-ре социального найма, а также права и обязанности этих последних.

Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК. Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме. Если учесть, что общее правило на этот счет (ст. 161 ГК) требует совершения в простой письменной форме всех сде-лок юридических лиц между собой и с гражданами, а сделок между гражда-нами на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный за-коном минимальный размер оплаты труда, под страхом наступления послед-ствий, указанных в ст. 162 ГК, значение самого факта включения приведен-ной нормы в гл. 35 сводится к распространению установленных в ст. 162 ГК последствий на заключенные устно договоры найма жилого помещения, в которых наймодателем выступает гражданин, независимо от суммы сделки. А значит, в связи с отсутствием указаний о специальных последствиях на слу-чай нарушения правил о письменной форме в ст. 674 ГК, при заключении договора как коммерческого, так и социального найма, неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания.

Применительно к способам заключения договоров найма жилых по-мещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - ком-мерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в до-говорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную соб-ственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Так, постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 г. ут-вержден «Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве» Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С.214.

. Правовое значение такого рода договоров определено ст. 427 ГК. Для того чтобы сделать примерный договор для них обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, за-ключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор в силу ст. 5 ГК и п. 2 ст. 427 ГК по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это значит, что содержащиеся в нем правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в за-ключенном договоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.

Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом договоре одно из условий - о предмете считается, безусловно, существенным. Соответственно рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он вклю-чает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое по договору коммерческого найма жилое помещение.

Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следует передать внаем. Интерес в этом смысле может представить все тот же. Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве. Одно из его условий предусматрива-ет необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.

Отсутствие определенных данных, отнесенных таким образом к пред-мету, может означать, что соответствующее существенное условие не со-гласовано, а, следовательно, сам договор не считается заключенным.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма по-священа ст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жилого помещения, т. е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.

ГК (п. 1 ст. 682) подчеркивает, что размер платы за жи-лое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по со-глашению сторон. Притом с одним ограничением: если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соот-ветствующее условие должно быть признано недействительным с послед-ствиями, предусмотренными ст. 180 ГК («Последствия недействительности части сделки»). В результате договор можно будет считать все же заклю-ченным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, рав-ном указанному в законе максимуму. Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене является не просто недействительным, а именно ничтожным, в случае, когда оказывается, что наниматель уже успеет произ-вести оплату, исходя из цены, предусмотренной в договоре, т.е. выше за-конного максимума, за ним сохранится право взыскать с наймодателя раз-ницу в цене. Из тех же соображений следует признать, что, если наниматель произвел оплату, хотя и в меньшем против обусловленного договором раз-мере, но в пределах законного максимума, наймодатель не сможет требо-вать применения к нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотрены на случай нарушения обязанностей по оплате жилья.

Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался пре-дусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жи-лое помещение.

В настоящее время существует специальная норма, ре-шающая определенным образом вопрос о цене в договоре коммерческого найма для случая, когда его предметом служит жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Имея в виду уста-новление контроля за соответствующим условием в таких договорах, пре-дусмотрена необходимость регулирования применительно к ним оплаты жилья. Соответствующие функции возложены на Правительство РФ, орга-ны исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местную администрацию (ст. 18 Закона РФ «Об основах»).

На первый взгляд может показаться, что редакция п. 1 ст. 682 ГК («размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сто-рон в договоре найма жилого помещения») имеет в виду признание дого-ворного условия о цене существенным. Однако такой вывод был бы неверным. В подобных случаях надлежит руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Он предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не ука-зана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату сле-дует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обыч-но взимается за аналогичные товары, работы или услуги». Таким образом, отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых недостатков договора и уже по этой причине не упоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.

Из приведенных в ст. 424 норм в ГК сделаны и определенные исклю-чения, направленные на ужесточение соответствующих последствий. При-мером может служить условие о цене в договоре при продаже недвижимо-сти (п. 1 ст. 555 ГК). Признаком такого рода ситуации в законе служит то, что в самой норме предусмотрено: при отсутствии в договоре согласован-ного сторонами в письменной форме условия о цене он будет считаться незаключенными. Подобного указания для договора коммерческого найма в ГК нет.

Отправляясь от принципа неизменности договоров, ГК закрепляет об-щее правило, в силу которого размер платы за жилое помещение, установ-ленный в договоре, может быть изменен лишь путем соглашения сторон, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК). Приведенная норма отличается от более общей, относящейся ко всем договорам. Имеется в виду п. 2 ст. 424 ГК, в силу которого «изме-нение цены после заключения договора допускается в случаях и на услови-ях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке».

Из ст. 683 ГК («Срок в договоре найма жилого помещения») вытекает, то, что договор коммерческого найма как таковой имеет оп-ределенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жи-лым помещением. Этот срок может устанавливаться самими сторонами, с тем, однако, чтобы он не превысил пяти лет. В противном случае срок будет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.

Таким образом, условие о сроке, как и о цене, не относится к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные в ст. 432 (п. 1) случаи, при которых по заявлению одной из сторон по пово-ду определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Таким об-разом, могут стать существенными и цена, и срок, равно как и любое другое договорное условие.

