Гражданско-правовой договор найма жилого помещения

Прекращение жилищных правоотношений имеет место и тогда, когда человек, который пользовался помещением, умирает.

В приведенных примерах прекращение жилищного правоотношения связано с наступлением юридического события, то есть обстоятельства, не зависящего от воли людей (стихийного явления или смерти).

Прекращение жилищных правоотношений может быть обусловлено истечением срока, если правоотношение носит срочный характер (например, при краткосрочном найме), непригодностью помещения для проживания и другими обстоятельствами.

В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких обстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение жилищных правоотношений. Так, истечение срока договора поднайма влечет прекращение жилищных правоотношений в силу закона, независимо от того, как относится к этому поднаниматель.

Гораздо чаще прекращение жилищных правоотношений по найму жилого помещения обусловлено действиями либо его участников, либо третьих лиц, либо, наконец, актами соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления, в том числе органов суда и прокуратуры, причем нередко имеет место их сочетание.

Действия участников жилищных правоотношений либо третьих лиц, которые влекут их прекращение и расторжение договора, могут быть как правомерными, так и неправомерными.

Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению его участников.

В случаях, предусмотренных законом, жилищное правоотношение может быть прекращено по требованию одного из участников (ч.1.ст.89 ЖК, п.1.ст.687 ГК).

Прекращение жилищного правоотношения влекут также неправомерные действия, например, когда собственник поджигает дом с целью получить страховое возмещение, а заодно и избавиться от неугодного нанимателя. Также это могут быть и действия третьих лиц, влекущие прекращение жилищных правоотношений. К примеру, гражданин был неосновательно привлечен к уголовной ответственности, а впоследствии реабилитирован. Во время его отсутствия в принадлежащий ему дом по распоряжению органов исполнительной власти поселили других лиц. По возвращении лицо требует освобождения дома от посторонних граждан См.: Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 277..

Чаще всего действий участников жилищных правоотношений и третьих лиц ещё недостаточно для их прекращения. Помимо этого необходимы акты соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления. Так, для прекращения жилищного правоотношения и расторжения договора найма вследствие того, что гражданин систематически нарушает права и интересы соседей, создавая условия, невозможные для совместного проживания, необходимо решение суда о расторжении договора жилищного найма, вынесенное по иску заинтересованного лица.

Властные акты соответствующих органов как основания прекращения жилищных правоотношений могут сочетаться не только с действиями их участников или других лиц, но также и с иными юридическими фактами. Так, аварийное состояние дома, подтвержденное актом межведомственной комиссии, служит основанием для обращения в прокуратуру за дачей санкции на административное выселение проживающих в доме лиц.

Нередки случаи, когда для прекращения жилищного правоотношения необходимо наличие не одного, а нескольких властных актов. Например, по решению органа исполнительной власти субъекта РФ дом, в котором граждане проживают, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой. Граждане отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие благоустроенные жилые помещения. Для освобождения дома от проживающих в нем лиц необходимо предъявить иск, конкретно указав, какие жилые помещения предоставляются выселяемым.

Таким образом, "если юридические факты, вызывающие прекращение договора, не связаны с нарушением нанимателем своих обязательств, то договор прекращается без его расторжения. В случае нарушения нанимателем своих обязательств, договор прекращается путём его досрочного расторжения Комаров Б.К. Указ. соч. С.8.

«Прекращение жилищного правоотношения - это более широкое, то есть родовое понятие по отношению к расторжению договора найма» Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 276. Как уже было отмечено ранее, прекращение жилищных правоотношений влекут обстоятельства (юридические факты): события и действия.

Прекращение договора может быть в трех формах: во-первых, по согласованной воле сторон (соглашение о прекращении договора), во-вторых, по воле одной из сторон и, в-третьих, вследствие обстоятельств, которые вообще от воли сторон не зависят (смерть гражданина).

Расторжение договора, в отличие от прекращения, понятие более узкое, которое включает в себя прекращение жилищных правоотношений в результате действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора, то есть не все основания прекращения договора влекут его расторжение.

Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает свое действие лишь с момента расторжения. Так, договор становится недействительным в случае признания недействительным ордера, на основании которого он заключен (ст.ст. 48 и 100 ЖК). Недействителен и договор найма жилого помещения, заключенный без выдачи ордера (п. 3 постановления № 2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. "О практике применения судами жилищного законодательства" Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 3.. "Это различие имеет существенное практическое значение, например, при определении действительности выданного ордера (выдан ли он на свободное или занятое в момент его выдачи жилое помещение)" Жилищное законодательство: Комментарий - /Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991. С. 258..

Расторжение договора найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Последствием расторжения договора найма жилого помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения. Таким образом, прекращение жилищных правовых отношений может, как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан. Ясно, например, что если прекращение жилищного правоотношения произошло вследствие смерти гражданина, то выселять некого. Выселение не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано, так как в данном случае вместо договора социального найма жилого помещения возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с другим субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет место тогда, когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилого помещения, сами становятся её участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают другие лица. Однако во всех указанных случаях приватизация сама по себе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем, на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок, который предусмотрен в договоре поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем.

«Но, чаще всего прекращение жилищных правоотношений связано с выселением проживающих в жилом помещении лиц» Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С.276..

Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно не производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. Выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом (ч. 1 ст. 90 ЖК). Выселение производится либо по решению суда (судебное выселение) либо с санкции прокурора (административное выселение). В то же время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру правовой ответственности. Если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае удовлетворения иска о выселении гражданина нельзя говорить о применении к нему ни санкции, ни тем более меры ответственности. Нельзя говорить о применении к гражданину санкции и при выселении его в административном порядке из аварийного дома, хотя выселение и производится с санкции, то есть с разрешения прокурора. Меры ответственности не применяются к гражданину и тогда, когда он подлежит выселению в административном порядке из самоуправно занятого жилого помещения. В данном случае прав на помещение гражданина не лишают, поскольку в результате самоуправного занятия жилого помещения он никаких прав на него не приобрел. А вот если гражданин выселяется по решению суда за порчу или разрушение жилого помещения или за невозможностью совместного проживания, то к нему применяются меры гражданско-правовой ответственности.

Если состоялось решение суда о выселении гражданина или дана санкция прокурора на административное выселение, то «при освобождении помещения речь должна идти именно о выселении гражданина, хотя бы он и подчинялся решению суда или санкции прокурора и для освобождения помещения не пришлось прибегать к содействию судебного исполнителя и органов милиции» Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С.279..

Таким образом, выселение гражданина в большинстве случаев является следствием расторжения договора жилищного найма, то есть следствием прекращения действия основания пользования жилым помещением. Однако не следует забывать, что договор найма может и не являться основанием пользования жилым помещением. Поэтому выселение граждан "может иметь место как вследствие расторжения договора жилищного найма, так и в других случаях, в том числе и тогда, когда гражданин проживает в жилом помещении без всяких на то оснований, например, при самоуправном занятии жилого помещения" Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 95..

Как отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, "расторжение договора, с одной стороны, вносит некий дестабилизирующий фактор в отношения сторон, предоставляя возможность прекратить договор до получения ожидаемого результата, а с другой стороны, предоставляет способ избежать исполнения договора в случаях, когда его реализация не будет отвечать целям, стоящим перед сторонами" Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 1997..

Стремясь обеспечить устойчивость пользования жилыми помещениями, государство тщательно регулирует отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений, что имеет большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище.

Анализ норм, регулирующих эти отношения, показывает, что законодатель на первое место ставит защиту жилищных интересов нанимателей и членов их семей. С одной стороны, он предоставляет им широкие права в расторжении договора, а с другой - оберегает их от необоснованных выселений из занимаемых квартир.

Действующее жилищное законодательство предусматривает возможность расторжения договора жилищного найма, как по инициативе нанимателя, так и по требованию наймодателя.

Права нанимателя или членов его семьи при расторжении указанного договора по их инициативе ничем не ограничены. Наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма (ст. 89 ЖК РСФСР). Причина расторжения договора значения не имеет. «Односторонний отказ гражданина от пользования жилым помещением не ставится в зависимость от каких-либо условий, не требует предварительного предупреждения, может быть совершен, как правило, в любой форме» Марткович И.Б. Жилищные правоотношения. М., 1979. С. 59.. Единственная обязанность, которая возлагается при этом на выезжающего нанимателя, - это сдача помещения в надлежащем состоянии (ч. 2 ст. 142 ЖК РСФСР).

«Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена не только путем прямого волеизъявления в позитивной форме, но и форме конклюдентного действия, когда воля расторгнуть договор и прекратить жилищные отношения с наймодателем вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления» Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 259.. Например, выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место, хотя бы они и не заявили о прекращении жилищного правоотношения. Согласно части 2 статьи 89 ЖК договор найма считается расторгнутым со дня выезда. В отличие от порядка, предусмотренного данной статьей, статьей 687 ГК предусмотрена обязанность нанимателя по договору коммерческого найма письменно (за три месяца) предупреждать об этом наймодателя. Таким образом, наниматель жилого помещения по договору социального найма обладает самостоятельностью при одностороннем расторжении данного договора и ограничен только получением согласия на это от членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих по основаниям, предусмотренным ст. ст. 60 и 62 ЖК, а также представителя несовершеннолетних членов семьи с санкции органов опеки и попечительства.