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору ком-мерческого найма законодатель (ст. 684 ГК) признает за нанимателем по ис-течении срока действия договора преимущественное право перед любым дру-гим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие до-говора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое по-мещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

ГК допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об из-менении условий договора приобретает силу только с согласия нанимате-ля. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и нани-матель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличе-нии числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно прожи-вать. Подобное требование нанимателя ГК (ст. 684) считает заведомо не-приемлемым.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия до-говора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам нанима-тель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймода-теля. Имеется в виду, что если в течение года с момента прекращения дей-ствия договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещение внаем наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправе требовать признания такого договора недействитель-ным. А это будет означать, что ранее заключенный договор должен счи-таться действующим на новый срок и на прежних условиях, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненные недобросовестными дейст-виями убытки.

Заключение договора социального найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда отличается рядом осо-бенностей. Прежде всего, следует отметить, что заключение договора в этом случае распадается на определенные этапы, присущие только данному типу договоров.

Право получить в пользование жилое помещение в домах государст-венного или муниципального фонда приобретают граждане, которые при-знаны в установленном законом порядке нуждающимися в улучшении сво-их жилищных условий.

ЖК (ст. 28) предусматривает, что соответствующее право признается за теми гражданами, которые постоянно проживают в данной местности. Учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных усло-вий, производится в виде общего правила администрацией района, города, района в городе по месту жительства гражданина Пункт 13 положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г.Москве, утвержденного постановлением Московской Городской Думы от 7.10.1998 г., указывает, что нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, зарегистрированные по месту жительства в г.Москве не менее 10 лет.. Государственные и му-ниципальные предприятия, учреждения и организации, которые имеют свой жилищный фонд либо осуществляют капитальное строительство или при-нимают долевое участие в нем, самостоятельно ведут учет работников, ну-ждающихся в жилых помещениях.

Жилая площадь предоставляется нуждающимся по общему правилу в порядке очередности: в зависимости от времени принятия их на учет. ЖК особо выделяет тех, кому жилое помещение должно быть предоставлено в первую очередь или даже вне очереди. В подобных случаях учитываются различные по характеру обстоятельства, включая, в част-ности, такие, как состояние здоровья, участие в военных действиях, стихийные бедствия. Субъектами РФ могут быть установлены дополнительные условия для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от размера занимаемого помещения См. пункт 34 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г.Москве. .

Так, граждане, проживающие в Москве в общей сложности не менее 40 лет, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий неза-висимо от размера занимаемого жилого помещения при условии прожива-ния в квартирах коммунального заселения не менее последних десяти лет и при наличии полного трудового стажа, необходимого для назначения пен-сии в соответствии с действующим законодательством РФ, либо последних пяти лет независимо от трудового стажа при наличии инвалидности I или II группы, а также нетрудоспособности по заболеванию. Все перечисленные граждане включаются в отдельный список по категории «долгожители Москвы, проживающие в условиях коммунального заселе-ния».

Предоставление жилого помещения осуществляется решением адми-нистрации района, города, района в городе. В домах, принадлежащих госу-дарственным (муниципальным) предприятиям и организациям, свободные жилые помещения распределяются совместным распоряжением админист-рации и профсоюзных комитетов. Вынесенное в этой связи совместное ре-шение администрации предприятия и профсоюзной организации нуждается в утверждении его администрацией района, города, района в городе и по-следующей выдаче ею ордера.

Точно так же служебные жилые помещения предоставляются решени-ем администрации организаций, в ведении которых находится соответст-вующее помещение. С этой целью администрация организации выносит решение, которое служит основанием для выдачи указанному в решении лицу ордера администрацией района, города, района в городе (ст. 105 ЖК).

По своей правовой природе ордер представляет собой административ-ный акт. Жилищный кодекс (ст. 48) особо подчеркивает, что ордер может быть признан недействительным только судом и только по причине нару-шения порядка и условий предоставления жилого помещения. В качестве примера возможных оснований для признания ордера недействительным в ЖК предусмотрены: предоставление гражданами не соот-ветствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жи-лищных условий, нарушение прав других граждан или организаций на ука-занное в ордере жилое помещение, неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР № 5 от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при при-менении Жилищного кодекса РСФСР» по отношению к одному основанию - нарушению очередности указала на необходимость выяснять, «действи-тельно ли была нарушена очередность предоставления ответчику жилого помещения, не имеет ли ответчик по закону права на внеочередное или первоочередное предоставление жилого помещения либо на условиях, ко-торые в соответствии с законодательством могут быть предусмотрены при заключении трудового договора, не было ли в установленном порядке, например, в соответствии со ст. 41 ЖК, принято решение о предоставлении ответчику, нуждающемуся в улучшении жилищ-ных условий, жилого помещения вне очереди; если при выдаче ордера оче-редность предоставления жилых помещении не была соблюдена, то не яви-лось ли это следствием того, что граждане, стоявшие на учете по улучше-нию жилищных условий впереди ответчика, не претендовали на указанное в ордере жилое помещение (например, желали получить квартиру большего размера) либо не отпали ли к моменту рассмотрения дела обстоятельства, препятствовавшие ранее в предоставлении ответчику жилого помещения (например, граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условии впереди ответчика, получили жилые помещения и больше не претендуют на помещение, о котором возник спор)» Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С.196..

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13