Выезд на постоянное место жительства надо отличать от временного отсутствия.

Выезд на постоянное место жительства определяется намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое помещение, прописан ли там, переехал ли в другой населенный пункт и тому подобное.

Другой вопрос - доказательства такого намерения. Ими могут быть перемена места работы, получение другого жилого помещения для постоянного места жительства, кроме случаев, когда закон предусматривает сохранение прежнего помещения, вселение в качестве члена семьи к другому лицу и тому подобное. Пленум Верховного Суда СССР в постановлении "О практике применения судами жилищного законодательства" от 3 апреля 1987 г. № 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. № 14) Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 3. разъяснил (п.9), что при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.

При этом все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами.

При временном отсутствии нанимателя или членов его семьи, в отличие от выезда на постоянное жительство в другое место, гражданин не приобретает иного постоянного места жительства, у него существует намерение вернуться в прежнее жилое помещение, которое ограничено определенным законом сроком в 6 месяцев, если законом не предусмотрен более длительный срок (п. 8 постановления № 2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.) См.: Комментарий к ст. ст. 60 и 61 ЖК РСФСР под ред. Исакова В.Б. М., 1999. С. 234-235., а также временное отсутствие лица должно быть обусловлено обстоятельствами, установленными статьей 60 ЖК. При этом наниматель или члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением только вследствие отсутствия сверх установленных сроков и только после принятия судом решения о признании лица утратившим право на жилую площадь.

Что же касается расторжения договора найма жилого помещения при выезде нанимателя на постоянное жительство в другое место, то в соответствии с правилами статьи 88 ЖК РСФСР, если из жилого помещения выбывает не вся семья, то договор найма жилого помещения не расторгается, а может быть переоформлен на любого из оставшихся членов семьи. Выбывший член семьи утрачивает право на пользование жилым помещением со дня выбытия.

Таким образом, в данном случае надо отличать расторжение договора найма жилого помещения от его прекращения (утраты) права пользования жилым помещением.

Участниками договора найма являются не только два лица - наниматель и наймодатель, а на стороне нанимателя в договоре могут участвовать и другие лица - члены его семьи, причем на тех же правах, что и наниматель (ст. 53 ЖК).

С выбытием нанимателя договор не прекращается, его сторонами остаются другие участники, один из которых замещает нанимателя (ст. 88 ЖК). Договор найма жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношении нанимателя и всех членов его семьи одновременно. Утрата же права пользования жилым помещением распространяется лишь на одно лицо - нанимателя или члена его семьи, а договор найма жилого помещения продолжает действовать в отношении всех остальных его участников.

«Договор найма жилого помещения прекращается по этим основаниям (ст. 89 ЖК) только в том случае, когда на стороне нанимателя в договоре выступает лишь одно лицо - сам наниматель, утрачивающий право на жилое помещение, не имеющий членов семьи. Тогда утрата права на жилое помещение или выселение есть основание для прекращения договора найма путем его расторжения» Жилищное законодательство: Комментарий /под ред. В.Д. Яковлева и П.И. Седугина. М., 1991. С. 257..

Таким образом, договор найма действует лишь до тех пор, пока существует наниматель как сторона договора и осуществляется право пользования жилым помещением. С выездом на постоянное жительство, со смертью, признанием безвестно отсутствующим или умершим нанимателя договор жилищного найма и субъективные права нанимателя прекращаются.

Положение наймодателя, в отличие от нанимателя, является более стабильным. Перемена лиц на стороне наймодателя также может иметь место, но значительно реже. Согласно статье 675 ГК, статье 9 Закона "Об основах" от 24.12.92 г. при переходе права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не происходит расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Именно в таком порядке, рассмотренном выше, происходит расторжение договора социального найма жилого помещения по волеизъявлению нанимателя жилого помещения, и, как правило, такой порядок расторжения договора социального найма представляется менее сложным по сравнению с порядком расторжения такого договора по требованию наймодателя. Это обусловлено, в частности, тем, что права наймодателя на расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателей ограничены целым рядом условий, указанных в законе (ч. 3 ст. 89, ст. 90 ЖК). «Обеспечивая устойчивое, стабильное пользование гражданами предоставленными им жилыми помещениями, ЖК регулирует отношения, связанные с расторжением договора найма жилого помещения, выселением из жилых помещений, исходя из всемерной защиты жилищных интересов граждан» Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 146.. В статье 10 ЖК закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Поэтому расторжение договора найма жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК). При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только законодательством РФ (ст. 90 и 95 ЖК).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13